Аренда как форма коммерческого использования земли

Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.
Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав.
В соответствии со статьей 14 ФЗ "О государственной регистрации" свидетельством удостоверяется проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество. Форма свидетельства установлена Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 года "№ 219 (в редакции постановления Правительства РФ от 22.11.2006 года №710).
2.3. Основания прекращения договора аренды земельного участка
Как любой договор, договор аренды прекращается в случае истечения срока, на который он был заключен. Если же договор заключался на неопределенный срок, то согласно статье 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества - за 3 месяца (законом или договором может быть установлен иной срок для такого предупреждения). Если законом установлены максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, то договор прекращается по истечении этого предельного срока, даже если в самом договоре срок аренды не определен. Например, в соответствии со статьей 22 ЗК РФ земельный участок может быть передан для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ в аренду на срок не более одного года.
Договор аренды земельного участка прекращается в случае смерти гражданина, арендующего этот участок, если по закону или договору права по договору аренды не могут перейти к наследнику. Но переход права собственности на сданный в аренду земельный участок к другому лицу не служит основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 ГК РФ).
В соответствии с общими нормами гражданского законодательства изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором (статья 450 ГК РФ). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
при существенном нарушении договора другой стороной;
в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 619 ГК РФ установлены случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя. Применительно к аренде земельных участков это случаи, когда: арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; использует землю с существенным или неоднократным нарушением установленных в договоре условий пользования ею, а также ухудшает состояние земли или использует ее не в соответствии с назначением. Что касается обязанностей по капитальному ремонту арендуемого имущества, о которых говорится в названной статье ГК РФ, то им, как представляется, в земельных правоотношениях соответствует обязанность проведения мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв. По договору аренды, а также в силу закона или иного правового акта она может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя. Если такая обязанность возложена на арендатора, а он в установленные договором аренды сроки (а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки) указанных мероприятий не проводит, арендодатель вправе ставить вопрос о досрочном расторжении договора.
Договором аренды конкретного земельного участка могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, при этом, как отмечено в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 года № 66, эти основания могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Пунктом 3 статьи 46 ЗК РФ предусмотрено запрещение прекращения аренды земельного участка в период сельскохозяйственных работ, но только для одного случая: прекращения аренды из-за такого использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.
Договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом также по требованию арендатора. Основания такого расторжения предусмотрены статьей 620 ГК РФ, но договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания расторжения договора по требованию арендатора.
Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора аренды земельного участка:
если арендодатель не предоставляет ему земельный участок в пользование либо создает препятствия пользованию земельным участком в соответствии с его назначением или в соответствии с условиями договора. Например, фермер сдал в аренду временно не используемую им часть своего участка расположенному рядом сельскохозяйственному товариществу под распашку, но не убирает находящиеся на этой земле стройматериалы и сарай;
земельный участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были обговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра участка при заключении договора. Так, арендатор мог не знать к моменту заключения договора, что участок, к примеру, ежегодно затопляется весной при разливе реки, и это обнаружилось только в процессе пользования;
арендодатель не проводит мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв, если по договору аренды они составляют его обязанность, в установленные договором или иные разумные сроки;
земельный участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Такое может произойти, если, например, земельный участок подвергся радиоактивному или химическому загрязнению вследствие аварии на расположенном поблизости промышленном объекте.
Как и любой договор, договор аренды земельного участка может быть расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств в порядке статьи 451 ГК РФ. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон при наличии одновременно условий, перечисленных в пункте 2 статьи 451 ГК РФ.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В конце работы можно сделать общие выводы о том, что договор аренды земельных участков это договор, по которому одна сторона - арендодатель обязуется предоставить другой стороне – арендатору участок земли за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.
Договор аренды земельных участков известен со времен римского права и является самым распространенным в настоящее время. Договор аренды является консенсуальным, двусторонним, возмездным.
Отношения по поводу аренды земельного имущества подчиняются общим требованиям, которые предъявляет гражданское законодательство к арендным отношениям наряду с земельным законодательством.
Предметом по данному договору является земельный участок. Арендодатель обязан передать арендатору земельный участок в надлежащем виде, а арендодатель обязан использовать его по назначению, своевременно вносить арендную плату и при прекращении договора вернуть земельный участок арендодателю с учетом нормального износа.
Аренда земельных участков подлежит обязательной государственной регистрации.
