Динамика цен предложения на строящееся жилье в зависимости от количества комнат и от типа дома представлена на рисунках 3.6 и 3.7.
Рис.3.6. Динамика цен предложения на строящееся
жилье в зависимости от количества комнат $/м2


Рис.3.7. Динамика цен предложения на строящееся
жилье в зависимости от типа дома $/м2



3.2.3.Анализ рынка коммерческой недвижимости
Решающими факторами выбора офисных помещений являются транспортная доступность для населения и возможность организации цивилизованной и удобной парковки.
В 2006 году соотношение офисной недвижимости изменилось по сравнению с 2005 годом. К началу 2006 года доля бизнес-центров стала составлять 26%, доля встроечно-пристроечных помещений – 57%. Доля отдельно стоящих и административных зданий осталась неизменной - 4% и 13% соответственно.
В 2007 году, с развитием рынка офисной недвижимости, изменилась классификация объектов, а вместе с ней и оценка долей рынка, занимаемых офисными помещениями различных типов. Так с 2007 года под бизнес-центрами понимаются вновь построенные офисные здания, под административными зданиями – те, что были реконструированы под офисы.
На март 2007 года соотношение офисной недвижимости выглядит следующим образом (рис. 3.8).
Рис. 3.8. Соотношение офисной недвижимости

Спрос на офисные помещения в Выборге остается на высоком уровне. Год назад наблюдался дефицит предложения, особенно качественных офисных площадей, сегодня постепенно уровень спроса начинает соответствовать уровню предложения.
На рынке офисных помещений за 2006 год наблюдалось значительное увеличение их стоимости. В среднем офисные помещения предлагались от 1900,0 $ до 3330 $ за 1 м2.
Около 20% клиентов интересуются покупкой офисов и готовы платить до 2100,0 $ за 1 м2. Менее 5% клиентов готовы платить за 1 м2 офисных площадей свыше 3200,0 $. В основном такие офисные помещения предлагаются в престижных районах и с хорошим ремонтом.
Наибольшим спросом среди потенциальных покупателей пользуются офисы площадью до 90 м2, 68% всех потенциальных покупателей были направлены на данный сегмент рынка, из них 24% ориентировались на помещения до 40 м2, 32% до 70 м2, 12% до 90 м2, остальные 32% желали приобрести офисное помещение свыше 90 м2.
Сегмент торговой недвижимости условно можно разделить на специализированные крупные объекты торговой недвижимости и встроечно-пристроечные помещения (рис.3.9).
Рис. 3.9. Структура объектов торговой
недвижимости на начало 2007г.


Комплексы, в которых предполагается соседство торговой и развлекательной функции сегодня наиболее востребованы, так как это новая форма организации досуга. В одном комплексе клиент может комфортно провести время, совершить покупки вместе с семьей.
Сегмент встроенной торговой недвижимости сейчас занимает практически половину – 48%, - в структуре рынка торговых помещений. На сегодняшний день этот сегмент самый крупный на рынке.
Высок спрос на помещения в центре и в местах с высокой торговой проходимостью. Со стороны арендаторов и покупателей, как правило, главным преимуществом является выгодность месторасположения и конечно цена объекта, которая обычно адекватно высока.
Наибольшим спросом на рынке встроено-пристроенных помещений пользуются торговые помещения площадью 125-300 м2. В последнее время можно отметить тенденцию увеличения спроса на торговые площади в 500-1000 м2 и от 1000 м2 . Спрос на помещения зависит от месторасположения.
По оценкам специалистов, помещения на 70-80% используются под магазины и кафе, остальную часть занимают предприятия сферы услуг от косметических салонов, оказания различных ремонтных услуг до расчетно-кассовых центров банков.
На рынке торговых помещений в течение 2006 года также наблюдалось значительное увеличение цен. Средняя цена предложения в сентябре достигла отметки в 2715,54 $ , что на 299,61 пунктов выше, чем в августе 2006 года.
Около 37% покупателей приобретали торговые площади до 60 м2, 29% от 60 до 110 м2 , 18% от 110 до 170 м2 , 12% от 170 до 250 м2 , и 3% от 250 до 500 м2 , 1% свыше 500 м2 . В основном покупатели ориентировались на торговые помещения от 40 до 170 м2 с полной внутренней отделкой.
3.3.Конкуренты.
Конкурентная ситуация на рынке строящегося жилья в городе Выборге в конце 2006 года была относительно стабильна. Изменение количества активных продавцов характеризовалось незначительным подъемом.
По результатам исследования по состоянию на 30 октября 2006 года в Санкт-Петербурге и Ленинградской области было выявлено 260 компаний, активно продвигающих на рынке строящееся жилье, при этом в качестве застройщиков выступают около 112 компаний. Доли рынка основных фирм-застройщиков по общим объемам площадей реализуемых объектов представлены на рисунке 3.10.
На рынке строящейся недвижимости города Выборг можно выделить предприятие, занимающееся схожим видом деятельности - Инвестиционно-строительная компания «Ленстройтрест».

