Вам нужна дипломная работа?
Интересует Право?
Оставьте заявку
на Дипломную работу
Получите бесплатную
консультацию по
написанию
Сделайте заказ и
скачайте
результат на сайте
1
2
3

Аренда зданий, сооружений, жилых помещений ( законодательство и судебная практика)

  • 81 страница
  • 36 источников
  • Добавлена 11.07.2007
1 200 руб. 4 000 руб.
  • Содержание
  • Часть работы
  • Список литературы
  • Вопросы/Ответы
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗДАНИЙ СООРУЖЕНИЙ И ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В СИСТЕМЕ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ: ПРАВОВАЯ ПРИРОДА, ПОНЯТИЕ, ПРИЗНАКИ
1.1. ПРАВОВАЯ ПРИРОДА, ПОНЯТИЕ И ПРИЗНАКИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ И ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
1.2. МЕСТО ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ СООРУЖЕНИЙ И ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В СИСТЕМЕ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ
1.3. ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
ГЛАВА 2.ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ И ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
2.1. СУБЪЕКТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ И ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
2.2. ОБЪЕКТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ И ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
2.3. ФОРМЫ И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ И ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
2.4. СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ И ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
ГЛАВА 3. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ИЗ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ СООРУЖЕНИЙ И ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
3.1. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
3.2. НЕЗАВЕРШЕННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО, КАК ОБЪЕКТ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
3.3. АРЕНДА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
ПРИЛОЖЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЯ
НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ:
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА:
ЛИТЕРАТУРА:

Фрагмент для ознакомления

На него также возлагается обязанность нести иные расходы по содержанию арендованного имущества, связанные с его обычной или коммерческой эксплуатацией (например, по оплате коммунальных услуг при аренде здания, оплате расходов на горючее при аренде транспортного средства), охраной имущества, обязательным страхованием и т.п., если иное не предусмотрено законодательством или договором. Например, особый правовой режим недвижимого имущества, которое признано памятником истории и культуры, предполагает, что при передаче его в аренду арендатор обязуется обеспечивать режим содержания памятника, а также проводить текущий ремонт, ремонтно-реставрационные работы, консервационные работы, предусмотренные актом технического состояния, составляющим неделимое целое с подписанным сторонами охранным обязательством, а также разовыми предписаниями арендодателя (Минимущества России и балансодержателя), если это предусмотрено договором аренды. В то же время арендатор не имеет права производить без разрешения балансодержателя никаких работ по ремонту, побелке, покраске стен, покрытых живописью, лепкой, и предметов внутреннего оборудования, являющихся произведениями искусства.
Законодатель не устанавливает специальную ответственность арендатора за нарушение требований данного пункта, однако, если такое нарушение влечет существенное ухудшение имущества, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора в силу п. 2 ст. 619 ГК или потребовать возмещения убытков, вызванных возвратом имущества со сверхнормативным износом.
3.2. Незавершенное строительство, как объект договора аренды
Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" в ч. 1 ст. 130 ГК РФ внесены изменения, вступившие в силу с 1 января 2005 г. Теперь ГК РФ относит объекты незавершенного строительства к недвижимому имуществу.
Ранее этот вопрос был наиболее спорным, так как до внесения изменений данные объекты считались движимым имуществом. Так, некоторые авторы считали, что до момента государственной регистрации недостроенные объекты не могут оцениваться в качестве недвижимости, а представляют собой известную совокупность строительных материалов и конструкций, в которую вложен также труд строителей.
Официальная судебная практика относит объекты незавершенного строительства к недвижимому имуществу, что нашло свое отражение в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Действующее законодательство не содержит каких-либо особенностей в правовом регулировании объектов незавершенного строительства. В связи с этим возникает вопрос, какими нормами должны руководствоваться стороны при заключении договоров аренды объектов незавершенного строительства: общими положениями об аренде или параграфом 4 главы 34 ГК РФ, регулирующим порядок сдачи в аренду зданий и сооружений? Мнения, существующие по данному вопросу, различны.
Одни авторы считают, что незавершенное строительство следует рассматривать в качестве особого объекта недвижимости со специальным правовым режимом. Следовательно, при аренде таких объектов подлежит применению параграф 4 гл.34 ГК РФ.
Другие полагают, что объекты незавершенного строительства могут служить объектом аренды в качестве недвижимого имущества. Однако при их аренде необходимо руководствоваться общими положениями об аренде. Так, в соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Такая регистрация возможна только после окончания строительства и его готовности к использованию по прямому назначению. Данный признак служит критерием для разграничения двух различных видов объектов недвижимости: зданий (сооружений) и незавершенных строительством объектов. Последние могут служить объектами различных сделок, в том числе и договоров аренды, однако и в этом случае правоотношения не будут охватываться специальными правилами, регулирующими аренду зданий и сооружений.
Существует и иная позиция, согласно которой объекты незавершенного строительства вообще не могут служить объектом аренды в качестве недвижимого имущества. Поводом для такого вывода послужил анализ существа аренды. Суть аренды заключается в том, что удовлетворение интересов арендатора сопряжено с непосредственным использованием арендуемого имущества, с присвоением гражданских плодов, продукции и доходов. До того момента, пока объект не будет введен в эксплуатацию, использование его в соответствии с целевым назначением (в качестве здания, сооружения) невозможно.
В качестве следующего аргумента в пользу этой позиции указывается на п.3 ст.607 ГК РФ, согласно которому в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Указать такие данные в отношении объектов незавершенного строительства также не представляется возможным.
