Влияние факторов рынка недвижимости при определении рыночной стоимости

  • 36 страниц
  • 19 источников
  • Добавлена 31.12.2013
800 руб.
  • Содержание
  • Часть работы
  • Список литературы
  • Вопросы/Ответы
Введение 3
1. Недвижимость как объект оценки 5
1.1. Понятие, сущность и признаки недвижимости 5
1.2. Характеристика и структура рынка недвижимости 12
1.3. Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости 17
2. Практическая оценка объекта недвижимости 21
2.1. Характеристика агентства недвижимости 21
2.2. Определение влияния факторов рынка недвижимости при применении сравнительного анализа продаж 28
Заключение 33
Список использованных источников 35

Фрагмент для ознакомления

Обоснование вывода единого показателя рыночной стоимости заключается в придании каждому члену ряда весового коэффициента, учитывающего степень отличия объекта сравнения от объекта оценки.
При этом следует принимать во внимание диапазон разброса скорректированных цен продаж; количество корректировок для каждого объекта; общий процент корректировок, взятых по абсолютной величине; общий процент корректировок, определенный как разница между положительной и отрицательной корректировкой. Результаты анализа сведены в табл. 2.6.
Таблица 2.6
Анализ полученных данных

Показатели анализа Сравнимые продажи 1-я 2-я 3-я 4-я 5-я Количество корректировок 3 4 3 3 2 Общая чистая коррекция, тыс. руб. 3306 -8194 11106 -994 12406 Общая чистая коррекция, % от продажи 7 -17 22 2 24 Общая валовая коррекция, тыс. руб. 11250 22750 14050 14350 12406 Общая валовая коррекция, % от продажиn 22 46 27 29 24
В рассматриваемом примере имеем очень узкий диапазон цены продажи – от 49406 тыс. руб. до 51106 тыс. руб. Продажная цена с 3-мя корректировками имеет меньший удельный вес – для 1-го объекта общее число корректировок равно трем. Кроме того, общая валовая коррекция для 1-го объекта также наименьшая. Поэтому в качестве рыночной стоимости коттеджа принимаем скорректированную цену продажи 1-го объекта – 50306 тыс. руб.
Оценка земли
Определение рыночной стоимости земельного участка методом прямого сравнительного анализа продаж
Таблица 2.7
Исходные данные по искомому земельному участку и аналогов
Варианты Цена, тыс. руб. Размер Физ. характеристики Местонахождение Искомый Х 8800 Холмистый На берегу реки 1 5620 8800 Ровный Вниз по реке 2 5180 8800 Холмистый Вверх по реке 3 6550 11000 Холмистый На другом берегу 4 7280 8800 Ровный В центре города
Корректировка по размеру :
3 с 1 = 6550-5620= 930
3 с 2 = 6550-5180= 1370
3 с 4 = 6550-7280= - 730
Корректировка по физическим характеристикам:
2 с 1 = 5180-5620= - 440
2 с 4 = 5180-7280= - 2100
Корректировка по местности:
4 с 1 = 7280-5620= 1660
Таблица 2.8.
Определение скорректированной цены
Характер Искомый объект Аналоги 1 2 3 4 Цена, тыс. руб. Х 5620 5180 6550 7280 Размер участка -930 Физическая характеристика 440 Местонахождение -1660 Корректировка в руб. - Скорректированная цена,
тыс. руб. 5620 5620 5620 5620 Стоимость искомого земельного объекта, тыс. руб. 5620
В качестве рыночной стоимости оцениваемого земельного участка принимаем скорректированную цену равную 5620 тыс. рублей.
Итак, рассматривая данный пример можно отметить, что на оценку недвижимости влияют множественность факторов, формирующих поправочные коэффициенты, на основании которых проводится корректировка стоимости аналогичных объектов и определяется окончательная рыночная стоимость недвижимости.

