Рынок земли

Нормативная цена земли вводится для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.
Порядок определения нормативной цены земли устанавливается Правительством Российской Федерации.
2.2. Особенности рынка земли в Москве
В 1998 г. в отдельных регионах России начали продажу земельных участков, принадлежащих государству, в частную собственность на специально проводимых местными властями аукционах. Первый в России земельный аукцион состоялся в марте 1998 г. в городе Балакове Саратовской области. Отсутствие Земельного кодекса не помешало продаже земли в Татарии, Самарской и Ростовской областях. Причем на торги выставлялись как участки городской земли, так и сельскохозяйственные угодья. Участвовать в земельных торгах мог каждый желающий, независимо от места проживания и гражданства. Достаточно было подать заявку на участие в аукционе и внести задаток — 10-20% от стартовой цены лотов.
Самой дорогой среди не городских земель в конце 2003 г. по-прежнему оставалась подмосковная земля. По данным Комитета по земельным ресурсам Московской области, цены в ней варьируются от 50 долларов за «сотку» (в Каширском районе), до 2000 долларов (в Одинцовском районе). Это цены, которые устанавливали местные власти, а рыночные — были в три-пять раз выше.
Значительные особенности имеет земельный рынок в городе Москве.
В 2003 г. была проведена инвентаризация городских земель.
Эффективность использования московских земель для городской казны, как показала эта инвентаризация 2001 г., была низка. Только 12% территории столицы использовалось на основе принципа платного землепользования. Из них только с 25% взималась арендная плата, а с 75 % — земельный налог, который был ниже примерно в 4-5 раз.
Масштабы рынка ограничены физически общей площадью московской земли. Суммарная площадь земельных участков на территории г. Москвы на конец 2003 г. составляла 109 тыс. га. Структура городских земель по функциональному назначению выглядела следующим образом:
1. земли жилой и общественной застройки — 42%;
2. земли особо охраняемых территорий — 15%;
3. земли общего пользования — 14%;
4. земли промышленной и коммунально-складской застройки —11%;
5. земли транспорта, связи, инженерных коммуникаций — 7%;
6. земли сельскохозяйственного использования — 5%;
7. земли Госводфонда — 3%;
8. резервные территории — 2%;
9. земли обороны — 1%.
Основная форма рыночного землепользования в Москве - это аренда земельных участков, находящихся в собственности Города. Частная собственность на участки земли в Москве к осени 2003 г. практически отсутствовала, соответственно отсутствовал и вторичный рынок купли-продажи негосударственными собственниками права собственности на участки земли. Вместо этого в Москве организовали подобие такого рынка на основе купли-продажи прав долгосрочной (до 49 лет) аренды земельных участков. При этом право продавать их на вторичном рынке и переоформлять в заявительном порядке договор аренды земли на покупателя этих прав было предоставлено действующими московскими правилами только тем субъектам, которые выкупили эти права у Города (либо перекупили у них).
Ставки арендной платы в Москве установлены административно и изменяются только путем издания соответствующих новых нормативных актов. Происходит это достаточно редко; в 2001-03 гг. они не менялись. А выкуп прав аренды проводился по конкурсам, где частично действовал рыночный подход. Соответственно, стоимости такого выкупа меняются от месяца к месяцу. По данным табл. 3.1.2 можно заметить, что средняя стоимость выкупа 1 га в Москве с февраля 2001 г. по октябрь 2003 г. монотонно снижалась, что свидетельствовало об уменьшении привлекательности подобных сделок для покупателей.
Важнейшими факторами, влияющими на цену выкупа прав долгосрочной (49 лет) аренды участка земли, наряду с его местоположением, являются ограничения по его использованию (профиль и размеры объекта, под строительство которого он предоставляется). Для анализа этих факторов целесообразно рассмотреть кратность конкурсных цен (стартовой и, особенно, продажной) к базовой ставке ежегодной арендной платы. Из рассмотренных нами конкурсов по стартовым ценам минимальная кратность составляет 16 раз, а максимальная — 483 раза; по продажным ценам соответственно 16 и 504 раз. Примерно в половине случаев стартовые цены превышают базовые ставки менее 100 раз, а в 10-15% случаев превышение больше 200 раз. Наибольшее превышение наблюдалось в средних по стоимости оценочных зонах: для небольшого участка под строительство жилого дома, средних участков под строительство гостинично-делового комплекса и двух торгово-офисных комплексов с жилой зоной. Наименьшие кратности к базовой ставке (до 20 по стартовым ценам) были для участков под строительство автотехцентра, магазина сельхозпродуктов и многофункционального делового центра, по которому затем было максимальное удорожание в ходе конкурса (1,56).
Наибольшие удорожания в ходе конкурсов наблюдалось для административных зданий и многофункциональных деловых центров не в самом Центре города (зона 1 внутри Садового кольца), но в близких к Садовому Кольцу зонах, а наименьшие (1,00-1,10) — для жилых зданий, зданий торговли и обслуживания.
В качестве посредников между государством в лице правительства Москвы и Москомзема, с одной стороны, и частными фирмами-покупателями выступали коммерческие фирмы-посредники, профессионально работающие на рынке недвижимости. Эти фирмы действуют по доверенностям Москомзема и занимаются подготовкой конкурсов и привлечением покупателей. Их гонорар определялся в процентах от сумм, за которые были проданы права аренды: 3% от стартовой цены плюс 5% от превышения продажной цены над стартовой ценой. При этом город обеспечивал подготовку всей необходимой документации, а расходы фирм на рекламу и по другим статьям — дополнительно не компенсировались.