Противники указанной позиции ссылаются на пункт 2 ст.25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в соответствии с которым в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства он регистрируется в качестве недвижимого имущества. Получается, что Закон о регистрации признает в отдельных случаях возможность регистрации права на объект незавершенного строительства в качестве недвижимого имущества. Более того, Закон о регистрации не содержит перечня тех сделок с объектами незавершенного строительства, при совершении которых требуется регистрация права в порядке, предусмотренном вышеуказанной статьей, то есть - это может быть как договор купли-продажи, так и договор аренды.
Но здесь по нашему мнению следует обратить внимание на то, что в п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" высказано интересное мнение о том, что по смыслу ст. 130 Гражданского кодекса РФ и ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, не завершенные строительством объекты, относятся к недвижимому имуществу только те, которые не являются предметом действующего договора строительного подряда. Таким образом, имеется необходимое условие для отнесения незавершенного строительства к недвижимости - прекращение или расторжение договора подряда, в соответствии с которым осуществляется строительство объекта. Данная мысль была развита в дальнейшем в п. 21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.00 № 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда". В данном пункте уже прямо и однозначно говорится о том, что незавершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда.
Как представляется, указанная позиция совершенно обоснована.
Действительно, ведь до тех пор, пока договор подряда не расторгнут, между сторонами существуют лишь обязательственные отношения и ни о какой недвижимости речь идти просто не может. Соответственно, если объект незавершенного строительства является предметом действующего договора подряда, то он представляет собой объект обязательства, вытекающего из договора, но не объект вещных прав. Это влечет важные правовые последствия. Например, замена сторон по договору подряда в таком случае возможна лишь по правилам об уступке права требования или перевода долга, т.е. с использованием институтов обязательственного права. Между тем, как только обязательство по подряду прекращается, объект незавершенного строительства можно уже относить к недвижимому имуществу, так как налицо все признаки недвижимости, определенные в ст. 130 ГК РФ.
Следовательно, в соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению распорядиться принадлежащим ему объектом незавершенного строительства, в том числе путем сдачи его в аренду в качестве недвижимого имущества при соблюдении условий, при которых возможно совершение сделки с объектом, не завершенным строительством. Так, для решения вопроса о правомерности совершения сделки с подобными объектами необходимо установить факт расторжения договора строительного подряда, истребования заказчиком незавершенного результата работ, а также регистрации незавершенного строительства в качестве объекта недвижимости. Таким образом, только при одновременном наличии всех данных условий сделка по реализации объекта незавершенного строительства может быть признана соответствующей требованиям действующего законодательства.
3.3. Аренда жилых помещений
Пока трудно говорить что-либо об аренде жилого помещения. Принят новый Жилищный кодекс РФ (далее ЖК РФ), который затрагивает данную тему неопределенно, не конкретизирует арендные отношения жилого помещения. Возможно, через некоторое время, к новому ЖК РФ присоединятся другие специальные нормативные акты, которые помогут нам разобраться в арендных отношениях жилого помещения.
Данным арендным отношениям не уделяет внимание и Высший Арбитражный Суд РФ. Не дает Суд никаких пояснений по аренде жилого помещения. Таким образом, арендные отношения жилых помещений регулируются нормами гражданского законодательства.
ГК РФ предусматривает некоторые особенности аренды жилых помещений. Основными отличиями договорных отношений, связанных с возмездным владением и пользованием жилыми помещениями сегодня являются не срок и условия оплаты жилого помещения.
Главным разграничением договоров найма и аренды в жилищной сфере выступает субъект - пользователь жилого помещения. Законодатель, не рассматривая в данном контексте иные различия соглашений, устанавливает четкий принцип деления договоров: "Если пользователем выступает гражданин, то это договор найма жилого помещения, если юридическое лицо - то договор аренды".
Итак, главным отличием договора аренды жилых помещений от договора найма жилых помещений является субъект возмездного владения и пользования жилищем.
По договору аренды жилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору, являющемуся юридическим лицом, жилое помещение за плату во временное владение и пользование. При этом арендатор не вправе использовать жилое помещение для промышленных, складских и тому подобных целей.
