Купля-продажа недвижимости (теория и практика применения законодательства)

Это обстоятельство и обеспечивает устойчивость оборота, стимулируя его участников на доверие друг к другу, а как следствие, на более свободное совершение сделок.
Особенности исполнения обязательства по передаче недвижимого имущества существенным образом отличаются от процедуры исполнения обязательства по передаче движимой вещи. Если движимая вещь может быть передана путем вручения покупателю, то недвижимую вещь невозможно вручить в собственном смысле этого слова, то есть передать из рук в руки. Именно поэтому законодатель устанавливает особую процедуру вручения недвижимости. Продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимой вещи после того, как она была вручена покупателю, и при условии, что обе стороны подписали соответствующий акт о передаче. Таким образом, подписание акта о передаче и является вручением, то есть подтверждает факт перехода имущества в обладание покупателю. С этого момента покупатель становится титульным владельцем недвижимого имущества, даже еще не являясь собственником (поскольку собственником он становится с момента государственной регистрации перехода права собственности). Именно поэтому при составлении акта передачи недвижимого имущества передаваемая вещь должна быть подробно описана, так же как и при заключении договора купли-продажи недвижимости. Это имеет важное значение для индивидуализации передаваемого объекта недвижимости.
Поскольку подписание акта о передаче недвижимости рассматривается как доказательство вручения объекта недвижимости покупателю, то законодателем установлена норма, в соответствии с которой обязательство продавца по передаче недвижимости считается исполненным только после того, как стороны подписали документ о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимого имущества рассматривается как отказ соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять это имущество. Таким образом, уклонение от подписания акта влечет для виновной стороны просрочку исполнения обязательства, что, в свою очередь, является основанием для взыскания убытков, отказа от принятия исполнения вследствие утраты интереса и т.д. (ст. ст. 405, 406 ГК РФ).
Следует иметь в виду и то обстоятельство, что подписание акта о передаче недвижимого имущества не является основанием для государственной регистрации права. Это вытекает из ст. 17 Закона о госрегистрации прав на недвижимость, согласно которой основанием государственной регистрации являются договор и иные сделки. Вместе с тем справедливым было бы рассматривать такой законодательный подход как минимум дискуссионным. Российская цивилистическая доктрина по общему правилу опирается на институт традиции, который считает, что основанием перехода права является передача владения, вручение вещи (см. п. 1 ст. 223 ГК РФ). Аналогом передачи владения для недвижимых вещей является подписание передаточного акта. Таким образом, логика российского законодательства требует того, чтобы передача недвижимого имущества, осуществляемая в целях исполнения обязательства по договору купли-продажи недвижимости, являлась самостоятельным основанием для государственной регистрации прав на эту недвижимость. Во всяком случае, это поможет исключить ситуации, когда права покупателя ограничены его требованиями в судебном порядке государственной регистрации только перехода права собственности на основании заключенного договора. Кроме того, юридическое значение передачи недвижимой вещи должно заключаться и в том, что в случае конкурирующих требований между различными покупателями, основывающими свои притязания на различных договорах, заключенных с одним продавцом, предпочтение должно отдаваться тому лицу, которому имущество вручено (передано по акту) продавцом.
Таким образом, передача недвижимой вещи во исполнение обязательства, возникшего на основании договора, должна иметь правообразующее значение - она должна являться основанием для государственной регистрации прав на отчуждаемую недвижимость. Само же вещное право на недвижимость возникает только в силу государственной регистрации.
Титульное владение недвижимой вещью дает покупателю ряд прав. Прежде всего это касается возможности использовать вещно-правовые способы защиты своих прав на недвижимое имущество (например, прибегнуть к виндикационному и негаторному искам).
Вместе с тем с моментом передачи недвижимого имущества связано и бремя содержания этого имущества. Этот момент важен для определения момента перехода риска случайной гибели имущества. В то же время стороны вправе установить в договоре и иной момент перехода риска случайной гибели недвижимого имущества.
В том случае, если одна из сторон уклоняется от подписания акта о передаче имущества, это рассматривается как отказ продавца от исполнения обязанности по передаче имущества либо покупателя - принять имущество.
Следует иметь в виду, что доказательством передачи недвижимого имущества является составление акта о передаче имущества. Но при этом соответствующей доказательственной силой не обладает передача иного имущества, которым сопровождается недвижимость. Так, по одному из дел Президиум ВАС РФ указал, что передача проектно-сметной документации на объект незавершенного строительства не является доказательством передачи имущества покупателю по договору купли-продажи.
