Вам нужна курсовая работа?
Интересует Экономика?
Оставьте заявку
на Курсовую работу
Получите бесплатную
консультацию по
написанию
Сделайте заказ и
скачайте
результат на сайте
1
2
3

"Особенности осуществления инвестиционных проектов в сфере недвижимости".

  • 37 страниц
  • 10 источников
  • Добавлена 28.04.2012
900 руб. 1 800 руб.
  • Содержание
  • Часть работы
  • Список литературы
  • Вопросы/Ответы
ОГЛАВЛЕНИЕ


ВВЕДЕНИЕ
1.Проекты в сфере недвижимости
2.Оценка инвестиционных проектов
2.1.Оценка денежных потоков
2.2.Показатели эффективности
2.3.Методы оценки надежности
2.4.Реализация и контроль инвестиционных проектов
5. Детальное описание инвестиционного проекта и планируемые к достижению результаты
5.1. Описание проекта
5.2 Анализ планируемых результатов
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Список использованной литературы

Фрагмент для ознакомления

Проектирование и строительство промышленных объектов, сопровождение и консультирование на всех стадиях инвестиционного процесса должны осуществляться проектными, строительными, консалтинговыми или инжиниринговыми организациями, получившими в установленном порядке право (лицензию) на соответствующий вид деятельности.Контроль и анализ выполнения работ инвестиционного проекта – это процесс сравнения фактического выполнения с запланированным, анализ отклонений и оценка возможных альтернатив ликвидации нежелательных отклонений от базового уровня. 

 Основная цель контроля инвестиционного проекта – обеспечить выполнение плановых показателей проекта в ходе его реализации. 

 Контроль хода реализации инвестиционного проекта должен обеспечить: 
наблюдение – систематическое и планомерное отслеживание за осуществляемым выполнением проекта; 
выявление отклонений фактических характеристик реализации проекта от плановых; 
прогнозирование последствий сложившейся ситуации; 
обоснование необходимости корректирующих воздействий. 