Единственная возможность использования жилища арендатором - сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам. Поскольку ГК РФ (ст. 615) указывает на необходимость получения согласия арендодателя на заключение договора поднайма, думается, что такую возможность следует сразу указывать в договоре аренды жилого помещения.
Жилищное законодательство устанавливает ограничения на передачу в аренду жилищных помещений. Не подлежат передаче в аренду специализированные жилищные помещения, в качестве которых используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов (например, служебные жилые помещения, общежития) (ст. 92 ЖК РФ).
В качестве иллюстрации проанализируем следующую ситуацию.
С согласия Комитета администрации Амурской области по управлению государственным имуществом между лицеем (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор аренды от 01.05.2003 N 372-Ф, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещения общей площадью 2206,4 кв. метра, расположенные по адресу: г. Благовещенск, ул. Трудовая, 47, для использования под офис, гостиницу и в целях организации работы дома торговли.
Пунктом 1.3 договора установлен срок его действия - с 01.05.2003 по 30.12.2003.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, арендованные помещения расположены в здании общежития общей полезной площадью 3005,9 кв. метра, находящемся в оперативном управлении лицея.
В соответствии с пунктом 3 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, определяемом жилищным законодательством.
В силу пункта 1 статьи 9 Жилищного кодекса РСФСР (ст.92 ЖК РФ) перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается. В исключительных случаях такой перевод может осуществляться по решению органов, указанных в статье 8 ЖК РСФСР (ст.14 ЖК РФ.
Согласно материалам дела в аренду были сданы как нежилые помещения, так и помещения, предназначенные для проживания студентов.
Таким образом, путем заключения оспариваемого договора аренды большей части помещений (площадью 2206,4 кв. метра), расположенных в здании общежития (площадью 3005,9 кв. метра), фактически осуществлен перевод жилого специализированного дома (общежития) в нежилое.
Судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что перевод жилого специализированного дома (общежития) и расположенных в нем жилых помещений в нежилые произведен в порядке, противоречащем жилищному законодательству.
В соответствии с пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Гражданского кодекса Российской Федерации, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 Кодекса (статья 288 ГК РФ).
При указанных обстоятельствах оспариваемый договор аренды не соответствует требованиям закона.
Вывод же суда кассационной инстанции о неприменении статьи 9 Жилищного кодекса РСФСР (действовавшего на момент заключения оспариваемого договора) к спорным правоотношениям, поскольку пользование общежитием регулируется нормами, закрепленными в главе 4 указанного Кодекса, не основан на законе.
Нормы, содержащиеся в главе 4 Жилищного кодекса РСФСР, носят общий характер и должны применяться к отношениям по использованию жилых домов и помещений, не связанным с проживанием граждан, вне зависимости от особенностей правового режима таких домов и помещений.
Поэтому оснований для отмены судом кассационной инстанции решения суда первой и постановления суда апелляционной инстанций не имелось.
Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме и если срок договора превышает один год, то в отличие от договора найма подлежит обязательной государственной регистрации, как и договор аренды зданий и сооружений.
Как следует из ст. 610 ГК РФ, срок действия договора аренды жилого помещения определяется соглашением сторон; если же срок в договоре не указан, то считается, что он заключен на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. При этом соглашением может быть установлен другой срок для предупреждения.
Поскольку любое жилище непосредственно связано с землей, закон предусматривает сохранение права пользования земельным участком, на котором расположено жилое помещение (многоквартирный дом, в котором расположено жилое помещение), даже при переходе права собственности на участок.
Договор аренды жилого помещения обязательно должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии таковой договор считается незаключенным (ст. 654 ГК РФ).
Аналогично передаче жилого помещения по договорам купли-продажи и мены передача жилища по арендному договору осуществляется по приемо-сдаточному документу.
При прекращении договора аренды жилого помещения арендатор обязан вернуть жилище в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном в договоре (например, с произведенным ремонтом).

