Право собственности на землю.

Основной трудностью при заключении договора мены может стать оценка земельного участка как объекта недвижимости, поскольку по общему правилу обмениваемые вещи предполагаются (должны быть) равноценными. Такая оценка будет примерной, если она будет произведена сторонами. В случае, когда соглашение насчет цены обмениваемого имущества не достигнуто, стороны могут прибегнуть к услугам профессионального оценщика недвижимости, и, если вещи будут неравноценными, сторона, имеющая менее ценную вещь, должна будет доплатить разницу в ценах.
В результате обмена земельными участками не должны нарушаться структура земельных угодий сельскохозяйственных предприятий, создаваться неудобства в порядке землепользования и т.п. С переходом к новому приобретателю прав на приобретенный путем обмена земельный участок, к нему переходят права и обязанности, вытекающие из целевого назначения этого участка, однако не переходят правомочия, принадлежавшие прежнему владельцу. Изменение правоспособности стороны сделки может повлечь за собой и изменение возможностей в использовании земельных участков. Например, любым организациям запрещается выращивание наркосодержащих культур. Однако если по уставу государственной организации ей предоставлено такое право, то такая организация – новый приобретатель земельного участка – вправе использовать сельскохозяйственные угодья для этого нового целевого назначения.
Вместе с тем возможное изменение в использовании земельного участка не может выходить за пределы его целевого назначения, определенного в свидетельстве на право собственности. Так, недопустимо использование сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных целей, поскольку такое отступление, если даже оно и соответствует уставу нового приобретателя земельного участка – предприятия, выходит за рамки целевого назначения этого участка.
Для каждой стороны по договору мены моментом перехода права собственности при обмене недвижимым имуществом является регистрация ею прав на полученную недвижимость независимо от того, произведена ли такая регистрация другой стороной.
2.3. Основания прекращения права собственности на землю
Земельный кодекс РФ в ст.44 устанавливает три случая прекращения права собственности на земельный участок. Так, право собственности на земельный участок прекращается:
- при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам в порядке, установленном гражданским законодательством (например, при продаже, дарении земельного участка);
- при отказе собственника от прав собственности на земельный участок. Добровольный отказ производится по письменному заявлению гражданина или юридического лица – собственника. Можно заметить, что земельное законодательство в отличие от гражданского допускает лишь одну форму добровольного отказа от права собственности на земельный участок – письменное заявление. Гражданское законодательство предусматривает и другую форму – совершение фактических действий (объективно свидетельствующих об устранении собственника от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество). В данном случае ярко проявляется охранительная направленность норм земельного законодательства, и совершение фактических действий рассматривается не как добровольный отказ (допускаемая законом сделка), а как земельное правонарушение (неиспользование земельного участка), влекущее установленные законодательством последствия.
- в случае принудительного изъятия у собственника его земельного участка в случае и в порядке, предусмотренных гражданским законодательством. Таким образом, ЗК РФ не устанавливает оснований для принудительного прекращения права собственности в силу совершения земельных правонарушений, ввиду ненадлежащего использования земельного участка (в отличие от прекращения иных прав на землю), а ограничивается ссылкой на гражданское законодательство, в соответствии с которым основаниями принудительного прекращения права частной собственности на земельные участки являются:
1. Обращение взыскания на земельный участок по обязательствам должника - собственника земельного участка, которое допускается только на основании решения суда. В частности, такого рода обращение взыскания может быть произведено на заложенный земельный участок при неисполнении (ненадлежащем исполнении) обязательства, обеспеченного залогом. Залог земельного участка (ипотека) является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, который регулируется ГК РФ и ФЗ от 16 июля 1998 г. №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости).
2. Неиспользование земельного участка в соответствии с его назначением. Согласно ст. 284 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.
3. Использование земельного участка с нарушением законодательства. В соответствии со ст.285 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования, установленных земельным законодательством, в частности, если участок используется не в соответствии с его назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.
4. Реквизия земельного участка применяется в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотии и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз.
5. Выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд, который осуществляется в исключительных случаях, связанных с:
выполнением международных обязательств Российской Федерации;
размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.
3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к выкупу земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.