2.2. Определение влияния факторов рынка недвижимости при применении сравнительного анализа продаж
Определим влияние факторов рынка недвижимости при расчете рыночной стоимости административного здания с использованием сравнительного анализа арендной платы. В качестве объектов сравнения выбраны пять сдаваемых в аренду зданий, недавно проданных на местном рынке. Все здания продавались на условиях рыночного финансирования для владения на основе аренды и имеют примерно одинаковое географическое положение. Состояние конструкций всех зданий – удовлетворительное. Характеристики оцениваемого объекта приведены в таблице 2.9.
Таблица 2.9
Сводка рыночных данных для оценки административного здания
Элементы
сравнения Объект
оценки Сравнимые объекты 1-й 2-й 3-й 4-й 5-й Цена продажи, тыс. руб. 390000 310000 340000 310000 350000 Общая площадь, м² 3700 4000 3300 3400 2900 3800 Отношение арендной площади к общей 0,92 0,89 0,89 0,88 0,94 0,93 Коэффициент использованияz 0,9 0,87 0,85 0,9 0,95 0,9 Средняя рента на 1 м² арендной площади, тыс.руб. 135 139 134 136 137 137 Местоположение среднее хорошее плохое среднее среднее плохое Затраты на эксплуатацию Выше Выше Рыночный уровень Рыночный уровень Выше Рыночный уровень Размер арендной площади, м² 3404 3560 2937 2992 2726 3534 Цена на 1 м² арендной площади, тыс. руб. 109,55 105,55 113,64 113,72 99,04
Все здания проданы при рыночном финансировании в одно и то же время при рыночных условиях продажи. Все продажи передают право владения на основе аренды. Следовательно, корректировок по данным элементам не требуется. В качестве единицы сравнения принимаем цену продажи 1 м² арендной площади.
Рассмотрим 1-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 1-го объекта – 109,55 тыс. руб.
Таблица 2.10
Требуемые корректировки к цене за 1 м² арендной площади
1-го объекта сравненияz
Позиции сравнения Требуемая корректировка Отношение арендной площади к общей площади вверх Коэффициент использования вверх Местоположение вниз Общая корректировка вверх
Корректировки на коэффициент использования и на аренду значительно перекрывают небольшую корректировку на коэффициент использования. Следовательно, единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 109,55 тыс. руб.
Рассмотрим 2-й объект сравнения. Определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 2-го объекта – 105,55 тыс. руб.
Таблица 2.11
Требуемые корректировки к цене за 1 м² арендной площади
2-го объекта сравнения
Позиции сравнения Требуемая корректировка Отношение арендной площади к общей площади вниз Коэффициент использования вверх Средняя рента на 1 м² арендной площади вверх Местоположение вверх Общая корректировкаa вверх
Из табл. 2.11 видно, что единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 105,55 тыс. руб.
Рассмотрим 3-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 3-го объекта – 113,64 тыс. руб.
Таблица 2.12
Требуемые корректировки к цене за 1 м² арендной площади
3-го объекта сравнения
Позиции сравнения Требуемая корректировка Отношение арендной площади к общей площади вверх Местоположение *** Затраты на эксплуатацию вверх Общая корректировкаa Вверх
Общая корректировка получается положительной и цена объекта должна быть больше 113,64 тыс. руб.
Рассмотрим 4-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 4-го объекта – 113,72 тыс. руб.
Таблица 2.13
Требуемые корректировки к цене за 1 м² арендной площади
4-го объекта сравнения
Позиции сравнения Требуемая корректировка Коэффициент использования вниз Местоположение *** Общая корректировкаa вниз
Все корректировки указывают на необходимость снижения показателей, следовательно, единица стоимости объекта оценки должна быть меньше, чем 113,72 тыс. руб.
Рассмотрим 5-й объект сравнение и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 5-го объекта – 99,04 тыс. руб.

