Вам нужна курсовая работа?
Интересует Финансы?
Оставьте заявку
на Курсовую работу
Получите бесплатную
консультацию по
написанию
Сделайте заказ и
скачайте
результат на сайте
1
2
3

Анализ рынка гостиниц Москвы

  • 33 страницы
  • 19 источников
  • Добавлена 15.12.2011
750 руб. 1 500 руб.
  • Содержание
  • Часть работы
  • Список литературы
  • Вопросы/Ответы
СОДЕРЖАНИЕ


ВВЕДЕНИЕ
Глава 1. Основные понятия и методы оценочной деятельности в России
1.1. Законодательная база оценочной деятельности РФ
1.2. Методы и особенности оценки гостиниц
1.2.1. Особенности оценки гостиниц
1.2.2. Характеристика методов сравнительного подхода при оценке гостиниц
1.2.3.. Характеристика методов доходного подхода
1.2.4. Характеристика затратного подхода к оценке гостиниц
Глава 2. Анализ и оценка состояния и развития гостиничного рынка Москвы
2.1. Основные тенденции развития рынка гостиниц Москвы
2.2. Анализ и оценка гостиничного рынка Москвы
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
ПРИЛОЖЕНИЯ

Фрагмент для ознакомления

Тарифы - на уровне средних цен или чуть выше их. Команда управления подготовлена достаточно профессионально.
4) Отели экономического класса: расположены вблизи городской черты, вдоль транспортных магистралей города, по которым легко доехать до центра. Цена за номер в таких отелях обычно на 30 -50% ниже средней. Эти гостиницы рассчитаны на бизнесменов и туристов, не нуждающихся в полном пансионе и стремящихся получить просто современный стандартный номер и расположенный вблизи ресторан с приличной кухней.
Надо сказать, что термин «экономический» подчеркивает снижение стоимости услуг не за счет снижения качества обслуживания, а за счет целого ряда факторов: строгой экономии при строительстве гостиницы, упрощенной системы обслуживания и управления, стандартизации и систематизации гостиничного продукта за счет резкого снижения эксплуатационных расходов. Сегодня именно гостиницы экономического класса имеют тенденцию гибко и быстро реагировать на меняющуюся конъюнктуру московского туристского рынка, экономически выгодны и быстро окупаются.
Наряду с основной услугой в виде проживания многие гостиницы оказывают и дополнительные услуги: встреча на вокзале или в аэропорту, трансфер из/в аэропорт или вокзал, визовые услуги, экскурсии, заказ ж/д и авиабилетов, билеты в театры и т.д., превращаясь, по сути, в мини-турхолдинг, выполняющий функции гостиницы и турагенства [16].
Подробный перечень требований к предприятию гостиничного бизнеса приведен в Приказе от 7 мая 2010 г. N 461 Министерства спорта, туризма и молодежной политики РФ «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи».

