Логистическая инфраструктура Украины.

Региональная специфика
Рынок коммерческой недвижимости перестал ассоциироваться исключительно с Киевом и еще одним - двумя развитыми городами, и сейчас суммарный объем вводимых торговых, офисных и производственных площадей в регионах превышает столичный, а в целом по Украине наблюдается значительный рост строительства или появления планов возведения объектов коммерческой недвижимости.
Происходит это и в сфере складской недвижимости, в особенности в транзитных городах, таких как Одесса, Харьков и Львов. Предполагается строительство логистических комплексов также поблизости от таких городов, как портовые Николаев и Мариуполь, промышленные Донецк, Днепропетровск и Кривой Рог,  и  других.
Расположение
Стоит отметить, что крупные складские помещения в пределах городов перестают пользоваться повышенным спросом. Это связано как с активным выносом промышленности за пределы городов и планами строительства пригородных технопарков, так и с развитием логистики в Украине, для которой более важна не близость складов к промышленным или торговым площадям, а наличие хорошей транспортной развязки. Сегодня для большинства заявленных к строительству логистических комплексов предполагается расположение их в 20 - 30 км от черты города, в непосредственной близости от основных магистралей. Допускается также расположение складов непосредственно на границе городов, к примеру, вдоль окружных дорог.
Компания Colliers International (ведущая международная консалтинговая компания, предоставляющая полный комплекс услуг в области коммерческой недвижимости арендаторам, владельцам недвижимости и инвесторам) в 2011 году прогнозирует оживление спроса на складские помещения в регионах ввиду ожидаемого роста объемов розничной торговли, а также расширения действующих либо выхода на рынок новых торговых операторов.
Кроме того, в компании отмечают незначительные объемы нового предложения складских помещений в 2011 году и сокращение уровня вакантности и стабилизация арендных ставок. 
Новое предложение складских помещений для открытого рынка в 2010 году составило порядка 98 тыс. кв.м, что на 12,6% выше нового предложения за 2009 год. Всего, по состоянию на конец 2010 года совокупный объем предложения складских помещений в Киеве достиг 904 000 кв.м. 

Таблица 4 Основные индикаторы рынка по состоянию на конец 2010 года, Киев.
Показатель Значение Совокупный объем предложений на рынке 904000 кв.м Известный объем арендных трансакций 140000 кв.м Уровень вакантности на рынке 19% Базовая арендная ставка $5,8 кв.м/месяц Источник: Colliers International. Декабрь 2010 г.
Совокупное новое предложение складских помещений для открытого рынка в течение 2009-2010 годов составило всего 37% от аналогичного показателя за 2007-2008 годы (185 тыс. кв. м против 494 тыс. кв. м). 
Несмотря на замедление вывода на рынок новых складских помещений в 2009 и 2010 году, это не оказало сдерживающего влияния на арендные ставки из-за неизрасходованных резервов, накопленных в 2007-2008 годах. 
Все новые складские объекты в 2010 году, за исключением складского комплекса "Терминал Бровары" (который составил 40% от всего объема новых площадей в 2010 году), были построены украинскими компаниями. 
Распределение нового предложения для открытого рынка между правым и левым берегом Киева в 2010 году было практически равномерным: на каждый из них пришлось порядка 49 тыс кв.м новых складских помещений. 
На фоне тенденции к уменьшению размера площадей новых складских объектов, на рынок все еще продолжают выводиться крупные объекты, строительство которых было начато в 2006-2007 годах. В качестве примера можно привести складской комплекс "Терминал Бровары" с общей арендной площадью 49 200 кв.м, ввод в эксплуатацию которого был ранее анонсирован на 2008 год. 