Таблица 2.14
Требуемые корректировки к цене за 1 м² арендной площади
5-го объекта сравнения
Позиции сравнения Требуемая корректировка Местоположение вверх Общая корректировкаa вверх
Из табл.2.14 следует, что единица стоимости объекта должна быть больше, чем 102 тыс. руб.
Для определения рыночной стоимости объекта оценки данные сравнительного анализа продаж распределяются в соответствии с величинами корректировок цен продаж объектов сравнения ( табл.2.15).
Таблица 2.15
Анализ полученных данных
Номер объектаa Корректировка Цена продажи, тыс. руб. 4-й вниз 113,72 3-й Вверх 113,64 1-й вверх 109,55 5-й вверх 99,04 2-й вверх 105,55
Из данного распределения следует, что рыночная стоимость объекта оценки находится в диапазоне от 113,64 тыс. руб. до 113,72 тыс. руб. за 1 м² арендной площади. Так как для 4-го объекта было выполнено меньше корректировок то ему можно придать больший вес. Следовательно, рыночную стоимость 1 м² арендной площади объекта оценки – можно принять 113,7 тыс. руб. Тогда стоимость сдачи здания аренду составит:
113,7 тыс. руб. * 3404 м² = 387035 тыс. руб.
Таким образом, последовательное применение факторов, под влиянием которых формируется цена, позволило определить наиболее объективную рыночную стоимость административного здания путем сравнения арендной платы единицы площади объектов - аналогов.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В результате проведенного исследования было выявлено, что под понятием «недвижимость» подразумевают землю и все улучшения, неразрывно связанные с ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). Понятие недвижимых вещей (недвижимого имущества, недвижимости) определено ст. 130 ГК РФ.
Существует множество различных типов недвижимости. Наряду с делением на типы, недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими.
Рынок недвижимости - это отношения, возникающие между участниками рынка, где соединяются их интересы и права, и устанавливаются цены на недвижимость. Исследование показало. Что рынок недвижимости в России имеет ряд особенностей, которые должны быть учтены при определении стоимости.
Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, проявляющихся на различных стадиях процесса оценки. Для выявления факторов, оказывающих существенное влияние на рыночную стоимость недвижимости, необходимо проводить тщательный анализ рынка недвижимости в том аспекте, который в наибольшей степени характеризует объект оценки.
В качестве доказательства влияния факторов оценки и обязательного применения последовательности данных факторов, в работе приведены примеры расчета рыночной стоимости объектов недвижимости, принадлежащих ООО Агентство недвижимости «Инком-Гарант». Данная организация оказывает полный спектр услуг, связанных с арендой недвижимости, продажей квартир и комнат в Люберцах, Малаховке и в Люберецком районе, Раменском районе, покупке квартир, дач, домов, аренде комнат.
Расчет рыночной стоимости в данном примере показал, что на оценку недвижимости влияют множественность факторов, формирующих поправочные коэффициенты, на основании которых проводится корректировка стоимости аналогичных объектов и определяется окончательная рыночная стоимость недвижимости.
Последовательное применение факторов, под влиянием которых формируется цена, позволило определить наиболее объективную рыночную стоимость оцениваемых объектов недвижимости.



















СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
Гражданский Кодекс РФ от 30.11.1994 г. №51-ФЗ. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru/popular/gkrf1/
Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-ФЗ [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.labrate.ru/laws.
Валдайцев, С. В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: Учеб, пособие для вузов/ С. В. Валдайцев.— М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2011.
Волочков, Н. Г. Оценка недвижимости: Учеб. пособие / Н. Г. Волочков. -М.:ИНФРА-М., 2011.
Гриненко С. В. Экономика недвижимости. Конспект лекций: – Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. - 107с.
Ким, Е. П. Техническая инвентаризация зданий жилищно-гражданского направления и оценка их стоимости: Практ. рук. / Е. П. Ким. - М.: Экспертное бюро-М, 2010.-193c.
Лейфер Л.А. Определение рыночной стоимости недвижимости на основе коллективных экспертных оценок («Имущественные отношения в РФ»),2009. - №2.
Марчук А. А. Использование экспертного мнения при определении размера скидки на торг// Профессиональный научно-практический журнал «Вопросы оценки»,- 2007 г.- №1.
Недвижимость: Энцикл. слов. — Казань: Изд.-во ГУП «ПИК «ИдеалПресс» 2009.-324c.
Организация и методы оценки предприятия (бизнеса): Учеб. / Под ред. В. И. Кошкина. - М.: ИКФ «ЭКМОС», 2009.-286c.
Оценка стоимости предприятия (бизнеса): Учеб, пособие / Под ред. Н.А. Абдуллаева, Н. А. Колайко. — М.: ЭКМОС, 2009. -413c.
Оценка стоимости земли: Учеб, пособие / Под ред. Н.А. Абдуллаева, Н. А. Колайко. — М.: ЭКМОС, 2011.-248c.
Рыночная оценка имущества города: Учеб. пособие для Вузов. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2009. -215c.
Симионова Н.Е. Методы оценки имущества: бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудование и транспортные средства/Н.Е. Симионова. – 2-е издание, перераб. и доп. – Ростов н/Д: Феникс, 2010.- 362 с.
Харрисон, Г. Оценка недвижимости: Учеб, пособие: Пер. с англ. / Г. Харрисон.— М.: 2010.-613c.
Экономика и управление недвижимостью. Примеры, задачи, упражнения Учеб. для вузов: В 2 ч. / Под общ. ред. П. Г. Грабового. — Смоленск: Смолин Плюс; М.: АСВ, 2010.- 377c.
Недвижимость: Энцикл. слов. — Казань: Изд.-во ГУП «ПИК «ИдеалПресс» 2009. -218c.
Экспертная оценка параметров рынка недвижимости // LABRATE. RU - http://www. labrate. ru/leifer/real-estate-market-research-fоr-appraisers-2009-2.htm
http://subscribe. ru/catalоg/ecоnоmics. schооl. appraisers
Гражданский Кодекс РФ от 30.11.1994 г. №51-ФЗ. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru/popular/gkrf1/.
Недвижимость: Энцикл. слов. — Казань: Изд.-во ГУП «ПИК «ИдеалПресс» 2009.C.187
Ким, Е. П. Техническая инвентаризация зданий жилищно-гражданского направления и оценка их стоимости: Практ. рук. / Е. П. Ким. - М.: Экспертное бюро-М, 2010.
Волочков, Н. Г. Оценка недвижимости: Учеб. пособие / Н. Г. Волочков. -М.:ИНФРА-М., 2011.
Гриненко С. В. Экономика недвижимости. Конспект лекций: – Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. C/46с.
Экономика и управление недвижимостью. Примеры, задачи, упражнения Учеб. для вузов: В 2 ч. / Под общ. ред. П. Г. Грабового. — Смоленск: Смолин Плюс; М.: АСВ, 2010.
Рыночная оценка имущества города: Учеб. пособие для Вузов. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2009.
Валдайцев, С. В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: Учеб, пособие для вузов/ С. В. Валдайцев.— М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2011.
Симионова Н.Е. Методы оценки имущества: бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудование и транспортные средства/Н.Е. Симионова. – 2-е издание, перераб. и доп. – Ростов н/Д: Феникс, 2010.С.182.
Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-ФЗ [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.labrate.ru/laws