2.2. Анализ и оценка гостиничного рынка Москвы

Развитие ситуации на гостиничном рынке Москвы в настоящий момент определяется последствиями мирового финансового кризиса 2008-2009 гг. В 2010 году происходит постепенное восстановление рынка: в целом по рынку гостиниц международного качества загрузка выросла на 8% почти до 70% (69,1%), а средний тариф, наоборот, понизился на 8% до 6 596 рублей. [17] 
Чтобы лучше понять сложившуюся ситуацию на рынке, следует рассмотреть каждый сегмент по отдельности – отели класса люкс, отели высшего предела верхней ценовой категории, отели верхней ценовой категории, отели категории выше среднего и среднего уровня. Отелей экономического уровня международного класса в Москве все еще недостаточно для того, чтобы рассматривать их как отдельную группу.
Гостиницам класса люкс, к которым относятся, например, Ritz Carlton и Park Hyatt, удалось добиться уровня загрузки 2008 года путем снижения среднего тарифа. По сравнению с 2009 годом загрузка в этом сегменте увеличилась на 10%, а показатель ADR снизился на 7%, что привело лишь к незначительному росту RevPAR на 2%. Однако и это можно считать неплохим результатом по сравнению с прошлым годом, когда показатель RevPAR упал на 25% по отношению к 2008 году. Все это свидетельствует о том, что потребуется еще много времени, чтобы гостиницы смогли вернуться к докризисным показателям[3].
По сравнению с 2009 годом в гостиницах высшего предела верхнего сегмента в 2010 году наблюдается рост загрузки на 5% и снижение показателя ADR на 3%, что привело к росту RevPAR также на 2%. Однако докризисный уровень еще не достигнут - нынешний RevPAR ниже показателя 2008 года на 30%. Это свидетельствует о том, что до кризиса цены были завышены, и едва ли можно будет ожидать быстрого роста операционных показателей гостиниц данного сегмента до уровня 2008 года. Тем не менее, специалисты C&W прогнозируют небольшой рост тарифов и высокую загрузку[17].
Гостиницы верхней ценовой категории, как правило, располагают большим номерным фондом и развитой инфраструктурой, поэтому по сравнению с отелями других категорий им пришлось пойти на серьезное снижение тарифов, чтобы хотя бы немного увеличить загрузку. Эта тенденция наметилась еще в 2009 году, когда гостиницы данного сегмента оказались наиболее успешными с точки зрения загрузки по сравнению с 2008 годом, однако им пришлось снизить ADR на 26%. В 2010 году этот показатель упал еще на 11 %. Так, в 2010 году средний тариф в отелях данного сегмента составил 6 000 рублей против 8700 рублей в 2008 году. Тарифы едва ли снова достигнут докризисного уровня, поскольку существовавший на тот момент уровень цен не был оправданным. В таких крупных отелях загрузка ниже, чем в гостиницах других сегментов, за исключением люксовых. Это свидетельствует о том, что корпоративный спрос переместился в сторону более доступных гостиниц. До тех пор, пока гостиницам верхней ценовой категории не удастся добиться устойчивого роста загрузки, они вряд ли смогут рассчитывать на рост тарифов.
Наилучшие результаты в течение 2010 года отмечались в сегменте отелей выше среднего: по сравнению с прошлым годом показатель RevPAR в таких гостиницах вырос на 6 % и составил 4 200 рублей, что превышает показатель отелей верхней ценовой категории, составивший 3 900 рублей. К категории выше среднего можно отнести такие гостиницы, как Marriott Courtyard. Поскольку гостиницы верхней ценовой категории продолжают предоставлять скидки, то их ADR практически сравнялся со средним тарифом гостиниц сегмента выше среднего. Поэтому сейчас основная проблема гостиниц рассматриваемого сегмента состоит в том, что гостиницы верхней ценовой категории предлагают более широкий набор услуг практически по таким же ценам. С учетом того, что загрузка гостиниц категории выше среднего в 2010 году составляет около 74%, в следующем году они смогут рассчитывать на повышение своих тарифов. Однако их операционная деятельность во многом будет зависеть от «соседей» в верхнем ценовом сегменте[3].
В условиях отсутствия динамики по показателю RevPAR (доходность на номер) в 2010 году по сравнению с 2009 годом особый интерес вызывает развитие ситуации на гостиничном рынке в 1 квартале 2011 года. Как и в любой сфере бизнеса, по тому, насколько высоки операционные результаты гостиниц Москвы за первый квартал, можно судить об их деятельности на год вперед. Традиционно первый квартал — период «затишья», поскольку большая часть января (практически 3 первые недели) «пропадают» из-за новогодних праздников. В приложении А1 приводятся показатели загрузки, ADR (среднего тарифа) и RevPAR московских гостиниц (на основе выборки 8500 номеров международного качества) за первый квартал года и их итоговые показатели за тот же год: [12]
Самые значительные изменения в течение года прослеживаются в уровне загрузки (т.к. большая часть корпоративных контрактов заранее согласовывается в начале каждого года). Если рассматривать результаты деятельности гостиниц за 2008 и 2010 годы, как более репрезентативные, нежели «кризисные» показатели 2009 года, можно прогнозировать дальнейший рост загрузки. Загрузка в первом квартале составила 64%, это своеобразная отправная точка роста. К концу года загрузка по рынку вполне может преодолеть 70% барьер. Соответственно, также прогнозируется и рост RevPAR, более чем на 10% в целом по городу.
