Вам нужна курсовая работа?
Интересует Право?
Оставьте заявку
на Курсовую работу
Получите бесплатную
консультацию по
написанию
Сделайте заказ и
скачайте
результат на сайте
1
2
3

Сравнительно-правовая характеристика договора долевого строительства и ипотечного кредитования

  • 39 страниц
  • 40 источников
  • Добавлена 18.06.2009
420 руб. 1 400 руб.
  • Содержание
  • Часть работы
  • Список литературы
  • Вопросы/Ответы
Введение
1.Правовые основы долевого строительства и ипотечного кредитования
1.1.Правовое регулирование договора долевого строительства
1.2.Правовое регулирование ипотечного кредитования
2.Сравнительно-правовая характеристика договора долевого строительства и ипотечного кредитования
2.1.Основные аспекты договора долевого строительства
2.2.Особенности ипотечного кредитования
2.3.Сравнительно-правовая характеристика договора долевого строительства и ипотечного кредитования
Заключение
Список литературы
Фрагмент для ознакомления

Кроме этого, существует возможность приобретения за кредитные средства банков квартир в домах-новостройках. К безусловным преимуществам приобретения жилья через систему ипотечного кредитования также относятся:
- возможность сразу стать собственником жилья в кратчайший срок, выплачивая его стоимость в рассрочку;
- получение налоговых льгот по кредиту. Покупателю жилья с помощью ипотечного кредитования предоставляется льгота по подоходному налогу на весь срок выплаты ипотечного кредита;
- обеспечением по кредиту становится сама приобретаемая квартира;
- в условиях постоянного роста цен на недвижимость ее покупка является доходным способом размещения капитала;
- прописаться в покупаемой недвижимости можно сразу после подписания договора о купли продаже;
- ипотечное кредитование действует и на вторичный рынок недвижимости. То есть, не обязательно покупать дорогую квартиру в новом, строящемся доме, можно подобрать квартиру и в «стареньких» домах.
Недостатки ипотечного кредитования:
- основным минусом является переплата за приобретаемую недвижимость по разным причинам: уплата процентов за кредит и ежегодные расходы по договору страхования. Почти во всех банках работает программа по страхованию жилья приобретаемого по ипотеке. Программа страхования обеспечивает безопасность по рискам утери права собственности на недвижимость, потерю трудоспособности заемщика, любое повреждение недвижимости. Так же сюда входят и дополнительные расходы: оплата работы оценщика имущества и нотариуса, выплаты банку на рассмотрение заявки, ведение ссудного счета и многих других. Такие расходы могут составить около десяти процентов от общей суммы первоначального взноса. Во многих случаях совокупная переплата при ипотечном кредитовании может составлять до ста процентов от стоимости жилья ;
- наличие первоначального взноса, его размер (один из основных факторов, влияющих на положительное решение банка о предоставлении кредита);
- выплата взносов по договору ипотечного кредитования в течение длительного периода времени;
- оплата коммунальных и эксплуатационных услуг;
- уплата налога на недвижимое имущество, находящееся в собственности;
- кредитор может выдвинуть дополнительные условия, наиболее полный пакет документов. Например: наличие регистрации, стаж работы (причем только на одном рабочем месте) и самое распространенное, наличие поручителя.












Заключение
Настоящая курсовая работа была посвящена теме «Сравнительно-правовая характеристика договоров долевого строительства и ипотечного кредитования». Данное исследование, проведенное в рамках этой работы, - это исследование вопроса договорных отношений, возникающих при заключении сделок с недвижимостью. Оно представило все основные аспекты, но не претендует на всеобъемлемость охвата разнообразных нюансов, встречающихся в сфере заключения вышеозначенных договоров. Данная работа представила возможный максимум информации и осветила множество вопросов, связанных с раскрытием поднятой темы. Например:
- договор долевого участия в строительстве - это самостоятельная форма договора, носящая комплексный, консенсуальный, возмездный, взаимный и публичный характер;
- договор ипотечного кредитования – это договор о предоставлении кредита под залог недвижимого имущества. Эти договора, касающиеся сферы недвижимости, как было озвучено в начале работы, как правило, имеют смешанный и прямо не предусмотренный Гражданским кодексом характер, поэтому при заключении нужно смотреть на их содержание, предмет, так как соотношение норм может варьироваться в разных случаях.
Также курсовая работа может предоставить и практические рекомендации по оптимальному и выгодному заключению подобных сделок.
В современных условиях хозяйствования договор является основным способом возникновения обязательственных правоотношений и товарно-денежных связей. Предпринимательские договоры, как и вообще предпринимательская деятельность, подчинены действию норм публичного и частного права. Грамотное составление договора позволяет физическому или юридическому лицу регулировать взаимоотношения сторон. Подготовка и согласование подобных договоров требует определенной квалификации, знания не только особенностей гражданского, жилищного и иного законодательства, но и подводных камней, своего рода «химии» совершения сделок с недвижимостью, что достигается только приобретением практического опыта работы в этой сфере, либо подключения профессионалов данной области. Поэтому как рекомендацию при заключении подобных договоров можно рассматривать следующее: не стоит торопиться подписывать договор, а тем более отдавать документы или деньги до досконального изучения всех особенностей предлагаемой сделки! Любую критическую ситуацию гораздо проще предупредить, чем потом «разруливать», поэтому стоит обращаться к специалистам до заключения договора.


















