Тема 3. Анализ потребительского поведения

В долгосрочном периоде это изменение спроса приведет к увеличению количества продавцов. На рынок жилой недвижимости начнут проникать строительные компании из смежных рынков, поскольку посчитают его более выгодным. Рыночно предложение возрастет и станет более эластичным.

В результате равновесная цена уменьшится, а объем продаж увеличится (по сравнению с краткосрочным периодом). Если на первичном рынке жилой недвижимости существуют низкие барьеры входа (рис. 9, а), предложение увеличится в большей степени, нежели в ситуации высоких входных барьеров (рис. 9, б). В первом случае будет наблюдаться главным образом увеличение объемов продаж, во втором случае− прежде всего увеличение цены (по сравнению с первоначальной ситуацией). Представленные рисунки характеризуют совершенную конкуренцию. В реальности первичный рынок жилой недвижимости чаще относится к типу олигополии, а вторичный – к типу монополистической конкуренции, анализ которых представлен в работе [9].
Следует упомянуть и о возможностях применения эконометрических методов для оценки влияния разных факторов на параметры равновесия на рынке жилой недвижимости РФ. Так, при анализе данных, касающихся состояния рынка жилой недвижимости в 78 основных регионах РФ, была обнаружена следующая зависимость для средней цены на вторичном рынке жилой недвижимости P в 2011 г.:
Ln( ) 3,971 0,374 Ln( ) 0,187 Ln( ), P = + I + + S K
где I – среднедушевые денежные доходы населения;
S – банковские вклады на душу населения;
K – выданные ипотечные кредиты в расчете на душу населения.
Для всех коэффициентов модели стандартная ошибка составляет менее 0,005, что свидетельствует о высокой степени достоверности полученной регрессии. Коэффициент корреляции среднедушевых доходов и цен на вторичном рынке недвижимости для анализируемой выборки в 2011 г. составил 0,74; среднедушевых банковских вкладов и цен недвижимости – 0,90; выданных ипотечных кредитов на душу населения и цен недвижимости – только 0,33. Низкое значение последнего коэффициента, по мнению авторов, объясняется тем, что доступность заемных ресурсов может по-разному влиять на цены и объем продаж на рынке недвижимости в разных регионах. Кроме того, заемные ресурсы предоставляются на условиях платности, что увеличивает неявную цену жилья.
Обобщая исследование, следует подчеркнуть, что динамическое равновесие на рынке жилья формируется под влиянием совокупности взаимосвязанных глобальных, макроэкономических, отраслевых, региональных и микроэкономических факторов, определяющих состояние спроса и предложения на жилую недвижимость, а также под воздействием развития конкурентных структур на этом рынке.
Экономика России испытала ряд потрясений (падение стоимости нефти, рост безработицы и т.д.), что нашло свое отражение и на рынке недвижимости. В связи с этим, весьма актуальными стали исследования, в рамках которых формируются разные модели, позволяющие оценивать возможные сценарии изменения стоимости жилья в зависимости от различных внешних факторов.
Модель прогнозирования Knight Frank включает более 30 различных показателей: объем и рост ВВП, показатели инфляции, ставки кредитов, демографическую составляющую, покупательскую способность и доходы населения, общий объем предложения, ставки арендной платы и т.д.[7]. Параметры модели рассчитываются с учетом текущей ситуации, данных за предыдущие 3–5 лет и прогнозируемых на следующие два года, влияющих на инвестиционную стратегию в отношении недвижимости.
Модель Colliers International также включает в себя порядка 30 параметров, которые показывают динамику движения рынка недвижимости [3]. В их числе: ставка аренды, уровень вакансий, уровень поглощения, количество и объем сделок, индекс строительной активности.
После получения всех необходимых данных по рынку в обоих моделях производится расчет «весовых» коэффициентов, полученный результат сводятся в финальную таблицу, в которой значение расчетного коэффициента отражает привлекательность рынка.
Модель компании DTZ определяется в сравнительных целях и, не принимает в расчет особенностей отдельных рынков. Площадь одного рабочего места принимается за 10 кв.м., однако практика установления корпоративных стандартов распределения площади, принятая у западных компаний, еще не сформирована в России [4].
Площадь рабочего места сильно варьируется в зависимости от требований отдельной компании, однако если использование офисного пространства может быть точно рассчитано, то выражение стоимости рабочего места лучше и показательнее для арендаторов, чем анализ ставок аренды или количества работников. Исследование компании DTZ может оказаться полезным и любопытным.
Аналитическая модель IRN.RU использует огромную матрицу индексов, которая содержит цены на жилье в Москве в разрезе всех типов квартир, округов и районов Москвы за многолетний период [5]. Индексы цен на недвижимость, а также доходность недвижимости, представлены наиболее наглядно в виде графиков (рис. 9).