В приложении А2 приводится динамика операционных показателей гостиниц в 1 квартале за последние 4 года. Видно, что показатели среднего тарифа и доходности на номер в первом квартале 2011 года чуть выше уровня того же периода 2010 года, но гораздо ниже 2008 года, что определяется общим снижением тарифов для обеспечения роста загрузки. И это было достигнуто – уровень загрузки составил 65 % в 2011 году против 61 % в 2008 году. [12]
Гостиницы верхней ценовой категории появились в Москве раньше всего, более 10 лет назад открылись такие отели, как Renaissance Олимпийский, Marriott Grand, Sheraton Palace, Radisson Славянская.
Обычно для развивающихся гостиничных рынков характерно то, что первыми на них выходят гостиницы именно этой ценовой категории. В настоящее время наблюдается укрепление позиций гостиниц средней ценовой категории, и гостиницы верхней ценовой категории после многих лет успешной деятельности вынуждены вести жесткую конкурентную борьбу за увеличение RevPAR. Ввиду отсутствия конкуренции такие гостиницы занимали господствующее положение на рынке, а постоянно растущие средние тарифы (начиная с 2005 года) сопровождались снижением загрузки вплоть до нового скачка в 2008 году, перед началом кризиса. Однако это не оказало негативного влияния на показатель RevPAR, который в 2008 году достиг максимального значения. Показатель ADR в первом квартале 2007 года составил более 8000 рублей, что с учетом обменного курса того времени было эквивалентно 350 долларам США. Средний тариф в первом квартале 2011 лишь немного превысил отметку в 220 долларов США (приложение Б1).
Основной проблемой для больших гостиниц с развитой инфраструктурой стало появление конкуренции со стороны гостиниц верхнего предела средней ценовой категории, таких как Marriott Courtyard, Novotel, Holiday Inn Лесная, Катерина Сити и др. В 2010 году гостиницы этого сегмента продемонстрировали более высокий RevPAR, чем гостиницы высокой ценовой категории, и эта тенденция сохраняется и в начале 2011 года[12].
Безусловно, в верхнем ценовом сегменте есть гостиницы, которые работают более эффективно, а есть те, которые функционируют менее успешно, и мы видим, что одним из ключевых факторов успеха является расположение гостиницы. Так, гостиница на Тверской сможет рассчитывать на более высокие тарифы, нежели гостиницы в других частях города.
Далее в приложении Б (рис. Б2-Б5) приведены те же показатели за тот же период для остальных категорий гостиниц Москвы. Из приведенных данных видно, что по уровню загрузки лидирует средний ценовой сегмент гостиниц, минимальная загрузка у гостиниц люксового сегмента. Остальные тенденции примерно повторяют среднерыночные.
Строительство новых и реконструкция старых объектов гостиничной индустрии Москвы происходит на основе конкурсного привлечения различных инвесторов. Инвестирование строительства гостиниц в Москве становится более привлекательным с точки зрения создания долгосрочного источника доходов. Так как доходы гостиницы достаточно мультипликативны, то инвестиционная привлекательность гостиничного бизнеса все возрастает[7]. Имеет значение также разрешение строительства гостиничных объектов в рамках многофункциональных офисных и торгово-развлекательных комплексах, что существенно сокращает сроки окупаемости проектов.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Оценочная деятельность является неотъемлемой частью развития рыночных отношений в России. Оценка осуществляется с применением трех основных подходов на основе разработанных нормативно-правовых актов, включающих федеральные законы и стандарты, регулирующие ведение оценочной деятельности.
Применение различных подходов к оценке бизнеса дает в сумме хороший результат, каждый метод обладает достоинствами и недостатками, но применять их следует обязательно как для контроля состояния бизнеса, так и при совершении сделок купли-продажи. Оценка недвижимости базируется в большей степени на сравнительном подходе. Применить доходный подход чрезвычайно сложно. А затратный подход в оценке недвижимости не покажет рыночную стоимость, т.к. не всегда затраты равны стоимости.
Гостиничный бизнес с точки зрения оценки является очень сложным, так как гостиница является и объектом недвижимости, имеющим свою стоимость, и бизнесом, приносящим доход, что также является объектом оценки. Поэтому применение любого из трех основных оценочных подходов имеет свои особенности.
Проведенный в работе анализ основных тенденции развития гостиничного рынка Москвы показал, что количество объектов гостиничной индустрии постоянно растет, оперативные показатели гостиниц, несмотря на влияние мирового финансового кризиса 2009 года, также имеют положительную динамику. Общая инвестиционная привлекательность рынка обеспечивается политикой Правительства Москвы, ростом востребованности гостиничных услуг и их мультидоходностью.



СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Брусланова Н. Оценка инвестиционных проектов методом реальных опционов. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.fd.ru/reader.htm?id=10485#
Бурцев В. Оценка эффективности бизнеса/ В. Бурцев /Аудит и налогообложение. - 2005. - N5. - С. 32-35
Гостиничная недвижимость Москвы по итогам IV квартала 2010 [Электронный ресурс]. - Режим доступа: г. http://recher.ru/commerce/analytics/article_383
Гостиничный бизнес в России под влиянием кризиса: текущее состояние и перспективы развития/ DISCOVERY Research Group, 08.07.2009 [Электронный   ресурс]. – Режим доступа -http://www.finanalis.ru/mi_study/research/89/562949966320589.html
Гостиничный бизнес в России: текущие состояние и перспективы развития/ DISCOVERY Research Group, 19.08.2008 [Электронный   ресурс]. – Режим доступа -http://marketing.rbc.ru/research/562949953437969.shtml
Гостиничный бизнес сегодня и завтра [Электронный   ресурс]. – Режим доступа - http://www.gaomoskva.ru/index.php?mid=586
Гостиничный комплекс Москвы. Обзор рынка 2010.
Гостиничный рынок [Электронный   ресурс]. – Режим доступа -http://www.colliers.ru/hotel-development-consulting-service.xml
Есипов В.Е. Оценка бизнеса: учебное пособие / В.Е. Есипов, Г.А. Маховикова, В.В. Терехова . - 2-е изд . - СПб. [и др.]: Питер , 2007. - 457 с.
ИНТЕРСТОИМОСТЬ – Оценка гостиниц [Электронный   ресурс]. – Режим доступа -http://www.interstoimost.ru/ocenka/ocenka-gostinic.html
Морозова Н.С. Развитие предпринимательства в гостиничном бизнесе/ 2006-02-21[Электронный   ресурс]. – Режим доступа - http://www.firstjob.ru/?ScienceView&ID=8
Обзор рынка гостиниц за 1 квартал 2011 года [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://next-stop.ru/obzor-gostinichnogo-ryinka/cushwake-ru-obzor-rynka-gostinic-za-1-kvartal-goda-2011.html
Основные тенденции развития современного гостиничного бизнеса [Электронный   ресурс]. – Режим доступа -http://www.hotres.ru/articles/63/2130/
Оценка гостиницы. Комплексная оценка гостиничного бизнеса. [Электронный   ресурс]. – Режим доступа -http://bp-g.ru/appraisal/ocenka_gostinici
Оценка недвижимости [Электронный   ресурс]. – Режим доступа -http://www.usterra.ru/otsenka_nedvizhimosti.php
Продвижение гостиничных услуг на российском рынке [Электронный   ресурс]. – Режим доступа -http://ru-adverts.ru/prodvizhenie-gostinichnyx-uslug-na-rossijskom-rynke/
Рынок гостиниц в России/ / DISCOVERY Research Group, 28.09.2011 [Электронный   ресурс]. – Режим доступа -http://marketing.rbc.ru/news_research/06/10/2011/562949981666995.shtml
Симионова Н.Е. Оценка бизнеса: теория и практика: учебное пособие / Н.Е. Симионова, Р.Ю. Симионов. - Ростов н/Д : Феникс , 2007. - 571 с.
Сравнительный подход. Методы, используемые в сравнительном подходе [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.market-pages.ru/ocenkamashin/12.html
ПРИЛОЖЕНИЯ
Приложение А

