Правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В этой связи одним из направлений реализации Программы является внедрение и развитие единой автоматизированной системы государственной регистрации прав в каждом субъекте Российской Федерации, а также формирование механизма электронного обмена информацией между учреждениями юстиции по регистрации прав, органами (организациями), осуществляющими государственный учет, техническую инвентаризацию объектов недвижимости, налоговыми органами. В дальнейшем такая информационная система должна охватить всю территорию Российской Федерации.
В целях улучшения межведомственной координации Федеральной программой предусмотрено создание Межведомственного совета по вопросам взаимодействия учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и органов, осуществляющих государственный учет, техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества, в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Такой подход оправдан, учитывая, что в этой сфере решения должны приниматься и прорабатываться не отдельными федеральными органами исполнительной власти, а путем коллегиального рассмотрения, вплоть до последующего издания совместных актов, обязательных как для учреждений юстиции по регистрации прав, так и органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Положение о названном Межведомственном совете утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 20.11.2001 № 810. Утвержден его персональный состав, в ближайшее время совет приступит к работе на плановой основе.
К компетенции Межведомственного совета отнесены, в том числе, вопросы подготовки совместных мероприятий по созданию системы электронного обмена информацией между учреждениями юстиции по регистрации прав и органами (организациями), осуществляющими государственный учет, техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества.
Их решение должно способствовать усовершенствованию механизма сбора и представления участниками гражданского оборота документов, связанных с объектами недвижимости, в том числе создать основы для единовременного представления документов на государственный учет, техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества и на государственную регистрацию прав на них и сделок с ними, по принципу "одного окна", что является одной из основных задач второго этапа реализации Федеральной программы.
Данные мероприятия планируется осуществлять в течение всего периода реализации Федеральной программы и завершить в 2006 году, но уже сейчас в Архангельской области с участием шведских коллег из Земельной службы реализуется "пилотный" проект, целью которого является формирование системы электронного обмена информацией между учреждением юстиции по регистрации прав Архангельской области, земельным комитетом, областным БТИ и налоговой инспекцией сначала на уровне муниципальных образований, а затем - на всей территории области. Такая работа осуществляется в рамках соглашения, сторонами которого являются, в том числе, Минюст России и Росземкадастр.
Еще одной важной задачей, требующей оперативного решения, является обеспечение адекватного современным потребностям правового регулирования процесса государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Оно должно осуществляться по трем основным направлениям:
1. Совершенствование базового Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и других законов Российской Федерации, регулирующих вопросы, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
2. Внесение изменений и дополнений в действующие, а также разработка новых нормативных правовых актов Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации.
3. Разработка и издание Минюстом России инструктивных документов и методических материалов по вопросам практики ведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Работа по совершенствованию нормативной правовой базы должна быть направлена на закрепление единых требований к описанию объектов недвижимого имущества в документах, представляемых в учреждение юстиции по регистрации прав.
Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определил порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и основания отказа в таковой. Трехлетняя практика выявила несовершенство некоторых его норм. В этой связи Минюст России представил в Правительство Российской Федерации проект федерального закона о внесении изменений и дополнений в Закон. Им предусмотрены изменения, связанные, в том числе, с принятым Федеральным законом "О государственном земельном кадастре". В частности, по предложению Росземкадастра, поддержанному Минюстом России, в пункт 1 статьи 17 Закона предусмотрено внесение изменений, в соответствии с которыми представление на государственную регистрацию права кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка, содержащий его точную площадь, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Некоторые из постановлений Правительства Российской Федерации, направленных на реализацию Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", также нуждаются в изменении и дополнении.
Так, в конце 1999 года постановлением Правительства Российской Федерации уже были внесены изменения и дополнения в Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.98 № 219, связанные с уточнением порядка государственной регистрации прав и сделок с участками лесного фонда.
В Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в ближайшей перспективе предполагается внесение ряда изменений и дополнений, уточняющих порядок его ведения. При этом указанная работа будет осуществляться после принятия проекта федерального закона "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", учитывая, что в нем также затрагиваются и нормы, регулирующие порядок ведения Единого государственного реестра прав.
Кроме того, названным законопроектом предусматриваются дополнения в статью 9 Закона, наделяющие учреждения юстиции полномочиями по принятию на учет бесхозяйных недвижимых вещей в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Министерством юстиции Российской Федерации уже разработан проект порядка принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Задача по обеспечению взаимодействия учреждений юстиции по регистрации прав и органов по кадастровому учету земельных участков, органов по управлению государственным имуществом приобрела особую актуальность при проведении работы по реализации Федерального закона "О разграничении государственной собственности на землю".
Полагаю, что Минюст России, Минимущество России и Росземкадастр должны в ближайшее время рассмотреть вопрос о координации действий всех названных выше органов с целью выработки оптимальных мер, направленных на обеспечение государственной регистрации прав Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований на земельные участки.