Для инвестиционных проектов в недвижимости важно контролировать:тщательность проработки графиков работ по проекту;
точность оценки продолжительностей, стоимостей и потребностей в ресурсах для всех работ проекта; 
учет фактического выполнения работ и фактических затрат по периодам времени; 
регулярная переоценка продолжительностей и стоимостей, необходимых для завершения отдельных работ проекта;
постоянное сравнение плановых и фактических продолжительностей, сроков и стоимостей работ. 
Так как стоимость объекта недвижимости формируется, например, в процессе строительства в размере проведенных капитальных затрат. Затраты по строительству объектов определяются сметной документацией и складываются из расходов, связанных с их возведением, вводом в эксплуатацию или сдачей инвестору. На практике часто фактическая стоимость строительства сильно отличается от сметной в силу ряда факторов, в том числе и из-за неэффективного контроля над ходом инвестиционного проекта.5. Детальное описание инвестиционного проекта и планируемые к достижению результаты5.1. Описание проектаПредприятие – общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Кенфорд» - было создано и зарегистрировано в Инспекцией МНС РФ по Кировскому району Санкт-Петербурга 02 октября 2003 года (за основным регистрационным номером № 1037811110710).Деятельность компании безубыточна, но финансовое состояние неустойчиво. Для улучшения положения рассматривалась возможность диверсификации - строительство торгового комплекса. Проект, под который организация привлекалаинвестиционное финансирование - это возведение торгово-развлекательного центра. Площадка, отведенная для строительства, располагалась по адресу: г. Гатчина, Западный строительный район, ул. Генерала Кныша.Площадка ограничена: с северо-востока – железнодорожной линией и станцией Гатчина-Балтийская, с севера и северо-запада – свободной территорией и полосой отвода железной дороги; с юго-запада улицей генерала Кныша, за которой располагается микрорайон «Аэродром», с юго-востока территорией рынка с временными постройками, подлежащими реконструкции.Красные лини застройки для площадки проектирования не определены, в то же время, наличие на площадке ряда подземных инженерных коммуникаций, проходящих вдоль улицы генерала Кныша, а также необходимость соблюдения параметров санитарно-защитной зоны в 50м до жилых зданий определило посадку здания на расстоянии около 40 м от проезжей части улицы генерала Кныша. Эта зона может использоваться для организации стоянки транспорта посетителей комплекса, что отвечает нормативным требованиям. Хозяйственный подъезд и загрузка торгово-развлекательного центра осуществляется со стороны внутриквартального проезда, проложенного по трассе существующей щебеночной дороги параллельно улице генерала Кныша.Проектируемое здание торгово-развлекательного центра предназначено для обслуживания населения города Гатчина. Заданием на проектирование определены его функционально-планировочные параметры. В составе торгово-развлекательного центра предусматривается размещение следующих основных функциональных элементов:универсам торговой площадью 2400 кв.м с помещениями для хранения товаров и их подготовки к продаже;магазин бытовой техники торговой площадью 1200 кв.м.;фитнес-центр общей площадью 1000 кв.м с залом для занятий аэробики и тренажерным залом, раздевалками и саунами;развлекательный комплекс с залами для игры в бильярд и боулинг общей площадью 1000 кв.м;входная и распределительная зона кафе на 50 мест общей площадью около 1000 кв. м;административно-бытовые, подсобные и технические помещения, обеспечивающие функционирование торгово-развлекательного центра.Предлагаемое объемно-планировочное решение центра предусматривает компактное размещение основных функциональных зон, которое обеспечивает как возможность автономной работы каждого из учреждений, входящих в состав центра, так и последовательное использование каждого из них. Здание одно-двухэтажное, высота этажа в двухэтажной части не менее 3,6 м.Торговый зал универсама двухэтажный, к нему с задней стороны примыкают подсобные помещения, над которыми на втором этаже размещаются административные и бытовые помещения. Общее входное пространство связывает универсам с распределительным холлом, включающим зону кафе, через который также осуществляется доступ посетителей в помещения развлекательной части и в торгово-выставочный зал бытовой техники, расположенный на втором этаже. Для связи между этажами в этой зоне предусматривается открытая лестница, эскалатор и лифт для посетителей.Конструктивную основу здания составляет стальной каркас с монолитными железобетонными перекрытиями. Несущие элементы металлического каркаса подлежат защите от огня путем обетонирования или соответствующей обшивки с доведением их до нормативных показателей огнестойкости. Покрытие здания решается на основе легких металлоконструкций, профилированного настила и минераловатной теплоизоляции. Кровля-рулонная с внутренним водостоком.