Заключение
Итак, в данной работе было рассмотрено содержание договора аренды зданий, сооружений. Также в работе мы коснулись вопросов об аренде жилых помещений.
Сразу же отметим, что институт аренды зданий и сооружений является новым для нашего гражданского законодательства, поскольку в советское время подобные отношения именовались имущественным наймом. Его появление свидетельствует о структурном изменении экономики России, о возрастающем спросе и предложении на недвижимое имущество как объект аренды, тем более, в настоящее время, когда у многих предприятий распространен вид предпринимательской деятельности – аренда недвижимого имущества.
Подведем некоторые итоги по проделанному дипломному исследованию.
Договор аренды – это сделка, позволяющая расширить возможности хозяйственного использования имущества, суть которого заключается в том, что одно лицо (арендодатель) обязуется предоставить другому лицу (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Главная особенность арендных отношений заключается в том, что собственник имущества предоставляя его в пользование другому лицу, не отчуждает имущество, но извлекает из такой передачи доход. В свою очередь, пользователь имущества извлекает собственную выгоду благодаря эксплуатации чужого имущества. В связи с этим формы арендных отношений весьма многообразны.
К числу таких договоров, признаваемых отдельными видами аренды или арендой отдельных видов имущества, относятся договоры: проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, финансовой аренды (лизинга).
Выделение названных видов договора аренды служит, прежде всего, целям наиболее простого и оптимального правового регулирования сходных правоотношений. Сходство соответствующих правоотношений позволило законодателю установить правило, согласно которому к указанным договорам подлежат субсидиарному применению общие положения ГК РФ, регулирующие договор аренды.
В договоре аренды предусматриваются состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, размер арендной платы, сроки аренды, распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества, обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора, обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором, другие условия.
Какой-либо единый критерий для разграничения отдельных видов договора аренды отсутствует. Глава 34 ГК РФ, регламентирующая договор аренды и его отдельные виды, строится по другому принципу: в отношении отдельных видов договора аренды определяется набор характерных особенностей (квалифицирующих признаков), выделяющих соответствующий договор в отдельный вид аренды либо в аренду отдельного вида имущества при сохранении с договором аренды отношений рода и вида. Причем применительно к различным видам договора аренды, квалифицирующие признаки обнаруживаются в самых разных элементах договора: его субъектах, предмете, существенных условиях и т.п. Законодатель не заботится о проведении четких граней между отдельными видами договора аренды. С точки зрения эффективности правового регулирования главное – четко выделить особенности соответствующих договоров и обеспечить их адекватное регулирование с помощью специальных правил, исключающих применение корреспондирующих им общих положений о договоре аренды.
Одним из наиболее распространенных гражданско-правовых институтов, является аренда недвижимости при этом, что сразу хочется отметить, в самом ГК РФ (часть вторая) говорится в первую очередь не об аренде недвижимости, а об аренде зданий и сооружений, что является неприемлемым, поскольку на практике это приводит к весьма серьезным проблемам и неудобствам. К тому же данное положение нельзя признать правильным и с точки зрения юридической техники, тем более, что никаких оснований для подобного "деления" нет. По нашему мнению, в кодексе следовало бы предусмотреть «аренду недвижимости» по аналогии с главой 30 ГК РФ, регулирующей куплю-продажу.
В соответствии со ст. 650 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Мы пришли к выводу, что необходимо законодательно определить различия понятий «здание» и «сооружение» и соответственно пояснить правовое значение такого разделения. Или иначе, следуя определениям этих объектов в русском языке и в научной литературе необходимо закрепить в гражданском праве сочетание «здания и иные сооружения», т.к. это будет более логично, потому что понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание».
Также мы рассмотрели определенные проблемы правового регулирования аренды таких объектов, как незавершенное строительство и жилые помещения.
Поскольку ГК РФ в ст.130 объекты незавершенного строительства относ к недвижимому имуществу, то, следовательно, в соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению распорядиться принадлежащим ему объектом незавершенного строительства, в том числе путем сдачи его в аренду в качестве недвижимого имущества при соблюдении условий, при которых возможно совершение сделки с объектом, не завершенным строительством. Так, для решения вопроса о правомерности совершения сделки с подобными объектами необходимо установить факт расторжения договора строительного подряда, истребования заказчиком незавершенного результата работ, а также регистрации незавершенного строительства в качестве объекта недвижимости.
Что касается аренды жилых помещений, то под действие главы 34 ГК РФ подпадают только такие отношения при которых арендатором может быть только юридическое лицо. При этом арендатор не вправе использовать жилое помещение для промышленных, складских и тому подобных целей. Единственная возможность использования жилища арендатором - сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам.
Учитывая подобные проблемы, по нашему мнению, в ГК РФ следует привести классификацию договора аренды зданий и сооружений на подвиды по объекту: здание в целом, объект незавершенного строительства, жилое или нежилое помещение как часть целого и т.д. Представляется, что подобная классификация нужна для упрощения применения положений об аренде и избежания споров по поводу правового режима указанных объектов.
Библиография
Нормативные акты:
Конституция РФ 1993г. //с изм., внесенными Указами Президента РФ от 09.01.1996 N 20, от 10.02.1996 N 173, от 09.06.2001 N 679, от 25.07.2003 N 841, Федеральным конституционным законом от 25.03.2004 N 1-ФКЗ, от 14.10.2005 N 6-ФКЗ);
Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ//в ред. Федеральных законов от 20.02.1996 N 18-ФЗ, от 12.08.1996 N 111-ФЗ, от 08.07.1999 N 138-ФЗ, от 16.04.2001 N 45-ФЗ, от 15.05.2001 N 54-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.11.2002 N 161-ФЗ, от 26.11.2002 N 152-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 23.12.2003 N 182-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ, от 29.07.2004 N 97-ФЗ, от 29.12.2004 N 192-ФЗ, от 30.12.2004 N 213-ФЗ, от 30.12.2004 N 217-ФЗ)
Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996. №14-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 N 219-ФЗ, от 21.03.2005 N 22-ФЗ, от 09.05.2005 N 45-ФЗ, от 18.07.2005 N 89-ФЗ, от 02.02.2006 N 19-ФЗ, с изм., внесенными Федеральным законом от 26.01.1996 N 15-ФЗ, Постановлением Конституционного Суда РФ от 23.12.1997 N 21-П)//СЗ РФ 29.01.1996, N 5, ст. 410
Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ (в ред. Федерального закона от 31.12.2005 N 199-ФЗ)//СЗ РФ 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"// "Собрание законодательства РФ", 28.07.1997, N 30, ст. 3594 (ред. от 02.11.2004)
Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 21.12.2004) "О защите прав потребителей"//СЗ РФ 15.01.1996, N 3, ст. 14
Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ №6/8, п.18 Обзора практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав (Приложение к информационному письму ВАС РФ от 28 апреля 1997г. №13 – Вестник ВАС РФ, 1997, №7, с.91).
Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой пава собственности и других вещных прав"//Специальное приложение к "Вестнику ВАС РФ", N 12, 2005
Судебная практика:
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24.01.00 № 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда"// Специальное приложение к "Вестнику ВАС РФ", N 11 (ч. 2), 2003
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»// "Вестник ВАС РФ", N 7, 2000
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"//Вестник ВАС РФ, N 4, 2001,
Информационно письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешений споров, связанных с арендой"//Специальное приложение к "Вестнику ВАС РФ", N 11 (ч. 2), 2003
Постановление Президиума ВАС РФ N 2780/05 от 15.06.2005// "Вестник ВАС РФ", 2005, N 10
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 мая 2002 г. № 6754/02
Литература:
Беляева О.А. Предпринимательское право России: курс лекций (издание второе, переработанное и дополненное). М.: ЗАО Юстицинформ, 2006. с.15
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. – М.: Статут, 2003. с.491
Витрянский В.В. «Комментарий части второй Гражданского кодекса РФ». М.: Юристъ. 2002. с. 2-22
Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут. 1999. с.181
Власова М.В. Учет капитальных вложений//"Бухгалтерское приложение к газете "Экономика и жизнь", 2006, N 18
Волынцева А.В. Особенности государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений.// Юридический Вестник. - 2004. - № 4.
Гражданское право. Учебник. Часть вторая. / Под редакцией Сергеева А. П., Толстого К. Ю. М., 2002. с.185
Гутников О. Государственная регистрация права аренды// Хозяйство и право. 2005. №5. С.114-122.
Долинская В. «Договор аренды (имущественного найма)». Журнал «Закон». М. 2004. №10. С. 14
Иоффе О.С. Обязательственное право. - М.: Статут. Изд.3-е, стереотипное. (Серия: «Классика российской цивилистики»). 2004. с.304
Козубский Д.М. Некоторые современные особенности договоров аренды недвижимости//Законность №9 2005г.
Козлов С. Договор аренды недвижимости: необходимость государственной регистрации. Финансовая газета, № 22, май, 2005.
Комарова Т.Ю. Нежилые помещения, как объект аренды. Законодательство №12, 2003.
Комментарий к ГК РФ части второй//под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М.: Издательство "Юрайт", 2003. с. 126
Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) издание третье, исправленное, дополненное и переработанное//под ред. О.Н. Садикова. М.: Юридическая фирма "КОНТРАКТ", Издательский Дом "ИНФРА-М", 2005
Крашенинников П.В. Жилищное право (издание четвертое, переработанное и дополненное с учетом нового Жилищного кодекса Российской Федерации) М.: "Статут", 2005
Литовкин В.Н. Аренда зданий и сооружений// Адвокат. 2004. №3. С.16-25.
Крашениников П.В. Комментарии к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». - М.: Статут, 2004.
Кузнецов А.Б. Регистрация аренды недвижимости: налоговый аспект. Аудиторские ведомости, № 6, июнь, 2006.
Макаров Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере//Хозяйство и право № 3, 2005.
Макаров Г.П. Законодательство о договорах найма и аренды жилых помещений - Гражданин и право, № 3-4, сентябрь-октябрь, 2006.
Макаров О., Дерюга Н. Регулирование найма жилого помещения нормами гражданского и жилищного законодательства//Российская юстиция № 9, 2006.
Мейер Д.И. Русское гражданское право. Ч. 2. М.: Статут. Изд.3-е, стереотипное. (Серия: «Классика российской цивилистики»). 2004. С. 262
Особенности рассмотрения дел в арбитражном процессе: практическое пособие//отв. ред. А.А. Арифулин, И.В. Решетникова. М.: Норма, 2005. с.48
Пономарева Н.Г. Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью. М.: Статут. 2005.
Римское частное право//под ред. Новицкого И.Б., Перетерского И.С. М.: Юрист.. 2004г. С. 446.
Садиков О.Н. Комментарий к части второй ГК РФ – М.: Фонд «Правовая культура». 2001. – с.127.
Сивачева И.А., Алексеев С.Е., Федотова А.И. Договор заключение, изменение, расторжение. - М.: Проспект, 2004.
Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью. - М.: Бизнес- Школа, Интел- Синтез, 2005.
Словарь русского языка / Под ред. Н.Ю. Шведовой. 23-е изд., испр. М., 1991. С. 230, 747.
Смирнов В. В., Лукина З. П. Аренда недвижимости зданий, сооружений, нежилых помещений. - М.: Ось-89, 2004.
Смирнов М.П. Аренда недвижимости (зданий и сооружений)//Государство и право. 311. 2005
Смирнов М.П. Правовые проблемы объектов незавершенного строительства//Государство и право. №1 (01) 2006
Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском обороте М.Статут, 2004. С. 147
Сыроедов Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 2004. №12
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.)//Серия «Классика российской цивилистики. М.: Статут. 2003г. С. 355.

