Зарубежный опыт ипотечного жилищного кредитования и возможности его использования в РОссии

Кроме того, в преддверии конца финансового года банки списали с балансов некоторую часть безнадежной просроченной задолженности.Улучшение общей ситуации в области просроченной задолженности подтверждают и данные по динамике групп просроченной ипотечной задолженности по срокам задержки платежей. По данным Банка России, по итогам 2010 года объем задолженности по ипотечным кредитам, по которым не было допущено ни одного просроченного платежа, либо допущена только «техническая просрочка» (не боле 30 дней), превысил 92%.На фоне усиления конкуренции в 2010 году доля пятерки крупнейших по размерам активов банков (преимущественно Сбербанка) по сравнению с 2009 годом снизилась: в количестве выданных кредитов на 9 п.п. - до 59%, в объеме выдачи - на 7 п.п. - до 54%.Наращивание бизнеса возможно только на базе совершенствования технологий и оптимизации издержек. Кроме того, закончилась эра монобанков, специализировавшихся исключительно на жилищном кредитовании. Они либо уходят с рынка, либо вливаются в универсальные кредитные организации или финансовые группы. То есть для рынка ипотеки сегодня как никогда характерна тенденция консолидации. Именно через слияния и поглощения в этом секторе возможно развитие.Если взять данные за 11 месяцев 2010 года, то объем кредитов, выданных за этот период, в 2,5 раза превышает аналогичный показатель сопоставимого периода 2009 года. В количественном выражении за десять месяцев 2010 года предоставлено в 2,04 раза больше ипотечных кредитов, чем за аналогичный период позапрошлого года.Подрос и средний размер кредита: с 1,17 млн. рублей на 1 декабря 2009 года до 1,25 млн. рублей, зафиксированных на ту же дату в прошлом году. Это позитивная тенденция, но она отражает одновременно два разнонаправленных фактора. Во-первых, восстановление доходов населения. 2010 стал годом окончания кризиса и возврата к докризисным условиям. Многие банки начали активнее выдавать кредиты, упрощать требования к потенциальным клиентам. С одной стороны, снижались требования к необходимому доходу заемщика и пакету предоставляемых документов, расширялись способы подтверждения дохода. С другой, параметры самих кредитов существенно либерализовались: банки увеличивали максимальную сумму, сроки кредитования, снижали ставки, отменяли комиссии. Но, тем не менее, кредитные организации очень тщательно подходили к проверке клиентов и грамотно подбирали им продукт.Лидеры по количеству выданных ипотечных кредитов — госбанки, однако остальные участники рынка уверены, что им удастся потеснить Сбербанк и ВТБ 24 за счет более лояльного отношения к клиентам и лучшего сервиса. По мнению банкиров, качественные характеристики ипотечной программы для заемщиков не менее важны, чем стоимость кредита. К удешевлению жилищных займов привело снижение стоимости банковских пассивов и ставки рефинансирования, а также активность крупнейших игроков — Сбербанка и ВТБ 24: на них приходится более 75% выданных ипотечных кредитов. Далее с большим отставанием следуют Газпромбанк, «Дельтакредит», Альфа-банк, Райффайзенбанк, «Уралсиб», БСЖВ, Абсолют-банк.Осенью 2010 года Сбербанк снизил ставки по жилищным займам сразу на 0,75–1,5%, и весь 2010 год у него были самые выгодные условия: стоимость рублевой ипотеки составляет от 9,5% годовых. Правда, на минимальную ставку могут рассчитывать лишь те, кто берет кредит сроком до 10 лет, имеет средства на первоначальный взнос в размере не менее 50% от суммы займа и приобретает квартиру, построенную на средства Сбербанка. Минимальная ставка другого госгиганта, ВББ 24, составляет , 8,45% в долларах и 10% в рублях. На таких условиях кредит по классическим программам могут получить заемщики, обладающие средствами на 60-процентный первоначальный взнос, причем срок займа в этом случае — до 7 лет. Но, как показывает практика, таких клиентов у банков немного. Обычно первоначальный взнос редко превышает 30–40%, средний срок кредитования составляет свыше 15 лет, а большинство покупок с использованием заемных денег происходит на вторичном рынке.Самым востребованным ипотечным займом является кредит на приобретение квартиры на вторичном рынке. Также пользуется спросом нецелевой кредит под залог имеющейся недвижимости. Средняя сумма займа составляет 2,5 млн рублей, срок кредита — 15 лет. По словам банкиров, клиенты осторожно оценивают свою платежеспособность и стараются оформлять кредит на небольшие суммы и длительный срок.Коммерческие банки продолжат бороться за новых заемщиков различными способами: отменой или снижением различных комиссий, сокращением сроков рассмотрения кредитных заявок и выхода на сделку, индивидуальным подходом. Многие участники рынка пытаются привлечь клиентов более выгодными условиями досрочного погашения кредита. Конкуренты уверены, что смогут противостоять госгигантам, — если не по ставкам, то по уровню сервиса и дополнительным условиям.Есть несколько факторов, которые позволяют коммерческим банкам привлекать клиентов. Во-первых, это условия кредитования, которые не могут предложить своим заемщикам госбанки. Например, если вы не являетесь «зарплатным» клиентом Сбербанка или не приобретаете объект, построенный с использованием его средств, то ставки для вас будут не самыми выгодными — существует целый ряд игроков, которые предложат взять ипотеку под более низкий процент.