Рис. 3.10. Доли рынка основных фирм-застройщиков
по общим объемам площадей реализуемых объектов

Инвестиционно-строительная компания «Ленстройтрест» основана в 1996 году в составе производственного объединения «Ленстройматериалы». Основное направление деятельности компании: строительство панельных, кирпично-монолитных и каркасных жилых комплексов. В настоящее время «Ленстройтрест» строит порядка десяти крупных объектов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Компания активно ведет освоение земельных участков в городе Выборге. В 2006 году ЗАО «Ленстройтрест» стала пионером среди строительных компаний региона в возведении комплексов прогрессивной технологии сборного каркаса.
4.Производственный план
Проект строительства жилого комплекса со встроенными коммерческими помещениями по адресу: Ленинградская область, г. Выборг, Московский проспект, дом 7 А, разработан в соответствии с нормативно-технической документацией по строительству.
При разработке проекта организации строительства жилого комплекса использовались следующие основные документы (табл. 3.6).


таблица 3.6
Нормативно-техническая документация по строительству жилого комплекса

Вид документа Номер Наименование 1 2 3 СНиП 1.04.03-85 Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений 1.06.04-85 Положение о главном инженере проекта 10-01-94 Система нормативных документов в строительстве 12-03-2001 Безопасность труда в строительстве 2.02.01-83 Основания зданий и сооружений 2.03.01-84 Бетонные и железобетонные конструкции 2.03.13-88 Полы 2.04.01-85 Внутренний водопровод и канализация зданий 2.04.02-84 Водоснабжение. Наружные сети и сооружения 2.04.03-85 Канализация. Наружные сети и сооружения 2.04.05-91 Отопление, вентиляция и кондиционирование 2.04.07-86 Тепловые сети 2.04.08-87 Газоснабжение 2.06.15-85 Инженерная защита от подтопления 2.08.01-89 Жилые здания, дата введения 21-01-97 Пожарная безопасность зданий и сооружений 3.01.01-85 Организация строительного производства 3.04.01-85 Изоляционные и отделочные покрытия 3.05.06-85 Электротехнические устройства II-26-76 Кровли III-4-80 Техника безопасности в строительстве ГОСТы Бетоны, грунты, двери и окна, лифты, плитка, покрытия, сварка, системы качества, стекло и зеркала, цементы, электроустановки, энергосбережение, техника безопасности и другие СанПиНы 2.1.4.1074-01 Питьевая вода. Гигиенические требования к качеству воды централизованных систем питьевого водоснабжения. Контроль качества. 2.2.1/2.1.1.1076-01 Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий 4623-88 Санитарные правила устройства и эксплуатации систем централизованного горячего водоснабжения Технология строительства. Предполагается строительство жилого комплекса кирпично-монолитного типа. Данный тип домов является наиболее перспективным направлением в домостроении.
В основе кирпично-монолитного дома лежит принцип соединения жесткого монолитно-бетонного каркаса с внешними и кирпичными стенами. В специальные формы-опалубки, повторяющие контуры будущего конструктивного элемента (стены, колонны), устанавливают арматуру и заливают бетон. Когда он затвердевает, элементы опалубки демонтируют и переносят выше – на следующий этаж (наиболее распространены двух- или трехэтажные) либо оставляют внутри самой стены – если используется так называемая несъемная опалубка. Параллельно с возведением монолитного каркаса строители возводят и наружные кирпичные стены, то есть ограждающие конструкции. Последние обычно состоят из утеплителя, воздушной прослойки, которая препятствует появлению влаги, и непосредственно фасадной системы.
Кирпично-монолитные дома очень надежны, так как представляют собой единый цельный организм, в них всегда тепло, а современные технологии позволяют строить дома с удобными планировками и высотой потолков свыше трех метров. Монолитный бетон лучше держит влагу, что очень важно для нашего региона. Строительство кирпично-монолитного дома дешевле, чем кирпичного. Облик и планировка дома индивидуальны.
Планируемые затраты на строительство:
720 м2 х 21 200 руб.=15 264 000 рублей.
Кроме того, инвестиционные отчисления в бюджет города:
(720 м2 х 17 225 руб.) х 15% =1 860 300 рублей.
Итого затраты на реализацию данного инвестиционного проекта составят 17 124 300 рублей.
5.Маркетинговая стратегия
Риэлторы прогнозируют стабильный рост цен на недвижимость в Выборгском районе.
В 4 квартале 2006 года средняя цена 1 м2 общей площади квартир на первичном рынке жилья в Выборгском районе составила 22 903 рубля, на вторичном – 25 438 рублей (рис.3.11).
Рис. 7. Цены на первичном и вторичных рынках жилья
в 4 квартале 2006 года (в рублях за м2 общей площади)