Наружные стены-сэндвич-панели с наружным слоем из стального листа с полимерной отделкой и минераловатным утеплителем или самонесущие стены в кладке из газобетонных блоков с облицовкой из стального листа (вентилируемый фасад). Отделка интерьеров в соответствии с гигиеническими и противопожарными нормами на основе общего архитектурного здания.Композиционное решение здания основано на контрастном сочетании крупных остекленных поверхностей с глухими объемами, выполняющими фоновую роль. Кроме того, выделение остекленных и глухих объемом подчеркивает функционально-планировочную структуру торгово-развлекательного центра, отвечает эксплуатационным особенностям входящих в его состав учреждений и помещений. Нависающие объемы и козырьки взоне главного входа создают защищенную от осадков галерею. Перед главным фасадом торгово-развлекательного центра создается благоустроенная и озелененная эспланада, рисунок мощения которой отвечает геометрии основных объемов здания. Здесь размещаются скамейки, цветочницы и другие объекты городского дизайна.5.2 Анализ планируемых результатовНа представленных далее расчетах и рисунках показан планируемый срок окупаемости проекта и бюджет движения денежных средств на период ближайших двадцати пяти кварталов, с целью показать планируемую выручку от будущего использования объекта недвижимости и график погашения задолженности по кредитному договору. В бюджете движения денежных средств учтены оттоки денежных средств, связанные с перечислением в бюджет Ленинградской области налога на имущество (что составило бы при действующем налоговом законодательстве сумму, равную 38 000 000 рублей за 11 лет), хотя согласно существующему областному закону «О государственной поддержке инвестиционной деятельности в Ленинградской области» общество планирует воспользоваться режимом наибольшего благоприятствования и установлению особых условий и дополнительных гарантий осуществления инвестиционной деятельности для юридических лиц, реализующих экономически и социально значимые инвестиционные проекты на территории Ленинградской области.Рис.1 в $ИНВЕСТИЦИОННАЯ И ОПЕРАЦИОННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ        200520062007200820092010201120122013201420152016201720181Инвестиции-1 375 000,00-5 140 000,00            2Доходы:выручка от продаж 1 020 000,001 835 000,002 850 000,002 850 000,002 850 000,002 850 000,002 850 000,002 850 000,002 850 000,002 850 000,002 850 000,002 850 000,002 850 001,00  0,24       3Расходы всего -454 442,50-884 296,04-725 460,20-489 239,36-301 413,52-284 152,68-278 416,84-272 681,00-266 945,16-261 209,32-255 473,48-249 737,64-244 001,804Материальные расходы, расходы на оплату труда и прочие расходы -89 000,00-165 000,00-165 200,00-165 200,00-165 200,00-165 200,00-165 200,00-165 200,00-165 200,00-165 200,00-165 200,00-165 200,00-165 200,005Суммы начисленной амортизации (справочно) -65 180,00-260 720,00-260 720,00-260 720,00-260 720,00-260 720,00-260 720,00-260 720,00-260 720,00-260 720,00-260 720,00-260 720,00-260 720,006Внереализационные расходы, % по кредиту -329 610,00-577 400,00-424 100,00-193 615,00-11 525,00        7Налог на имущество -35 832,50-141 896,04-136 160,20-130 424,36-124 688,52-118 952,68-113 216,84-107 481,00-101 745,16-96 009,32-90 273,48-84 537,64-78 801,808Прибыль 500 377,50689 983,961 863 819,802 100 040,642 287 866,482 305 127,322 310 863,162 316 599,002 322 334,842 328 070,682 333 806,522 339 542,362 345 279,209Налог на прибыль -120 090,60-165 596,15-447 316,75-504 009,75-549 087,96-553 230,56-554 607,16-555 983,76-557 360,36-558 736,96-560 113,56-561 490,17-562 867,0110Денежный поток проекта в "целом"-1 375 000,00-4 694 533,10785 107,811 677 223,051 856 750,891 999 498,522 012 616,762 016 976,002 021 335,242 025 694,482 030 053,722 034 412,962 038 772,192 043 132,19Рис.2Рис.3Рис.4Первые пять строк таблицы «Оценка коммерческой эффективности проекта в целом» отражали внешнюю среду проекта: темп внутренней (рублевой) инфляции и внешней (валютной) инфляции, начальный валютный курс и темп его изменения и норму дисконта. Инфляция отсчитывается от момента совершения затрат на шаге 0. Поэтому темп инфляции на этом шаге роли не играет, а базисный индекс инфляции на нулевом шаге автоматически равен единице. Для общности формул принимаем, что единице равняется и цепной индекс инфляции на шаге 0. Строка 3 отражает ситуацию валютного коридора на шаге 2. Так как изменение масштаба цен не влияет на оценку эффективности проекта, предполагается, что на нулевом шаге валютной курс равен 28,2 руб. за 1 единицу иностранной валюты. В строке 6 содержится денежный поток по проекту в прогнозных рублевых ценах.Начиная со строки 7 показатели являются расчетными. Базисные индексы в строках 8, 10, 12 и 23 рассчитываются по одинаковым формулам: J(0,0)=1; J(tm,0)=J(tm-1,0)*J(1+jm) , где Jk– цепные индексы рублевой инфляции (для строки 8), внешней валютной инфляции (для строки 10), изменения валютного курса (для строки 12) и внутренней инфляции иностранной валюты (для строки 23) на k-м шаге.