Таблица А1 -Сравнение операционных показателей гостиничного рынка Москвы
ГОД Загрузка, % ADR, руб. Доходность на номер, руб 1 кв Год Откл., % 1 кв Год Откл., % 1 кв Год Откл., % 2008 61,0 66,7 +9,3 8954,0 9276,0 +3,6 5462,0 6191,0 +13,3 2009 55,0 63,6 +15,6 8013,0 7198,0 -10,2 4407,0 4579,0 +3,9 2010 60,0 69,1 +15,2 6803,0 6596,0 -3,0 4082,0 4556,0 +11,6

Рисунок А1 - Гостиничный рынок Москвы, взвешенные средние показатели за 1 квартал 2008—2011 гг.

 
Приложение Б
Рисунок Б1 - Гостиницы Москвы верхней ценовой категории (1 квартал 2011 года в сравнении с тем же периодом предыдущих годов)

Рисунок Б2 - Люксовые гостиницы Москвы (1 квартал 2011 года в сравнении с тем же периодом предыдущих годов)

Рисунок Б3 - Гостиницы Москвы верхнего предела верхней ценовой категории (1 квартал 2011 года в сравнении с тем же периодом предыдущих годов)


Рисунок Б4 - Гостиницы Москвы верхнего предела средней ценовой категории (1 квартал 2011 года в сравнении с тем же периодом предыдущих годов)


Рисунок Б5 - Гостиницы Москвы среднего ценового сегмента (1 квартал 2011 года в сравнении с тем же периодом предыдущих годов)


ФЗ № 135 от 29.07.1998 г. в ред. Федерального закона от 27.07.2006N 157-ФЗ
ФЗ № 135 от 29.07.1998 г. в ред. в ред. Федерального закона от 27.07.2006N 157-ФЗ