таблица 3.7

Изменение цен 1 м2 общей площади квартир разных типов в 2006 году
в % к предыдущему кварталу
Квартиры 1 квартал 2 квартал 3 квартал 4 квартал Первич-ный рынок Вто-ричный рынок Первич-ный рынок Вто-ричный рынок Первич-ный рынок Вто-ричный рынок Первич-ный рынок Вто-ричный рынок А 1 2 3 4 5 6 7 8 Улучшенной планировки 103,3 100,2 104,0 104,5 107,4 111,2 108,6 108,2 Типовые 100,2 104,7 104,1 103,7 105,3 114,7 105,0 121,9 Низкого качества - 100,0 - 102,8 - 107,4 - 104,7
На сегодняшний день, по разным данным, средняя цена жилья массового спроса в кирпичных и монолитных домах составляет около 44 000 рублей, в панельных и монолитно-панельных домах около 39 000 рублей. Спрос смещается в сторону типовых двухкомнатных и трехкомнатных квартир.
В связи с этим в качестве базового метода ценообразования ООО «ИСК «ВыборгСтройИнвест» выбирает метод установления цены на основе уровне текущих цен.
Цены реализации приведены в таблице 3.8. В расчет взяты минимальные возможные параметры объекта.
таблица 3.8
Цены реализации на помещения жилого комплекса

№ п/п Наименование Цена за 1м2 А Б 1 1 Квартиры 34450 2 Офис 53000 3 Магазин 53000 4 Кафе 53000
Для успешного продвижения недвижимости на рынке будут проводиться исследования по выявлению потенциальных покупателей, а также анализ рынка недвижимости города и конкурентов с выявлением их сильных и слабых сторон.
Продажу квартир и коммерческих площадей планируется осуществлять через агентства недвижимости.
таблица 3.9
Прогноз объемов реализации
Показатели Годы 2008 2009 2010 А 1 2 3 Реализация квартир 300 180 - Цена за 1м2 34450 34450 34450 Итого от продажи квартир 10335000 6201000 - Реализация офисных помещений 60 - - Цена за 1м2 53000 53000 53000 Всего доходов 3180000 - - Реализация торговых помещений 40 30 30 Цена за 1м2 53000 53000 53000 Всего доходов 2120000 1590000 1590000 Реализация помещения для кафе 30 30 20 Цена за 1м2 53000 53000 53000 Всего доходов 1590000 1590000 1060000 Итого от продажи помещений 6890000 3180000 2650000 ВСЕГО ДОХОДЫ 17225000 9381000 2650000
По данным таблицы 3.9 суммарный доход от продажи помещений составит 29 256 000 рублей, в том числе:
1-й год – 17 225 000 рублей;
2-й год – 9 381 038 000 рублей;
3-й год – 2 650 000 рублей.
В целях стимулирования сбыта будет проведена рекламная компания в средствах массовой информации, а также рекламная акция со скидками на квадратный метр жилья для первых покупателей. Главной рекламой будут такие преимущества комплекса как развитая инфраструктура, экологическая чистота здания и архитектурная уникальность жилого комплекса.
6.Финансовый план
Источником финансирования инвестиционного проекта являются средства частного инвестора.
В обоснование финансового плана представлены следующие прогнозы:
- расчет рыночной стоимости помещений;
- график поступлений и платежей.



таблица 3.10
Расчет рыночной стоимости квартир
Площадь, м2 Количество квартир в доме Цена за 1 м2, руб. Стоимость квартиры, руб. Общая стоимость квартир данной площади, руб. 1 2 3 4 5
60
8 34450 2067000 16536000
таблица 3.11
Расчет рыночной стоимости нежилых помещений
Площадь, м2 Цена за 1 м2, руб. Общая стоимость помещения, руб. 1 2 3 Офисные помещения 60 53000 3180000 Магазины 100 53000 5300000 Кафе 80 53000 4240000 240 Итого 12720000
Общая предполагаемая рыночная стоимость всех помещений жилого комплекса составляет 29 256 000 рублей.
График поступлений и платежей представлен таблице 3.12 с учетом того, что предполагаемый срок продажи жилого комплекса- 3 года.
таблица 3.12
График поступлений и платежей
Годы 2007 2008 2009 2010 1 2 3 4 5 Поступления, руб. 17225000 9381000 2650000 Затраты, руб. (17124300)
7.Оценка эффективности проекта
Оценка привлекательности инвестиционного проекта заключается в определении уровня его доходности. Принятие решения по инвестициям основывается на результатах анализа, проведенного с помощью методов оценки эффективности инвестиций, которые подразделяются на две группы:
- статические (простые);
- динамические (методы дисконтирования).