Таблица 5. Основные существующие проекты до 2010 года – доступное для рынка предложение
№ Наименование объекта Площадь, кВ.м. Ввод в эксплуатацию 1 Мираж-1 (Гостомель) 15000 2006 2 FIM Center (Чайка) 23000 2006 3 Меркс Бровары 1-я очередь 15000 2006 4 L-town (Обухов) 10000 2006 5 Obukhiv-II (Обухов) 10000 2006 6 Мираж-2 (1-я очередь) 7000 2007 7 КМП (1-я очередь) 9300 2007 8 Проммаш Бровары (1-я очередь) 4600 2007 9 WWM Center 10000 2007 10 Омега-1 15000 2007 11 Logistic Park East 1 18000 2007 12 East Gate Logistic (1-я и 2-я очередь) 40000 2007 13 Андакта (Гостомель) 5200 2007 Продолжение таблицы 5 14 Брожбизнес (Гостомель) 3000 2007 15 Мираж-2 (2-я и 3-я очередь) 14000 2008 16 West Gate Logistic (1-я и 2-я очередь) 78000 2008 17 Проммаш Бровары (2-я очередь) 9000 2008 18 БФ Склад (1-я очередь) 35000 2008 19 МЛП-Чайка (1-я,2-я,3-я очередь) 98000 2008 20 Металл-Холдинг 4800 2008 21 Логистический парк 27000 2008 22 Коммодор 59500 2008 23 Плазма Логистик 20000 2008 24 Таможенный терминал (Окружная) 7800 2008 25 Энергоприлад 11000 2008 26 Август плюс 7000 2008 27 Logistic Center MMK Бровары 25000 2009 28 Ольвита 8500 2009 29 Топ-Транс 17500 2009 30 БФ-Склад (2-я очередь) 36000 2009 Источник: Colliers International. Декабрь 2010 г.
В 2011 году предполагаемый объем нового предложения для открытого рынка составит 113 тыс. кв.м, или несущественно выше объемов нового предложения за 2009 год (87 тыс. кв.м) и 2010 год (98 тыс. кв.м). 
Большая часть новых логистических комплексов, планируемых к выходу в 2011 году, будет расположена на Ковельском направлении (М-07) (45%) и в районе Окружной дороги (41%). 
Примечательно, что в планах дальнейшего развития девелоперы складских комплексов уже не ориентируются на месторасположение вблизи проектируемой новой кольцевой дороги, в отличие от 2007 – 2008 годов. Сроки ее реализации постоянно пересматриваются ввиду того, что правительство Украины в данный момент не имеет возможности реализовать столь масштабный проект своими силами, а привлечение зарубежных инвесторов временно проблематично. 


