Организация, оформление обеспечения по предоставленным кредитам в виде недвижимого имущества

Анализируется финансовое положение заемщика, его способность выплачивать основной долг и платежи по кредиту своевременно, и качество обслуживания долга. Размер расчетного резерва определяется в зависимости от присвоенной заемщику категории качества и суммарного количества баллов, набранных заемщиком. Величина расчетного резерва (РРБ), подлежащего созданию на балансе банка, определяется следующим образом:РРБ = ЭРБ * ПО (8)где ЭРБ - элемент расчетной базы, определяемый каквеличина актива / или контрактная стоимость условных обязательств кредитного характера / или расчетная величина по срочным сделкам, подлежащая резервированию;ПО - процент отчислений (по категории качества), размер резерва в процентах от элемента расчетной базы.ЭРБ принимается равным 13190 тыс.руб. как стоимость условных обязательств кредитного характера. Процент отчислений составляет 14% (по уровню кредитного риска).Величина расчетного резерва (РРБ), подлежащего созданию на балансе банка, составитРРБ = 13190 * 0,14 = 1846,6 тыс.руб. Оценка качества обслуживания долга осуществляется специалистом банка на основании анализа движений по счетам клиента, наличия имеющихся непогашенных ссуд других банков, анализируются просроченные платежи.В соответствии с распределением по количеству баллов, предприятие попадает во вторую группу риска с нестандартными обязательствами. Кредитный риск будет составлять около 14%. Данный показатель характеризует малую вероятность потерь по конкретному кредитному обязательству банку. От суммы кредита, равному 5000 тыс.руб.,14% будут составлять 700 тыс.руб.СКР = 5000 тыс.руб. * 14% = 700 тыс.руб.Сумма риска кредитного продукта составляет 700 тыс.руб.Определение залоговой стоимости по кредиту и рыночной стоимости обеспеченияПри сумме кредита 5000 тысяч рублей под восемнадцать процентов годовых и ежемесячной комиссии один процент годовых, расчет будет следующий: - необходимая расчетная залоговая стоимость обеспечения по кредиту, ЗС = (18+1) / 100 / 365 * 92 * 5000+5000) = 5239,45 тыс.руб.- минимальная рыночная стоимость обеспечения по запрашиваемому кредиту:РС = 5239,45 / 0,6 = 8732,42 тыс.руб. В расчетах используется:(18+1) / 100 – процентная ставка и ежемесячный комиссионный платеж;365 – количество дней в году;92 – количество дней в периоде;5000 - сумма кредита;0,6 – поправочный коэффициент.Оцениваемый объект под залог недвижимости – иструментальный цех, производственные встроенные помещения. Характеристика помещений: встроенные помещения входят в состав оцениваемой группы, находятся в отдельно стоящем здании, предназначенном для технологического процесса производства, обработки инструментов и деталей к готовой продукции.Здание введено в эксплуатацию в 1998 году. По конструктивной схеме здание одноэтажное, без подвала,с продольными несущими кирпичными стенами. Конструктивные элементы здания: фундамент ленточный бутобетонный, стены кирпичные, перегородки кирпичные, перекрытия деревянные, кровля - асбестоцементные листы, полы бетонные, проемы деревянные, металлические.На момент и дату обследования объект оценки недвижимости состоит из следующих помещений:Коридор – 13,6 кв.м,Туалет – 4,5 кв.м.Лаборатория – 27,5 кв.м.Вентиляционная – 27,0 кв.м.Склад – 141,74 кв.м.Цех №1 – 165,44 кв.м.Цех №2 – 123,53 кв.м.Цех оснастки – 74,.8 кв.м.Вход в оцениваемые помещения осуществляется с улицы.При определении оценочной стоимости объекта оценки под залог метод оценки по затратам.Общее состояние помещений объекта оценки – удовлетворительное. Средневзвешенный физический износ по результатам расчета принимается равным 23%, соответственно коэффициент износа составит 0,77.Таблица 6Расчёт средневзвешенного износаЭлементы конструкцийУдельныйвес, %Износ, %Средневзвешен-ный износ, %Фундамент16101,6Стены29,34205,848Перегородки4,76200,952Покрытие 18,6203,72Кровля 12,4303,72Окна 2,24300,672Двери 1,76300,528Полы 1100,1Отделочные работы1200,2Коммуникации9353,15Прочее 4602,4Итого10022,89Расчет стоимости оцениваемого объекта методом затрат приведен в таблице 7.Таблица 7Расчет стоимости оцениваемого объекта методом затратПоказательОбозначение Порядок определенияЗначение Строительный объём объекта, куб. м.Ч578,11 кв.м.* 5,2 м.3006,17Базовая стоимость 1 куб. м., в грн.СеРасчёт эксперта0,5689Индекс удорожания стоимости строительстваКпо нормативу строительных объектов3,37Стоимость замещения без учёта физического износа, грнСзСз = Ч*Се*К5766,51Физический износ, %ФПо расчету23,00Коэффициент физического износаКфКф = 1- Ф/1000,77Действительная стоимость замещенияББ = Сз*Кф4440,21Стоимость оцениваемых встроенных помещений инструментального цеха методом затрат составляет 4440,21 тыс.