При исполнении договора продажи недвижимости сторонами до того момента, пока будет зарегистрирован переход права собственности к покупателю, правовые отношения между третьими лицами и сторонами по договору не изменяются. Продавец продолжает оставаться собственником недвижимого имущества до момента государственной регистрации перехода прав к покупателю. Это означает, что он несет все риски, а также бремя содержания недвижимого имущества. Ему же принадлежат все доходы, приносимые недвижимым имуществом.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
1. В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
2. Мы согласны с мнением, что «для признания вещи недвижимой требуется прочная связь с землей, невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению». При этом необходимо отметить ряд дополнительных моментов. Во-первых, если, а это и не оспаривается, недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, то алогично и противоречиво одновременно утверждать, что недвижимость возникает с момента регистрации. Объективные явления предваряют появление юридической категории. Во-вторых, концепция юридического понятия недвижимости приводит к ослаблению начал формальности оборота недвижимости.
3. Представляется более правильным считать, что государственная регистрация прав не признак, а последствие отнесения имущества к недвижимости.
4. По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.
Договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным, возмездный и взаимный.
5. Договор купли-продажи недвижимости можно классифицировать по предмету договора: договор купли-продажи земельного участка; договор купли-продажи природных ресурсов; договор купли-продажи здания, сооружения; договор купли-продажи жилого помещения; договор купли-продажи нежилого помещения; договор купли-продажи предприятия; договор долевого участи в строительстве; договор купли-продажи воздушного и морского суда и другие.
6. Сторонами договора являются продавец и покупатель.
7. Договор купли-продажи недвижимости, по общему правилу, совершается в письменной форме и не требует государственной регистрации. Стороны обязаны зарегистрировать только переход права собственности на имущество.
8. В работе были исследованы вопросы судебной практики, связанной с продажей недвижимости и по итогам ее исследования сделаны выводы и предложены рекомендации для разрешения спорных ситуаций.
СПИСОК ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ
Источники
Конституция Российской Федерации: принята 12.12.1993 г. М.: Юристъ, 2006. 64 с.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 г. №51-ФЗ (ред. от 18.12.2006 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. - N 32. - Ст. 3301.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996 г. №14-ФЗ (ред. от 30.12.2006 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 29.01.1996 г. - N 5. - ст. 410.
Федеральный закон от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 18.12.2006 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. - N 30. - Ст. 3594.
Федеральный закон от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Собрание законодательства РФ. - 2002. - N 30. - Ст. 3018.
Федеральный закон от 21.12.2001 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (ред. от 05.02.2007 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. - N 4. - 28.01.2002. - Ст. 251.
Материалы судебной практики
Постановление Президиума ВАС РФ от 4.07.2002 г. N 2774/02 // ИПС «Кодекс».
Постановление Президиума ВАС РФ от 12.10.1999 г. №2061/99. // Вестник ВАС РФ. - 2000. - №1.
Постановление Президиума ВАС РФ от 14.01.1997 г. N 3522/96 // Вестник ВАС РФ. - 1997. - N 4.
Постановление Президиума ВАС РФ от 17.06.2003 г. N 3217/03 // Вестник ВАС РФ. - 2003. - N 12.
Постановление Президиума ВАС РФ от 2.02.1999 г. N 4749/98 // ИПС «Кодекс».
Постановление Президиума ВАС РФ от 18.01.2000 г. N 5394/98 // ИПС «Кодекс».
Постановление Президиума ВАС РФ от 21.09.2004 г. N 6518/04 // ИПС «Кодекс».
Постановление Президиума ВАС РФ от 21.01.1997 г. N 2898/96 // ИПС «Кодекс».
Постановление Президиума ВАС РФ от 30.01.2002 г. N 6245/01 // ИПС «Кодекс».
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.10.2003 г. N А33-2310/03-С2-Ф02-3355/03-С2 // ИПС «Кодекс».
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.10.2004 г. N А21-7224/03-С2 // ИПС «Кодекс».
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. N 59 Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. - 2001. - N 4.
Обзор отдельных постановлений Президиума ВАС РФ по вопросам, связанным с договорами купли-продажи недвижимости // Хозяйство и право. - 2002. - N 4.
Литература
Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: Купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. - Ростов н/Д.: Феникс, 2002. – 320 с.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2. – м.: Статут, 2001. – 800 с.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. - М.: Статут, 1997. – 848 с.
Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. - М.: Статут, 1999. - 284 с.
Витрянский В.В. Существенные условия договора в отечественной цивилистике и правоприменительной практике // Вестник ВАС РФ. - 2002. - N 6. - С. 76-85.
Гражданское право. Учебник. Ч. 2 / Авт. кол. Е.Ю. Валявина, Н.Д. Егоров, И.В. Елисеев и др.; отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - 4-е изд, перераб. и доп. - М.: Проспект, 2006. - 848 с.