Список литературы
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации».
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ с последующими изменениями и дополнениями (принят ГД ФС РФ 24.06.1997).
Федеральный закон от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Закон РФ «О защите прав потребителей» от 7 февраля 1992 г. № 2300-1.
Гражданский Кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от 18.12.2006 №230-ФЗ (принят ГД ФС РФ 24.11.2006).
Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ) от 31.07.1998 № 146-ФЗ (принят ГД ФС РФ 16.07.1998).
Постановление Правительства РФ от 11 января 2000г. №28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации».
Постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 года. №219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 9 июня 2005 года №82 «Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества».
Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 15 июня 2006 года №213 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества».
Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 06 августа 2001 года №233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения».
Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 01 июля 2002 года №184 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 18 сентября 2003 года №226 «Об утверждении Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах».
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: общие положения. - М.: Статут, 2007.
Голощапов Н.А., Помазкова С.И. Жилищное право: учебно-практическое пособие. – М.: Приор, 2002.
Гражданское право: учебник / Под ред. Суханова Е.А. – М.: БЕК, 2002.
Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Ипотечное кредитование в вопросах и ответах. – М.: Эксмо, 2005.
Ефимов И.С. Стратегия и тактика управления коммерческой сделкой: подготовка, заключение, исполнение: учебное пособие. – М.: Дело, 2002.
Жилищное право / По ред. Смирнова М.М. – М.: Приор-издат, 2004.
Мозолин В.П. Гражданское право. Часть вторая: учебник. – М.: Юристъ, 2004.
Пантюхина Е.В. Правовое регулирование жилищной ипотеки в законодательстве Российском Федерации. – М.: РГТЭУ, 2003.
Райзберг Б. А., Лозовский Л. Ш., Стародубцева Е. Б. Современный экономический словарь. 5-е изд., перераб. и доп. — М.: изд-во «ИНФРА-М», 2007.
Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. - М.: Юристъ, 2001.
Долевое участие в строительстве: правовое регулирование, бухгалтерский учет, налогообложение. – М.: Вершина, 2005.
Сокол П.В. Договор участия в долевом строительстве. – М.: Ось-89, 2008.
Тархова О.Ю. Договор долевого участия в строительстве как основание возникновения права собственности на жилое помещение. - Ростов-на-Дону, 2006.
Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб: Питер, 2001.
Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью. Образцы типовых договоров с практическими комментариями. В 2-х частях. Часть 2. Сопровождение сделок. Новостройки. Ипотека. – М.: Филин, 2008.
Шабалин В.Г., Самохина О.Н., Шамонова Е.А., Кузьмина А.К. Сделки с недвижимостью. – М.: Филин, 2005.
Щербинин А.Г. Особенности правового регулирования долевого участия граждан в строительстве жилых помещений для личных нужд. - Тюмень, 2003.
Акчулпанова Е.Х. Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве. – Казань, 2006.
Бобровникова М.А. Договор участия в долевом строительстве // Журнал российского права. 2006, №1.
Вилесова О., Казакова А. Конструирование договорных отношений // Прил. к журналу «Хозяйство и право». – М., 2002, № 9.
Даутов М. Договор о долевом участии в строительстве и договор купли-продажи // Юридическая наука: проблемы теории, практики, перспективы развития. 2000.
Капица О.Л. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве. - Краснодар, 2005.
Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2002, № 2.
Лапутева Е.В. Совершенствование договорных отношений в области жилищного строительства. – М., 2003.
Маковская А.А. Договор участия в долевом строительстве // Хозяйство и право. – 2005. – № 5.
Резцова Е.В. Правовая природа договора долевого участия в жилищном строительстве. – М., 2006.
Телюкина М.В. Понятие сделки: теоретический и практический аспекты // Адвокат. 2002. № 8.





ГК РФ, глава 27 «Понятие и условия договора», ст. 421 «Свобода договора» и ст.422 «Договор и закон».
Телюкина М.В. Понятие сделки: теоретический и практический аспекты // Адвокат. 2002. № 8.