Второй момент — скорость выдачи займа. Если клиент уже определился с квартирой, а банк по каким-либо причинам не спешит выдавать кредит, то очень может статься, что заемщику придется менять банк. Не менее важным вопросом остается и качество сервиса: ипотека — это долгосрочный продукт, которым клиент будет пользоваться на протяжении многих лет, и если каждый визит в банк становится испытанием, например, очередями, это может стать основанием для смены кредитной организации.Многие банки делают ставку на качество сервиса и индивидуальный подход к клиенту. Как правило, у каждого заемщика есть персональный менеджер, готовый ответить на любые вопросы, подобрать программу кредитования и осуществляющий посткредитное обслуживание.Одним из главных преимуществ коммерческих банков является гибкий подход к рассмотрению доходов заемщика: они учитывают заработную плату как на основном, так и на дополнительном месте работы, премии, бонусы и т. п. Могут принять во внимание и доходы, не подтвержденные справкой 2-НДФЛ (налог на доходы физических лиц), что для многих клиентов очень важно.Программы лояльности, предлагаемые кредитными организациями, включают специальные условия для «зарплатных», корпоративных и направленных партнерами (риэлторами и кредитными брокерами) клиентов, заемщиков с положительной кредитной историей. Для таких клиентов стандартная ставка может быть снижена на 0,5–1,5%.В общем, обострение конкуренции на рынке ипотечного кредитования позволяет предположить, что программы будут меняться в приятную для заемщиков сторону. Правда, некоторые условия, столь характерные для докризисной ипотеки, как, например, нулевой первоначальный взнос, скорее всего, уже не вернутся.Все больше банков предлагает сегодня жилищные кредиты с плавающими ставками. Даже такие гиганты, как ВТБ 24, не смогли пройти мимо этого тренда: самые привлекательные условия госбанк предлагает именно по программе «с комбинированной ставкой»: от 9% годовых в рублях и от 8,45% в валюте. Ставка 9% действует первые пять лет, после чего процент будет начисляться в зависимости от ставки рефинансирования ЦБ. «Плавающую ипотеку» предлагают также Росевробанк, Юникредитбанк, «ОТП-банк», «Интеза» и другие.Комбинированные, или переменные, ставки могут быть интересны клиентам, уверенным в своих доходах и возможности погасить кредит досрочно. Кроме того, размер ставки в этом случае оказывается ниже на 1–2 процентных пункта, что позволяет клиенту взять большую сумму кредита. Наш банк предлагает фиксированную ставку на срок до пяти лет, а начиная с шестого года применяется плавающая ставка. Таким образом, заемщик может погасить кредит по истечении пяти лет и не испытывать сложностей, связанных с риском повышения процентной ставки вследствие роста индексов MosPrime и LIBOR.Плавающая ставка по ипотечному займу рассчитывается по формуле, где специа­лизированные индексы рынка MosPrime или LIBOR повышаются на пару процентных пунктов, определенных банком. Для кре­дитов, выдаваемых в отечественной валюте, российские банки используют индекс MosPrime — он высчитывается на основе ставок размещения рублевых депозитов, объявляемых ведущими участниками финансового рынка на срок от 7 дней до 6 месяцев. Для расчета ставки по валютным кредитам используется индекс LIBOR.В банках, где «плавающей ипотеки» нет, отмечают, что программы с переменными ставками не пользуются особой популярностью у населения.Сейчас есть очень интересные предложения: ставка может быть переменной в течение всего срока кредитования или фиксированной на определенный период. Однако здесь существуют дополнительные риски того, что в случае повышения переменных процентных ставок заемщик будет вынужден нести дополнительную финансовую нагрузку. Программы с плавающими ставками чаще всего выбирают финансово грамотные заемщики. Именно эта категория клиентов в состоянии оценить перспективы данных ставок на ближайшие 1–3 года. Традиционно такие заемщики чаще всего планируют досрочное погашение. Гибкость ставок — это и плюс, и минус одновременно: когда они падают, кредит дешевеет, но когда растут, то и платежи становятся больше. Но существует и иная точка зрения: берут такие займы в основном клиенты, поддающиеся на рекламу с текущими невысокими ставками — сейчас индикаторы на низком уровне. С другой стороны, если рассматривать более длительный период, то их колебания сглаживаются, поэтому можно сказать, что такие кредиты берут либо слабо разбирающиеся в предмете заемщики, либо, наоборот, очень хорошо подготовленные.Доля таких кредитов невысока — большинство клиентов хотят зафиксировать процентную ставку и не брать на себя риски, связанные с изменением индикаторов, тем более в долгосрочной перспективе.В кризис ипотечное кредитование рынков загородной недвижимости и новостроек пострадало больше всего. Даже лидеры отрасли приостанавливали эти программы из-за высоких рисков: девелоперы замораживали стройки, многие владельцы дорогих коттеджей и домов оказались в тяжелом финансовом положении. Увы, потребители не спешат за кредитами на покупку коттеджей и таунхаусов. По словам риэлторов, покупателей такой недвижимости интересует рассрочка, и подавляющее большинство застройщиков ее предлагает. И только в том случае, когда срок оплаты оказывается слишком коротким, клиенты обращаются к ипотеке: по статистике, подобные сделки при покупке домов экономкласса составляют 7%, бизнес-класса — 8%, элитного сегмента — 3% от общего объема сделок.Сегодня оба сегмента постепенно восстанавливаются, но банки не спешат возрождать кредитование покупки загородных домов и квартир в новостройках. Это связано с тем, что риски обесценивания загородной недвижимости выше, чем аналогичные по квартирам, что же касается новостроек — там высоки риски дефолта застройщика.