Частная собственность на землю в россии:за и против.Методы выявления развития частной собственности в с/х

Введение
Для полного более полного исследования необходимо проанализировать статистику по частной собственности в России. Это нужно для того, чтобы сравнить динамику частной собственности за несколько лет. Затем проанализируем формирование и современное состояние частной собственности в Ленинградской области. Потом перейдем к анализу структуры частной собственности по Российской Федерации.


В нижеследующей таблице представлены данные о динамике частной собственности на сельскохозяйственные земли в России.
Таблица 2. Частная собственность в России в 2001-2006 гг. млн. га
Вид собственности 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Государственная
собственность 180,0 174,0 172,0 169,0 170,0 168,0 Муниципальная
собственность 20,0 15,5 16,0 15,0 16,0 15,0 Собственность юридических лиц, в том числе: 110,0 116,0 120,0 118,0 121,5 124,5 Собственность предприятий 60,0 65,0 67,0 65,0 66,0 66,5 Собственность коммерческих организаций 40,0 43,0 44,0 45,0 48,0 50,0 Собственность некоммерческих организаций 10,0 8,0 9,0 8,0 7,5 8,0 Собственность граждан 120,0 125,0 126,0 127,5 128,0 129,0 Общая площадь сельхоз. земель 430,0 430,5 434,0 429,5 435,5 436,5
Из таблицы видно, что основной долей частной собственности владеет государство. Хотя и идет постепенное снижение со 180 млн. га в 2001 г. до 168 млн. га в 2006 г.
Приведем конкретный пример по Ленинградской области в отношении разграничения права на частную собственность.
Муниципальные районы и города области довольно существенно различаются по доле земли, перешедшей в частную собственность. Так, по состоянию на 2006 год в Тихвинском районе в собственности граждан находится 0,9 процентов общей площади земли городских поселений, а в собственности предприятий и других юридических лиц - лишь 0,4 процента земель городских поселений, т.е. практически вся земля пока остается в государственной и муниципальной собственности. Такой же порядок цифр имеет место во многих других муниципальных районах: Выборгском, Кингисеппском, Киришском, Лодейнопольском и других районах. В Лужском районе в собственности граждан находится заметно большая доля земли в городских поселениях - 13 процентов, а в собственности предприятий и других юридических лиц также незначительная доля таких земель - 1,6 процента. В некоторых районах в собственности граждан находится еще большая доля земли городских поселений, например, во Всеволожском районе, например, она составляет 27 процентов (хотя в собственности юридических лиц - всего 1,6 процента). Что касается доли земли в собственности предприятий и других юридических лиц, то в некоторых городах, являющихся отдельными муниципальными образованиями, она превышает средние показатели по области: в городе Сосновый Бор она составляет 7,2 процентов, Пикалово - 10,3, Волхове - 16,9 процентов, тогда как в других городах доля земли, находящейся в собственности предприятий и других юридических лиц, также остается крайне незначительной: в городе Гатчина, например, - 1,6 процента.
В целом, можно сказать, что процессы становления частной собственности на землю и развития рынка земли в Ленинградской области, как и в других регионах России, в настоящее время находятся в самом зачаточном состоянии. Относительное развитие получил пока только рынок земельных участков под индивидуальными жилыми домами и земельных участков, предоставленных для ведения дачного хозяйства и садоводства. Рынки земельных участков всех других видов использования, включая предпринимательскую деятельность, находятся в начальной стадии становления и пока не играют сколь либо заметной роли в экономическом развитии.
Далее сделаем анализ по частной собственности в России.
В результате приватизации государственной собственности в России сформировался частный сектор почти во всех отраслях экономики. В первую очередь приватизировались предприятия торговли, сферы услуг, бытового обслуживания населения, которые составляют основную массу «малых» объектов. Приватизировано большинство предприятий легкой и пищевой промышленности, а также предприятий, обслуживающих сельское хозяйство, что явилось логическим продолжением реформирования собственности сельскохозяйственных земель страны. Что касается других отраслей экономики, то этот процесс затронул большую часть деревообрабатывающей, строительной, машиностроительной, химической, горнодобывающей промышленности, предприятия транспорта и связи, электроэнергетики, гостиничного хозяйства и др. Объемы производства в данных отраслях обеспечиваются за счет приватизированных предприятий.
Приватизация государственного имущества подвергается критике, причем часто безосновательно: говоря об ошибках, никто не вспоминает о достижениях. Например, считая раздачу приватизационных сертификатов всем жителям страны ошибкой, умалчивают о платежеспособности населения в период их действия и о необходимости набирания «критической массы» реформ на начальном этапе экономических преобразований. Точно также, критикуя широко распространенный в последние годы метод приватизации путем прямой продажи, забывают об инвестициях и социальных гарантиях, которые берет на себя новый собственник. Говоря о высокой цене приватизируемого имущества, не упоминают о льготах, предоставленных покупателям этого имущества в виде рассроченных платежей, и т. д.