На современном этапе развития Российской экономики, активный приход на рынок в различные его области иностранных инвесторов и производителей поднимает актуальность вопросов аренды земли на более высокий качественный уровень. Все это обусловлено потребностью в уже разработанных, с минимальной инфраструктурой и подходящим местонахождением участков земли. В зависимости от направления и целей бизнеса, возникает потребность в участках земли расположенных рядом с населенными пунктами (для постройки фабрик, заводов, на которых будут трудиться жители этих населенных пунктов), либо участки земли для сельскохозяйственной деятельности или для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В связи с этим требования к состоянию земель и их местонахождению у различных инвесторов неодинаковы. Принимая во внимание, что в основном арендодателем земель для промышленного использования являются муниципалитеты различных регионов, повышается требования к законотворческой деятельности и правоприменительной практики в области аренды земли и их соответствие федеральным законам РФ, которые основаны на фундаментальных понятиях изложенных в федеральном законодательстве и освещенных в настоящей работе.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Гражданский кодекс РФ от 31.11.1994 года (в редакции от 27.07.2006 года № 138-ФЗ);
Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 года (в редакции от 22.07.2008 года № 141-ФЗ;
Федеральный закон от 21.07.1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции от 22.07.2008 года № 141-ФЗ);
Федеральный закон от 18.06.2001 года № 78-ФЗ "О землеустройстве" (в редакции от 13.05.2008 года № 66-ФЗ);
Федеральный закон от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в редакции от 13.05.2008 года № 66-ФЗ);
Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 года № 219 "Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции Постановления Правительства РФ от 22.11.2006 года № 710);
Абова Т.Е., Кабалкина А.Ю. "Комментарий к гражданскому кодексу РФ. Части 2". Издательство "Юрайт", 2004 год;
Ахметьянова З.А. "Правовая природа арендных отношений". //Юрист №2, 2006 год;
Боголюбов С.А. "Единое российское правовое пространство и земельная реформа". //Журнал российского права. 2001. № 11;
Боголюбов С.А. "Комментарий к Земельному кодексу РФ с постатейными материалами и судебной практикой". Юрайт-Издат, 2006 год;
Боголюбов С.А. "Земельный участок: вопросы и ответы". Юстицинформ, 2006 год;
Брагинский М.И. Витрянский В.В. "Договорное право. Договоры о передачи имущества. Книга 2 (издание 4-е, стереотипное). Издательство "Статут, 2002 год;
Голосова С.А. "Правовое регулирование аренды земельных участков: соотношение норм гражданского и земельного права". //Нотариус № 2, 2003 год;
Гусев Р.К. "Земельное право: Учебник". М.: Инфра, 2000;
Дъяков А.Л. "Особенности аренды земельных участков в РФ". //Современное право № 9, 2004 год;
Кириллова С. "Особенности сдачи в аренду земельных участков". //Законность № 1, 2004 год;
Корнеев А.А. "Сделки с земельными участками: Учебное пособие". ОАО "Издательский дом "Городец", 2006 года;
Кособродов В.М. "Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды земельного участка". //Адвокат № 1, 2006 год;
Кресникова Н.И. "Правовые аспекты и экономическая сущность оборота земель в рыночной системе". //Право и экономика № 4, 2004 год;
Никишин В.В. "Вещные и обязательственные права на землю в федеральном законодательстве и законодательстве субъектов Российской Федерации": Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2003;
Пиксин Н., Оксюк Т. "Объект аренды – земельный надел". //Бизнес-адвокат № 23, 2004 год;
Романова Г.В. "Гражданско-правовое регулирование договора аренды земельных участков: теория и практика". //Юрист № 1, 2006 год;
Садикова О.Н. "Комментарий к гражданскому кодексу РФ, части 2 (постатейный)" (издание 4-е, исправленное и дополненное). Юридическая фирма "Контракт". Издательский дом "ИНФРА-М", 2004 год;
Стрембелев С.В. "Применение земельного законодательства". //Право и экономика № 7, 2005 год;
Сыродоев Н.А. "Земля как объект гражданского оборота" // Государство и право № 8, 2003 год.

Сыродоев Н.А. Земля как объект гражданского оборота // Государство и право. 2003.№ 8. стр. 27.
Гусев Р.К. Земельное право: Учебник. М.: Инфра, 2000. стр. 36.