руб.. Рассчитанная стоимость с учетом налога на добавленную стоимость 18% составляет 5239,45 тыс.руб.СО = 4440,21 * 1,18 = 5239,45 тыс.руб.ВыводыОценивая состояние залогового обеспечения фирмы, можно заключить что предприятие является способным погасить все свои кредитные обязательства в срок, в полном объеме. Финансовое положение признано хорошим. Платежеспособность предприятия также характеризуется на уровне нормативного. Величина обязательств предприятия превышает оборотные ликвидные активы. Ощущается недостаток высоко ликвидных активов для погашения краткосрочной задолженности. Кредитный риск будет составлять около 14%. Данный показатель характеризует малую вероятность потерь по конкретному кредитному обязательству банку. Резерв на возможные потери будет составлять 700 тыс.руб.В оценке обеспечения применяемые методики имеют ряд недостатков, а именно: анализ проводится по данным за истекший период; данные содержат информацию о доходах и расходах кредитополучателя на отчетную дату истекшего периода; при оценке кредитного риска банка не учитываются форс-мажорные обстоятельства; система залогового механизма является довольно обременительной для развивающихся предприятий; процесс анализа обеспечения клиента является трудоемким, долгим. 3.Пути совершенствования кредитных отношений между банком и ЗАО «Таурас-Феникс»3.1.Основные направления улучшения кредитной истории предприятии в области обеспеченияПути повышения обеспеченности предприятия при оформлении кредита с залогом недвижимости предлагаются следующие: 1)создание базы данных для проведения в процессе финансового контроля мониторинга финансового состояния организации и системы рейтингов надежности обеспечения и кредитоспособности фирмы;2)проведение тщательного и подробного анализа состава и структуры заемного капитала заемщика с целью выявления просроченной задолженности, сроков образования;3)Использование математических методов прогнозирования финансового состояния клиента с целью определения его позиций в будущем.Процесс оформления кредитной заявки и обеспечения кредита можно усовершенствовать путем работы в команде сотрудников предприятия финансового отдела и юридического отдела. Это позволит избежать дублирования операций, улучшить обмен информацией.Рекомендуется также рассмотреть возможность привлечения в штат банка профессиональных оценщиков предмета залога.К основным функциям финансового контроля необходимо добавить- постоянный мониторинг кредитной истории, его деловой репутации, состоянии счетов; - для снижения кредитного риска необходимо знать возможности и потребности бизнеса предприятия, перспективы его развития, технологический процесс, отраслевые особенности и прочие особенности развития и функционирования фирмы. 3.2. Экономическая эффективность мероприятийВ целях роста эффективности предмета обеспечения рассматривается в качестве объекта эффекта повышение стабильности предприятия, которое выражается основных результатах деятельности, в показателях объемов продаж и прибыли. Рост экономической стабильности позволит предприятию завоевать большее доверие кредиторов.Для оценки стабильности и качества объемов продаж и прибыли вычисляются статистические прогнозные показатели: тенденция, коэффициент вариации, коэффициент корреляции между прибылью и объемом продаж. Тенденция позволит определить направление (увеличение или уменьшение) объемов реализации, коэффициент вариации - их стабильность, коэффициент корреляции - взаимосвязь между объемом продажа и прибылью. Расчеты показателей представлены в Приложениях 3, 4, 5.Коэффициент вариации (КВвр) по выручке составил 0,315:КВвр = 4036 / 12700 = 0,315Коэффициент вариации (КВпр) по прибыли составил 0,465:КВпр = 471/1011 = 0,465Чем ниже значение коэффициента вариации, тем стабильнее объемы продаж и прибыли. Показанные значения характеризуют относительную стабильность и объемов продаж, и прибыли.Тенденция объема продаж (ТОП) составит 103,5 тыс.руб.ТОП = 59188 / 572 = 103,5Тенденция объема прибыли (ТП) составит 1,75 тыс.руб.ТП = 1002 / 572 = 1,75Можно сделать вывод, что тенденция объема продаж и прибыли имеют положительную динамику.Коэффициент корреляции (КК), характеризующий взаимосвязь объема продаж и полученной прибыли, практически равный единице (0,999), свидетельствует о высоком качестве и стабильности прибыли.КК = 1 - (6/∑(Rвр-Rпр)^2)/ (n(n^2 - 1)) (9)КК = 1-(6/84)/(121(144-1)) = 0,999Полученные величины характеризуют стабильность фирмы, положительную динамику получения объема продаж и прибыли и высокую связь полученной прибыли и объема реализованной продукции. Данные показатели повышают привлекательность фирмы для кредиторов и обеспечивают надежность компании .