Ряд положений Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона о введении его в действие регулируют вопросы порядка проведения государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними.
При этом в статье 1 Земельного кодекса в качестве одного из основных принципов земельного законодательства предусмотрено правило о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, которое детально регламентировано в статье 35 и других нормах Кодекса.
Требования Земельного кодекса Российской Федерации в обязательном порядке будут исполняться учреждениями юстиции при проведении государственной регистрации прав на земельные участки с расположенной на них недвижимостью и сделок с ними. В этой связи Минюст России планирует в ближайшее время направить во все учреждения юстиции по регистрации прав информационное письмо с целью формирования единообразной практики осуществления государственной регистрации прав на указанные объекты.
Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в России функционирует не обособленно, а в тесном взаимодействии, в том числе, с системой государственного учета объектов недвижимости. Федеральные органы исполнительной власти, возглавляющие указанные системы, - Минюст России и Росземкадастр, должны скоординировать свои усилия, направленные на развитие и совершенствование обеих систем.
Проблема, которую Минюст России будет решать в 2002 г. - это выстраивание системы наших учреждений как сугубо федеральной структуры. Сейчас они имеют двойственное положение. Совершенно очевидно, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется от имени российского государства, и мы должны говорить о гарантированности прав на уровне России. Соответственно мы должны выстраивать механизмы этой гарантированности, содержащие в себе элементы финансового, ресурсного, правового, организационного обеспечения. Все эти вопросы могут быть эффективно и единообразно решены на общефедеральном уровне. Это очень важная проблема. Она имеет сложные финансовый и правовой аспекты, но мы полагаем, что без перехода к такому пониманию системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в контексте развивающегося рынка земли в России, задачи, которые встают перед государством и обществом по реализации положений нового Земельного Кодекса, решены быть не могут.
Заключение
В субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до настоящего времени не преодолены трудности во взаимодействии органов (организаций), осуществляющих деятельность по ведению государственного земельного кадастра, организаций технической инвентаризации, органов по управлению государственным и муниципальным имуществом и других органов с учреждениями юстиции по регистрации прав, что усложняет для граждан и юридических лиц процедуру оформления документов, необходимых для регистрации прав на недвижимость, делает ее более затратной.
По имеющейся в Минюсте России информации, в среднем по России граждане в целях проведения государственной регистрации тратят до 5 тыс. рублей. В отдельных случаях "цена оформления" достигает половины стоимости самого объекта недвижимости, при этом подавляющая часть средств тратится гражданами на этапе оформления необходимых для регистрации документов, поскольку за проведение собственно государственной регистрации прав и сделок размеры платы определены субъектами Российской Федерации и не могут превышать максимального размера, установленного Правительством Российской Федерации (для граждан - не более 3 МРОТ).
На наш взгляд, одним из способов решения рассматриваемой проблемы является повышение роли государства в вопросах ценообразования на услуги, оказываемые органами государственного учета и технической инвентаризации объектов недвижимости. Частично этот вопрос может быть решен и посредством определения порядка взаимодействия учреждений юстиции по регистрации прав и органов, осуществляющих государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества (комитетов по земельным ресурсам и землеустройству, комитетов по управлению государственным имуществом, БТИ), в том числе совместными правовыми актами Минюста России, Росземкадастра, Госстроя России, Минимущества России.
На нынешнем этапе данная проблема решается в большинстве субъектов Российской Федерации путем заключения соглашений между учреждениями юстиции и названными органами и организациями. Этими соглашениями определяется, в частности, порядок их взаимодействия при обмене информацией, ее объем. Однако надо признать, что это временная мера, поскольку указанные соглашения не могут решить многие острые проблемы, возникающие при взаимодействии учреждений юстиции по регистрации прав и земельных комитетов, БТИ, комитетов по имуществу, подлежащие решению на федеральном уровне.
Использованная литература
Конституция Российской Федерации, от 12.12.1993.
Гражданский кодекс Российской Федерации, 1996г.
Земельный кодекс Российской Федерации, ФЗ от 25 октября 2001г.
Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", от 3 июля 1997г.
Федеральный закон № 69-ФЗ от 09.06.2003.
Федеральный закон № 58-ФЗ от 29.06.2004.
Федеральный закон № 20-ФЗ от 05.03.2001.
Федеральный закон № 39-ФЗ от 11.05.2004.
Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.98 № 219.
Батырь К.И. Всеобщая история государства и права: Учебник. – М.: Юристъ, 1999г.
Гражданское право РФ (Общая часть): Учебное пособие // Allpravo.Ru - 2003.
Гражданское право. Часть первая: Учебник / Под ред. А.Г. Калпина, А.И. Масляева. – М.: Юристъ, 2002. – 536 с.
Гражданское право. Часть вторая: Учебник / Под ред. А.Г. Калпина. – М.: Юристъ, 2002. – 542 с.
Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом 1: Учебник /Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Издательство БЕК, 2000. – 704 с.
Крашенинникова Н.А. и Жидков О.А. История государства и права и права зарубежных стран. Часть 1: Учебник для вузов. - М.: Издательская группа НОРМА-ИНФРА*М,1998г.
Крашенинникова Н.А. и Жидков О.А. История государства и права и
права зарубежных стран. Часть 2: Учебник для вузов. - М.: Издательская группа НОРМА-ИНФРА*М,1998г
Тихомиров М.Ю., Оглоблина О.М. Гражданско – правовые отношения.– М.: Юринформцентр: Тихомиров М.Ю., 2004. – 831с.

Федеральных законов от 09.06.2003 N 69-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ

п. 2 в ред. Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ

п. 1 в ред. Федерального закона от 05.03.2001 N 20-ФЗ

в ред. Федеральных законов от 09.06.2003 N 69-ФЗ, от 11.05.2004 N 39-ФЗ













2