Капица О.Л. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве. - Краснодар, 2005. С. 118.
СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. I). Ст. 40.

Закон РФ «О защите прав потребителей» от 7 февраля 1992 г. № 2300-1.
Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Ипотечное кредитование в вопросах и ответах. – М.: Эксмо, 2005, с.13.
Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Ипотечное кредитование в вопросах и ответах. – М.: Эксмо, 2005, с.59.
Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ) от 31.07.1998 № 146-ФЗ (принят ГД ФС РФ 16.07.1998).
Например, если компания-продавец не хочет ничего предоставлять (ссылаясь на коммерческую тайну) или говорит, что документы находятся в мэрии на утверждении, то покупателю лучше отказаться от услуг подобной компании.
БТИ - расшифровывается как бюро технической инвентаризации. Подобные государственные организации занимаются тем, что ведут техническую документацию на нежилые и жилые помещения.
Маковская А.А. Договор участия в долевом строительстве // Хозяйство и право. – 2005. – № 5, с.37.

Шабалин В.Г., Самохина О.Н., Шамонова Е.А., Кузьмина А.К. Сделки с недвижимостью. – М.: Филин, 2005, с. 121.

Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб: Питер, 2001, с. 12.
ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ, глава II «Заключение договора об ипотеке», ст.8 «Общие правила заключения договора об ипотеке».
ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ, глава II «Заключение договора об ипотеке», ст.9 «Содержание договора об ипотеке».
ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ, глава II «Заключение договора об ипотеке»: ст.10 «Государственная регистрация договора об ипотеке», ст.11 «Возникновение ипотеки как обременения», ст.12 «Предупреждение залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки»; глава III «Закладная»: ст.13 «Основные положения о закладной».
ГК РФ, глава 18 «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения», ст. 292 «Прав членов семьи собственников жилого помещения».
Шабалин В.Г., Самохина О.Н., Шамонова Е.А., Кузьмина А.К. Сделки с недвижимостью. – М.: Филин, 2005, с. 142.
На денежный характер обязательств, обеспечиваемых ипотекой, указывает определение ипотеки в п.1 ст.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Пантюхина Е.В. Правовое регулирование жилищной ипотеки в законодательстве Российском Федерации. – М.: РГТЭУ, 2003.
Тархова О.Ю. Договор долевого участия в строительстве как основание возникновения права собственности на жилое помещение. - Ростов-на-Дону, 2006. С. 18.













2

Список литературы
1)Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации».
2)Федеральный закон от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ с последующими изменениями и дополнениями (принят ГД ФС РФ 24.06.1997).
3)Федеральный закон от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
4)Закон РФ «О защите прав потребителей» от 7 февраля 1992 г. № 2300-1.
5)Гражданский Кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от 18.12.2006 №230-ФЗ (принят ГД ФС РФ 24.11.2006).
6)Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ) от 31.07.1998 № 146-ФЗ (принят ГД ФС РФ 16.07.1998).
7)Постановление Правительства РФ от 11 января 2000г. №28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации».
8)Постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 года. №219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
9)Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 9 июня 2005 года №82 «Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества».
10)Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 15 июня 2006 года №213 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества».
11)Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 06 августа 2001 года №233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения».
12)Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 01 июля 2002 года №184 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
13)Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 18 сентября 2003 года №226 «Об утверждении Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах».
14)Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: общие положения. - М.: Статут, 2007.
15)Голощапов Н.А., Помазкова С.И. Жилищное право: учебно-практическое пособие. – М.: Приор, 2002.
16)Гражданское право: учебник / Под ред. Суханова Е.А. – М.: БЕК, 2002.
17)Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Ипотечное кредитование в вопросах и ответах. – М.: Эксмо, 2005.
18)Ефимов И.С. Стратегия и тактика управления коммерческой сделкой: подготовка, заключение, исполнение: учебное пособие. – М.: Дело, 2002.
19)Жилищное право / По ред. Смирнова М.М. – М.: Приор-издат, 2004.
20)Мозолин В.П. Гражданское право. Часть вторая: учебник. – М.: Юристъ, 2004.
21)Пантюхина Е.В. Правовое регулирование жилищной ипотеки в законодательстве Российском Федерации. – М.: РГТЭУ, 2003.
22)Райзберг Б. А., Лозовский Л. Ш., Стародубцева Е. Б. Современный экономический словарь. 5-е изд., перераб. и доп. — М.: изд-во «ИНФРА-М», 2007.
23)Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. - М.: Юристъ, 2001.
24)Долевое участие в строительстве: правовое регулирование, бухгалтерский учет, налогообложение. – М.: Вершина, 2005.
25)Сокол П.В. Договор участия в долевом строительстве. – М.: Ось-89, 2008.
26)Тархова О.Ю. Договор долевого участия в строительстве как основание возникновения права собственности на жилое помещение. - Ростов-на-Дону, 2006.
27)Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб: Питер, 2001.
28)Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью. Образцы типовых договоров с практическими комментариями. В 2-х частях. Часть 2. Сопровождение сделок. Новостройки. Ипотека. – М.: Филин, 2008.
29)Шабалин В.Г., Самохина О.Н., Шамонова Е.А., Кузьмина А.К. Сделки с недвижимостью. – М.: Филин, 2005.
30)Щербинин А.Г. Особенности правового регулирования долевого участия граждан в строительстве жилых помещений для личных нужд. - Тюмень, 2003.
31)Акчулпанова Е.Х. Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве. – Казань, 2006.
32)Бобровникова М.А. Договор участия в долевом строительстве // Журнал российского права. 2006, №1.
33)Вилесова О., Казакова А. Конструирование договорных отношений // Прил. к журналу «Хозяйство и право». – М., 2002, № 9.
34)Даутов М. Договор о долевом участии в строительстве и договор купли-продажи // Юридическая наука: проблемы теории, практики, перспективы развития. 2000.
35)Капица О.Л. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве. - Краснодар, 2005.
36)Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2002, № 2.
37)Лапутева Е.В. Совершенствование договорных отношений в области жилищного строительства. – М., 2003.
38)Маковская А.А. Договор участия в долевом строительстве // Хозяйство и право. – 2005. – № 5.
39)Резцова Е.В. Правовая природа договора долевого участия в жилищном строительстве. – М., 2006.
40)Телюкина М.В. Понятие сделки: теоретический и практический аспекты // Адвокат. 2002. № 8.





