Проблемы перевода земельных участков из одной категории в другую

Кто может инициировать процесс изменения назначения земель?
Это могут сделать Правительство РФ, субъект РФ или орган местного самоуправления. При этом учитываются два фактора: объективное изменение ситуации (например, загрязнение почвы, которое ведет к невозможности ее использования в данной категории) и нужда самого субъекта в землях определенной категории (т.е. самому субъекту необходимо перевести земли, к примеру, из сельскохозяйственного назначения в категорию земель поселений, что обусловлено демографическими процессами). Так, исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления ходатайствуют о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую без согласия правообладателей земельных участков в случаях перевода земельных участков из состава земель одной категории в другую для создания особо охраняемых природных территорий без изъятия земельных участков у их правообладателей либо в связи с установлением или изменением черты поселений.
«Изъятие земельного участка, в том числе и тех, которые находятся в частной собственности, является одним из правовых инструментов, дающим возможность органам государственного управления земельными ресурсами принудительно отчуждать земельные участки для использования их в публичных интересах. В связи с этим, достаточно часто изъятие земель для государственных или муниципальных нужд связано также с необходимостью перевода изымаемых земель в другую категорию».
Признавая необходимость изъятия земель для государственных и муниципальных нужд законодатель указывает на исключительность такого рода случаев. Согласно ст. 49 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в том числе путем выкупа, осуществляется в исключительных случаях, связанных с:
- выполнением международных обязательств РФ;
- размещением определеных объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;
- иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов РФ.
В случае необходимости изменения целевого назначения земельного участка в связи с его изъятием, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд перевод этого земельного участка из состава земель одной категории в другую осуществляется после его изъятия, выкупа. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления до предоставления заинтересованным гражданину или юридическому лицу изъятого, в том числе путем выкупа, земельного участка обязаны осуществить его перевод из состава земель определенной категории в категорию, обеспечивающую разрешенное использование этого земельного участка по целевому назначению (ст.6 ФЗ о переводе земель).
В соответствии со ст.5 ФЗ о переводе земель, «исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие акт о переводе земель или земельных участков, направляют копию такого акта в течение десяти дней со дня его принятия в орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного кадастра, для внесения в течение семи дней изменений в документы государственного земельного кадастра».
После того, как Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости внесет изменения в документы государственного земельного кадастра, оно обязано сообщить об этом:
- заинтересованным правообладателям земельных участков с указанием акта о переводе земель;
- органам, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Согласно Указу Президента РФ от 13 октября 2004 г. № 1315 федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является Федеральная регистрационная служба).
Согласно ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Порядок осуществления этой деятельности регулируется Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
Единый государственный реестр прав предназначен для ведения унифицированной в пределах РФ системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав. Ведение Единого государственного реестра прав путем соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют учреждения юстиции по регистрации прав на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.
Именно с момента внесения изменений о переводе в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, перевод земель или земельных участков в составе земель из одной категории в другую считается состоявшимся. Это обуславливается тем, что «государственная регистрация является необходимым фактом - конкретным обстоятельством, с которым закон связывает возникновение, изменение или прекращение прав на имущество. Кроме этого она является единственным доказательством существования зарегистрированного права».
Согласно п.4 ст.5 ФЗ о переводе земель, переоформление правоустанавливающих документов на земельные участки, в отношении которых приняты акты о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую, не требуется.
Таковы наиболее общие положения перевода земель и земельных участков из одной категории другую.

Заключение


Итак, одним из основных принципов земельного законодательства является принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Все земли в Российской Федерации делятся на определенные категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.
Для каждой из указанных категорий устанавливается особое целевое назначение, в соответствии с которым такие земли должны использоваться. Пользование земельным участком допустимо лишь в пределах, определяемых его назначением (п. 2 ст. 260 ГК РФ).
Российское законодательство предусматривает возможность перехода земель и земельных участков из одной категории в другую. Порядок такого перехода регламентирован Земельным кодексом РФ, ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», иными федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
Именно ФЗ о переводе земель устанавливает четкие критерии перевода земель, а также порядка и сроков выполнения действий, связанных с переводом земель из одной категории в другую.