Рис.9. Индексы цен на недвижимость, а также доходность недвижимости

Модель интересна тем, что графики индексов цен можно строить за разные периоды времени, сравнивать их по годам, причем как для города в целом, как и в разрезе отдельных сегментов рынка недвижимости.
Модель ценообразования Калита-Финанс представляет собой алгоритм, рассчитывающий стоимость квадратного метра жилья в Москве на основе текущих котировок по нефти (текущая фьючерсная цена на нефть марки Brent) и курса USD/RUR. Данная модель адаптирована под эмпирические показатели стоимости жилья на рынке недвижимости Москвы, которые вычисляются независимыми аналитиками [6].
Модель исключает предпосылку к манипулированию стоимостью кв.метра компаниями-источниками, которые вычисляют эмпирическую среднюю стоимость кв.метра, и в то же время позволяет получать котировки кв.метра по определенному «фиксированному» алгоритму на основе реальных данных USD/RUR и OIL. Почему именно на основе этих данных вопрос отдельный.
Дискретная пространственно-параметрическая модель (ДППМ) рынка недвижимости – это упорядоченный набор индикаторов состояния рынка по всем его сегментам, полученный в результате параллельного сечения рассматриваемой выборки объектов недвижимости по следующим измерениям: Размер, Местоположение, Качество, Срок сдачи объекта и (реже) другие [2].
ДППМ также включает стандартный набор непространственных переменных: площадь квартиры, состояние, наличие балкона, лифта, этажность дома и этаж в нем и т.д.
Метод оптимизации ДППМ заключается в построении диаграммы распределения цен предложения, определения средних величин по каждому риэлтерскому району объекта исследования (город, область) с последующим объединением районов в топонимические зоны на основании пересечения диапазонов ошибок средних цен и географической близости районов.
Результаты пространственного анализа используются в регрессионном моделировании, где в качестве зависимой переменной может быть любая рыночная характеристика объекта недвижимости (наиболее вероятная цена продажи объекта недвижимости)[1].
Таким образом, пространственно-параметрическая модель:
определяет исчерпывающие характеристики проектируемого к строительству объекта недвижимости с учетом его пространственного положения; предлагает рынку самый востребованный в данной локации объект недвижимости;
проводит пространственный конкурентный анализ с учетом поправочных коэффициентов сравнения рассматриваемого объекта с объектами-аналогами, попавшими в иную по сравнению с ним плотность распределения какого-либо явления местного рынка недвижимости;
формирует системное пространственное видение локального рынка недвижимости, дает пространственное представление о границах зон торговли и закономерностях поведении цен в них.
Итак, рассмотренные модели позволяют визуально наблюдать тенденции, формирующиеся на рынке недвижимости, и оценивать их корреляцию с другими экономическими факторами. Но нельзя забывать, что недвижимость - это местный, локальный бизнес. И факторы, значимые в одном регионе, в конкретной стране, не так сильны на рынке недвижимости в другой части света.
Аналитическая информация может быть полезна потребителям, только если есть понимание методики исследования. Максимальная достоверность при анализе рынка достигаются не по общим критериям и данным, а по конкретным факторам, интересующим конкретную компанию. И чем уже сегмент исследования, тем выше прикладная ценность результата. А если, конечный пользователь будет определять значимость каждого компонента анализа, в результате получится максимально объективная картина для конкретного пользователя.