Иоффе О.С. Обязательственное право. - М.: Статут. Изд.3-е, стереотипное. (Серия: «Классика российской цивилистики»). 2004. с.304
См.: Римское частное право//под ред. Новицкого И.Б., Перетерского И.С. М.: Юрист.. 2004г. С. 446.
См.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.)//.Серия «Классика российской цивилистики. М.: Статут. 2003г. С. 355.
Гражданский кодекс РФ часть 2. от 26.01.1996. №14-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 N 219-ФЗ, от 21.03.2005 N 22-ФЗ, от 09.05.2005 N 45-ФЗ, от 18.07.2005 N 89-ФЗ, от 02.02.2006 N 19-ФЗ, с изм., внесенными Федеральным законом от 26.01.1996 N 15-ФЗ, Постановлением Конституционного Суда РФ от 23.12.1997 N 21-П)//СЗ РФ 29.01.1996, N 5, ст. 410
Беляева О.А. Предпринимательское право России: курс лекций (издание второе, переработанное и дополненное). М.: ЗАО Юстицинформ, 2006. с.15
Особенности рассмотрения дел в арбитражном процессе: практическое пособие//отв. ред. А.А. Арифулин, И.В. Решетникова. М.: Норма, 2005. с.48
Витрянский В.В. «Комментарий части второй Гражданского кодекса РФ». М.: Юристъ. 2002. с. 2-22
там же с.4
Комментарий к ГК РФ части второй//под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М.: Издательство "Юрайт", 2003. с. 126
Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) изд. 4-е, испр. и доп.//под ред. О.Н. Садикова. М.: Юридическая фирма "КОНТРАКТ", Издательский Дом "ИНФРА-М", 2004. с.135
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. – М.: Статут, 2003. с.491
Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 21.12.2004) "О защите прав потребителей"//СЗ РФ 15.01.1996, N 3, ст. 14
см.напр.: Смирнов М. Аренда недвижимости (зданий и сооружений)//Государство и право. 311. 2005
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений// "Вестник ВАС РФ", N 7, 2000
Козубский Д.М. Некоторые современные особенности договоров аренды недвижимости//Законность №9 2005г.
Вестник ВАС РФ, N 4, 2001,
Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском обороте М.Статут, 2004. С. 147
Крашенинников П.В. Жилищное право (издание четвертое, переработанное и дополненное с учетом нового Жилищного кодекса Российской Федерации) М.: "Статут", 2005
Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) изд. 4-е, испр. и доп.//под ред. О.Н. Садикова. М.: Юридическая фирма "КОНТРАКТ", Издательский Дом "ИНФРА-М", 2004. с.139
Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ №6/8, п.18 Обзора практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав (Приложение к информационному письму ВАС РФ от 28 апреля 1997г. №13 – Вестник ВАС РФ, 1997, №7, с.91).
См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут. 2002. (изд. 4-е, стереотипное) С.521
Сыроедов Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 2004. №12
Литовкин В.Н. Аренда зданий и сооружений// Адвокат. 2004. №3. С.16-25.
Литовкин В.Н. Аренда зданий и сооружений// Адвокат. 2004. №3. С.16-25.
Гражданское право. Учебник. Часть вторая. / Под редакцией Сергеева А. П., Толстого К. Ю. М., 2002. с.185
Информационно письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешений споров, связанных с арендой"// Специальное приложение к "Вестнику ВАС РФ", N 11 (ч. 2), 2003
См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут. 2002. (изд. 4-е, стереотипное) С.522
См., напр.: Словарь русского языка / Под ред. Н.Ю. Шведовой. 23-е изд., испр. М., 1991. С. 230, 747.
Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут. 1999. с.181
См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С.524.
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"// "Собрание законодательства РФ", 28.07.1997, N 30, ст. 3594 (ред. от 02.11.2004)
См.: Гутников О. Государственная регистрация права аренды// Хозяйство и право. 2005. №5. С.114-122.
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"// Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. - 2001 г. - N 4.
см.: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" // Вестник ВАС РФ. 2000. N 7
Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг ( изд. 3-е, стереотипное), М: Статус 2001 г., с. 83.
Волынцева А.В. Особенности государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений.// Юридический Вестник. - 2004. - № 4.
Комментарий к ГК РФ части второй//под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М.: Издательство "Юрайт", 2003. с. 167
Садиков О.Н. Комментарий к части второй ГК РФ – М.: Фонд «Правовая культура». 2001. – с.127.
П. 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». Вестник ВАС № 3, 2002. - С.27.
Волынцева А.В. Особенности государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений.// Юридический Вестник. - 2004. - № 4.
Пономарева Н.Г. Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью. М.: Статут. 2005.
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 мая 2002 г. № 6754/02
Власова М.В. Учет капитальных вложений//"Бухгалтерское приложение к газете "Экономика и жизнь", 2006, N 18
Информационно письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешений споров, связанных с арендой"// Специальное приложение к "Вестнику ВАС РФ", N 11 (ч. 2), 2003
Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный). издание третье, исправленное, дополненное и переработанное//под ред. О.Н. Садикова. М.: Юридическая фирма "КОНТРАКТ", Издательский Дом "ИНФРА-М", 2005
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"//Специальное приложение к "Вестнику ВАС РФ", N 11 (ч. 2), 2003
Информационно письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешений споров, связанных с арендой"// Специальное приложение к "Вестнику ВАС РФ", N 11 (ч. 2), 2003
такое мнение, например, было высказано в Комментарии к части первой ГК РФ под ред. Садикова О.Н., 1995г., стр. 241
Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой пава собственности и других вещных прав"//Специальное приложение к "Вестнику ВАС РФ", N 12, 2005
Волынцева А.В. Особенности государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений.// Юридический Вестник. - 2004. - № 4.
Витрянский В.В. «Комментарий части второй Гражданского кодекса РФ». М.: Юристъ. 2002. с. 524
Смирнов М.П. Правовые проблемы объектов незавершенного строительства//Государство и право. №1 (01) 2006
Специальное приложение к "Вестнику ВАС РФ", N 11 (ч. 2), 2003
Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ (в ред. Федерального закона от 31.12.2005 N 199-ФЗ)//СЗ РФ 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14
Крашенинников П.В. Жилищное право (издание четвертое, переработанное и дополненное с учетом нового Жилищного кодекса Российской Федерации) М.: "Статут", 2005
Постановление Президиума ВАС РФ N 2780/05 от 15.06.2005// "Вестник ВАС РФ", 2005, N 10