Критика в адрес реформаторов не случайна, поскольку трансформация тоталитарной экономики в рыночную, сопровождающаяся переделом собственности, проходит через судьбы целого поколения. Нужно прежде всего помнить, что приватизация – результат политических решений, и проведение таких реформ нередко требует высокой цены, которую общество зачастую не согласно платить.
Кроме этого, нельзя ожидать немедленных «чудесных» результатов приватизации. Приватизация способна создать основы для эффективной рыночной экономики, но она должна сопровождаться коренными изменениями в других сферах – в налоговой, таможенной, социальной, правовой. Мировая практика показывает, что эффективным собственником становится лишь четвертое поколение после приватизации.
Наиболее чуткими показателями развития экономики являются индикаторы рынка недвижимости. Формирование в стране различных видов собственности и продолжающиеся в этой области реформы придают особую важность эффективному функционированию рынка недвижимости. Высокий коэффициент возврата инвестиций в сфере недвижимости является одним из главных показателей жизнеспособности всей экономики. Страна и общество, где соответствующие показатели достаточно высоки, как правило, имеют все признаки здоровой экономики. Надо отметить, что темпы развития и совершенствования данной отрасли в России по своим основным параметрам превышают показатели многих постсоветских республик.
Даже по сравнению со странами Западной Европы формирование кадастра недвижимости России проведено в довольно короткие сроки, правда, при финансовой и технической поддержке международных донорских организаций. Для сравнения: кадастр Франции начинает свою историю с 1790 г., его создание продолжалось почти 50 лет. В Австрии начало работ по созданию кадастра относится к 1817 г., когда был издан закон о «постоянном кадастре», предполагающий подробную съемку и оценку всех видов недвижимого имущества. Только в 1883 г. работы по созданию кадастра были завершены, а их общая продолжительность составила 65 лет. Кадастр Саксонии был разработан за 8 лет, Пруссии – за 6 лет.
Система национального кадастра недвижимости России, имеющая статус республиканского государственного ведомства, была основана в 1997 г. В основу создания системы заложены главные принципы управления земельными ресурсами, принятые Европейской экономической комиссией при ООН. До 1997 г. в России не существовало какой-либо системы регистрации права собственности на недвижимость, в то время как рыночные преобразования сопровождались широкомасштабной приватизацией земли и государственного имущества, в результате которой резко увеличилось количество собственников де-факто.
Совершенствование управления недвижимостью зависит от решения целого ряда задач. Основные из них: учет и классификация недвижимости; создание кадастровых карт по традиционным и цифровым технологиям; государственная регистрация прав собственности; кадастровая оценка недвижимости; разработка земельной стратегии; проведение работ по мониторингу и анализу рынка недвижимости; лицензирование субъектов рынка недвижимости; создание информационного банка недвижимости и управление им.
Сегодня страна достигла большого прогресса в вопросах построения профессионального рынка недвижимости благодаря формированию спроса на нее, созданию рыночных институтов, законодательной деятельности, позволяющей субъектам рынка придерживаться установленных правил. На нынешнем этапе развития в первую очередь необходимо создание механизмов защищенности и гарантий неприкосновенности собственности для инвесторов и собственников.
На данном этапе деятельность кадастра недвижимости России от механической регистрации прав собственности перешла в стадию разработки и применения кадастровых цен на недвижимость, основанных на ее стоимости.
Анализ динамики количества государственных регистраций прав на собственность при операциях с недвижимостью в России имеет тенденцию роста за последние годы. Так, в 2006 г. этот показатель вырос более чем втрое и составил 250797 (при этом почти половина заключенных сделок приходится на г. Москва). Для сравнения, в 2004 г. зарегистрировано 73 233 операции, совершенные с недвижимостью, в 2005 г. – 84 792 и в 2006 г. – 90 874.
По видам операций за 2003 г. структура такова: 44,7 % – сделки по отчуждению недвижимости, 14,5 % – первичная регистрация, 8,8 % – наследование, 8,7 % – аренда, 6,8 % – заклад недвижимости. Регистрация приватизационных сделок составила всего 0,5 % общего количества операций.
Разумеется, без изучения законов и процессов, происходящих на рынке, государство не может эффективно влиять на развитие и становление рынка недвижимости. Не секрет и то, что основная информация о предложении рынка недвижимости предоставляется частными риэлторскими компаниями, деятельность которых в качестве субъектов рынка, в свою очередь, лицензируется и регулируется государством. Такой процесс взаимовлияния характерен для стран с развитой рыночной инфраструктурой. Кадастровые цены на недвижимость в России формируются близкими к рыночным, согласно ценовым зонам. По этим показателям проводится кадастровая оценка недвижимости, в том числе жилья, коммерческих, производственных, общественных и прочих объектов. С 2005 г. данные массовой переоценки имущества были использованы в качестве базовых для расчета налога на имущество. С 2004 г. в стране при отчуждении и найме государственных земель, исключая сельскохозяйственные, уже применялись новые кадастровые зоны.