ЗаключениеФинансовое состояние предприятия ЗАО «Таурас-Феникс» довольно устойчивое, стабильное. Наблюдается положительная динамика всех основных показателей. Основное направление развития фирмы – повышение конкурентоспособности продукции, завоевание рынка, рост эффективности, финансовой устойчивости и получение максимальной прибыли. Предприятие является ликвидным и платежеспособным. Оценивая кредитоспособность фирмы, можно заключить что предприятие является способным погасить все свои кредитные обязательства в срок, в полном объеме. Финансовое положение признано хорошим. Платежеспособность предприятия также характеризуется на уровне нормативного. Величина обязательств предприятия превышает оборотные ликвидные активы. Ощущается недостаток высоко ликвидных активов для погашения краткосрочной задолженности. В соответствии с распределением по количеству баллов, предприятие попадает во вторую группу риска с нестандартными обязательствами. Кредитный риск будет составлять около 14%. Данный показатель характеризует малую вероятность потерь по конкретному кредитному обязательству банку. Резерв на возможные потери будет составлять 700 тыс.руб.В оценке обеспечения применяемые методики имеют ряд недостатков, а именно: анализ проводится по данным за истекший период; данные содержат информацию о доходах и расходах кредитополучателя на отчетную дату истекшего периода; при оценке кредитного риска банка не учитываются форс-мажорные обстоятельства; система залогового механизма является довольно обременительной для развивающихся предприятий; процесс анализа обеспечения клиента является трудоемким, долгим. Пути совершенствования методики оценки обеспечения предлагаются следующие: создание базы и постоянный мониторинг уровня кредитоспособности; проведение тщательного и подробного анализа состава и структуры заемного капитала с целью выявления просроченной задолженности, сроков образования; использование математических методов прогнозирования финансового состояния с целью определения его позиций в будущем.Учет прогнозных оценок финансового состояния способствует выявлению фактического и прогнозного уровня финансовой устойчивости, что является основополагающим в оценке залогового обеспечения предприятия.Библиографический списокЗаконодательные и нормативные акты1.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 30.11.2011) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2012)2.Указ Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» от 28.02.1996 № 293, в ред. Указа Президента РФ от 09.07.97 N 7103.Положение Банка России. О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери / Положение от 20.03.2009. № 286-П4.Рекомендации по регулированию и отражению в отчетности кредитных организаций отдельных видов сделок, несущих повышенный риск: письмо Центрального Банка РФ / Письмо от 27.12.2002. № 181-Т Монографии, учебники, учебные пособия5.Банковское дело: Учебник / под ред. Г.Н.Белоглазовой, Л.П.Кроливецкой. – СПб: Питер, 2011. – 400 с.6. Балабанов, А.И. Банки и банковское дело: Учебник для вузов / А.И.Балабанов, В.А.Боровкова, О.В.Гончарук. – Изд.2-ое. – СПб.: Питер Пресс, 2010. – 448 с.7.Галицкая, С.В. Финансовый менеджмент. Финансовый анализ. Финансы предприятий: Учебное пособие / С.В.Галицкая. – М.: Эксмо, 2012. – 704 с. – (Высшее экономическое образование)8. Ендовицкий, Д.А. Анализ и оценка кредитоспособности заемщика: учебно-практическое пособие / Д.А. Ендовицкий, И.В.Бочарова. - Изд.2-е. – М.:КноРУС, 2011. – 374 с.9.Ермасова, Н.Б.Финансовый менеджмент: Учебное пособие / Н.Б.Ермасова, С.В.Ермасов. – Изд. 2-е, перераб. и доп. – М.: ЮРАЙТ. – 2010. – 698 с. – (Основы наук)10.Лаврушин О.И. Банковское дело. Современная система кредитования: Учебное пособие / О.И.Лаврушин, О.Н.Афанасьев, С.Л.Корниенко. – М.: КноРус, 2011. – 264 с.11. Сиротко, П.И. Теория банковского кредита / П.И.Сиротко. - М.: Финансы и статистика, 2010. - 284 с.12. Тагирбеков, К.В. Организация и управление коммерческим банком. Функционально-технологические основы: обобщение практики, документы и материалы: Учебное пособие / К.В.Тагирбеков. – М.:Весь мир, 2009, 704 с.13. Чернооков, И.П. Методы кредитования физических и юридических лиц: методическое пособие // И.П.Чернооков. - Мн: БГЭУ, 2011. - 90 с..Статьи из периодической печати14.Попова, О.В. Возврат кредита : статья // Справочник экономиста. – 2009. – №11. – с. 71 - 7915.Попова, О.В. Предоставление кредита: статья // Справочник экономиста. – 2011. – №8. – с. 74 - 83 Интернет-ресурсы16.Портал дистанционного правового консультирования предпринимателей. – Электронный ресурс: www.dist-cons.ru17.www – finman – ru / articles 18.Сайт Министерства экономического развития– http://www.economy.gov.ru19. Федеральная Служба Государственной Статистики - www.gks.ru