По мнению аналитического центра АИЖК, в 2011 году экономическое восстановление продолжится. Ожидается, что на фоне снижения ставок по кредитам и депозитам, а также стабилизации рынка труда склонность населения к сбережениям будет плавно снижаться, и уже в первом полугодии внутренний спрос может ощутимо повыситься. Это, с одной стороны, окажет поддержку экономике, с другой – позволит устранить избыток ликвидности в финансовом секторе.Среди наиболее вероятных рисков 2011 года – нарастание инфляционного давления и коррекция цен на нефть во втором полугодии, которая может оказать умеренное охлаждающее воздействие на финансовый сектор и экономику.Реализация вышеуказанных рисков в совокупности с уходом избыточной ликвидности может создать условия для повышения стоимости заемных ресурсов во втором полугодии 2010 года и «отскока» ставок кредитования в сторону увеличения, следствием чего станет стагнация внутреннего спроса.АИЖК прогнозирует в 2011 году стабилизацию ставок по кредитам в рублях на уровне 11,8-13%, а по валютным кредитам - на уровне 10,2-11,2%. Тем не менее, если инфляционное давление удастся удержать, в 2011 году ставки по ипотечным кредитам в России будут, возможно, самыми низкими за всю историю ипотечного кредитования в РФ.Эксперты также полагают, что в долгосрочной перспективе ипотека станет более доступна, при этом, по их заключению, не предвидится существенного снижения ставок в начале 2011 года. Причины этого – большая доля ветхого жилья на рынке, ежегодные темпы ввода новых площадей в эксплуатацию, дефицит земельных участков под застройку в центральном регионе, а также определенные программы со стороны государства, направленные на доступность жилья. Кризис показал, что необходимо придерживаться четких правил, соблюдать необходимый баланс рисков. Можно в кратчайшие сроки привлечь большое количество клиентов, не обладающих достаточными средствами для первоначального взноса, но надо понимать, что такие кредиты с большой вероятностью станут проблемными.Несмотря на впечатляющие результаты по росту ипотечного рынка и позитивные прогнозы, есть и тревожные тенденции. Например, беспокоит тот факт, что госбанки явные лидеры, на долю коммерческих банков приходится менее пятой части рынка, доля ипотечных кредитов, выданных банками с госучастием в кризис, возросла: с 63% на 1 января 2009 года до 85% на 1 октября 2010. По мнению экспертов, помочь развитию ипотеки могут госпрограммы, только направить их нужно не на банки, а на поддержку граждан. Имеется в виду прямое финансирование заемщиков. В России в сегменте ипотеки сильно влияние государства. Она буквально определяет ставки, условия и даже активность работы тех или иных банков – как раз через условия предоставления фондирования. В кризисные времена такое внимание государства было необходимо, но вот в рыночных условиях участие власти сделать более точечным, адресным.3.2. Возможности применение зарубежного опыта ИЖК в РоссииМногие страны, в целях повышения доступности ипотечных кредитов, сначала внедряли ипотечное страхование для отдельных категорий населения. Кроме того, страховая компания должна быть готова принимать на себя долгосрочные обязательства, формировать необходимые резервы, проводить специальный андеррайтинг. Мировой опыт показывает, что и в Америке, и в Канаде, в странах Европы, в ряде стран Азии и Австралии страхованием ипотечных обязательств занимаются в основном специализированные страховые компании. Начиная разговор о возможностях применения зарубежного опыта в развитии ипотечного страхования в нашей стране, нужно понимать, что состояние этого сегмента напрямую зависит как от здорового функционирования рынка жилья, так и от возможностей банковской сферы в предоставлении долгосрочных займов потребителям. Сегодня участники российского рынка понимают под термином «ипотечное страхование» страхование, которое банки в той или иной форме предлагают заемщикам при выдаче ипотечного кредита: страхование жизни и здоровья, страхование титула (риска утраты или ограничения прав собственности) и страхование имущества (риска утраты и повреждения). Однако такие случаи, как дефолт заемщика и его неспособность дальше выплачивать кредит, а также недостаточность для погашения кредита денежных средств после продажи заложенной недвижимости — в расчет не принимались и не страховались. Кризис в экономике показал необходимость такого рода страхования, при котором кредитор получает гарантии возврата средств, а заемщик — защиту в случае неспособности исполнять взятые на себя обязательства по кредиту. В мире этот вид страхования используется более 50 лет и является успешным инструментом решения проблемы доступного жилья в США, Канаде, на Филиппинах, в ЮАР, Нидерландах, Мексике, Голландии и т. д., позволяя снижать первоначальный взнос и процентные ставки по кредиту. В целях повышения доступности ипотечных кредитов многие страны внедряли страхование ипотечных обязательств для определенных категорий населения: ветеранов войны, молодых семей, заемщиков с невысокими доходами. Однако по мере развития программы поддержки охватывали все больше категорий граждан, поэтому, например, в Канаде ипотечное страхование стало обязательным для всех кредитов с первоначальным взносом менее 20%. Агентство по ипотечному кредитованию (АИЖК) в 2010 году создало свою страховую дочернюю компанию - СК АИЖК, которая занимается перестрахованием ипотечных кредитов. Компания начала функционировать фактически во втором полугодии 2010 года и перестраховала около 1000 кредитов.