3. 2. Исследование объемов жилищного строительства

Ситуация на рынке жилой недвижимости особенно быстро ухудшилась после августовского 1998 года финансового кризиса; повсеместно, в том числе и в Москве, рынок нового жилья стал испытывать нарастающие трудности реализации жилищной продукции.
В 2009 году наблюдается значимая интенсификация работ в сфере жилищного строительства ( рост более чем на 12%). Объем ввода жилых площадей составил примерно 48, 9 млн. кв. м, т.е. немногим менее 80% от показателя 1993 г.
При этом ждать такого же успеха в 2014 г. маловероятно, так как всплеск строй работ произошел в следствии немаловажного роста цен на жилище, в итоге которого строители в очень недлинные сроки ввели в эксплуатацию большой объем жилых помещений, ввод которых планировался на более поздний срок.
Таблица 1. Объемы жилищного строительства в 1993-2012 гг.
Годы Тыс. кв. м. В % к предыдущему году В процентах к 1993 г 1995 61695 - - 1996 49422. 6 80. 1 80. 1 1997 41518. 3 84. 0 67. 3 1998 41808. 2 100. 7 67. 8 1999 39224. 3 93. 8 63. 6 2000 41036. 4 104. 6 66. 5 2001 34300. 9 83. 6 55. 6 2002 32711 95. 4 53. 0 2003 30596 93. 5 49. 6 2004 32016. 7 104. 6 51. 9 2005 30295. 8 94. 6 49. 1 2006 31703. 2 104. 6 51. 4 2007 33832. 2 106. 7 54. 8 2008 36449. 3 107. 7 59. 1 2009 41040. 1 112. 6 66. 5 2010 43499. 5 106. 0 70. 5 2011 48870. 2 122. 3 79. 2 2012 51846. 9 106. 1 84. 0
Рост цен привел к сокращению размера спроса: при существующем уровне цен трудно ждать огромного размера покупок жилища. Соответственно, предложение будет возрастать не очень значительно – прогнозируемый рост размера ввода жилых помещений составляет около 4%.
Из-за специфики деятельности в строительстве объем работ на протяжении года распределение неравномерно и носит сезонный характер – немаловажное сокращение деятельности приходится на январь. В весенние месяцы в строительной сфере происходит интенсификация деятельности, большой размер работ приходится на лето. В осенние месяцы (октябрь, ноябрь) темпы роста строительного сектора сокращаются.
В крайние годы значимая интенсификация деятельности замечена в декабре. Это соединено как с совершенствованием самих технологий, которые позволяют вести строительство и в зимний период, так и с необходимостью ввода наибольшего числа объектов перед новогодними праздниками .
Ожидается, что в 2014 году желание прошлых лет сохранится: пиковым станет декабрь, интенсификация строительной деятельности будет отслеживаться еще летом и в начале осени.
Таблица 2. Структура ввода жилья в зависимости от числа комнат
Годы Квартиры Однокомнатные Двухкомнатные Трехкомнатные Четырехкомнатные Итого 1993 18 32 40 10 100 1994 18 32 38 12 100 1995 20 29 34 17 100 1996 20 30 33 17 100 1997 21 30 33 16 100 1998 23 31 32 14 100 1999 25 31 32 12 100 2000 28 32 32 8 100 2001 30 31 31 8 100 2002 33 31 31 5 100 2003 36 30 29 5 100 2004 37 30 27 6 100 2005 38 30 27 5 100 2006 40 32 27 1 100 2007 41 32 25 2 100 2008 42 31 25 2 100 2009 42 31 26 1 100 2010 42 28 25 5 100 2011 43 28 27 2 100 2012 42 28 23 7 100
Структура ввода в эксплуатацию жилья за последние годы значительно изменилась. Это связано с изменением спроса – ежегодно увеличивается спрос на небольшие, 1-комнатные и 2-х комнатные квартиры, и сокращается спрос на жилье с большим числом комнат.
Соответственно, также изменилась структура предложения. Если в 1993г. 40% ввода жилья приходилось на 3-х комнатные квартиры, то к 2012г. их доля снизилась на 25%. В то же время доля 1-комнатных квартир в общем объеме вводимого жилья увеличилась с 18 до 33% и в динамике продолжает увеличиваться.
На рынке нового жилья в настоящее время предлагаются преимущественно 2-х комнатные квартиры – 32 % от общего числа. При этом доля ввода этого жилья стабильна на протяжении 10 лет (в пределах 29-32%).
В 2014 г. ожидается существенный рост доли 1-комнатных квартир – до 46%, что связано со значительным повышением цен на жилье, при котором многие потенциальные покупатели могут позволить себе жилье только небольшой площади. Ожидается, что доля 2-х комнатных квартир останется неизменной. Однако, спрос более значительной площади снизится.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