Окончание табл. 3.1

2

26

1. Гражданский Кодекс РФ от 30.11.1994 г. №51-ФЗ. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru/popular/gkrf1/
2. Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-ФЗ [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.labrate.ru/laws.
3. Валдайцев, С. В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: Учеб, пособие для вузов/ С. В. Валдайцев.— М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2011.
4. Волочков, Н. Г. Оценка недвижимости: Учеб. пособие / Н. Г. Волочков. -М.:ИНФРА-М., 2011.
5. Гриненко С. В. Экономика недвижимости. Конспект лекций: – Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. - 107с.
6. Ким, Е. П. Техническая инвентаризация зданий жилищно-гражданского направления и оценка их стоимости: Практ. рук. / Е. П. Ким. - М.: Экспертное бюро-М, 2010.-193c.
7. Лейфер Л.А. Определение рыночной стоимости недвижимости на основе коллективных экспертных оценок («Имущественные отношения в РФ»),2009. - №2.
8. Марчук А. А. Использование экспертного мнения при определении размера скидки на торг// Профессиональный научно-практический журнал «Вопросы оценки»,- 2007 г.- №1.
9. Недвижимость: Энцикл. слов. — Казань: Изд.-во ГУП «ПИК «ИдеалПресс» 2009.-324c.
10. Организация и методы оценки предприятия (бизнеса): Учеб. / Под ред. В. И. Кошкина. - М.: ИКФ «ЭКМОС», 2009.-286c.
11. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): Учеб, пособие / Под ред. Н.А. Абдуллаева, Н. А. Колайко. — М.: ЭКМОС, 2009. -413c.
12. Оценка стоимости земли: Учеб, пособие / Под ред. Н.А. Абдуллаева, Н. А. Колайко. — М.: ЭКМОС, 2011.-248c.
13. Рыночная оценка имущества города: Учеб. пособие для Вузов. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2009. -215c.
14. Симионова Н.Е. Методы оценки имущества: бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудование и транспортные средства/Н.Е. Симионова. – 2-е издание, перераб. и доп. – Ростов н/Д: Феникс, 2010.- 362 с.
15. Харрисон, Г. Оценка недвижимости: Учеб, пособие: Пер. с англ. / Г.
Харрисон.— М.: 2010.-613c.
16. Экономика и управление недвижимостью. Примеры, задачи, упражнения Учеб. для вузов: В 2 ч. / Под общ. ред. П. Г. Грабового. — Смоленск: Смолин Плюс; М.: АСВ, 2010.- 377c.
17. Недвижимость: Энцикл. слов. — Казань: Изд.-во ГУП «ПИК «ИдеалПресс» 2009. -218c.
18. Экспертная оценка параметров рынка недвижимости // LABRATE. RU - http://www. labrate. ru/leifer/real-estate-market-research-fоr-appraisers-2009-2.htm
19. http://subscribe. ru/catalоg/ecоnоmics. schооl. appraisers

Министерство образования Оренбургской области,

ГАОУ СПО "Оренбургский аграрный колледж"

РАБОТА

на тему: "Определение рыночной стоимости объекта жилой недвижимости на примере двухкомнатной квартире в год Соль-Илецке"

Студент Хрипунова A. R.

Руководитель работ Мелешко С. Н.

Нормоконтроль Жанагулова А. М

Референт Ахмерова. Г

2014год

Конспект

диссертация на тему "Определение рыночной стоимости объекта жилой недвижимости на примере двухкомнатной квартире в год Соль-Илецке" включает в себя введение, три главы, выводы, список литературы и приложения.

Во введении раскрыта актуальность темы исследования, сформулированы цель и задачи диссертационной работы, указан объект исследования.

В первой главе рассматриваются теоретические основы оценки жилой недвижимости. Раскрыто правовое регулирование процесса оценки жилой недвижимости, изучены виды стоимости объектов жилой недвижимости, рассмотрены основные понятия оценки стоимости недвижимости и принципы оценки.

Во втором разделе дается характеристика объекта оценки. Проанализированы социально-экономическое положение региона и населенного пункта, в котором находится объект оценки, сектор рынка недвижимости, к которому относится объект оценки, дано описание объекта оценки.

В третьем разделе проводится определение стоимости объекта недвижимости. Представить обоснование используемых подходов к оценке стоимости, определяется стоимость объекта оценки, используя сравнительный и доходный подходы, проводится согласование результатов оценки и определяется как рыночная стоимость объекта оценки.

В заключении сделаны общие выводы по работе.

Введение

В условиях рыночной экономики недвижимость занимает особое место. С одной стороны, она выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения), с другой - предмет или объект потребления (земельные участки, жилые дома, виллы, квартиры, гаражи).

Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Узнать стоимость работы