Международный опыт говорит о том, что ипотечное страхование существует на всех развитых зарубежных рынках ипотечного кредитования, поскольку это элемент, который позволяет распределить риски, снизить риски как для кредитора, так и для заемщика. Заемщики могут получать кредиты по более выгодным условиям, в том числе с пониженным первоначальным взносом.Мировая история развития ипотечного кредитования наглядно показывает, что именно страхование ипотечных обязательств (Mortgage Insurance или Mortgage Default Insurance) позволяет обеспечить высокую доступность приобретения жилья с помощью банковского кредита.Данный тип страхования направлен на защиту кредитора от убытка, который может возникнуть в результате дефолта заемщика и недостатка денежных средств от продажи предмета залога для покрытия оставшейся задолженности заемщика. Этот вид страхования позволяет повысить доступность ипотеки, поскольку предоставляет банку возможность снизить требования к размеру первоначального взноса за приобретаемое жилое помещение и ставку по кредиту.В соответствии с поручением Президента Российской Федерации Д.А.Медведева от 27.07.2009 года №Пр-1890 по итогам заседания Совета по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике в части разработки комплекса мер по развитию ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации на период до 2011 года и повышению доступности ипотеки для граждан, в том числе путем развития ипотечного страхования, ОАО «АИЖК» разработало Программу ОАО «АИЖК» по развитию ипотечного страхования, которая была утверждена Наблюдательным советом ОАО «АИЖК» 30.10.2009 г.Открытое акционерное общество «Страховая компания АИЖК» (ОАО «СК АИЖК») было создано в соответствии с Программой ОАО «АИЖК» по развитию ипотечного страхования в целях повышения доступности ипотечных жилищных кредитов (займов) для населения и увеличения объемов ипотечного кредитования за счет формирования и развития нового для российского страхового рынка сегмента страхования ипотечных обязательств. Уставный капитал СК АИЖК составляет 1 млрд 500 млн 550 тыс. рублей. Учредители: СК «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», Ассоциация российских банков, НП «Национальная страховая гильдия».Основной вид деятельности компании по уставу — перестрахование рисков по ипотечному страхованию, которое защищает кредитора от убытка, возникающего в результате дефолта заемщика и недостатка денежных средств от продажи предмета залога.Несмотря на существующую с 2005 года законодательную возможность осуществлять ипотечное страхование как страхование ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредиту, данное направление до недавнего времени в России было не развито. Согласно проведенному в 2009 году ОАО «АИЖК» опросу партнеров – страховых компаний, большинство из них имели правила страхования ответственности по договору, однако реализуемые ими продукты не относились к ипотечному страхованию. При этом все опрошенные компании предлагают при заключении ипотечного договора иные виды страхования (страхование имущества, личное и титульное страхование). Основными причинами отсутствия именно страхования ипотечных обязательств, по мнению страховых компаний, являлись недостаток статистических данных для расчета страховых тарифов, отсутствие стандартов и технологий работы по данному виду страхования, а также отсутствие возможностей перестрахования рисков по ипотечному страхованию.В конце мая 2010 г. СК АИЖК получила лицензию на перестраховочную деятельность, тем самым дав начало новому периоду развития рынка ипотеки в России - периоду более доступного и надежного ипотечного кредитования. Ипотечное страхование в первую очередь необходимо молодым семьям, работникам бюджетных организаций, покупателям первого жилья. Институтом развития страхования ипотечных обязательств на российском рынке является СК АИЖК.Страхование ипотечных обязательств защищает кредитора на случай возникновения недостаточности денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, для погашения задолженности заемщика по кредитному договору. В ситуации, когда человек, получивший кредит, сталкивается с финансовыми трудностями, например, из-за  сокращения доходов у него недостаточно средств для внесения ежемесячного платежа, или стоимость недвижимости упала, и у заемщика пропала мотивация выплачивать большой кредит за обесценившееся жилье и т.д. Неспособность заемщика выполнять свои обязательства приводит к необходимости продавать жилое помещение, являющееся предметом залога. Учитывая длительные процедуры обращения взыскания (1,5-2 года), в течение которой долг заемщика увеличивается, а также тот факт, что, как правило, квартира выставляется на продажу с прописанными в ней жильцами, средств, вырученных банком от реализации квартиры, может не хватить для погашения остатка основного долга, начисленных процентов по кредиту, судебных и прочих издержек, что и является страховым случаем.Таким образом, данный вид страхования, с одной стороны, защищает ипотечного кредитора от убытков, связанных с неисполнением заемщиком своих обязательств и невозможностью полного погашения задолженности за счет продажи заложенного имущества. С другой стороны, такая страховка позволяет заемщику получить ипотечный кредит на более выгодных условиях, а в случае дефолта обеспечивает в рамках страхового покрытия защиту от дополнительных требований банка после продажи недвижимости.