Статические (простые методы) оценки эффективности инвестиций – это методы, которые не учитывают фактора времени. К ним относятся:
- метод срока окупаемости;
- метод учетной (простой) нормы прибыли.
Метод срока окупаемости заключается в определении срока, в течение которого сумма поступлений денежных средств, получаемых от реализации проекта, превысит сумму инвестиций.
таблица 3.13
Расчет срока окупаемости
Годы 2007 2008 2009 2010 1 2 3 4 5 Поступления, руб. 17225000 9381000 2650000 Затраты, руб. (17124300) Срок окупаемости (статический), годы - 11,93 ≈ 12 месяцев
Таким образом, исходя из данных таблицы 3.13, срок окупаемости жилого комплекса составляет 12 месяцев.
Метод учетной (простой) нормы прибыли состоит в оценке прибыли, которая будет получена за период реализации проекта. Коэффициент, рассчитываемый по данному методу, аналогичен коэффициенту рентабельности капитала и показывает, какая часть инвестиционных затрат возмещается в виде прибыли в течение одного интервала планирования.
Простая норма прибыли = 12 131 700/17 124 300 = 0,7085 или 70,85%.
Далее рассмотрим динамические методы оценки инвестиций, которые базируются на принципах дисконтирования.
Наиболее распространенные критерии оценки эффективности инвестиций, основанные на методах дисконтирования, представлены в Методических рекомендациях по оценке эффективности инвестиционных проектов, утвержденных 21.06.1999 года Минэкономики РФ, Минфином РФ, Госстроем РФ № ВК 477. К ним относятся:
- определение чистого дисконтированного дохода;
- расчет индекса доходности;
- период окупаемости;
- расчет внутренней нормы доходности.
Дисконтирование – это оценка стоимости денег во времени. Ключевым экономическим нормативом, используемым для дисконтирования, является норма дисконта, выраженная в долях единицы или в процентах за год.
Ставка дисконтирования в нашем случае будет определяться методом кумулятивного построения, то есть процентная ставка разбивается на отдельные компоненты.
Устанавливается ограничение на доходность инвестиций не ниже 10,5 % годовых. Уровень инфляции на 2007 год предполагается на уровне 8%. Премия за риск инвестирования оценивается на уровне 5%.
D = 10,5 + 8 + 5 = 23,5 % годовых.
Расчет чистого дисконтированного дохода осуществляется в три этапа:
- определяется текущая стоимость затрат;
- рассчитывается текущая стоимость будущих денежных поступлений;
- текущая стоимость затрат сравнивается с текущей стоимостью доходов.
таблица 3.14
Расчет дисконтированных затрат и поступлений
Годы 2007 2008 2009 2010 ИТОГО 1 2 3 4 5 6 Норма дисконта 1 0,765 0,53 0,295 - Дисконтированные единовременные затраты 17124300 - - - 17124300 Дисконтированные чистые поступления - 13177125 4971930 781750 18930805 ЧДД -17124300 13177125 4971930 781750 1806505 ЧТС -17124300 -3947175 1024755 1806505
Чистая текущая стоимость доходов строительства жилого комплекса со встроенными коммерческими помещениями равна 1 806 505 рублей.
ЧТС проекта > 0, следовательно, проект эффективен.
Индекс доходности – это отношение суммарного дисконтированного дохода к суммарным дисконтированным затратам.
ИД = 18930805/17124300 = 1,07 > 0, следовательно, проект эффективен.
Другой вариант расчета, ставка доходности проекта – это отношение чистой текущей стоимости по проекту к величине инвестиций, выражается в процентах.
СДП = 1806505/17124300 * 100% = 10,55%.
Этот показатель показывает, какой доход приносит каждый вложенный в проект рубль инвестиций. Ставка доходности 10,55% выше доходности безрисковых вложений 10,5 %, следовательно, проект эффективен.
С помощью срока окупаемости определяют время, необходимое для поступления наличности от вложенного капитала в размерах, позволяющих возместить расходы, возникшие при вложении капитала.
Т = 9 мес. + 12 мес. - ((-3947175)/(1024755- (-3947175))*12=11,5≈12 месяцев, что меньше срока реализации проекта, следовательно, проект эффективен.
Внутренняя норма доходности представляет собой точную ставку процента от инвестиций, которую в течение срока их действия используют для дисконтирования всех поступающих потоков денежной наличности от инвестиций с целью приравнять приведенную стоимость денежных поступлений к приведенной стоимости денежных расходов. Это коэффициент, при котором чистая текущая стоимость инвестиций будет равна нулю.
таблица 3.15
Внутренняя норма доходности
Дисконт, % 23,5 25 30 ЧТС, рублей 1806505 1147450 -1049400
ВНД = 25%+(1147450/(1147450-(-1049400))*(30%-25%))=27,6 %.
ВНД= 27,6 % > 23,5 %, следовательно, проект эффективен.