Заключение
Россия располагает огромными земельными ресурсами, но это национальное богатство страны используется крайне не эффективно. Земельный ранок и его инфраструктура находятся в стадии становления. Существующие механизмы распоряжения, владения, пользования землей, ограничивают доступ к земельным ресурсам и не позволяют осуществлять перераспределение земли и передачу ее эффективным хозяйствующим субъектам. Отсутствует система гарантий прав на земельные участки, что приводит к снижению интереса инвесторов. Размеры и механизм начисления земельных платежей несовершенны, а их доля в бюджетах всех уровней мала. Десятки миллионов гектаров земли выведены из хозяйственного использования, идет деградация и снижение плодородия почв. при этом финансирование мероприятий в сфере землепользования осуществляется по остаточному принципу, вследствие чего система землеустройства близка к ликвидации. Земельные отношения крайне политизированы.
Говорить о создании рынка земли можно будет не ранее, чем в 2015-2020 годах. К этому времени 60% земель должны быть вовлечены в оборот.
Сейчас в среднем по России лишь 0,4% земельных участков находится в частной собственности. Этот факт свидетельствует, что в России только начинается земельная реформа, хотя официально она уже идет 10 лет.
Доля частной собственности на земельном рынке должна увеличиваться, но постепенно, не более чем на 5%. Процессы перехода к частной собственности не должны идти быстро, так как необходимо учитывать интересы всех сторон: и государства и самих собственников.
Несовершенство существующего земельного законодательства негативно сказывается на инвестиционной привлекательности земли.
Список литературы
Федеральный закон «О плате за землю» от 11.10.1991г. № 1738-1 в ред. от 23.12.2003г. М., 2004.
Душанич Т.Н., Душанич Й.Б. Экономика переходного периода. – М.: Институт международного права и экономики, 2000.
Ерофеев Б.В. Земельное право России: Учеб. / Отв. Ред. Н.И. Краснов. – М.: Юрайти – издат, 2004.
Земельный налог: формы, ставки, порядок исчисления. Экономико-правовой бюллетень». М., 2005г.
Земля в Москве // Деловая пресса. №8, 2005
Иохин В.Я. Учебник / Экономическая теория. М. Юрист. 2003г.
Комментарий к Земельному кодексу РФ / Под ред. С.А. Боголюбова. – М.: ПБОЮЛ М.А. Захаров, 2003.
Кофод А. Русское землеустройство. СПб., 2003.
Курс экономической теории. Общие основы экономической теории, микроэкономика, макроэкономика, переходная экономика: Учебное пособие. – М.: МГУ им. М.В. Ломоносова, изд-во ДИС, 2003.
Литвак Б.Г. Переворот 1861 г. в России. М., 2001.
Склярова И., Бармина Н. О цене земли в Москве // Время новостей. №1, 2004.
Тимошина Т.М. Экономическая история России. Учебное пособие. / Под ред. проф. М.Н. Чепурина. Издание 6-е, стереотипное. – М.: Информационно – издательский дом «Филинъ», Юридический Дом «Юстицинформ», 2004.
Управление государственной собственностью: Учебник / Под ред. д.э.н., профессора В.И. Кошкина, к.э.н., доцента В.М. Шупыро. – М.: Инфра – М, 2003.
Шерер Ф., Росс Д. Структура отраслевых рынков. М., 2004.
Шмелев Г.И. Аграрный сектор России: проблемы и пути их решения // Альманах «Агропромышленный комплекс России». 2004.

Шерер Ф., Росс Д. Структура отраслевых рынков. М., 2004. С. 12.
Курс экономической теории. Общие основы экономической теории, микроэкономика, макроэкономика, переходная экономика: Учебное пособие. – М.: МГУ им. М.В. Ломоносова, изд-во ДИС, 2003. С. 67.
Литвак Б.Г. Переворот 1861 г. в России. М., 2001. С. 39.
Тимошина Т.М. Экономическая история России. Учебное пособие. / Под ред. проф. М.Н. Чепурина. Издание 6-е, стереотипное. – М.: Информационно – издательский дом «Филинъ», Юридический Дом «Юстицинформ», 2004. С. 78.
Кофод А. Русское землеустройство. СПб., 2003. С. 112.
Душанич Т.Н., Душанич Й.Б. Экономика переходного периода. – М.: Институт международного права и экономики, 2000. С. 67.
Управление государственной собственностью: Учебник / Под ред. д.э.н., профессора В.И. Кошкина, к.э.н., доцента В.М. Шупыро. – М.: Инфра – М, 2003. С. 45.
Кофод А. Русское землеустройство. СПб., 2003. С. 122.
Шмелев Г.И. Аграрный сектор России: проблемы и пути их решения // Альманах «Агропромышленный комплекс России». 2004.
Ерофеев Б.В. Земельное право России: Учеб. / Отв. Ред. Н.И. Краснов. – М.: Юрайти – издат, 2004. С. 65.
Земельный налог: формы, ставки, порядок исчисления. Экономико-правовой бюллетень». М., 2005г. С. 78.
Ерофеев Б.В. Земельное право России: Учеб. / Отв. Ред. Н.И. Краснов. – М.: Юрайти – издат, 2004. С. 70.
Комментарий к Земельному кодексу РФ / Под ред. С.А. Боголюбова. – М.: ПБОЮЛ М.А. Захаров, 2003. С. 89.
Ерофеев Б.В. Земельное право России: Учеб. / Отв. Ред. Н.И. Краснов. – М.: Юрайти – издат, 2004. С. 76.
Федеральный закон «О плате за землю» от 11.10.1991г. № 1738-1 в ред. от 23.12.2003г. М., 2004.
Склярова И., Бармина Н. О цене земли в Москве // Время новостей. №1, 2004.
Земля в Москве // Деловая пресса. №8, 2005.
Склярова И., Бармина Н. О цене земли в Москве // Время новостей. №1, 2004.












2