Составление договора комерческой концессии и договора аренды

В таком случае каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца (ст. 610 ГК РФ). Однако законом могут устанавливаться максимальные сроки договора для отдельных видов аренды. Например, ст. 627 устанавливает, что договор проката может быть заключен только на срок до одного года. Предельные сроки договоров аренды устанавливаются еще и для природных объектов.
Не является существенным условием договора и размер арендной платы. В случае отсутствия в договоре условия об арендной плате применяются правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, - установление цены договора, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги. Исключение установлено лишь для договоров аренды зданий, сооружений – при отсутствии в договоре условия об арендной плате договор считается незаключенным.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
-определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
-предоставления арендатором определенных услуг;
-передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
-возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

2.2.3. Случайные условия договора аренды
В договоре аренды указываются условия улучшения арендованного имущества. В статье 623 ГК РФ указывается, что «произведенные арендатором отдельные улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды».
В соответствии с п.4 ст. 623 ГК РФ улучшения арендованного имущества как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
Договором аренды может предусматриваться возможность выкупа арендованного имущества арендатором по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, в соответствии с которым стороны вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Выкуп арендованного имущества должен быть оформлен договором купли продажи такого имущества.
2.3. Классификационные признаки договора
Договор аренды можно классифицировать по следующим признакам:
в зависимости от опосредуемого договором характера перемещения материальных благ: возмездный. Передача арендованного имущества может осуществляться только за плату.
По моменту возникновения обязательств: реальный. Договор считается заключенным с момента передачи арендатору имущества, являющегося предметом аренды.
По сроку действия: срочный, т.е. имущество передается арендатору во временное (на определенный срок) владение и/или пользование. Следует отметить, что срочность является не обязательной характеристикой договора аренды, поскольку ГК РФ допускает возможность заключения договоров аренды без указания в них срока действия, т.е. бессрочные договоры.
По содержанию регулируемой договором деятельности: имущественный (на передачу имущества). Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование.
2.4 Текст договора
Типовой договор аренды N _257_____
земельного участка для эксплуатации автостоянки
г. Нижний Тагил
“_5____” _апреля_________ 2006__г.
Администрация муниципального образования “город Нижний Тагил” Свердловской области в лице Главы города Нижний Тагил Диденко Николая Наумовича, именуемый в дальнейшем “Арендодатель”, действующий на основании Устава города Нижний Тагил, с одной стороны и Иванова Петра Васильевича, именуемый в дальнейшем “Арендатор”, действующий на основании гл. 34 ГК РФ, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Предмет договора.
1.1. Арендодатель обязуется предоставить Арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование, а Арендатор обязуется принять земельный участок и выплачивать за него арендную плату в размере и сроки, указанные в п. 3 настоящего договора.
1.2. Объектом аренды по настоящему договору выступает земельный участок общей площадью ____574_кв. м, расположенный по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Костромская 12, относящийся к землям _г. Нижний Тагил, по целевому назначению предоставленный для эксплуатации автостоянки.
1.3. Арендуемый земельный участок должен быть передан Арендатору в течение _15_ дней с момента подписания настоящего договора.
2. Права и обязанности сторон.
2.1. Арендодатель обязан:
2.1.1. Своевременно передать Арендатору земельный участок в состоянии, отвечающем условиям настоящего договора.
2.1.2. В месячный срок рассматривать обращения Арендатора по вопросам изменения цели предоставления земельного участка.
2.1.3. Своевременно производить перерасчет арендной платы.
2.2. Арендодатель имеет право на беспрепятственный доступ на территорию арендуемого земельного участка.
2.3. Арендатор обязан:
2.3.1. В установленные договором сроки производить расчеты по арендной плате, в соответствии с условиями, указанными в п. 3 настоящего договора.
2.3.2. Использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью его к той или иной категории земель.
2.3.3. Соблюдать при использовании земельного участка и эксплуатации находящейся на нем автостоянки требования градостроительного регламента, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных правил и нормативов, Положения “О порядке приемки в эксплуатацию, содержания автостоянок и оказания ими услуг по хранению автотранспортных средств”.
2.3.4. Обеспечивать свободный доступ на арендуемый земельный участок Арендодателю, представителям органов государственного и муниципального земельного контроля, а также представителям организаций, производящим обслуживание и ремонт инженерных сетей, коммуникаций и оборудования на земельном участке.
2.3.5. В письменной форме направлять обращения Арендодателю в связи с окончанием срока действия договора в срок не позднее 1 месяца до окончания действия договора.
2.3.6. Известить Арендодателя об изменении своих реквизитов в 10-дневный срок.