Чистый доход в дефлированных по рублевой инфляции ценах, выраженный в рублях (строка 14), определяется по формуле (m) = c(m) / GJm, где в качестве GJm берется общий индекс рублевой инфляции.Чистый доход в ценах, дефлированных по индексам внешней инфляции, выраженный в иностранной валюте (строка 15), рассчитывается по формуле $(m) = c(m) / ((0)*Jxm * J$m). Далее по дефлированным денежным потокам определяются значения NRV – для рублевого потока, дефлированного по индексам внутренней инфляции (строка 18), и для валютного потока, дефлированного по индексам внешней инфляции (строка 21). После дисконтирования этих потоков по ставке 10% (строки 16 и 19) по ним определяются значения IRR в рублях и иностранной валюте (строки 17 и 20). Из таблице видно, что независимо от того, в какой валюте выражались сами денежные потоки, их IRR легко пересчитываются в рубли или иностранную валюту. Строки 22 и 23 показывают, из-за чего эффективность проекта в условиях российской экономики оказывается ниже эффективности проекта с тем же денежным потоком за рубежом. Причина кроется в отставании валютного курса от правильного, индикатором чего служат неравенства Im > 1 для всех m 0.Согласно представленным расчетам срок окупаемости проекта – 8 лет. ЗАКЛЮЧЕНИЕКомплексная разработка и структурирование инвестиционных проектов, прежде всего предусматривающих создание новых или масштабную модернизацию и расширение мощностей действующих промышленных производств, являются важной и необходимой основой для успешного решения задачи привлечения финансовых ресурсов в целях реализации тех или иных инвестиционных программ. Квалифицированно структурированный проект, объективная и достаточная информационная база и обоснованная стратегия финансирования помогают найти и заинтересовать инвесторов и кредиторов в реализации инвестиционного предложения. Несмотря на то что в большинстве случаев инвесторы не готовы рассматривать выручку от реализации проектной продукции в качестве единственного источника возврата инвестиций, тем не менее при формировании инвестиционной программы, основанной на принципах проектного финансирования, внимание финансовых учреждений акцентируется не столько на текущей деятельности осуществляющих ее структур - инициаторов и (или) оператора проекта (хотя эти вопросы также очень важны), сколько на самом проекте, то есть на соответствующем отраслевом маркетинговом исследовании, организационном, операционном, инвестиционном и финансовом плане, анализе эффективности. Тщательная работа на предынвестиционном этапе, осуществляемая на базе качественного информационного пакета по проекту не только в тесном взаимодействии с профильными инвесторами и кредиторами, но и с использованием профессионального аутсорсинга, в том числе с привлечением инвестиционных и финансовых консультантов, позволяет разрабатывать оптимальные и сбалансированные финансовые конструкции, предлагать инициаторам проекта различные варианты инвестиционных решений с учетом интересов всех сторон.При финансировании инвестиционных проектов необходимо оценивать устойчивость финансового состояния инициатора проекта, возможность прогнозировать это устойчивое состояние на всем горизонте проекта и приемлемость проекта для банка по следующим показателям: наличие у компании опыта реализации подобных проектов, "профильность" проекта для компании, соотношение масштаба проекта и его возможных эффектов с текущей деятельностью инициатора проекта, наличие собственных средств инициатора проекта в общем объеме финансирования, понятные и прогнозируемые источники возврата инвестиций на горизонте не более пяти лет, устойчивость и проверяемость основных гипотез проекта. Список использованной литературыВершинина А. Бизнес-план: как построить финансовую модель // Консультант. 2011. N 19. С. 19 - 24.Аббасов С.А. Прогнозирование денежных потоков при динамической оценке инвестиционных проектов //Экономический анализ: теория и практика, 2009, N 22.Маренкова А.Ю. Анализ справедливой стоимости инвестиций в недвижимость // Экономический анализ: теория и практика", 2009, N 3.Смирнов А.Л. Структурирование и финансовый монтаж проекта // Банковское кредитование. 2011. N 4. С. 70 - 86.Воробьева А.А. Простейшие методы оценки риска инвестиционных проектов в нестандартных ситуациях //Экономический анализ: теория и практика", 2008, N 5.Василенков С.А. Критерии принятия инвестиционных решений //Инвестиционный банкинг, 2007, N 1.Берсенева Н.С. Альтернативные инвестиционные проекты: сравнительный анализ // Аудиторские ведомости. 2011. N 3. С. 75 - 81.Смирнов А.Л. Риски проектного финансирования // Банковское кредитование. 2011. N 3. С. 77 - 93.Торосов И.Э. Проектное финансирование как инструмент финансового менеджмента // Российский импортер. 2011. N 7. С. 29 - 32.Бубнов Л. Проектное финансирование в России: уроки кризиса // Бухгалтерия и банки. 2010. N 6. С. 7 – 9.