Как уже было сказано, страхование ипотечных обязательств существенно отличается от уже привычных и понятных видов страхования: имущества, жизни и титула. В чем же принципиальные отличия? Во-первых, период действия договора страхования ответственности заемщика, как правило, очень длительный и чаще всего равен сроку действия ипотечного кредита (до 25 лет). Во-вторых, риски для данного вида страхования распределены во времени неравномерно. Пик приходится на 2-4 годы жизни кредита, после чего вероятность страхового случая заметно снижается. В-третьих, значительное влияние оказывают системные риски, поскольку страхование ипотечных обязательств тесно связано с макроэкономическими факторами, такими, как доходы населения и цены на недвижимость.Все это означает, что осуществление деятельности по страхованию ипотечных обязательств налагает особую ответственность на страховщика. Именно поэтому в большинстве стран запуск программ ипотечного страхования осуществлялся исключительно государственными компаниями или фондами, которые готовы принимать на себя более высокие риски на начальной стадии – в период, когда еще не сформирован достаточный объем резервов, не накоплена статистика, не отработаны стандартные процедуры и регламенты. СК АИЖК осуществляет поддержку страховых компаний, заключающих договоры страхования ипотечных обязательств,  используя механизм входящего перестрахования рисков ответственности заемщиков по договорам ипотечного кредитования и предпринимательских рисков кредиторов по договорам ипотечного кредитования. Согласованная с АИЖК форма договора страхования ответственности заемщика. К основной деятельности ОАО «СК АИЖК» относится также разработка и внедрение стандартов страхования ипотечных обязательств, норм и процедур страхования ипотечных обязательств с целью снижения рисков ипотечного кредитования и увеличения доступности кредитных ресурсов для заёмщиков; содействие при разработке необходимой законодательной и нормативной базы для развития ипотечного страхования; оказание технической и консультационной помощи участникам рынка страхования ипотечных обязательств, в том числе осуществление и распространение методологических и методических разработок, проведение обучения, семинаров и конференций.Первые кредиты со страхованием ипотечных обязательств ОАО «Страховая компания АИЖК» начали выдаваться в июле 2010 года. По замыслу инициаторов проекта, страхование ипотечных обязательств сделает ипотеку более доступной, позволяя снизить первоначальный взнос до 10%.В России возможность осуществлять страхование ипотечных обязательств была законодательно закреплена еще в 2005 году, однако оно действительно не получило признание. В основе его непопулярности у страховщиков лежали отсутствие единых стандартов страхования, невозможность перестрахования ипотечных рисков и недостаток статистических данных по обращению взыскания на заложенное имущество. Кроме того, на фоне растущего рынка важность страхования ипотечных обязательств недооценивалась. При уверенном росте цен на недвижимость кредиторы предпочитали брать ипотечные риски на себя, выдавая при этом высоко рисковые кредиты с низким первоначальным взносом. Кризис сменил тренд.АИЖК при отсутствии статистики разрабатывает программу ипотечного страхования, ориентируясь на международные стандарты ведения данного вида бизнеса с учетом опыта, накопленного АИЖК и партнерами-страховщиками по иным видам страхования при выдаче ипотеки. В ближайшее время рынку будут предложены программы ипотечного страхования, рекомендации по андеррайтингу, урегулированию убытков. Новый вид страхования не является обязательным. Приходя в банк, заемщик может выбрать программу ипотечного кредитования как со страхованием ипотечных обязательств и пониженной процентной ставкой, так и без страхования, но с более высокой ставкой. В случае если заемщик предпочтет последнее, свой предпринимательский риск может застраховать сам банк. Далее страховщик имеет возможность перестраховать свои риски по договорам страхования ипотечных обязательств в СК АИЖК. СК АИЖК заключила с 11 страховыми компаниями договоры о сотрудничестве в области ипотечного страхования и перестрахования. Планируется дальнейшее расширение, поскольку СК АИЖК будет заниматься перестрахованием рисков по ипотечным кредитам не только по стандартам АИЖК, к сотрудничеству будут привлекаться все страховые компании, соответствующие публичным требованиям, в первую очередь финансовой устойчивости, независимо от того, по каким ипотечным программам они работают.Страхование ипотечных обязательств включает в себя два вида страхования: страхование заемщика (его ипотечных обязательств перед кредитором) и страхование предпринимательских рисков банка (связанных с ипотечными кредитами). Страховой случай может наступить как минимум при двух событиях — дефолте заемщика, т. е. его неспособности в силу разных причин продолжать выплачивать кредит. И второе — недостаточности денежных средств от продажи недвижимости для погашения долга, которое может быть вызвано как снижением рыночной стоимости заложенной недвижимости на величину большую, чем сумма внесенного залога, так и увеличением долга заемщика в связи с неоплатой процентов по кредиту и длительными судебными процедурами. Опыт стран, имеющих развитые ипотечные рынки, свидетельствует: чем ниже первоначальный взнос и выше доля кредита в стоимости залога, тем больше риск того, что в случае обращения взыскания на заложенную недвижимость сумма средств, полученных кредитором от ее продажи, не в полной мере покроет требования кредитора к заемщику. Поэтому в мировой практике обычно страхуются риски кредитов с высоким соотношением кредита к стоимости залога (больше 70%). Сейчас при наступлении «дефолта» заемщика банк обращает взыскание на заложенную недвижимость и выставляет ее на торги по первоначальной оценочной стоимости, часто вместе с прописанными жильцами. Естественно, такие квартиры не имеют спроса, и после объявления двух торгов несостоявшимися банк оставляет квартиру за собой с 25%-ным дисконтом. По статистике АИЖК это происходит в 95% случаев. В то же время реальная стоимость недвижимости намного больше, и в результате ее справедливой продажи заемщик получил бы возможность не только выплатить задолженность кредитору, но и получить часть этих средств. Вмешательство страховой компании, которая в первую очередь защищает интересы заемщика, будет способствовать реализации недвижимости по оптимальной цене. Заемщик сначала смотрит на сумму ежемесячного платежа, и здесь страхование ипотечных обязательств опять помогает, т. к. позволяет снизить процентную ставку по ипотечному кредиту и, соответственно, уменьшить ежемесячный платеж. Если сравнивать существующие на рынке предложения с первоначальным взносом в 20% без ипотечного страхования и аналогичный продукт с ипотечной страховкой, то в среднем процентные ставки по застрахованным кредитам будут на 3% ниже (не 14,5% годовых, а 11,5%). При этом ежемесячный платеж по застрахованному кредиту будет меньше на 18%.Если говорить о размере первоначального взноса, то это также один из важнейших факторов, на который обращают внимание заемщики. По данным социологических опросов АИЖК, снижение минимального размера первоначального взноса по кредиту с 30% до 10% от стоимости недвижимости увеличивает число потенциальных заемщиков в 4 раза. До 2009 года (периода полного отказа банков от выдачи кредитов с минимальным первоначальным взносом) доля кредитов с первоначальным взносом менее 30% составляла более 50% от всех выдаваемых ипотечных кредитов. Таким образом, можно говорить о том, что внедрение механизма страхования ипотечных обязательств в перспективе будет способствовать двукратному увеличению объемов ипотечного рынка. Механизм страхования ипотечных обязательств позволяет перераспределить риски между страховщиком и банком. Это в свою очередь стимулирует банки снижать ставки по застрахованным ипотечным кредитам до уровня ставок с большим первоначальным взносом. И даже с учетом того, что страхование ипотечных обязательств предполагает единовременную оплату страховки в размере от 1% до 4% от стоимости кредита, в среднем итоговая сумма всех платежей «застрахованного» заемщика оказывается на 15–18% меньше, чем «незастрахованного». Скептики видят изъян в создаваемой схеме в том, что СК АИЖК будет перестраховывать риски невозврата кредитов, которые на 70% профинансированы из средств АИЖК — через программу кредитования партнерских банков. Однако эксперты полагают, что опасения, что деятельность СК АИЖК приведет к концентрации кредитных рисков на группе компаний ОАО «АИЖК», не обоснованы, так как при этом не учитывается существенное обстоятельство, заложенное в самом механизме перестрахования. Страховые компании будут перестраховывать в СК АИЖК только часть своей ответственности по договорам ипотечного страхования, снижая, таким образом, концентрацию риска на группе ОАО «АИЖК». Тем более что российский рынок страхования ипотечных обязательств пока в находится в состоянии своего зарождения, и говорить об этом, по меньшей мере, преждевременно.ЗаключениеИпотечное кредитование - это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов. Несмотря на интернациональный характер института залога недвижимого имущества, ипотека в разных странах имеет свое место и смысл. Вследствие чего в каждой стране действует свое специфическое законодательство по регулированию отношений в данной сфере. Ипотечный жилищный кредит – это, прежде всего кредит, поэтому для него характерны все риски, присущие обычному кредитованию. Однако ипотечный кредит имеет ряд особенностей, поэтому риски также специфичны и требуют отдельного исследования и особых методов управления.Все риски, характерные для данного вида кредитования связаны с самим процессом проведения ипотечной сделки. Риски жилищной ипотеки могут быть структурированы в зависимости от того, кто подвергается риску, и разделены на риски кредитора и риски заемщика.Для удобства изучения и последующего применения экономистами было условно выделено несколько вариантов ипотечного жилищного кредитования. Основными моделями системы ипотечного жилищного кредитования за рубежом являются усеченно-открытая, расширенная открытая и модель сбалансированной автономии. Поскольку выделение данных моделей носит условный характер, в одной стране они могут функционировать одновременно. Существует еще одна классификация базовых моделей ипотечного кредитования, построенную исходя из способа рефинансирования ипотечных кредитов,— двухуровневая или классическая и одноуровневая, которые именуются также по названиям тех стран, где получили наибольшее развитие.Классическая двухуровневая модель организации ипотечной схемы была создана и получила наибольшее развитие в Соединенных Штатах Америки.В отличие от классической модели ипотечного кредитования, при одноуровневой модели банк, который выдал ипотечный кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные, с одной стороны, выданными ипотечными кредитами, а с другой — недвижимостью, заложенной заемщиками для получения кредита.