таблица 3.16
Расчет внутренней нормы доходности
Годы 2007 2008 2009 2010 ИТОГО 1 2 3 4 5 6 Дисконт, % 23,5 Дисконтированные единовременные затраты 17124300 - - - 17124300 Дисконтированные чистые поступления - 13177125 4971930 781750 18930805 ЧДД -17124300 13177125 4971930 781750 1806505 ЧТС -17124300 -3947175 1024755 1806505 Дисконт, % 25,0 Дисконтированные единовременные затраты 17124300 - - 17124300 Дисконтированные чистые поступления - 12918750 4690500 662500 18271750 ЧДД -17124300 12918750 4690500 662500 1147450 ЧТС -17124300 -4205550 484950 1147450 Дисконт, % 30,0 Дисконтированные единовременные затраты 17124300 - - 17124300 Дисконтированные чистые поступления - 12057500 3752400 265000 16074900 ЧДД -17124300 12057500 3752400 265000 -1049400 ЧТС -17124300 -5066800 -1314400 -1049400
8.Оценка риска инвестиционного проекта
Под инвестиционным риском понимают вероятность возникновения непредвиденных финансовых потерь (снижение прибыли, дохода, потеря капитала инвестора).
По источникам возникновения выделяют:
- систематический (рыночный) риск;
- несистематический риск.
Систематический риск характерен для всех участников инвестиционного процесса и определяется объективными факторами: изменением ситуации на рынке инвестиционных товаров; денежно-кредитной политикой государства (повышением или понижением учетной ставки банковского процента); форс-мажор, связанный с возникновением чрезвычайных ситуаций и другими.
Систематический риск является недиверсифицируемым для каждого конкретного инвестора. Он может возникнуть неожиданно, и его последствия трудно спрогнозировать. Уровень систематического риска относительно одинаков для различных хозяйствующих субъектов.
Несистематический (специфический) риск характерен для конкретного проекта или инвестора. Негативные последствия данного риска можно предотвратить или значительно снизить за счет более рационального управления инвестиционным портфелем. Уровень несистематического риска колеблется даже у организаций сопоставимых по общим признакам.
Поскольку реализация данного инвестиционного проекта включает несколько стадий, то и риски необходимо оценивать постадийно.
В данном проекте можно выделить следующие стадии:
- подготовительная – разработка проекта;
- строительная – возведение объекта;
- функционирования – завершение объекта, реализация, получение прибыли.
Оценка рисков производится в соответствии с заключениями экспертов. Данные обобщены в таблице 3.17.
таблица 3.17
Оценка рисков инвестиционного проекта
Наименование риска Эксперты Средняя вероятность Приоритет Вес Риск 1 2 3 Подготовительная стадия Отношение местной администрации 25 20 25 23 1 0,1 2,3 Удаленность от инженерных систем 10 10 10 10 3 0,01 0,1 Выделение требуемого земельного участка 15 0 10 13 2 0,055 0,71 Средняя вероятность по подготовительной стадии 3,11 Строительство Платежеспособность заказчика 0 0 5 2 1 0,1 0,2 Непредвиденные затраты 65 55 75 65 1 0,1 6,5 Несвоевременные поставки материалов 25 20 23 23 2 0,055 1,3 Несвоевременное выполнение работ 0 15 20 12 1 0,1 1,2 Средняя вероятность по стадии строительства 9,2 Функционирование Неустойчивый спрос 30 25 30 28 3 0,01 0,28 Рост налогов 20 25 20 22 2 0,055 1,21 Неплатежеспособность потребителей 25 0 10 12 1 0,1 1,2 Рост цен на материалы 50 40 45 45 2 0,055 2,47 Недостаток квалифицированных кадров 0 5 10 5 3 0,01 0,05 Экологические проблемы 0 5 10 5 2 0,055 0,27 Средняя вероятность по стадии 5,48 Исходя из данных таблицы 3.17, суммарный риск по всем стадиям проекта составит 17,79%.
Вопрос о приемлемости данной величины риска к настоящему инвестиционному проекту решается инвестором в ходе сопоставления вероятностных значений выгоды и риска.
Основным способом снижения риска предлагается выбрать страхование рисков.
По третьей главе можно сделать следующие краткие выводы:
Выбор основного вида деятельности ООО «ИСК «ВыборгСтройИнвест» обусловлен благоприятным инвестиционным климатом в регионе, в частности в области строительства.
С целью привлечения инвесторов для строительства объектов недвижимости в Выборге предприятие разрабатывает бизнес-планы инвестиционных проектов. В разработке бизнес-планов участвует постоянная группа различных специалистов предприятия.
В работе разработан бизнес-план инвестиционного проекта строительства жилого комплекса со встроенными коммерческими помещениями в городе Выборге Ленинградской области с целью эксплуатации и получения прибыли.
Бизнес-план включает в себя следующие разделы: резюме проекта, сущность проекта, анализ состояния и перспективы отрасли, обзор рынка недвижимости города Выборг, производственный план, маркетинговая стратегия, финансовый план, оценка эффективности проекта, оценка риска инвестиционного проекта.
Данные бизнес-плана строительства жилого комплекса со встроенными коммерческими помещениями по адресу: Ленинградская область, г.Выборг, Московский проспект, дом 7 А, свидетельствуют о том, что проект эффективен.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В настоящее время планирование деятельности является экономической основой свободных рыночных отношений всех хозяйственных субъектов и экономических объектов с различными формами собственности. Посредством планирования обеспечивается необходимое равновесие между производством и потреблением продукции, величиной рыночного спроса и объемом предложения.
Планирование деятельности предприятия заключается в обработке информации по основанию предстоящих действий и определению наилучших способов достижения намеченных целей. Объектом планирования на предприятии является его деятельность. Предметом планирования выступают ресурсы предприятия.