Список использованной литературы


1.Вершинина А. Бизнес-план: как построить финансовую модель // Консультант. 2011. N 19. С. 19 - 24.
2.Аббасов С.А. Прогнозирование денежных потоков при динамической оценке инвестиционных проектов //Экономический анализ: теория и практика, 2009, N 22.
3.Маренкова А.Ю. Анализ справедливой стоимости инвестиций в недвижимость // Экономический анализ: теория и практика", 2009, N 3.
4.Смирнов А.Л. Структурирование и финансовый монтаж проекта // Банковское кредитование. 2011. N 4. С. 70 - 86.
5.Воробьева А.А. Простейшие методы оценки риска инвестиционных проектов в нестандартных ситуациях //Экономический анализ: теория и практика", 2008, N 5.
6.Василенков С.А. Критерии принятия инвестиционных решений //Инвестиционный банкинг, 2007, N 1.
7.Берсенева Н.С. Альтернативные инвестиционные проекты: сравнительный анализ // Аудиторские ведомости. 2011. N 3. С. 75 - 81.
8.Смирнов А.Л. Риски проектного финансирования // Банковское кредитование. 2011. N 3. С. 77 - 93.
9.Торосов И.Э. Проектное финансирование как инструмент финансового менеджмента // Российский импортер. 2011. N 7. С. 29 - 32.
10.Бубнов Л. Проектное финансирование в России: уроки кризиса // Бухгалтерия и банки. 2010. N 6. С. 7 – 9.

Особенности финансирования инвестиционных проектов

Содержание

Введение

1. Теоретические основы инвестиционной деятельности предприятия

1.1 Эмиссия ценных бумаг

1.2 Основные характеристики кредита

1.3 Функции кредита

2. Форма финансирования инвестиционных проектов

2.1 Источники финансирования инвестиционных проектов

2.2 Долгосрочные кредиты, коммерческие и государственные банки

2.3 Оценка эффективности инвестиционных проектов

3. Разработка проектной схемы финансирования на примере сети салонов сотовой связи "Мобильный век"

3.1 Характеристика проекта

3.2 Оценка экономической эффективности проекта с учетом возможной схемы финансирования

Вывод

библиография

Введение

Инвестиции-это долгосрочные инвестиции в различные сферы экономики с целью его сохранения и увеличения. Различают реальные (капиталообразующие) инвестиции — вложение в создание новых, реконструкцию или техническое перевооружение существующих предприятий, производств и финансовые (портфельные вложения в покупку акций и ценных бумаг государства, других предприятий, инвестиционных фондов. В первом случае, предприятие вестор, вкладывающее средства, увеличивает свой производственный капитал — основные производственные фонды и необходимые для их функционирования оборотные средства. Во втором случае инвестор увеличивает свой финансовый капитал, получая дивиденды — доход на ценные бумаги. Вкладывать деньги в создание производств с осуществляют другие предприятия и организации, выпустившие акции для привлечения финансовых средств на осуществление их инвестиционных проектов. Другими формами инвестирования являются: приобретение земельных участков, имущественных прав (оцениваемых денежным эквивалентом), лицензий на передачу прав промышленной собственности, секретов производства, патентов на изобретения, свидетельств на новые технологии, полезные модели, промышленные образцы, товарные знаки, фирменные наименования, сертификаты на продукцию и технологию производства, права землепользования и пр. Инвестиции, вкладываемые в создание новых и воспроизводство действующих основных фондов, без вложений в потребные оборотные средства, имеют форму капитальных вложений. Капитальные вложения составляют преобладающую часть всех средств, обеспечивающих простое и расширенное воспроизводство основных фондов. К ним относятся все капитальные затраты на прирост и возмещение износа основных средств, в том числе расходов на капитальный ремонт и модернизацию основных фондов.

Узнать стоимость работы