2.3.7. Немедленно извещать Арендодателя и соответствующие органы о случившейся аварии или ином событии, причинившим, или грозящем причинить ущерб арендуемому земельному участку. Своевременно принимать меры по предотвращению угрозы и дальнейшего разрушения и повреждения земельного участка и расположенных на нем объектов.
2.3.8. В срок до 1 марта следующего календарного года обратиться за получением ежегодного перерасчета размера арендной платы в соответствии с федеральным законом “О федеральном бюджете” на соответствующий год, а также нормативными актами Свердловской области.
2.4. Арендатор имеет права на использование земельного участка, предусмотренные действующим законодательством.
2.5. При расторжении договора по основаниям, предусмотренным пунктами 7.1.1. и 7.1.4. арендатор обязуется за свой счет в течение месяца освободить земельный участок от автомототранспортных средств, демонтировать и вывезти с участка строения, сооружения, ограждения.
3. Платежи и расчеты.
3.1. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются условиями настоящего договора аренды.
3.2. Размер арендной платы за арендованный земельный участок составляет:___3000у.е.
3.3. Арендная плата вносится Арендатором ежеквартально до десятого числа следующего за кварталом месяца в размере ставки арендной платы за год с перечислением в Управление Федерального Казначейства по Свердловской области, г. Екатеринбург, ИМНС России по муниципальному образованию “город Нижний Тагил” по коду бюджетной классификации 2010202 на р/с 40101810500000010010 в ГРКЦ ЦБ РФ по Свердловской области, г. Екатеринбурга, ИНН 6623000850, БИК 046577001.
3.5. Размер арендной платы подлежит ежегодному пересмотру в соответствии с федеральным законом “О федеральном бюджете” на соответствующий год, а также нормативными актами Свердловской области. Арендодатель ежегодно составляет расчет арендной платы за счет Арендатора, который является обязательным для Арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего договора.
4. Ответственность сторон.
4.1. За просрочку платежа Арендатор уплачивает Арендодателю пеню из расчета 0,3 % от неуплаченной суммы договора за каждый день просрочки.
4.2. Меры ответственности сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, применяются в соответствии с нормами гражданского законодательства, действующего на территории Российской Федерации.
4.3. Уплата неустойки не освобождает стороны от выполнения лежащих на них обязательств или устранения нарушений.
5. Срок действия договора.
5.1. Срок аренды земельного участка устанавливается на 11 месяцев.
5.2. Если в течение одного месяца до окончания действия настоящего договора ни одна из сторон не подала заявление об отказе от продления действия договора аренды земельного участка начинает действовать новый договор аренды, условия которого идентичны условиям окончившегося договора. Продление настоящего договора аренды не подлежит государственной регистрации.
6. Порядок разрешения споров.
6.1. Споры и разногласия при исполнении настоящего договора разрешаются путем переговоров между сторонами, процедурой досудебного урегулирования разногласий, а также в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
7. Заключительные положения.
7.1. Настоящий договор может быть расторгнут до истечения срока, указанного в п. 5 настоящего договора путем направления другой стороне извещения, при наличии следующих условий:
7.1.1. Со стороны Арендодателя:
Арендатор использует земельный участок с нарушением условий договора;
ухудшает состояние арендуемого земельного участка;
более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
использует земельный участок не по целевому назначению;
эксплуатирует находящуюся на земельном участке автостоянку с нарушением п. 2.3.3. настоящего договора;
7.1.2. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
7.1.3. Расторжение договора не освобождает Арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплате неустойки.
7.1.4. Со стороны Арендатора:
Арендодатель не предоставляет земельный участок в пользование Арендатору либо создает препятствия его пользованием в соответствии с условиями договор;
земельный участок имеет недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору;
земельный участок в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования;
7.1.5. В связи с принятым в установленном порядке решением об изъятии земельного участка для государственных нужд или нужд муниципального образования, убытки Арендатору Арендодателем возмещаются в соответствии с земельным и гражданским законодательством Российской Федерации.
7.1.6. Если состояние возвращаемого земельного участка по окончанию настоящего договора аренды ухудшено, то Арендатор возмещает Арендодателю причиненный ущерб в соответствии с действующим законодательством РФ.
7.1.7. Любые изменения и дополнения к договору действительны лишь при условии, что они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными на то представителями сторон.
7.1.8. Акт передачи земельного участка подписывается сторонами по договору и является неотъемлемой частью настоящего договора.
7.1.9. Настоящий договор составлен в двух экземплярах. Оба экземпляра идентичны и имеют одинаковую юридическую силу. У каждой из сторон находится один экземпляр настоящего договора.