При анализе потребительского поведения используют два подхода:
- кардиналистский (количественный),
- ординалистский (порядковый).
Представители первого (А. Маршалл, У. Джевонс) базируются на теории предельной полезности. Защитники второго (И. Фишер, В. Парето) используют концепцию кривых потребительского бюджета и безразличия.
Каждое самостоятельное хозяйство, которое вступает в отношения с иными самостоятельными хозяйствами, формирует на рынке свое предложение и предъявляет спрос.
Спрос – финансовая категория, которая характеризует размер продукта, который потребители хотят и могут приобрести по определенной стоимости за определенное время.
На спрос влияет ряд рыночных факторов:
- доходы покупателей, их предпочтения и вкусы,
- цены на запрашиваемые товары,
- цены дополняемых товаров и товаров-заменителей ,
- число покупателей на рынке.
Эластичным спрос получается тогда, когда размер спроса меняется на более значительный процент, чем стоимость.
Эластичность спроса является очень важным показателем для продавцов, которые желают обнаружить последствия воздействия изменения цен на полученную ими выручку.
Эластичность спроса по стоимости – уровень чувствительности изменения спроса на продукт к изменению его цены. Она указывает, насколько процентов возрастет ( уменьшится) спрос при изменении цены на этот продукт на один процент.
Исследования состояния спроса на рынке недвижимости – чуть ли не наиболее излюбленное направление публикаций, которые посвящены проблемам сферы недвижимости.
Любой предмет недвижимости – итог взаимодействия таких факторов производства как труд, капитал и земля, при этом два из них мобильны, а 3-ий – земля – ограничен и неподвижен. Эти характеристики земли и рассматриваются в большинстве учебников по экономике недвижимости как фактор, который определяет невозможность увеличения предложения недвижимости даже при росте цен на нее.
Ситуация на рынке жилой недвижимости особенно быстро ухудшилась после августовского 1998 года финансового кризиса; повсеместно, в том числе и в Москве, рынок нового жилья стал испытывать нарастающие трудности реализации жилищной продукции.
В 2009 году наблюдается значимая интенсификация работ в сфере жилищного строительства ( рост более чем на 12%). Объем ввода жилых площадей составил примерно 48, 9 млн. кв. м, т.е. немногим менее 80% от показателя 1993 г.
При этом ждать такого же успеха в 2014 г. маловероятно, так как всплеск строй работ произошел в следствии немаловажного роста цен на жилище, в итоге которого строители в очень недлинные сроки ввели в эксплуатацию большой объем жилых помещений, ввод которых планировался на более поздний срок.
На рынке нового жилья в настоящее время предлагаются преимущественно 2-х комнатные квартиры – 32 % от общего числа. При этом доля ввода этого жилья стабильна на протяжении 10 лет (в пределах 29-32%).
В 2014 г. ожидается существенный рост доли 1-комнатных квартир – до 46%, что связано со значительным повышением цен на жилье, при котором многие потенциальные покупатели могут позволить себе жилье только небольшой площади. Ожидается, что доля 2-х комнатных квартир останется неизменной. Однако, спрос более значительной площади снизится.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Аивор Пирс, «Теория спроса, рента и суверенитет потребителя», Совҏеменная экономическая мысль. Серия: "Экономическая мысль Запада". / Ред.: Афанасьева В.С. и Энтова Р.М./ - М., "Прогҏесс", 2013