Гражданское право: Учебник в 4-х т. Т.1. / Авт. кол. В.С. Ем, Н.В. Козлова, С.М. Корнеев и др.; отв. ред. Е.А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Волтерс Клувер, 2006. - 720 с.
Иоффе О.С. Обязательственное право. - М.: Юридическая литература, 1975. – 880 с.
Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова/Отв. ред. А.Л. Маковский. - М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998. - С. 271-297.
Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Авт. кол. В.С. Буров, И.Д. Грачев, М.В. Емельянов и др. – М.: Норма-Инфра-М, 1999. – 536 с.
Комментарий к Федеральному закону «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» / Под ред. М.Ю. Тихомирова. - М.: Изд-во М.Ю. Тихомирова, 2003. – 266 с.
Петров Е.Ю. Понятие, признаки и виды недвижимости // Цивилистические записки. Межвузовский сборник научных трудов. Выпуск 2. – М.: Статут, 2002. – С. 179-202.
Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Авт. кол. М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало и др.; под общ. ред. П.В. Крашенникова. – М.: Спарк, 2001. – 266 с.
Римское частное право: Учебник / И.С. Перетерский, В.А. Красноутский, Е.А. Флейшиц и др.; под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. – М.: Юристъ, 2002. – 544 с.
Саватье Р. Теория обязательств. Юридический и экономический очерк. – М.: Прогресс, 1972. – 440 с.
Скиба П.В. Особенности сделок купли-продажи недвижимости: Автореф. дис... канд. юрид. наук. - М., 2001. – 24 с.
Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. - М.: Дело, 2000. – 512 с.
Советское гражданское право: Учебник. / Авт. кол. О.А. Красавчиков, Л.Г. Кузнецова, Е.Д. Шешенин и др.; под ред. О.А. Красавчикова. Том. 1. – М.: Высшая школа, 1985. – 544 с.
Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому кодексу Российской Федерации // Журнал Российского права. – 2004. - №6. – С. 88-94.
Черепахин Б.Б. Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя // Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву. - М.: Статут, 2001. - 479 с.
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. – М.: Статут, 1995. – 556 с..


Конституция Российской Федерации: принята 12.12.1993 г. М.: Юристъ, 2006. 64 с.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 г. №51-ФЗ (ред. от 18.12.2006 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. - N 32. - Ст. 3301; Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996 г. №14-ФЗ (ред. от 30.12.2006 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 29.01.1996 г. - N 5. - ст. 410. – далее по тексту ГК.
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 18.12.2006 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594 – далее по тексту Закон.
Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому кодексу Российской Федерации // Журнал Российского права. – 2004. - №6. – С. 88.
Советское гражданское право: Учебник. / Авт. кол. О.А. Красавчиков, Л.Г. Кузнецова, Е.Д. Шешенин и др.; под ред. О.А. Красавчикова. Том. 1. – М.: Высшая школа, 1985. – С. 180-181.
Гражданское право: Учебник в 4-х т. Т.1. / Авт. кол. В.С. Ем, Н.В. Козлова, С.М. Корнеев и др.; отв. ред. Е.А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Волтерс Клувер, 2004. – С. 300.
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. – М.: Статут, 1995. – С. 97.
См.: Римское частное право: Учебник / И.С. Петерский, В.А. Красноутский, Е.А. Флейшиц и др.; под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. – М.: Новый юрист, 1997. – С. 148-149.
Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. – С. 96.
Постановление Президиума ВАС РФ от 12.10.1999 г. №2061/99. // Вестник ВАС РФ. - 2000. - №1.
Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Авт. кол. М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало и др.; под общ. ред. П.В. Крашенникова. – М.: Спарк, 2001. – С. 14-15.
Саватье Р. Теория обязательств. Юридический и экономический очерк. – М.: Прогресс, 1972. – С. 58.
Петров Е.Ю. Понятие, признаки и виды недвижимости // Цивилистические записки. Межвузовский сборник научных трудов. Выпуск 2. – М.: Статут, 2002. – С. 182.
Козырь О.М. Недвижимость в новом гражданском кодексе России. – М.: Юристъ, 1995. – С. 276.
Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. – М.: Статут, 2000. – С. 238-242; Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Авт. кол. М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало и др.; под общ. ред. П.В. Крашенникова. – М.: Спарк, 2001. – С. 15-16.
Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Авт. кол. В.С. Буров, И.Д. Грачев, М.В. Емельянов и др. – М.: Норма-Инфра-М, 1999. – С. 8.
