оценка объектов недвижимости

Стоимостный метод является самым точным, поскольку с его помощью можно произвести расчет физического износа не только здания в целом, но и отдельных его конструкций, и определить точную стоимость. Этот метод также имеет недостатки, которые состоят в том, что при расчете необходимо детализировать затраты на ремонт, а также точно их рассчитывать. Износ определяется по слеующей формуле:, гдеИ (%) – износ в процентах,ЭВ – эффективный возраст, который определяется в процессе оценки, ФЖ – типичный срок физической жизни,ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.Физический износ в целом для здания определяется как сумма показателей износа, рассчитанного для отдельных конструкций здания. Если не удается определить точные величины затрат, то можно воспользоваться приближенными величинами. В этом поможет следующая формула:, гдеИ (%) – износ в процентах, ФЖ – типичный срок физической жизни.Если оценщику необходимо оценить объект недвижимости методом сравнительных продаж, то актуально использовать эту формулу. Поскольку не всегда оценщики могут осмотреть все выбранные объекты недвижимости, чтобы рассчитать показатели для более точных расчетов.Износ рассчитан в процентах. Можно перевести в стоимость и получить обесценивание:, гдеИ – износ в процентах,ВС – восстановительная стоимость.Физический износ бывает устранимым и неустранимым. Оцениваемые конструкции зданий можно классифицировать следующим образом:- долгоживущие означает, что срок физической жизни здания в целом можно сопоставить с со сроком физической жизни отдельных конструкций здания;- короткоживущие означает, что срок физической жизни полностью здания больше, чем срок физической жизни конструкций.Проанализируем расчет физического устранимого износа отдельных конструкций здания, короткоживущих. Отдельные конструкции здания с течением времени изнашиваются естественным путем и в результате деятельности человека в том случае, если он небрежно эксплуатирует здание в целом и его отдельные конструкции. Эти факторы являются причинами, в результате наступления которых возникает устранимый физический износ. При проведении оценки стоимость здания будет соответствовать показателю обесценивания. Собственник, который захочет приобрести оцениваемое здание, должен будет затратить средства, необходимые на отложенный ремонт приобретаемого здания. После проведения ремонтных работ здание приобретет характеристики, соответствующие нормам эксплуатации жилых помещений. Сумма отложенных затрат, которые потратит собственник, является стоимостью устранимого физического износа, выраженной в деньгах.При определении устранимого физического износа конструкций здания долгоживущих необходимо опираться на предыдущий расчет, то есть его стоимость также является суммой затрат, предполагаемых для устранения износа.Чтобы рассчитать величину неустранимого физического износа конструкций здания короткоживущих, необходимо произвести подсчет затрат, необходимых на их восстановление. Получим величину восстановительной стоимости. Далее необходимо из суммы восстановительной стоимсти вычесть сумму устранимого износа. Следующим шагом определяем отношение хронологического возраста конструкций здания к сроку их физической жизни. Полученную разницу необходимо умножить на отношение. И в итоге получаем сумму неустранимого износа.Расчет неустранимого физического износа конструкций здания долгоживущих рассчитывается аналогично предыдущему расчету, только по зданию в целом.Рассмотрим понятие функционального износа. Существуют современные стандарты, касающиеся планировок зданий, конструкций зданий, оснащение здания необходимым оборудованием. Если здание, подлежащее оценке, не соответствует стандартам, то можно говорить о функциональном износе. Функциональный износ также бывает двух видов: устранимый и неустранимый функциональный износ. Чтобы рассчитать величину функционального износа, необходимо знать величину затрат, потребуемых на процесс воспроизводства здания. Затем из величины стоимости овспроизводства вычитаем стоимость замещения и получим величину функционального износа в денежном выражении.Чтобы здание эксплуатировалось с большей эффективностью, на его реконструкцию требуются затраты. Величина указанных затрат соответствует величине устранимого функционального износа здания. Устранимый функциональный износ возникает в результате недостатков, которые требуют добавить конструкции, в результате недостатков, которые требуют модернизацию конструкций, в том числе замены конструкций.Недостатки, которые требуют добавления, характеризуются добавлением конструкций здания, необходимого оборудования в связи с тем, что их не было изначально при строительстве оцениваемого здания. Если добавления не производить, то здание не сможет эффективно эксплуатироваться и не будет иметь соответствия стандартам качества постройки. В данном случае величиной износа будет являться стоимость затрат, произведенных в результате добавления элементов, включая затраты на монтаж.