На уровне предприятия планирование призвано обеспечить выпуск высококачественной продукции в необходимых количествах, ассортименте и качестве на основе эффективного и рационального использования ресурсов, а также взаимоувязку деятельности отдельных структурных подразделений.
Сущность планирования проявляется в его принципах. Выделяют базовые принципы планирования: научность, полнота и точность планирования, необходимость, непрерывность, эластичность и гибкость, экономичность, возможность контроля планов, связь уровней управления, возможность оперативной корректировки планов.
При составлении планов используются различные методы. К ним относятся: экономический анализ, нормативный метод, расчетно-аналитический метод, балансовый метод, прогнозный метод, метод оптимизации, метод моделирования.
Планирование на предприятии базируется на использовании трех основных его систем: перспективное планирование, текущее и оперативное планирование финансовой деятельности предприятия. Разделение планов на перечисленные выше виды происходит в зависимости от длительности планового периода и степени детализации плановых расчетов.
Самостоятельным видом плановой деятельности, которое непосредственно связано с предпринимательством, является деловое планирование или составление бизнес-планов.
Бизнес-план представляет собой документ, в котором описаны основные аспекты предполагаемого проекта, проанализированы все риски, с которыми оно может столкнуться, и определены способы решения проблем.
В России выделяют четыре типа бизнес-планов: внутренний, для получения кредитов с целью пополнения оборотных средств, инвестиционный, финансового оздоровления.
Всем участникам предпринимательской деятельности бизнес-план дает необходимую информацию для анализа и оценки предпринимательства с точки зрения его разумности, реалистичности, перспективности и результативности.
В практической части данной дипломной работы рассмотрена деятельность ООО «ИСК «ВыборгСтройИнвест». Данное предприятие занимается инвестиционно-строительной деятельностью.
Строительство перестает быть подрядной деятельностью, и становится, как и во всем мире, проектной деятельностью на маркетинговой основе. Поэтому в настоящее время главным направлением деятельности ООО «ИСК «ВыборгСтройИнвест» является выполнение функций заказчика-застройщика. Предприятие осуществляет свою деятельность на основании лицензии и в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Анализ состояния производственно-хозяйственной деятельности ООО «ИСК «ВыборгСтройИнвест» проводился по нескольким направлениям.
Вначале была проведена оценка структуры имущества предприятия и источников его образования. За три анализируемых года имущество ООО «ИСК «ВыборгСтройИнвест» увеличилось, что говорит укреплении финансового состояния предприятия. Анализ актива баланса показал, что внеоборотные средства составляют основную долю активов предприятия. Анализ пассива выявил увеличение доли собственного капитала и уменьшение заемного, что свидетельствует об укреплении финансового состояния предприятия.
Анализ ликвидности показал, что по состоянию на 01 января 2007 года баланс ООО «ИСК «ВыборгСтройИнвест» можно признать абсолютно ликвидным.
Анализ платежеспособности предприятия позволил сделать вывод, что на протяжении исследуемого периода предприятие оставалось платежеспособным.
Расчет коэффициентов финансовой устойчивости позволил сделать вывод о стабильности деятельности предприятия.
Анализ финансовых результатов выявил повышение деловой активности предприятия, динамичное увеличение прибыли как в абсолютном, так и в относительном выражении. На основе проведенного анализа коэффициентов рентабельности можно сделать вывод, что предприятие доходно.
Полученные экономические показатели производственно-хозяйственной деятельности ООО «ИСК «ВыборгстройИнвест» свидетельствуют о наличии потенциала для дальнейшего роста, что расширяет число инвесторов, готовых к сотрудничеству.
С целью привлечения инвесторов для строительства объектов недвижимости в Выборге предприятие разрабатывает бизнес-планы инвестиционных проектов. В разработке бизнес-планов участвует постоянная группа различных специалистов предприятия.
В данной дипломной работе разработан бизнес-план инвестиционного проекта строительства жилого комплекса со встроенными коммерческими помещениями в городе Выборге Ленинградской области, который описывает для инвесторов все события, могущие повлиять на предполагаемое дело.
Бизнес-план включает в себя следующие разделы: резюме проекта, сущность проекта, анализ состояния и перспективы отрасли, обзор рынка недвижимости города Выборг, производственный план, маркетинговая стратегия, финансовый план, оценка эффективности проекта, оценка риска инвестиционного проекта.
Строительство будет происходить в границах исторического центра города. Основным преимуществом жилого комплекса является то, что он строится в районе с развитой инфраструктурой.
Жилой комплекс позволит уменьшить недостаток жилья в Выборге, а расположенные во встроенных помещениях магазины и офисы поднимут престижность данного комплекса и будут активно использоваться туристами и жителями города.
Все это положительно отразиться на социальном и экономическом развитии города.
Исходя из проведенной оценки эффективности привлечения заемных средств для строительства жилого комплекса со встроенными помещениями можно сделать следующие выводы:
- положительное значение чистого дисконтированного дохода говорит об эффективности проекта;
- индекс доходности больше 1, следовательно, проект не является убыточным;
- среднегодовая рентабельность инвестиций выше доходности безрисковых вложений, следовательно, проект эффективен;
- рассчитанный срок окупаемости меньше срока реализации проекта, следовательно, проект эффективен;
- внутренняя норма доходности выше дисконта, следовательно, проект эффективен.
Таким образом, анализ эффективности инвестиционного проекта показал, что привлечение ООО «ИСК «ВыборгСтройИнвест» средств инвестора в размере 17 124 300 рублей окупится через 12 месяцев, стоимость активов инвестора возрастет на 1 806 505 рублей, данный проект позволит профинансировать этап расширения предприятия и обеспечит прибыль.
БИБЛИОГРАФИЯ
1.Федеральный закон Российской Федерации от 25.02.1999 года №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»//Подготовлен для системы «КонсультантПлюс», 2007.
2. Федеральный закон Российской Федерации от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»//Подготовлен для системы «КонсультантПлюс», 2007.
3.Приказ Министерства финансов Российской Федерации от 23.05.2006 года №82н «Об утверждении методики расчета показателей и применения критериев эффективности инвестиционных проектов, претендующих на получение государственной поддержки за счет средств инвестиционного фонда Российской Федерации»//Подготовлен для системы «КонсультантПлюс», 2007.
4.Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (утв. Минэкономики РФ, Минфином РФ, Госстроем РФ 21.06.99 №ВК 477)//Подготовлен для системы «КонсультантПлюс», 2007.
5.Бочаров В.В. Инвестиции. – СПб.: Питер, 2007. – 176 с.
6.Волков А.С., Марченко А.А. Бизнес-планирование: Учебное пособие. – М.: Издательство РИОР, 2005. – 81 с.
7. Гаврилова С.С. Экономический анализ. – М.: Эксмо, 2006. – 144 с.
8.Ефимова О.В. Финансовый анализ.-М.: Издательство «Бухгалтерский учет», 2002. – 528 с.
9.Проданова Н.А. Финансовый менеджмент: Учебное пособие. – Ростов н/Д: Феникс, 2006.– 336 с.
10.Родионова В.Н., Туровец О.Г. Организация и управление предприятием: Учебное пособие. – М.: Издательство РИОР, 2005. – 128 с.
11. Савицкая Г.В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия. – Мн.: ИП «Экоперспектива», 2006. – 498 с.
12.Чечевицына Л.Н. Экономика фирмы. – Ростов н/Д: Феникс, 2006.–400с.
13.Шеремет А.Д., Сайфулин Р.С. Финансы предприятий. –М.: ИНФРА-М, 2006. – 343 с.
14.Асаул А.Н., Денисова И.В. Состояние инвестиционного климата региона – основа развития строительного комплекса. – Доклад на Годичном 39 собрании Санкт-петербургских Научных Советов по экономическим проблемам Российской академии наук, состоявшемся в г.Санкт-Петербурге.
16. Ассоциация строительно-промышленный комплекс Северо-Запада// www.domostroitel.ru
17.Грамотная разработка проекта – залог успеха в привлечении инвесторов.//Журнал «Управление компанией», 2001, №10 www.zhuk.net
18.Ерков А. Финансирование инвестиционных проектов// «Финансовая газета. Региональный выпуск», 2005, сентябрь, №38 www.For-investor.ru
19.Ленинградская область в цифрах 2006: Сборник Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по г.Санкт-Петербургу и Ленинградской области/ Петростат. - СПб, 2006.- 35 с.
20.Методическое пособие по организации деятельности государственного заказчика на строительство и заказчика-застройщика // www.For-investor.ru
21.Непомнящий Е.Г. Инвестиционное проектирование: Учебное пособие. – Таганрог: Издательство ТРТУ, 2003 www.aup.ru
22.Области не хватает застройщиков// Газета «Строительный еженедельник», 2004, ноябрь www.stroypress.ru
23.Разумов А.А. Строительство объектов на заемные средства// Журнал «Учет в строительстве», 2003, №4, с. 41-43.
24.Савельева О.Е. Инвестор, заказчик-застройщик и подрядчики: порядок составления счетов-фактур// Журнал «Учет в строительстве», 2003, №4, с. 60-68.
25.Санкт-Петербург в цифрах 2006: Сборник Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по г.Санкт-Петербургу и Ленинградской области/ Петростат. - СПб, 2006.- 31 с.
26.Социально-экономическое положение Выборгского района Ленинградской области в 2006 году. Статистический сборник. – СПб: Петростат, 2007.- 63 с.
27.Россия 2006:Статистичекий сборник/Росстат.-М.,2006.- 55 с.
28.Рынок торговой недвижимости Петербурга приближается к критической отметке// Газета «Деловой Петербург», 15.09.2005года.
29.Шараев А. Финансовая модель привлекает инвестора// Журнал «Консультант», 2005, сентябрь, №17 www.For-investor.ru
30.http://infostat.ru, http://www.gostat.spb.ru Госстат, Петербургкомстат
31. http://www.allestate.ru/ Центральное агентство недвижимости (ЦАН)
32. www.vbg.ru/~wyborg/ Газета «Выборг»
33. www.info.vyborg.ru Газета «Выборгские ведомости»
34. http://www.estate-gazeta.ru/Газета «Недвижимость и строительство Петербурга»
35. www.dp.ru Газета «Деловой Петербург»
36. www.vesty.spb.ru Газета «Вести»
37. http://www.finiz.ru/ Газета «Финансовые известия»
38. www.ev.spb.ru Газета «Экономика и время»
39. http://www.reline.ru/ Проект «Горячая линия недвижимости»
40. http://www.garant.ru Правовая система «Гарант»
41. http://www.kodeks.net/ Правовая система «Кодекс»
42. http://www.consultant.ru/ Правовая система «Консультант Плюс»
Бочаров В.В. Инвестиции. – СПб.: Питер, 2007, с.42
Чечевицына Л.Н. Экономика фирмы. – Ростов н/Д: Феникс, 2006, с.298
Чечевицына Л.Н. Экономика фирмы. – Ростов н/Д: Феникс, 2006, с.299
Волков А.С., Марченко А.А. Бизнес-планирование: Учебное пособие. – М.: Издательство РИОР, 2005, с.4