Одноуровневая система в большей степени распространена в странах Западной Европы. С точки зрения экономического прогресса наиболее эффективной выглядит классическая американская модель, однако именно этот фактор и послужил причиной глобального экономического кризиса в 2008 году. Единая позиция всех участников рынка о том, какую модель ипотечного кредитования лучше внедрять на российском рынке, окончательно не сформирована до сих пор. Официально в России за основу принята двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования. С введением закона «Об ипотечных ценных бумагах», в котором предусмотрена возможность банкам самостоятельно выпускать закладные, стало возможным активно развивать и одноуровневую модель ипотеки.Поэтому сейчас однозначно сказать о том, какая модель будет более востребована в России, невозможно. Скорее всего, приживутся обе модели, но в адаптированном под российские условия виде.Сейчас уже можно говорить о том, что глобальная положительная тенденция восстановления международных рынков недвижимости после кризиса прослеживается достаточно четко. Наибольшую стабильность и рост по-прежнему демонстрируют рынки недвижимости стран, в банковской системе которых не использовалась секьюритизация. В Европе это, например, Австрия или Швейцария.Благодаря низкой ставке рефинансирования в 2009 г. почти повсеместно упали ставки. Это произошло в Великобритании, Португалии, Франции, Швейцарии, Италии, Испании, Германии, Греции, на Кипре. Наблюдается активизация почти на всех западных рынках, кроме рынка США. Недвижимость здесь пока еще не восстановилась в цене, и сделок почти не проводится. При этом почти 333,84 тыс. заемщиков каждый месяц 2009-2010 гг получали уведомления о том, что их собственности грозит отчуждение. В течение следующих двух лет прогнозируется рост ВВП в пределах от 2 до 2,5%. Рост возможен не раньше 2013 г.Таким образом, если на старых развитых ипотечных рынках кризис привел к сокращению объемов выдачи кредитов, то деловая активность молодых рынков в 2009-2010 гг. оказалась почти заморожена.Впрочем, в некоторых странах (Кипр, Швейцария, Норвегия, Германия и др.) ипотечные рынки продолжали и продолжают функционировать в прежнем режиме. Причины стабильности называют разные: и отсутствие секьюритизации (банки выдавали кредиты только за счет собственных средств), и устойчивость рынков недвижимости, и изначально более строгий подход к заемщикам. В этих странах сохранился спрос на недвижимость, а цены в большинстве своем не имеют тенденции к необоснованному росту, поэтому покупатели спокойно получают кредиты. Рынок ипотечного жилищного кредитования РФ в 2010 году активно восстанавливался: по итогам года выдано 301 255 ипотечных кредитов на общую сумму в 379,4 млрд рублей. Объём кредитов, выданных в 2010 году, почти в 2,5 раза превысил уровень 2009 года, а их количество выросло более чем в 2,3 раза. Таким образом, прогноз АИЖК по объему выдачи ипотечных кредитов в 2010 году сбылся по верхней границе прогнозного коридора.Несмотря на впечатляющие результаты по росту ипотечного рынка и позитивные прогнозы, есть и тревожные тенденции. Например, беспокоит тот факт, что госбанки явные лидеры, на долю коммерческих банков приходится менее пятой части рынка, доля ипотечных кредитов, выданных банками с госучастием в кризис, возросла: с 63% на 1 января 2009 года до 85% на 1 октября 2010. По мнению экспертов, помочь развитию ипотеки могут госпрограммы, только направить их нужно не на банки, а на поддержку граждан. Имеется в виду прямое финансирование заемщиков. В России в сегменте ипотеки сильно влияние государства. Она буквально определяет ставки, условия и даже активность работы тех или иных банков – как раз через условия предоставления фондирования. В кризисные времена такое внимание государства было необходимо, но вот в рыночных условиях участие власти сделать более точечным, адресным.Многие страны, в целях повышения доступности ипотечных кредитов, сначала внедряли ипотечное страхование для отдельных категорий населения. Сегодня участники российского рынка понимают под термином «ипотечное страхование» страхование, которое банки в той или иной форме предлагают заемщикам при выдаче ипотечного кредита: страхование жизни и здоровья, страхование титула (риска утраты или ограничения прав собственности) и страхование имущества (риска утраты и повреждения). Однако такие случаи, как дефолт заемщика и его неспособность дальше выплачивать кредит, а также недостаточность для погашения кредита денежных средств после продажи заложенной недвижимости — в расчет не принимались и не страховались. Кризис в экономике показал необходимость такого рода страхования, при котором кредитор получает гарантии возврата средств, а заемщик — защиту в случае неспособности исполнять взятые на себя обязательства по кредиту. В мире этот вид страхования используется более 50 лет и является успешным инструментом решения проблемы доступного жилья в США, Канаде, на Филиппинах, в ЮАР, Нидерландах, Мексике, Голландии и т. д., позволяя снижать первоначальный взнос и процентные ставки по кредиту. Агентство по ипотечному кредитованию (АИЖК) в 2010 году создало свою страховую дочернюю компанию - СК АИЖК, которая занимается перестрахованием ипотечных кредитов. Компания начала функционировать фактически во втором полугодии 2010 года и перестраховала около 1000 кредитов.