Недостатки, которые требуют модернизации конструкций, замены конструкций, характеризуются конструкциями, не соответствующими стандартам строительства. При этом они еще ни разу не эксплуатировались. В стоимость износа включаются затраты на физический износ коснтрукций за вычетом стоимости возвращенных материалов, затраты, произведенные в результате демонтажа существующих конструкций здания, затраты, произведенные в результате монтажа новых конструкций здания.В случае, когда в оцениваемом здании планировки и коснтрукции устарели по отношению в стандартам строительства,то говорят о неустранимом функциональном износе.В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определятся двумя способами:как капитализированная потеря в арендной плате;капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.Для определения необходимых расчетных показателей (величин арендных ставок, ставки капитализации и другие) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам. При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого физического износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом (зданием и землей) в целом и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать метод инвестиционного потока для здания или метод анализа соотношение стоимости земельного участка и общей цели продажи имущественного комплекса. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых, тем не менее, размер арендной платы по современным объектам-аналогам в отличие от величин эксплуатационных затрат.Внешний (экономический) износ представляет собой обесценивание объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, изменения окружающей инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости, в зависимости от вызвавших его причин, в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраняться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды. Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:- капитализации потерь в арендной плате,- сравнительных продаж,- срока экономической жизни.Расчет внешнего износа методом капитализации потерь в арендной плате производится аналогично расчету функционального неустранимого износа.Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом.Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической жизни здания по причине его скорого сноса. Причиной скорого сноса, например, может являться необходимость перепланировки и расширение транспортных магистралей. При этом техническое состояние сносимых зданий во многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течении довольно длительного периода времени. После определения восстановительной стоимости, а также расчета совокупного износа определяют стоимость оцениваемого объекта. В заключении хотелось бы отметить, что в условиях слаборазвитого и малоинтенсивного рынка затрат подход был и остается одним и чуть ли не единственным применимым в отечественной практике.ЗаключениеНедвижимость-это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. Другое дело, что можно лишиться собственного недвижимого имущества против своего желания. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею.В основе процесса оценки недвижимости лежат три основных метода: метод сравнения,затратный метод,метод капитализации доходов.Методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение.Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости под воздействием различных факторов со временем. В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:физический,функциональный,внешний,устранимый, неустранимый.Основными факторами, негативно влияющими на рынок недвижимости являются политическая нестабильность, нестабильность финансового сектора, политика властей на первичном рынке, криминогенная обстановка на рынке, несовершенство механизма лицензирования, несовершенство законодательства.Список используемой литературы.1. «Основные положения Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года». Утверждены Указом Президента РФ № 1535 от 22 июля 1994года.2. Волочков Н.Г. «Справочник по недвижимости.» / Н.Г. Волочков, М.: ИНФРА-М, 2006. – 341 с.3. Кузьмин В.А. «Предвыборный рынок» / В.А. Кузьмин, Эксперт; № 23, 2009. – 14 с.4. Левадная Н.И.«Рынок недвижимости в Российской Федерации» / Н.И. Левадная, М.: Инвест курьер, 2011. – 271 с.5. Лозебо А.В.«О правах собственности на недвижимое имущество» / А.В. Лозебо, Экономическая газета; № 4, 2010. – 18 с.6. «Рынок земли и недвижимости в России: состояние, перспективы развития» / Земля и недвижимость, декабрь 2007. –16 с.7. Хамин Д.И., Юрков Д.В. «Рынок недвижимости глазами риэлторов» / Экономика и жизнь, № 3,2007. – 18 с.8. Экономика недвижимости. Учебник для вузов / А.Н. Асаул, С.Н. Иванов, М.К. Старовойтов, - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. – 304 с.9. Экономика строительства. Учебное пособие / С.В. Валицкий, О.С. Голубова, Мн., 2009. – 180 с.10. Экономика недвижимости. Учебник для вузов / В.А. Горемыкин, М.: Юрайт, 2010. – 414 с.