Никишин В.В. Вещные и обязательственные права на землю в федеральном законодательстве и законодательстве субъектов Российской Федерации: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2003. стр. 53.
Брагинский М.И. Витрянский В.В. "Договорное право. Договоры о передачи имущества". Книга 2. (издание 4-е стереотипное). Издательство "Статут", 2002 год.
Брагинский М.И. Витрянский В.В. "Договорное право. Договоры о передачи имущества". Книга 2. (издание 4-е стереотипное). Издательство "Статут", 2002 год.
Брагинский М.И. Витрянский В.В. "Договорное право. Договоры о передачи имущества". Книга 2. (издание 4-е стереотипное). Издательство "Статут", 2002 год.
Там же
Ахметьянова З.А. "Правовая природа арендных отношений". //Юрист №2, 2006 год
Ахметьянова З.А. "Правовая природа арендных отношений". //Юрист №2, 2006 год
Абова Т.Е., Кабалкина А.Ю. "Комментарий к гражданскому кодексу РФ. Части 2". Издательство "Юрайт", 2004 год;
Абова Т.Е., Кабалкина А.Ю. "Комментарий к гражданскому кодексу РФ. Части 2". Издательство "Юрайт", 2004 год;
Там же
Абова Т.Е., Кабалкина А.Ю. "Комментарий к гражданскому кодексу РФ. Части 2". Издательство "Юрайт", 2004 год;
Ахметьянова З.А. "Правовая природа арендных отношений". //Юрист №2, 2006 год;
Садикова О.Н. "Комментарий к гражданскому кодексу РФ, части 2 (постатейный)" (издание 4-е, исправленное и дополненное). Юридическая фирма "Контракт". Издательский дом "ИНФРА-М", 2004 год
Садикова О.Н. "Комментарий к гражданскому кодексу РФ, части 2 (постатейный)" (издание 4-е, исправленное и дополненное). Юридическая фирма "Контракт". Издательский дом "ИНФРА-М", 2004 год;
Абова Т.Е., Кабалкина А.Ю. "Комментарий к гражданскому кодексу РФ. Части 2". Издательство "Юрайт", 2004 год;
Корнеев А.А. "Сделки с земельными участками: Учебное пособие". ОАО "Издательский дом "Городец", 2006 года;
Кириллова С. "Особенности сдачи в аренду земельных участков". //Законность № 1, 2004 год;

Абова Т.Е., Кабалкина А.Ю. "Комментарий к гражданскому кодексу РФ. Части 2". Издательство "Юрайт", 2004 год;
Абова Т.Е., Кабалкина А.Ю. "Комментарий к гражданскому кодексу РФ. Части 2". Издательство "Юрайт", 2004 год;
Абова Т.Е., Кабалкина А.Ю. "Комментарий к гражданскому кодексу РФ. Части 2". Издательство "Юрайт", 2004 год;
Голосова С.А. "Правовое регулирование аренды земельных участков: соотношение норм гражданского и земельного права". //Нотариус № 2, 2003 год;
Там же
Боголюбов С.А. "Комментарий к Земельному кодексу РФ с постатейными материалами и судебной практикой". Юрайт-Издат, 2006 год
Дъяков А.Л. "Особенности аренды земельных участков в РФ". //Современное право № 9, 2004 год;
Там же
Дъяков А.Л. "Особенности аренды земельных участков в РФ". //Современное право № 9, 2004 год;
Дъяков А.Л. "Особенности аренды земельных участков в РФ". //Современное право № 9, 2004 год;
Боголюбов С.А. "Комментарий к Земельному кодексу РФ с постатейными материалами и судебной практикой". Юрайт-Издат, 2006 год;
Кириллова С. "Особенности сдачи в аренду земельных участков". //Законность № 1, 2004 год;
Там же
Боголюбов С.А. "Комментарий к Земельному кодексу РФ с постатейными материалами и судебной практикой". Юрайт-Издат, 2006 год;
Там же
Боголюбов С.А. "Комментарий к Земельному кодексу РФ с постатейными материалами и судебной практикой". Юрайт-Издат, 2006 год;
Брагинский М.И. Витрянский В.В. "Договорное право. Договоры о передачи имущества. Книга 2 (издание 4-е, стереотипное). Издательство "Статут, 2002 год
Боголюбов С.А. "Комментарий к Земельному кодексу РФ с постатейными материалами и судебной практикой". Юрайт-Издат, 2006 год;












32