8. Юридические адреса и реквизиты сторон:
Арендодатель: Арендатор: Администрация муниципального Ф.И.О. Образования “город Нижний Тагил” Иванов Петр Васильевич Адрес: 622034, город Нижний Тагил, Паспортные данные: ул. Пархоменко, 1-а. 4005 345675 9. Подписи сторон:
_________________________ __________________________ Н.Н. Диденко МП
2.5. Финансово-правовые последствия неисполнения или неподлежащего исполнения договора
При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 ГК и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
3. Порядок досудебного и судебного урегулирования разногласий между сторонами
3.1 Уведомление о невыполнении обязательств
Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения, сославшись на часть вторую статьи 619 ГК РФ, согласно которой договором аренды могут быть установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.
Пунктом 5 договора аренды предусмотрено, что сдача арендуемого помещения в субаренду без письменного разрешения арендодателя является основанием для его досрочного расторжения.
При проверке использования арендатором помещения, проведенной арендодателем, установлено нахождение в нем посторонней организации, что отражено в представленных в суд актах.
3.2. Претензия
Возражая против заявленного требования, ответчик, не оспаривая факт сдачи арендуемого им помещения в субаренду третьему лицу без соответствующего разрешения арендодателя, ссылается на несоблюдение установленного частью 3 статьи 619 ГК РФ порядка досудебного урегулирования спора, указыая на то, что им не было получено письменное предупреждение арендодателя о необходимости устранить в разумный срок нарушения договорного обязательства.
Согласно части третьей статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
3.3. Заявление в арбитражный суд
Суд признает довод ответчика обоснованным, указывая, что по смыслу части третьей статьи 619 Кодекса такое письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок.
В ходе судебного разбирательства устанавливается, что истец со своей стороны не принял надлежащих мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении).
Иные доказательства получения ответчиком предупреждения в материалах дела также отсутствовали.
Учитывая изложенное, суд признал порядок досудебного урегулирования спора несоблюденным и, руководствуясь пунктом 5 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оставил иск без рассмотрения.
Заключение
В данной работе было проведено рассмотрение вопроса составления договора коммерческой концессии и договора аренды.
В настоящее время в странах с развитой рыночной экономикой постоянно увеличивается продажа товаров и услуг на условиях коммерческой концессии, или франчайзинга, т.е. путем предоставления на договорной основе (на условиях франшизы) определенных привилегий и льгот. Заключение Договора дает возможность правообладателю расширить свое влияние на рынке без необходимости открывать филиалы или организовывать дочерние общества, изучать незнакомый рынок и не только без дополнительных финансовых вложений, но даже и получая при этом прибыль от платежей пользователя. Пользователю Договор позволяет вести предпринимательскую деятельность под именем и по технологии известной на рынке компании, что не требует значительных интеллектуальных затрат на организацию нового дела, снижает предпринимательский риск, ускоряет окупаемость капиталовложений.
Существенное изменение правовой системы Российской Федерации повлекло изменение целого ряда законодательных и правовых документов, в том числе относительно аренды. Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование. Использование договора аренды имеет широкое применение на практике.
В данной работе было уделено внимание рассмотрению финансово-правовых последствий неисполнения или ненадлежащего исполнения условий договоров, и в результате можно сделать вывод, что несоблюдение сторонами свих обязанностей влечет соответствующую ответственность.
Список использованной литературы
Конституция Российской Федерации. Конституция РФ от 12.12.1993г.
Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая. Закон Российской Федерации от 30.11.1994г. №51-ФЗ (с изменениями и дополнениями на 26.11.2003г.)
Трудовой кодекс Российской Федерации от 30.12.2001г. №197-ФЗ (с изменениями на 30 июня 2003г.)
Договор аренды объекта нежилого фонда (Утвержден распоряжением Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом от 31.05.2002г. №279)
Обзор практики разрешения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о поручительстве. Письмо ВАС России от 20.01.1998г. №28
Гражданское право: Учебник/ Отв. Ред. проф. Е.А. Суханов. – 2-е изд., перераб. И доп. – М.:Издательство БЕК, 2000. – 2 тома.
Белов В.Н. Коммерческое представительство и агентирование. М.: Финансы и статистика, 2001
Ковалев В.В. Аренда: право, учет, анализ, налогообложение. М.: Финансы и статистика, 2000
Паламарчук А.С. Аренда и арендные отношения. М., 2004
Пугинский Б.И. Коммерческое право России. М.: ЮРАЙТ-М, 2002

Белов В.Н. Коммерческое представительство и агентирование. М.: Финансы и статистика, 2001. – 175 с.
Паламарчук А.С. Аренда и арендные отношения. М., 2004.- 4 с.












44