Список литературы

Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года // Российская газета № 237 от 25.12.1993 г. (с посл. изменениями от 21.07.2007 г.)
Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» // Российская газета №290 от 30.12.2004 г. (с посл.изменениями от 08.11.2007 г.)
Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Российская газета №137 от 27.07.2002 г. (с посл.изменениями от 05.02.2007 г.)
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. №136-ФЗ // Российская газета №211-212 от 30.10.2001 г. (с посл. изменениями от 08.11.2007г.)
Федеральный закон от 02 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» // Российская газета № 5 от 10.01.2000 г. (с посл.изменениями от 04.12.2006 г.)
Федеральный Закон Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.1997 г. // Российская газета №145 от 30.07.1997 г. (с посл. изменениями от 23.11.2007 г.)
Лесной кодекс Российской Федерации от 29.01.1997 г. №22-ФЗ // Российская газета №23 от 04.02.1997 г. (с посл.изменениями от 24.07.2007 г.)
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: №51-ФЗ от 30.11.1994 г. // Собрание законодательства РФ. 1994. №32. Ст.3301 (с посл. изменениями от 26.06.2007 г.)
Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество; утверждены Постановлением Правительства РФ №219 от 18.02.1998 г. // Российская газета №42 от 04.03.1998 г. (с посл.изменениями от 22.11.2006 г.)
Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Земля: справочник собственника и арендатора. – М.: Юстицинформ, 2007. – 431 с.
Земельный участок: вопросы и ответы / Под ред. Боголюбова С.А. - 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Юстицинформ, 2006. – 351 с.
Земля и право: Пособие для российских землевладельцев / С.А.Боголюбов, И.Ф.Панкратов, Е.А.Блиновская и др. - М.: Инфра-М; Норма, 1997. – 348 с.
Мельников Н. Оборот земель сельскохозяйственного назначения. Комментарий судебной практики. – М.: ГАРАНТ, 2005. – 138 с.
Орлов А. Изменение назначения земель // Финансовая газета. 2004. №50
Сухова Е.А. Справочник юриста по земельному праву. – СПб: Питер, 2007. – 368 с.
Ялбулганов А.А. Правовой статус земельного участка. – М.: Новая правовая культура, 2006. – 246 с.




Российская газета №211-212 от 30.10.2001 г.
Бельская А.А., Сухова Е.А. Комментарий к Федеральному закону от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». – М.: Новая правовая культура, 2006. С.7
Российская газета №290 от 30.12.2004 г.
Российская газета №290 от 30.12.2004 г.

Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Земля: справочник собственника и арендатора. – М.: Юстицинформ, 2007. С.337

Сухова Е.А. Справочник юриста по земельному праву. – СПб: Питер, 2007. С.172

Российская газета №23 от 04.02.1997 г.

Сухова Е.А. Указ.соч. С.79
См. Федеральный закон от 02 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» // Российская газета № 5 от 10.01.2000 г. (с посл.изменениями от 04.12.2006 г.)

Кислякова М. Проблемы перевода земель // Эж-Юрист. 2005. №37
Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17 марта 2004 г. N КА-А41/1520-04 // Мельников Н. Оборот земель сельскохозяйственного назначения. Комментарий судебной практики. – М.: ГАРАНТ, 2005. С.81


Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13 ноября 2003 г. N А72-3156/03-Е277//Текст официально не опубликован (Цит.по: Сухова Е.А. Указ.соч. С.83)

К сожалению, ФЗ о переводе земель не содержит разъяснений по поводу того, кого считать заинтересованным лицом
Под ненадлежащим лицом в данном случае следует понимать лицо, которое не является правообладателем на ту категорию земли или земельный участок в составе такой категории земли, о переводе в другую категорию которых оно обращается. Ненадлежащими могут быть также лица, которые не имеют надлежащих полномочий (установленных, например, доверенностью, форма, содержание и порядок выдачи которой определяются гражданским законодательством) представлять заинтересованное лицо в процессе обращения с ходатайством о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение такого ходатайства // Ялбулганов А.А. Правовой статус земельного участка. – М.: Новая правовая культура, 2006. С.132

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 апреля 2004 г. N Ф08-1640/2004-651А // Мельников Н. Оборот земель сельскохозяйственного назначения. Комментарий судебной практики. – М.: ГАРАНТ, 2005. С.79

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13 июня 2007 г. N 14-В07-5 // Документ официально опубликован не был (СПС «Гарант»)

Бельская А.А., Сухова Е.А. Комментарий к Федеральному закону от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». – М.: Новая правовая культура, 2006. С.21
Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Ивановской области по проверке законности и обоснованности решений арбитражного суда, не вступивших в законную силу от 8 февраля 2005 г., которыми было признано недействительным постановление главы Администрации Ивановского района Ивановской области N 1637 от 10 ноября 2003 года "О переводе земель запаса в земли поселений и передаче их в ведение Подвязновской сельской администрации" и незаконными действия должностного лица главы администрации Ивановского района Шилова Ю.П. по переводу земель запаса в земли поселений//Дело N 3-94 9 августа 2005 года (Цит.по: Бельская А.А., Сухова Е.А. Комментарий к Федеральному закону от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». – М.: Новая правовая культура, 2006. С.23)

Бельская А.А., Сухова Е.А. Комментарий к Федеральному закону от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». – М.: Новая правовая культура, 2006. С.23
Собрание законодательства РФ. 1994. №32. Ст.3301
Российская газета №145 от 30.07.1997 г.
Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним утверждены постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 // Российская газета №42 от 04.03.1998 г.
Бельская А.А., Сухова Е.А. Комментарий к Федеральному закону от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». – М.: Новая правовая культура, 2006. С.28












4