2

Литература:
1.Беляева О.А. Предпринимательское право России: курс лекций (издание второе, переработанное и дополненное). М.: ЗАО Юстицинформ, 2006. с.15
2.Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. – М.: Статут, 2003. с.491
3.Витрянский В.В. «Комментарий части второй Гражданского кодекса РФ». М.: Юристъ. 2002. с. 2-22
4.Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут. 1999. с.181
5.Власова М.В. Учет капитальных вложений//"Бухгалтерское приложение к газете "Экономика и жизнь", 2006, N 18
6.Волынцева А.В. Особенности государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений.// Юридический Вестник. - 2004. - № 4.
7.Гражданское право. Учебник. Часть вторая. / Под редакцией Сергеева А. П., Толстого К. Ю. М., 2002. с.185
8.Гутников О. Государственная регистрация права аренды// Хозяйство и право. 2005. №5. С.114-122.
9.Долинская В. «Договор аренды (имущественного найма)». Журнал «Закон». М. 2004. №10. С. 14
10.Иоффе О.С. Обязательственное право. - М.: Статут. Изд.3-е, стереотипное. (Серия: «Классика российской цивилистики»). 2004. с.304
11.Козубский Д.М. Некоторые современные особенности договоров аренды недвижимости//Законность №9 2005г.
12.Козлов С. Договор аренды недвижимости: необходимость государственной регистрации. Финансовая газета, № 22, май, 2005.
13.Комарова Т.Ю. Нежилые помещения, как объект аренды. Законодательство №12, 2003.
14.Комментарий к ГК РФ части второй//под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М.: Издательство "Юрайт", 2003. с. 126
15.Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) издание третье, исправленное, дополненное и переработанное//под ред. О.Н. Садикова. М.: Юридическая фирма "КОНТРАКТ", Издательский Дом "ИНФРА-М", 2005
16.Крашенинников П.В. Жилищное право (издание четвертое, переработанное и дополненное с учетом нового Жилищного кодекса Российской Федерации) М.: "Статут", 2005
17.Литовкин В.Н. Аренда зданий и сооружений// Адвокат. 2004. №3. С.16-25.
18.Крашениников П.В. Комментарии к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». - М.: Статут, 2004.
19.Кузнецов А.Б. Регистрация аренды недвижимости: налоговый аспект. Аудиторские ведомости, № 6, июнь, 2006.
20.Макаров Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере//Хозяйство и право № 3, 2005.
21.Макаров Г.П. Законодательство о договорах найма и аренды жилых помещений - Гражданин и право, № 3-4, сентябрь-октябрь, 2006.
22.Макаров О., Дерюга Н. Регулирование найма жилого помещения нормами гражданского и жилищного законодательства//Российская юстиция № 9, 2006.
23.Мейер Д.И. Русское гражданское право. Ч. 2. М.: Статут. Изд.3-е, стереотипное. (Серия: «Классика российской цивилистики»). 2004. С. 262
24.Особенности рассмотрения дел в арбитражном процессе: практическое пособие//отв. ред. А.А. Арифулин, И.В. Решетникова. М.: Норма, 2005. с.48
25.Пономарева Н.Г. Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью. М.: Статут. 2005.
26.Римское частное право//под ред. Новицкого И.Б., Перетерского И.С. М.: Юрист.. 2004г. С. 446.
27.Садиков О.Н. Комментарий к части второй ГК РФ – М.: Фонд «Правовая культура». 2001. – с.127.
28.Сивачева И.А., Алексеев С.Е., Федотова А.И. Договор заключение, изменение, расторжение. - М.: Проспект, 2004.
29.Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью. - М.: Бизнес- Школа, Интел- Синтез, 2005.
30.Словарь русского языка / Под ред. Н.Ю. Шведовой. 23-е изд., испр. М., 1991. С. 230, 747.
31.Смирнов В. В., Лукина З. П. Аренда недвижимости зданий, сооружений, нежилых помещений. - М.: Ось-89, 2004.
32.Смирнов М.П. Аренда недвижимости (зданий и сооружений)//Государство и право. 311. 2005
33.Смирнов М.П. Правовые проблемы объектов незавершенного строительства//Государство и право. №1 (01) 2006
34.Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском обороте М.Статут, 2004. С. 147
35.Сыроедов Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 2004. №12
36.Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.)//Серия «Классика российской цивилистики. М.: Статут. 2003г. С. 355.

Введение

на сегодняшний день договор аренды является в Республике Беларусь, наиболее распространенных договора среди договоров о передаче имущества в пользование, заключенных в отношении недвижимого имущества.

Анализ правовых отношений аренды имеет особую актуальность сегодня как в силу того, что в последние годы значительно возросло количество нормативных актов, которые регулируют эту область правоотношений, так и ввиду сохранения тенденции роста числа заключаемых договоров аренды.

Неурегулированность некоторых вопросов, касающихся аренды нежилых помещений, обусловленная продолжился процесс совершенствования национального законодательства, определяет возникновение споров и разногласий в данной области, и, следовательно, особое внимание современного гражданского права к проблеме аренды зданий и сооружений.

Все это обуславливает необходимость изучения и совершенствования теории и практики использования правовых норм в области отношений, связанных с арендой недвижимости. Становится ясно, что есть еще много аспектов, которые должны быть решены в достаточной степени, существуют законодательные пробелы и конфликты[18, c.3].

Этот тезис, производит анализ законодательной базы, регулирующей этот вид договоров аренды, рассмотрение вопросов, возникающих в этой области. Приведены и оценены с разных точек зрения спорные, до сих пор однозначно не урегулированные нормативными актами. Исследуется судебная практика. Кроме того, используются материалы обзор судебной практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений, рассмотренных Высшим Экономическим Судом Республики Беларусь. Работа посвящена рассмотрению основных гражданско-правовых вопросов аренды зданий и сооружений и могут быть обнаружены при изучении общих норм права (ст. 621-626 Гражданского кодекса Республики Беларусь), так и специальные (например, подают на Разъяснения Высшего Экономического суда Республики Беларусь от 2 августа 2005 г. N 03-24/1475 "О государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества").

При написании данной работы были использованы большое количество сейчас в силу нормативно-правовых актов, наиболее значимыми из которых являются следующие: Гражданский кодекс Республики Беларусь, указы Президента Республики Беларусь, законы, Постановления Пленума Высшего Экономического суда Республики Беларусь и других государственных органов, разъяснения высшего Экономического суда Республики Беларусь и некоторые другие.

Узнать стоимость работы