См.: Ст. 25 Закона о регистрации недвижимости; п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 г. №8; п. 21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 г. №51.
В настоящее время действует Федеральный закон от 21.12.2001 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (ред. от 05.02.2007 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. - N 4. - 28.01.2002. - Ст. 251. Это третий приватизационный закон, который в целом можно охарактеризовать как закон, принятый в относительно стабильных условиях оборота, не имеющий своей целью массового (тотального) вовлечения имущества (в том числе недвижимого) в гражданский оборот.
См., например: Постановление Президиума ВАС РФ от 30.01.2002 г. N 6245/01 // ИПС «Кодекс»; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.10.2003 г. N А33-2310/03-С2-Ф02-3355/03-С2 // ИПС «Кодекс».
См.: Гражданское право. Учебник. Ч. 2 / Авт. кол. Е.Ю. Валявина, Н.Д. Егоров, И.В. Елисеев и др.; отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - 4-е изд, перераб. и доп. - М.: Проспект, 2006. - С. 104 (автор параграфа - Е.Ю. Валявина).
См.: Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: Купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. - Ростов н/Д.: Феникс, 2002. – С. 113.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2. – м.: Статут, 2001. – С. 196 - 197 (автор главы - В.В. Витрянский). Впрочем, в другой работе В.В. Витрянский, характеризуя более общий договор - договор купли-продажи - с точки зрения его предметной направленности, говорит о том, что «предмет договора, а вернее, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или, соответственно, воздержаться от их совершения)... Например, предметом договора купли-продажи являются действия продавца по передаче товара в собственность покупателя и действия покупателя по принятию товара и уплате за него установленной цены, а не товар (его количество и наименование), как это принято иногда считать)». См.: Витрянский В.В. Существенные условия договора в отечественной цивилистике и правоприменительной практике // Вестник ВАС РФ. - 2002. - N 6. - С. 78.
Иоффе О.С. Обязательственное право. - М.: Юридическая литература, 1975. – С. 211; Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. - М.: Статут, 1997. – С. 224.
Постановление Президиума ВАС РФ от 4.07.2002 г. N 2774/02 // ИПС «Кодекс».
См.: Скиба П.В. Особенности сделок купли-продажи недвижимости: Автореф. дис... канд. юрид. наук. - М., 2001. – С. 17.
Федеральным законом от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // СЗ РФ. - 2002. - N 30. - Ст. 3018 (с послед. изм.).
См.: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59. п. 9. «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. - 2001. - N 4.
См., например: Постановление Президиума ВАС РФ от 2.02.1999 г. N 4749/98 // ИПС «Кодекс»; Постановление Президиума ВАС РФ от 18.01.2000 г. N 5394/98 // ИПС «Кодекс».
См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 21.09.2004 г. N 6518/04 // ИПС «Кодекс».
См.: п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Там же. П. 5
См., например: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.10.2004 г. N А21-7224/03-С2 // ИПС «Кодекс».
См.: Черепахин Б.Б. Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя // Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву. - М.: Статут, 2001. - С. 244.
К.И. Скловский пишет: «Это свойство купли-продажи - освобождение продавца от обязанности доказывания собственности - на самом деле лежит гораздо глубже, чем может показаться: на нем в значительной мере выстраивается весь гражданский оборот. Не говоря уже о совершенно справедливом замечании Б.Б. Черепахина о практической невозможности существования оборота в условиях непременной легитимации продавцов как собственников, без этих свойств купли-продажи утратила бы существование и ключевая для оборота фигура добросовестного приобретателя, равно как и само понятие добросовестного приобретения». См.: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. - М.: Дело, 2000. – С. 370.
См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 17.07.2003 г. N 3217/03 // Вестник ВАС РФ. - 2003. - N 12. - С. 32 - 34.
РГ. 2002. 3 дек.
См.: Комментарий к Федеральному закону «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» / Под ред. М.Ю. Тихомирова. - М.: Изд-во М.Ю. Тихомирова, 2003. – С. 125 (автор комментария - А.Д. Куликов).
Вестник ВАС РФ. - 1998. - N 10.
Обзор отдельных постановлений Президиума ВАС РФ по вопросам, связанным с договорами купли-продажи недвижимости // Хозяйство и право. - 2002. - N 4. - С. 121 - 122.
Постановление Президиума ВАС РФ от 14.01.1997 г. N 3522/96 // Вестник ВАС РФ. - 1997. - N 4.
Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. - М.: Дело, 2000. – С. 367.
Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. - М.: Дело, 2000. – С. 367.
Постановление Президиума ВАС РФ от 21.01.1997 г. N 2898/96 // ИПС «Кодекс».















38