Порядок реализации земель частным лицам регулируется Земельным кодексом РФ. Отчуждение земель проводится главным образом посредством аукционной продажи, а предоставление территории в аренду – на конкурсной основе. С целью проведения конкурсов и аукционов созданы комиссии, в функции которых входят выполнение организационных и подготовительных работ в период до аукционов и работы по проведению самих аукционов. Эти же комиссии определяют начальную, стартовую стоимость каждого лота согласно установленным ценовым зонам. Метод аукционных продаж позволяет заблаговременно предоставлять всестороннюю информацию о земельном участке, доступную для всех инвесторов. Эти меры дают возможность потенциальному покупателю заранее подготовиться к участию в торгах и сделать выбор. В условиях уже сформировавшегося городского рынка недвижимости, когда есть достаточно источников информации по типовым квартирам, домам и особнякам, таковые полностью отсутствуют по рынку муниципальных земель.
Заключение
Подводя итоги второго вопроса, можно сделать следующие выводы.
В отношениях человек-земля сегодня переплетаются накопившиеся за долгие годы нравственные, правовые, экономические, экологические, технологические, психологические другие проблемы жизни общества. Все это должно стать сердцевиной современной земельной политики и становления новых земельных отношений. В итоге необходимо сделать так, чтобы интерес территорий (малой или большой) и России в целом может быть реализован только через удовлетворение интересов как конкретного землепользователя и отдельного региона, так и государства в целом.
Конституция РФ 1993 г. утвердила частную собственность на землю, создала правовые основы формирования земельных собственников.
Понимание собственности на землю как общественной категории и как конкретного объекта прав объясняет ее значение как фактора макроуровня, определяющего общественно-экономические уклады, так и уровня непосредственного производства. Как категория собственность выражает отношения по поводу присвоения благ, как конкретный объект прав она представляет сами эти блага.
В качестве владельцев могут выступать сообщества людей и отдельные лица. Отсюда собственность на средства производства может быть общей (совместной) или частной (единоличной, индивидуальной).
Не отменяя частной земельной собственности, многие государства берут на себя все больше функций государственного контроля за ее использованием и распоряжением, по существу частично разделив с частными землевладельцами их права собственников. Переход к рынку, включение российской экономики в мировые хозяйственные процессы потребовали коренного пересмотра экономических рычагов в земельных отношениях.
В ближайшее время требуется разработать и осуществить комплекс мер по экономическому стимулированию охраны земель, обеспечивающих заинтересованность собственников, владельцев и пользователей земельных участков в сохранении почв и повышении их плодородия; выполнить огромный объем землеустроительных работ, обеспечивающих ведение реестра земельных участков, находящихся в федеральной собственности; подготовить предложения о создании в РФ системы ипотечного кредитования и механизма привлечения инвестиций, включая средства граждан, в обустройство и улучшение земель России; разработать правовой и экономический механизмы землепользования на территориях разведки, добычи и транспортировки полезных ископаемых и других сырьевых ресурсов; обеспечить проведение землеустройства сельскохозяйственных предприятий и крестьянских (фермерских) хозяйств, образованных в результате реорганизации колхозов и совхозов. Для выполнения столь важных для России задач нужны высококвалифицированные кадры землеустроителей, юристов, экономистов и других специалистов, включая управленцев. Для этого в стране создана стройная федеральная система земельных органов, которая включает земельные комитеты в субъектах РФ, районах и городах, а также научно-исследовательские и проектно-изыскательские землеустроительные организации.
Новое земельное законодательство в сфере сельского хозяйства имеет очень четкую политическую направленность, нацелено на определенную стабилизацию ситуации в сфере земельных отношений. Однако оно не решило и половины проблем, стоящих перед субъектами земельных отношений в аграрном секторе. Более того, часть проблем еще более обострились с его введением. В то же время земельный оборот в аграрном секторе ускоряется, что связано с экономической потребностью такого оборота.
Список использованных источников
Законодательные и нормативные акты:
ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 25.10.2001 N 136-ФЗ, (ред. от 30.06.2006).
ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ.
ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ.
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 17.04.2006) "О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ".
"ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.12.2004 N 172-ФЗ (ред. от 17.04.2006, с изм. от 03.06.2006) "О ПЕРЕВОДЕ ЗЕМЕЛЬ ИЛИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ИЗ ОДНОЙ КАТЕГОРИИ В ДРУГУЮ".
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 24.07.2002 N 101-ФЗ. "ОБ ОБОРОТЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ".
ЗАКОН РФ от 21.02.1992 N 2395-1 (с изм. от 15.04.2006) "О НЕДРАХ".
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 18.07.2005) "ОБ ОБОРОТЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ".
"О ПРИВАТИЗАЦИИ ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА".