Чечевицына Л.Н. Экономика фирмы. – Ростов н/Д: Феникс, 2006, с.300
Шеремет А.Д., Сайфулин Р.С. Финансы предприятий. – М.: ИНФРА-М, 2006, с.167
Волков А.С., Марченко А.А. Бизнес-планирование: Учебное пособие. – М.: Издательство РИОР, 2005, с.10
Проданова Н.А. Финансовый менеджмент: Учебное пособие. – Ростов н/Д: Феникс, 2006, с.317
Шеремет А.Д., Сайфулин Р.С. Финансы предприятий. – М.: ИНФРА-М, 2006, с.166

Чечевицына Л.Н. Экономика фирмы. – Ростов н/Д: Феникс, 2006, с.314
Волков А.С., Марченко А.А. Бизнес-планирование: Учебное пособие. – М.: Издательство РИОР, 2005,с.25
Бочаров В.В. Инвестиции. – СПб.: Питер, 2007, с.40
Гаврилова С.С. Экономический анализ. – М.: Эксмо,2006. – с.60

Гаврилова С.С. Экономический анализ. – М.: Эксмо,2006. – с.69

Бочаров В.В. Инвестиции. – СПб.: Питер, 2007, с.81
Гаврилова С.С. Экономический анализ. – М.: Эксмо, 2006, с.80
Телеграмма ЦБ РФ от 26.01.2007г. №1788-У. Ставка рефинансирования на 29.01.2007г. – 10,5%.
www.ach.gov.ru Официальный сайт Счетной палаты РФ
Бочаров В.В. Инвестиции. Завтра экзамен. – СПб.: Питер, 2006, с.76
Шеремет А.Д., Сайфулин Р.С. Финансы предприятий. –М.: ИНФРА-М, 2006. – с.35












2



Выработка и принятие решений


Планирование

Реализация программы


Контроль

Генеральный директор

Коммерческий директор

Технический директор

Отдел согласований

Информационно-аналитический отдел


Бухгалтерия

Проектный отдел

Производственно-технический отдел

Отдел капитального строительства

15% от суммы инвестиций

30% до заключения инвестиционного договора

70% в течение нормативного
срока строительства

Признаки планирования

Степень охвата

Содержание

Предмет

Сфера

Глубина

Срок

Структура управления

Возможность изменения

- общее планирование;
- частное планирование

- стратегическое планирование;
- тактическое планирование;
-оперативно планирование

- целевое планирование;
- планирование средств;
- программное планирование;
- планирование действий

- планирование производства;
- планирование сбыта;
- планирование финансов;
- планирование персонала;
- расширенное общее планирование

- общее планирование фирмы;
- планирование места строительства фирмы;
- планирование сфер деятельности;
- планирование работы подразделений фирмы

- глобальное планирование;
- контурное планирование;
- детальное планирование

- краткосрочное планирование;
- среднесрочное планирование;
- долгосрочное планирование

- жесткое планирование;
- гибкое планирование






Жизненный цикл инвестиционного проекта

Оперативное

Замысел

Планирование

Анализ проблемы


Разработка концепции

Детальная проработка


Выполнение проекта

Бизнес-план для получения кредитов с целью пополнения оборотных средств

Использование

Внутренний бизнес-план предприятия

Ликвидация

Инвестиционный бизнес-план

Бизнес-план финансового оздоровления

Бизнес-план

Текущее

Перспективное

1.План доходов и расходов
2.План поступления и расходования денежных средств
3.Балансовый план

1.Операционный бюджет
2.Финансовый бюджет

1.Долгосрочный финансовый план