2. Арташина И.А. Поведение потребителеи: Учебное пособие. - Н. Новгород: Нижегород. гос. архит. - строит. ун-т, 20 13. - 104 с.
3. «Игра ценами», журнал «Деловая неделя», http://www.extra-n.ru/main/?id=1747
4. Ильин В. И. «Поведение потребителеи» Сыктывкар, 2010
5. Маркетинг: Учебник/А.Н. Романов. Ю.Ю. Корлюгов. С.А. Красильников и др.; Под ред. А.Н. Романова. - М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 2012. - 560 с.
6. Маркетинг: основы теории и практики: учебник / В.И. Беляев. - М.: КНОРУС, 2011. - 672 с.
7. Маркетинг: общии курс: учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по направлению «Экономика»/под ред. Н.Я. Колюжновои. А.Я. Якобсона. - М.: Издательство Омега - Л, 2011. - 476 с.
8. Маркетинг: Учебник для вузов/ Н.Д. Эриашвили, К. Ховард, Ю.А. Цыпкин и др.; Под ред. Н.Д. Эриашвили - 3-е изд., перераб. и доп. - М.:ЮНИТИ - ДАНА, 2010.
9. Микроэкономика: В 2т./ В.М. Гальперин, С.М. Игнатьев, В.И. Моргунов; общ. Ред. В.М. Гальперина - СПб., 19982. Основы маркетинга: Пер. с англ. / Ф. Котлер [и др.] - 2-е европ. изд. - М.; СПб.; К.: Издательскии дом «Вильямс», 2012. - 944 с.: ил.
10. «Мировои опыт моделирования потребительского поведения», Л. К. Уманская, http://www.marketing.spb.ru/lib-research/world_model_exp.htm
11. Николаева А., Кашин В. «Пҏеемник выбран», Ведомости, №56 (2011)
12. «Психологические проблемы изучения потребительского поведения», "Журнал практического психолога". Н.1, М., 2009,
13. Экономика. Учебник, 3-е изд./ Под ҏед. Д-ра экон. Наук проф. А.С. Булатова - М., 2013
14.Экономическии словарь, «Полезность»
http://www.ckat.ru/keywords/answer.php?id=9789&letter=%CE&page=9
15. Энджел Д.Ф., Блэкуэлл Р.Д., Миниард П.У. Поведение потребителеи. - СПб. 2013
16. «http://www.marketing.spb.ru»









32



Работа не плагиат!!! УРОВЕНЬ АНТИПЛАГИТАТА 76%
Требования в Методичке которые Вы мне цитируете означает ссылки на литературу использованную – все ссылки реальные, могу представить книги и статьи откуда взята информация – остальные 76% текста – самостоятельные суждения!!!!! Почему Вы не защищаете перед преподавателем свою работу! Нет никакого основания для оценки «НЕУД»
А здесь как раз, то что просили про олигополистический рынок недвижимости и различные микроэкономические модели анализа рынка недвижимости в России
Рассмотрены макроэкономические показатели цен в разрезе типов квартир, округов и районов!!!! Как раз то что просили!!! Преподаватель просила хотя бы 2 страницы анализа…что еще необходимо представить. Это простая курсовая работа а не научная статья и точка зрения студента так же должна учитываться…
Тема анализ потребительского поведения на рынке недвижимости – раскрыта полностью. Защищайте свою работу – выучите ее и аргументируйте перед преподавателем. Когда преподаватель видит, что работа написана не Вами – он завалит, поэтому нужно выучить и защитить!

Рис.9.