Таблица 6. Основные проекты, планируемые к выходу 2011 году – доступное для рынка предложение
№ Наименование объекта Площадь, кВ.м. Ввод в эксплуатацию 1 Kyiv Logistic Park (1-я очередь) 15000 2011 2 Impreco 9000 2011 3 Amtel (1-я очередь) 47000 2011 4 Техноярмарок-1 (Буча) 12000 2011 5 Техноярмарок-2 (Ворзель) 30000 2011 Источник: Colliers International. Декабрь 2010 г.
Доля иностранных девелоперов в 2011 году несколько сократится и составит порядка 40% от общего объема заявленных складских проектов. 
Совокупный объем арендных трансакций в 2010 году составил около 140 тыс. кв. м качественных складских помещений, уменьшившись на 14,5% по сравнению с аналогичным показателем 2009 года. Значительная часть сделок (42% объема всех сданных в аренду помещений) произошла за счет торговых сетей. 
Средний размер сделки в 2010 году составил 5 400 кв. м, что практически полностью соответствует аналогичному показателю за 2009 год (5 250 кв.м.), но более чем в два раза меньше показателя за 2008 год (12 400 кв.м.) 
По сравнению с 2009 годом, структура спроса практически не изменилась: торговые сети (операторы) (42%) и логистические операторы (22%) занимают наибольшую долю. Спрос со стороны дистрибьюторов уменьшился до 15%, доля производителей колеблется на уровне 14%. 
Стоит отметить, что в 2010 году спрос со стороны логистических операторов несколько увеличился после своего рекордного снижения в 2009 году, когда их доля в структуре спроса составила всего 18% против 70% в 2008 году. Восстановление спроса обусловлено, в первую очередь, стабилизацией прогнозов основных клиен-тов логистических операторов относительно развития рынка и постепенным улучшением ситуации в розничной торговле. 
В том числе, в 2010 году состоялась крупная сделка по покупке складского комплекса конечным пользователем: группа Raben приобрела логистический центр площадью около 20 000 кв.м. У компании Parkridge. 
Спрос на складские комплексы в 2010 году был практически равномерно распределен между правобережной (54% общего объема) и левобережной (46% общего объема) частями Киева. 
Основная часть сделок на рынке складских помещений (65% известного объема арендованных складских помещений) пришлась на второе полугодие 2010 года. Таким образом, на протяжении 2010 года наблюдался рост спроса на складские помещения. 
Из-за частых заторов на мостах между правобережной и левобережной частями Киева, большинство арендаторов по-прежнему выбирают складские комплексы, в первую очередь, по географическому принципу, исходя из удобства и скорости доступа от складского комплекса до большинства потребителей распространяемой продукции. 
Исходя из динамики спроса, основными тенденциями являются увеличение спроса на отапливаемые внутригородские и высококачественные низкотемпературные складские помещения. В частности, рост спроса на высококачественные низкотемпературные складские помещения повлиял на решение о начале строительства в 2011 году компанией Iceberg Logistics нового складского комплекса общей площадью порядка 17 тыс. кв. м. 
Доля незанятых складских помещений к концу 2010 года снизилась с 30% до 19%, как следствие возобновления спроса на фоне низких темпов вывода новых складских помещений. Существующие низкие объемы нового строительства закладывают дальнейший потенциал для снижения уровня вакант ности в 2011-2012 годах. 
По состоянию на конец 2010 года средняя базовая арендная ставка (без учета эксплуатационных и коммунальных платежей) на качественные складские помещения в киевской области составляла 5,8 долл. за кв.м. Подобный средний уровень был достигнут в первом квартале 2010 года и практически не изменялся в течение года, указывая на стабилизацию арендных ставок в складском сегменте. 
Большая часть договоров аренды в 2010 году заключалась на срок до трех лет. Так, многие собственники ожидают роста арендных ставок в 2012-2013 годах; в то же время большинство арендаторов пребывает в неопределенности относительно долгосрочных стратегий развития. Тем не менее, разрыв в ожиданиях между собственниками и арендаторами начал сокращаться уже со второй половины года, и арендаторы все охотнее стали фиксировать не однолетние, а трехлетние договора (в отличие от ситуации в 2009 году). 
Прогнозы
Оживление спроса на складские помещения в регионах ввиду ожидаемого роста объемов розничной торговли, а также расширения действующих либо выхода на рынок новых торговых операторов. 
Незначительные объемы нового предложения складских помещений в 2011 году (сопоставимые с объемами 2009 и 2010 годов). 
Как следствие, ожидаемое сокращение уровня вакантности и стабилизация арендных ставок. 
Возможное увеличение арендных ставок в отдельных складских комплексах; прежде всего, в правобережных складских комплексах, специализированных и внутригородских складах. 
Начало строительства специализированных складских комплексов, рассчитанных на средних и небольших арендаторов (формат внутригородских складов). 
Заключение
В 2010 г., согласно оценкам экспертов, экономическая ситуация и в Европе в целом, и в Украине заметно стабилизировалась, и логистические операторы сразу это почувствовали. По мере возобновления платежеспособного спроса начали восстанавливаться обороты производственных и торговых компаний, увеличиваться объемы и интенсивность товарных потоков.  3PL провайдеры в результате отмечают рост потребности в логистическом сервисе с одной стороны и стабилизацию условий для их предоставления – с другой. Ближайшие перспективы большинство из них оценивают оптимистично. 
Арендные ставки на лучшие логистические комплексы составляют от 5 до 7 долларов/кв.метр за месяц эксплуатации.
Среди основных тенденций 2010-го года на логистическом рынке страны аналитики отмечают:
- рынок арендатора значительно преобладает над рынком арендодателя. Что означает, что предложение существенно превышает спрос, поэтому скорее арендаторы диктуют условия, нежели владельцы логистических центров;
- арендная ставка является главным фактором в принятии решения о взятии аренду помещения. Если ранее более важными были технические характеристики комплекса, его месторасположение, то сейчас самым важным вопросом является уровень арендной ставки;
- вакантность логистических центров в течение прошлого года увеличивалась.
Главной тенденцией мирового рынка логистики в 2010 г. является общая стабилизация. Для Украины это также начало этапа восстановления. Спрос на логистические услуги вырос по сравнению с 2009 г., о чем свидетельствуют не только статистика и заявления операторов рынка, но и количество проведенных в 2010 г. открытых тендеров. Поставщиков комплексного обслуживания искали и торговые сети («Космо», «Караван», «Фуршет»), и представители международных брендов (Red Bull, AVON, Electrolux и др.).
Требования заказчиков к логистическому сервису и его поставщикам также постепенно меняются. Каждый клиент стремится сокращать затраты, но при этом все больше внимания уделяет качеству обслуживания. А под качеством понимается, прежде всего, скорость и точность реакции на запросы рынка. И зачастую решение, позволяющее обеспечить наличие нужного товара в нужном месте в нужное время по приемлемой цене, приходится искать совместными усилиями, переходя от привычной схемы отношений «заказчик–исполнитель» к полноценному партнерству.
