6. Отчуждение земельного участка, который согласно закону не может принадлежать данному лицу. Такое прекращение права собственности применяется тогда, когда имущество оказалось в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, но не может принадлежать ему в силу закона. Такой земельный участок должен быть отчужден собственником в течение года с момента возникновения права собственности на земельный участок, если законом не установлен иной срок.
7. Национализация земли, т.е. обращение в государственную собственность земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков. Последствия прекращения права собственности в силу закона определены в ст. 306 ГК РФ: при принятии такого акта все причиненные собственнику убытки подлежат возмещению государством.
Таким образом основания прекращения права собственности на землю регулируются и земельным и гражданским законодательством РФ.
Заключение
Целью данной работы является правовая оценка правового регулирования права собственности на земельные участки в РФ. Для этого проведен анализ положений ГК РФ, регулирующих земельные правоотношения и общих положений ЗК РФ, а также определен круг проблем, связанных с их применением.
При рассмотрении различных форм собственности на землю проанализирован правовой режим государственной, муниципальной и частной собственности на земельные участки. Отмечается двойственность субъекта государства как носителя верховной власти и как собственника земли наравне с юридическими лицами. В работе также раскрывается особенность положения собственника земельных участков - иностранного лица, лица без гражданства и иностранного юридического лица.
В работе раскрываются особенности правовой регламентации отдельных видов оснований приобретения права собственности на землю, а именно предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Отмечается, что законодательством установлен различный порядок принятия решения о закреплении земельного участка в собственность граждан и юридических лиц: при первичном выделении земельного участка для строительства, при первичном выделении земельного участка для целей, не связанных со строительством, при переоформлении существующего права на земельный участок на право собственности. Также проведен комплексный анализ договоров купли-продажи, дарения и мены земельного участка.
Проанализировав основания прекращения права собственности на землю, можно констатировать, что земельные участки, даже принадлежащие частным лицам, одновременно составляют части государственной территории, а потому подлежат специальному регулированию, в котором учитываются интересы и собственника земельного участка и государства (общества в целом).
Список используемой литературы
Конституция Российской Федерации от 1993 г. – М.: Юридическая литература, 1993.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 года // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. – № 32.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26 января 1996 года // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1996. – №5.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2001. – № 44. – Ст.4147.; 2003. - № 27. - Ст. 2700.
Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: Федеральный закон Российской Федерации от 24 июля 2002 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2002. - № 30. - Ст. 3018.
О внесении изменений в Земельный кодекс РФ, ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации: Федеральный Закон Российской Федерации от 17 апреля 2006 г. № 53-ФЗ.
О государственном земельном кадастре: Федеральный закон Российской Федерации от 2 января 2000 г. №28-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации.- 2000. - № 2. - Ст. 149.
Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков: Постановление Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 г. №808. // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2002. – № 46. - Ст.4587.
Обзор практики рассмотрения споров, связанных с договором мены: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 сентября 2002 г. №69 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2003. - №1. – С.80.
Постановление Конституционного суда РФ № 17-П от 24 октября 1996 г. // Вестник Конституционного суда РФ. - 1996. - № 5.
А.П. Анисимов, А.И. Мелихов. О некоторых теоретических проблемах земельной правосубъектности иностранных граждан и юридических лиц // Право и политика. - 2005.- № 6 (66). - С. 6-9.
Болтанова Е.С. Права на земельные участки: теория, законодательство и практика его применения. Ростов-на-Дону: Феникс, 2006.
Брагинский М. И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая. Общие положения. - М.: Проспект, 2001.
Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. - М.: Юрист, 1999.
Витрянский В.В., Суханов Е.А. Защита прав собственности. Сборник нормативных актов и материалов арбитражной практики с научно-практическим комментарием. - М.: СПАРК, 1999.
Жариков Ю.Г., Улюкаев В.Х., Чуркин В. Э. Земельное право: Учебник. – М.: Юрайт-Издат, 2003.
Земельное право: Учебник / Под ред. С.А. Боголюбова. – М.: Прогресс, 2003.
Земельное право России / Под ред. В.В. Петрова. М.: Прогресс, 1997.
Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: теория и тенденции развития. – М.: ИГП РАН, 1999.
Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. С.А. Боголюбова. – М.: Проспект, 2004.
Комментарий к Земельному кодексу РФ / Под ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова. М.: Юристъ, 2001. - С. 174.
Чубуков Г.В., Погребной А.А. Земельная недвижимость: сделки, правовое регулирование: Учебное пособие. – М. Институт защиты предпринимателя, 1997. - С.62.
Эйриян Г. Об общих требованиях, предъявляемых к сделкам с земельными участками // Хозяйство и право. –2004. – №9. – С.62-68.