Договор долевого строительства

Задача 1

Условия: ОАО &';железобетона&'; обратился в Арбитражный суд Карачаево-Черкесской республики с иском ОАО &';Полет&'; о понуждении передать две трехкомнатные квартиры и две двухкомнатные квартиры, в соответствии с условием договора о строительстве 65-квартирного жилого дома.

На основании договора на строительство жилого дома истец обязан поставить железобетонные и бетонные конструкции в соответствии с проектной документацией, а ответчик – передать ему 4 квартиры по завершении строительства. Истец выполнил свои обязательства. Ответчик же, ссылаясь на удорожание строительства, направил письмо в ОАО &';железобетона&'; о расторжении договора. В дальнейшем, в судебном заседании, он попросил заплатить 43 тысячи рублей, т. поставляемые конструкции не покрывает рыночной стоимости квартир. Кроме того, сослался на истечение срока завершения строительства.

1. Как решить дело? В каком порядке изменяется и расторгается договор?

2. Составьте исковое заявление о понуждении передать квартиры в соответствии с условиями договора.

Нормативные акты: 1) Гражданский кодекс РОССИЙСКОЙ федерации (части 1 и 2). М., 1997. 2) Арбитражно-процессуальный кодекс // Собрание законодательства РФ. 1995. № 19. Арт.1709


В этом случае, очевидно, имеет место так называемый договор капитала сетей, с помощью которых заказчик может передать подрядчику в счет оплаты строительных работ не только деньги, но и другие вещи (материалы), на условиях, согласованных сторонами. К данному договору применяются правила, относящиеся к &';Строительного подряда&'; (p. 3 изначально 37 ГА), &';Общие положения о подряде&'; (p. 1 первоначально 37 ГА), кроме того &';Общие положения об обязательствах&';, &';Общие положения о договоре&'; (касающиеся двусторонних и многосторонних отношений).

По условиям задачи ОАО &';железобетона&'; свои обязательства по договору выполнил в части передачи железобетонных конструкций. Однако, ОАО &';Полет&'; завершив строительство отказалось передать обусловленные договором 4 квартиры, а в судебном заседании просил надбавки 43 тыс. рублей, ссылаясь на удорожание строительства.

Таким образом, подрядчик требует пересмотра сметы, на что он имеет право только в случае, когда по причинам, не зависящим от него, стоимость работ превысила смету не менее чем на 10 % (в p. 3 ст. 744 ГК). Подрядчик выполняет работу на свой риск, понятием которого в широком смысле охватывается и риск не уложиться в согласованной с клиентом смете. Таким образом, в случае, если выход подрядчика за пределы сметы не обусловлен любых экстремальных обстоятельствах он не вправе требовать от заказчика никаких доплат. Таким образом, подрядчик не может ссылаться на обычный рост стоимости строительных материалов, из-за инфляции, так как это можно было предвидеть при заключении договора и учесть в цене договора.

Узнать стоимость работы