Список используемой литературы:

1. Амиров С.О. «Логистические системы» изд. Москва «Проспект», 2006
2. Кромнов Ю. «Основы логистики» - М.: Экономист, 2009.
3. Крюков С.В. «Логистика» изд. Ростов-на-Дону, 2007
4. Медынский В.Г., Ильдеменов С.В. «Системы в логистике» - М.: ЮНИТИ, 2009.
5. Простаков Д.А. «Логистика» изд. ИНФРА-М Москва, 2008
6. Ровенский Ю.А. «Логистика» - М.: Электроника, 2008.
7. Хорошилов Р. «Логистика. Виды логистических систем» - М.: Экономист, 2007.
8. Шумпетер И. «Логистика» - М.: Прогресс, 2007.
9. Юданов А.Ю. «Логистика» - М.: Тандем, 2008.
10. «Складская недвижимость Украины: обзор рынка». А.Алексеенко. 2009 г. Интеркредит. №12
11. «Торговая недвижимость против ритейлеров». Татьяна Гармаш, Контракты.2011 г.
12. «Российские ритейлеры заинтересованы в украинском рынке и планируют расширять свое присутствие» Даниил Нестеров, "Экономические известия" 2011 г.
13. «Рынок Украины попал в ТОП-20 стран, интересных мировому ритейлу» Дмитрий Говдя, ЛIГАБiзнесIнформ 2010 г.
14. «Кузница розницы. В Украине растут объемы розничной торговли».Екатерина Шаповал, "Фокус".2010 г.
15. «Логистические компании откладывают строительство» Нина Мищенко, "Экономические известия" 2008 г.
16.http://www.ukrstat.gov.ua/
17.http://ukrainian-retail.narod.ru/
18.www.prometr.com.ua
19.http://www.stroy-ua.net
20. http://www.retailstudio.org




Кромнов Ю. «Основы логистики» - М.: Экономист, 2009.С.59.
Шумпетер И. «Логистика» - М.: Прогресс, 2007.С.59.
Амиров С.О. «Логистические системы» изд. Москва «Проспект», 2006.С.107.
Простаков Д.А. «Логистика» изд. ИНФРА-М Москва, 2008.С.95.

http://www.ukrstat.gov.ua/
http://www.ukrstat.gov.ua/
http://ukrainian-retail.narod.ru
http://www.ukrstat.gov.ua/
Юданов А.Ю. «Логистика» - М.: Тандем, 2008.С.211.
«Рынок Украины попал в ТОП-20 стран, интересных мировому ритейлу» Дмитрий Говдя, ЛIГАБiзнесIнформ 2010 г.

«Российские ритейлеры заинтересованы в украинском рынке и планируют расширять свое присутствие» Даниил Нестеров, "Экономические известия" 2011 г.С.2.
Хорошилов Р. «Логистика. Виды логистических систем» - М.: Экономист, 2007.С.157.

Крюков С.В. «Логистика» изд. Ростов-на-Дону, 2007.С.39.
«Складская недвижимость Украины: обзор рынка». А.Алексеенко. 2009 г. Интеркредит. №12.С.2.












2