Данный тип страхования направлен на защиту кредитора от убытка, который может возникнуть в результате дефолта заемщика и недостатка денежных средств от продажи предмета залога для покрытия оставшейся задолженности заемщика. В России возможность осуществлять страхование ипотечных обязательств была законодательно закреплена еще в 2005 году, однако оно действительно не получило признание. В основе его непопулярности у страховщиков лежали отсутствие единых стандартов страхования, невозможность перестрахования ипотечных рисков и недостаток статистических данных по обращению взыскания на заложенное имущество. Кроме того, на фоне растущего рынка важность страхования ипотечных обязательств недооценивалась. При уверенном росте цен на недвижимость кредиторы предпочитали брать ипотечные риски на себя, выдавая при этом высоко рисковые кредиты с низким первоначальным взносом. Кризис сменил тренд. Таким образом, российский рынок страхования ипотечных обязательств в находится в состоянии своего зарождения, но, при грамотном использовании зарубежного опыта, имеет большой потенциал. Список литературыКонституции РФГражданский кодекс Российской Федерации, 1 и 2 часть: Федеральный закон Российской Федерации от 16.07.1998 г. N102-ФЗ«Об ипотеке (залоге недвижимости)» Федеральный закон Российской Федерации от 11.11.2003 г. N152-ФЗ«Об ипотечных ценных бумагах» Федеральный закон Российской Федерации от 29.12.2004 г. N192-ФЗ«О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.1997 г. N122-ФЗ«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Постановление правительства РФ от 11.01.2000 г. N28«О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» Аналитический обзор РБК "Поведение потребителей на рынке ипотечного кредитования". - Москва, 2009.Александров П. Ипотека вышла из тени. // «Русский репортер», 10 марта 2011 годаАфонина А. В. Все об ипотеке. СПб.: Омега-Л, 2007 г. – 176 с. Афонина А. В. Ипотека. Как правильно оформить? Как просчитать все риски. СПб.: Эксмо, 2011 г. – 160 с.Базанов И. А. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства. М. : Статут, 2006 г. – 592 с.Баркова О.И., Гончаров А.И. Ипотечное кредитование как механизм финансового обеспечения национального проекта // "Экономический анализ: теория и практика", 2007, N 21Бесфамильная, Л. Цыганов А. Управление рисками и страхование ипотечной деятельности // Страховое дело. 2007. N 1. С. 8.Дэвидсон Э., Сандерс Э., Вольф Л.-Л., Чинг А. Секьюритизация ипотеки. Мировой опыт, структурирование и анализ. Securitization: Structuring and Investment Analysis СПб: Вершина, 2007 г. – 596 с.Жилье в Европе после финансового кризиса стало еще популярнее у россиян 07.04.2009 г.// http://www.ipotekasystem.ru/processes/article.php?r=ir&id=318Зарипов И.А., Белецкая О.П. Система ипотечного кредитования. Роль банков в ее формировании и развитии // "Банковский ритейл", 2007, N 2Казакова Я. Зарубежная ипотека: после кризиса // «Недвижимость & Цены» №10, 2010Кириенко А.А. Ипотека в вопросах и ответах. СПб: Юстицинформ, 2009.Киселев А.А. Предмет договора ипотеки // Нотариус. 2009. N 2. С. 29 - 31.Козлова Е.А. Особенности рисков и их оценка в ипотечном страховании // "Финансовый менеджмент в страховой компании", 2007, N 1ЛакхбирХейр. Рынкиценныхбумаг, обеспеченныхипотекойиактивами Salomon Smith Barney Guide to Mortgage-Backed and Asset-Backed Securities. СПб.: Альпина Бизнес Букс, 2007 г. – 508 с.Лантюхова И.Г. Специфика рисков ипотечного жилищного кредитования и факторы, влияющие на них // http://www.ipotekasystem.ru/processes/article.php?r=ar&id=268Андеррайтинг и рискиМатериалы семинара «Грядет ли кризис на рынке ипотечного жилищного кредитования?», организованный газетой «Строительный Еженедельник» на XV Ярмарке недвижимости в СКК «Петербургский».(20.11.2007 14:25)Норесков В. Ипотека для приобретения жилья. СПб.: БХВ-петербург, 2007.Павлова И.В.Зарубежный опыт ипотечного жилищного кредитования и его использование в россии // "Банковское кредитование", 2007, N 4Пахомова Е.И. Жилищный вопрос: есть ли решение? // Национальные проекты. - 2009. - N 7. - С. 93.Полтерович В. М., Старков О. Ю. Формирование ипотеки в догоняющих экономиках. Проблема трансплантации институтов. М.: Наука, 2007 г. – 200 с.Попова О. В. Залог и ипотека. Договоры, рекомендации, комментарии. М.: Альфа-Пресс, 2006 г. – 396 с.Сандлер С. Альтернатива. Ипотека в Европе // http://art.thelib.ru/business/real/mortgage/alternativa_ipoteka_v_evrope.htmlСапожников А. Ипотека снижает обороты // www.investorkirov.ruСаушина А. Ипотечный кризис России не грозит? 15.08.07// http://www.klerk.ru/bank/articles/83324/Туранин В.Ю., Самострелова О.И. Правовое регулирование ипотеки на федеральном и региональном уровнях // Юрист. 2009. N 6. С. 5.Филина Ф. Нерыночный рынок // Bankir.Ru http://www.bankir.ru/publication/article/8968067Шаккум М.Л. Доступное и комфортное жилье - фактор повышения конкурентоспособности России // Национальные проекты. - 2008. - N 7. - С. 4.Щелов В.О. Рост ипотеки - надолго ли? //Банковский ритейл, 2007, N 2Южелевский В. К. Какая Ипотека нужна России? М., 2010 г. – 202 с.Материалы официального сайта Банка России // www.cbr.ruМатериалы Информационно-Аналитического портала «РУСИПОТЕКА» // http://www.rusipoteka.ru/Материалы официального сайта АГЕНТСТВА ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ // http://www.ahml.ru/Материалы сайта http://www.bankir.ru/Материалы официального сайта РИА Новости // http://www.rian.ru/Материалы официального сайта Бюллетень недвижимости // http://www.bn.ruМатериалы официального сайта Личные финансы РБК // http://lf.rbc.ru/Материалы официального сайта Недвижимость и Ипотека // http://www.r-e-m.ru Материалы официального сайта Центральной ипотечной компании http://www.cik-ipoteka.ru Материалы официального сайта «Все о жилищном кредитовании» // http://www.proipoteku.ru Материалы официального сайта компании <Фосборн Хоум // http://www.fhome.ru