п. 2 ст. 214 ГК РФ, п. 1 ст. 16 ЗК РФ.
Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. С.А. Боголюбова. – М..., 2004. - С.8.
ст.124 ГК РФ.
Собрание Законодательства Российской Федерации. - 2001. - №30. - Ст.3060.
О внесении изменений в Земельный кодекс РФ, ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации: Федеральный Закон Российской Федерации от 17 апреля 2006 г. № 53-ФЗ.

ст. 17 ЗК РФ.
Отдельные положения названного закона вступают в силу до 1 января 2009 года (ст. 83 ФЗ от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ).

Постановление Конституционного суда РФ № 17-П от 24 октября 1996 г. // Вестник Конституционного суда РФ. - 1996. - № 5.
ч. 1 ст. 34 Конституции РФ.
ч. 2 ст. 35 Конституции РФ.
А.П. Анисимов, А.И. Мелихов. О некоторых теоретических проблемах земельной правосубъектности иностранных граждан и юридических лиц // Право и политика. - 2005.- № 6 (66). - С. 6-7.
ст. 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Собрание Законодательства Российской Федерации. - 1998. - № 29. - Ст. 3399.
Собрание Законодательства Российской Федерации. - 1998. - № 16. - Ст. 1801 (с послед, изменениями).
п. 1 ст. 56 ЗК РФ, п. 2 ст. 1 ГК РФ.
Земельное право России / Под ред. В.В. Петрова. М., 1997. - С. 73-74.
утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 г. № 8084.
Комментарий к Земельному кодексу РФ / Под ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова. М., 2001. - С. 174.

Чубуков Г.В., Погребной А.А. Земельная недвижимость: сделки, правовое регулирование: Учебное пособие. – М., 1997. - С.62.
Земельное право: Учебник / Под ред. С.А. Боголюбова. – М., 2004. - С.133.
Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: теория и тенденции развития. – М., 1999. - С.35.
Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: Федеральный закон Российской Федерации от 24 июля 2002 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2002. - № 30. - Ст. 3018.
п.3 ст.15.Земельный кодекс Российской Федерации, ст.3 Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: Федеральный закон от 24 июля 2002 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2002. - № 30. - Ст. 3018.
Эйриян Г. Об общих требованиях, предъявляемых к сделкам с земельными участками // Хозяйство и право. - 2004. - №9. - С. 63.
Эйриян Г. Об общих требованиях, предъявляемых к сделкам с земельными участками // Хозяйство и право. - 2004. - №9. - С. 64.
Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999. – С.232.
Болтанова Е.С. Права на земельные участки: теория, законодательство и практика его применения. Ростов-на-Дону, 2006. – С.193.
п.1 ст.37 ЗК РФ, ст.186 ГК РФ.
п.3 ст.20 О государственном земельном кадастре: Федеральный закон Российской Федерации от 2 января 2000 г. №28-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации.- 2000. - № 2. - Ст. 149.
п.1 ст.555 ГК РФ
ст. 134 ГК РФ
Витрянский В.В., Суханов Е.А. Защита прав собственности. Сборник нормативных актов и материалов арбитражной практики с научно-практическим комментарием. - М., 1999. - С. 48.
п.2 ст.170 ГК РФ.
Брагинский М. И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая. Общие положения. - М., 2001. - С.331.
Экспресс-закон. -1994. - № 52.
ст. 567 ГК РФ.
Жариков Ю.Г., Улюкаев В.Х., Чуркин В.Э., Земельное право: Учебник. – М., 2003. – С.125.
п. 1 ст. 568 ГК РФ.
п. 2 ст. 568 ГК РФ.
Жариков Ю.Г., Улюкаев В.Х., Чуркин В.Э., Земельное право: Учебник. – М., 2003. – С.126.
п.11 Обзора практики рассмотрения споров, связанных с договором мены: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 сентября 2002 г. №69 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2003. - №1. – С.80.
ст. 53 ЗК РФ.
ст.236 ГК РФ.
Болтанова Е.С. Права на земельные участки: теория, законодательство и практика его применения. Ростов-на-Дону, 2006. – С.264.
ст. 45-47, 54 ЗК РФ.
ст. 278 ГК РФ.
Собрание Законодательства Российской Федерации. – 1998. – №29. – Ст.3400 (с послед. изменениями).












2