Учебная литература:
Бандурин В.В., Кузнецов В.Ю. Управление государственной собственностью в условиях переходной экономики. М., 2006. С. 51–54.
Земельное право: учебник / под ред. Г. Е. Быстрова, Р. К. Гусева; А.В. Бабанов, 2006. – 712 с.
Кухтин П. В., Левов А.А., Лобанов В. В., Семкина О. С. Управление земельными ресурсами: Учебное пособие. – СПб.: Питер, 2005. – 384 с.
Обзор экономической политики России за 2006 год, М.: МТЕИ., 2007. – 280 с.
Обзор экономической политики России за 2005 год, М.: МТЕИ., 2006. – 295 с.
Обзор экономической политики России за 2004 год, М.: МТЕИ., 2005. – 267 с.
Обзор экономической политики России за 2003 год, М.: МТЕИ., 2004. – 295 с.
Обзор экономической политики России за 2002 год, М.: МТЕИ., 2003. – 290 с.
Обзор экономической политики России за 2001 год, М.: МТЕИ., 2002. – 300 с.

Рассчитано по табл. 1.1 "Земельный фонд РФ на 1.01.2007г." Росземкадастр, М., С. 20.
Рассчитано по сб. Сведения о сделках и платежах на землю. Федеральная служба земельного кадастра. М., 2006 г., С.54-78.
Сведения о сделках с землей и платежах на землю. Федеральная служба земельного кадастра. М., 2002 г. С. 46-47.
Сведения и сделках и платежах на землю. Федеральная служба земельного кадастра. М., 2002 г., С. 52-53.
Там же С. 78-79.
Там же С. 81-82.
там же С. 84-85.
там же С. 90-91.
там же С.115-116.
там же С. 127-128.
сделки аренды на срок до 1 года не требуют формальной регистрации, что делает 11-меясчые контракты крайне привлекательными.

Обзор экономической политики России за 2006 год, М.: МТЕИ., 2007. – С. 147.

Ст. 3 п. 2 ЗК РФ.
Кухтин П. В., Левов А.А., Лобанов В. В., Семкина О. С. Управление земельными ресурсами: Учебное пособие. – СПб.: Питер, 2005. – С. 245.
Земельное право: учебник / под ред. Г. Е. Быстрова, Р. К. Гусева; А.В. Бабанов, 2006. – С. 452.
Сб. Сельскохозяйственная деятельность крестьянских (фермерских) хозяйств в России. М., 2000 г., С.14 .

Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на землю и другие объекты недвижимости в данном Государственном реестре прав на объекты недвижимости.
Бандурин В.В., Кузнецов В.Ю. Управление государственной собственностью в условиях переходной экономики. М., 1999. С. 51–54.












39