2

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1.Брусланова Н. Оценка инвестиционных проектов методом реальных опционов. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.fd.ru/reader.htm?id=10485#
2.Бурцев В. Оценка эффективности бизнеса/ В. Бурцев /Аудит и налогообложение. - 2005. - N5. - С. 32-35
3.Гостиничная недвижимость Москвы по итогам IV квартала 2010 [Электронный ресурс]. - Режим доступа: г. http://recher.ru/commerce/analytics/article_383
4.Гостиничный бизнес в России под влиянием кризиса: текущее состояние и перспективы развития/ DISCOVERY Research Group, 08.07.2009 [Электронный ресурс]. – Режим доступа -http://www.finanalis.ru/mi_study/research/89/562949966320589.html
5.Гостиничный бизнес в России: текущие состояние и перспективы развития/ DISCOVERY Research Group, 19.08.2008 [Электронный ресурс]. – Режим доступа -http://marketing.rbc.ru/research/562949953437969.shtml
6.Гостиничный бизнес сегодня и завтра [Электронный ресурс]. – Режим доступа - http://www.gaomoskva.ru/index.php?mid=586
7.Гостиничный комплекс Москвы. Обзор рынка 2010.
8.Гостиничный рынок [Электронный ресурс]. – Режим доступа -http://www.colliers.ru/hotel-development-consulting-service.xml
9.Есипов В.Е. Оценка бизнеса: учебное пособие / В.Е. Есипов, Г.А. Маховикова, В.В. Терехова . - 2-е изд . - СПб. [и др.]: Питер , 2007. - 457 с.
10.ИНТЕРСТОИМОСТЬ – Оценка гостиниц [Электронный ресурс]. – Режим доступа -http://www.interstoimost.ru/ocenka/ocenka-gostinic.html
11.Морозова Н.С. Развитие предпринимательства в гостиничном бизнесе/ 2006-02-21[Электронный ресурс]. – Режим доступа - http://www.firstjob.ru/?ScienceView&ID=8
12.Обзор рынка гостиниц за 1 квартал 2011 года [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://next-stop.ru/obzor-gostinichnogo-ryinka/cushwake-ru-obzor-rynka-gostinic-za-1-kvartal-goda-2011.html
13.Основные тенденции развития современного гостиничного бизнеса [Электронный ресурс]. – Режим доступа -http://www.hotres.ru/articles/63/2130/
14.Оценка гостиницы. Комплексная оценка гостиничного бизнеса. [Электронный ресурс]. – Режим доступа -http://bp-g.ru/appraisal/ocenka_gostinici
15.Оценка недвижимости [Электронный ресурс]. – Режим доступа -http://www.usterra.ru/otsenka_nedvizhimosti.php
16.Продвижение гостиничных услуг на российском рынке [Электронный ресурс]. – Режим доступа -http://ru-adverts.ru/prodvizhenie-gostinichnyx-uslug-na-rossijskom-rynke/
17.Рынок гостиниц в России/ / DISCOVERY Research Group, 28.09.2011 [Электронный ресурс]. – Режим доступа -http://marketing.rbc.ru/news_research/06/10/2011/562949981666995.shtml
18.Симионова Н.Е. Оценка бизнеса: теория и практика: учебное пособие / Н.Е. Симионова, Р.Ю. Симионов. - Ростов н/Д : Феникс , 2007. - 571 с.
19.Сравнительный подход. Методы, используемые в сравнительном подходе [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.market-pages.ru/ocenkamashin/12.html

Анализ рынка рабочих мест.

Введение

оценочная деятельность регулируется соответствующим законодательством и осуществляется на основе специально разработанных методов. Результатом оценочной деятельности является получение значений стоимости объекта оценки, на основании которых можно проанализировать и определить, в целом, тенденции развития соответствующего рынка, так и отдельного объекта оценки.

Отели необычно объект оценки. Они предлагают различные услуги, одновременно с тем, что здания и земельного участка. Таким образом, всегда возникает вопрос, как оценить этот объект: в качестве объекта недвижимости, или как совокупность услуг. Оценки отелей комплекса, а именно, что включает в себя и оценку недвижимости, и оценка бизнеса.

В настоящее время в области развития является одним из самых динамичных сегментов рынка недвижимости. Рынок гостиничной недвижимости в Москве, Санкт-Петербурге и в других крупных городах России становится все более зрелым, предлагая его участникам новые возможности для инвестиций и все больше и больше различных конкурентоспособного гостиничного продукта.

В результате формируются различные сегменты гостиничного рынка, которые могут быть классифицированы следующим образом: отели класса «люкс», первого класса, средней ценовой категории и эконом-класса. Выход на рынок нового отеля влияет не только соответствующий сегмент, но и косвенно влияет на все остальные. Анализ, правильная оценка и прогноз последствий такого взаимного влияния сегментов гостиничного рынка крайне важны для разработчиков и инвесторов. Все вышеизложенное определяет актуальность темы данной диссертационной работы.

Целью диссертационной работы является оценка рынка гостиниц, в Москве на современном этапе. В соответствии с целью в работе должны быть решены следующие задачи:

1.Изучение законодательной базы ведения оценочной деятельности.

2.Определение основных методов оценки гостиничной недвижимости.

.Выявление основных тенденций развития гостиничного рынка, Москва.

.Проведение анализа состояния и развития рынка отелей, Москва на современном этапе.

Объектом исследования является рынок отели, Москва, предмет - основные показатели, которые определяют развитие данного рынка.

Узнать стоимость работы