Особенности оценки загородной недвижимости

Факторы, влияющие на стоимость земельного участка:•Местоположение•Инфраструктура территории•Площадь•Статус, категория, разрешенное использование•Конфигурация и рельеф з.у.•Инженерная подготовленность•Дополнительные улучшенияФакторы, влияющие на стоимость улучшений (строений на участке):•Объемно-планировочные характеристики•Материал•Износ домовладения•Качество отделки•Дополнительные улучшения (баня, сарай, бассейн и пр.)Процесс оценки:Заключение Договора об оценке;Определение объекта оценки, цели оценки и даты определения стоимости;Инспекция объекта оценки; установление количественных и качественных характеристик объекта оценки; анализ предоставленных документов;Анализ рынка, к которому относится объект оценки;Сбор и проверка информации, необходимой для проведения оценки;Обоснованный выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;Составление и передача Заказчику Отчета об оценке.2.2 РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ЗАГОРОДНОГО КОТТЕДЖА РЫНОЧНЫМ СПОСОБОМПриведем пример.  Определим стоимость объекта недвижимости (коттеджа), если известны следующие сведения об объекте оценки и объектах-аналогах (см. таблицу 2):Таблица 2 – Сведения об объектах оценки.Решение: единицей для сравнения между собой объектов, обозначим цену продажи 1 кв. м объекта недвижимого имущества. Расчеты показаны в следующей таблице (см. таблицу 3):Таблица 3 – Расчеты по задаче1. Произведем корректировку на качество прав.Для объекта под номером 4, корректировочный коэффициент по наличию обременений на право собственности составит:20/45=0,44  тыс. руб./кв. м,2. Посчитаем корректировочный коэффициентпо условиям финансированияПо сравниваемым объектам под номерами 3 и 5, условия являются нерыночными (цены по ним завышены). Произведем коррекцию стоимости продаж 1 м2:по объекту 3: -(70/50)= - 1,4 тыс. руб./кв. м,по объекту 5: - -(50/40)= - 1,25тыс. руб./кв. м,3. Посчитаем корректировочный коэффициентпо особым условиямВ данном случае, каких-либо особых условийни у кого из объектов выявлено не было. В корректировке не нуждается.4. Посчитаем корректировочный коэффициентпо условиям рынкаДля того, что бы определитьразмер корректировки, по фактору времени, следует выбирать две пары сравнимых продаж: объекты 4 и 5:(11,774-11)/11*=7, 36%Исходя из расчетов, цена продажи за год 1 кв. м недвижимого имуществаэтого типа возросла на 7,36%Посчитаем корректировочный коэффициент цены продажи 1 кв. м, основываясь на предположении, что увеличение цены осуществляется равномерно (с учетом простых процентов):по объекту номер 1:  14,154*(7/12*0,07)= 0,578 тыс. руб./кв. м,по объекту номер 2:   10,429*(7/12*0,07)= 0,426 тыс. руб./кв. м,по объекту номер 3:   11,0 *(5/12*0,07)= 0,320 тыс. руб./кв. м,по объекту номер 5:   11,0 *(11/12*0,07)= 0,706 тыс. руб./кв. м,5. Посчитаем корректировочный коэффициентпо а местоположению (доступность транспорта)Для того, чтобы определитьразмеры корректировочного коэффициента по доступности транспорта, необходимо отобратьодну пару сравнимых продаж: объекты номер1 и номер 2:14,732 -10,855 = 3,877 тыс. руб./кв. м,6. Посчитаем корректировочный коэффициентпо физическим характеристикамРассчитаем размеры корректировочных коэффициентов по количеству комнат и площади участка земли. Для этого отберем пару сравнимых продаж: объекты номер 2 и номер 3:11,320 – 10,855 = 0,465 тыс. руб./кв. м,7. Посчитаем корректировочный коэффициентпо сервису (наличию водопровода)Размеры корректировочных коэффициентов по наличию водопровода следует определять из пары объектов, которые сравниваются – под номером 3 и под номером 4:11,320 – 9,875 = 1,445 тыс. руб./кв. м,8. Теперь необходимо произвести расчет рыночной стоимости объекта оценки.Потому как,откорректированная стоимость продажи по всем объектам-аналогам не одинакова, то для расчета следует выбиратьстоимость продажи объекта-аналога у которого абсолютное итоговое значение корректировочного коэффициента, имеет наименьшее значение (в данном случае это объект 1):55*12,3 = 676,5 тыс. руб.Ответ: 676,5 тыс. руб.ЗАКЛЮЧЕНИЕИз-за особенностей положения и высокой значимости в экономике, все объекты недвижимого имущества, права на эти объекты и сделки с ними, нуждаются обязательной государственной регистрацииОсуществляя оценку недвижимого имущества с целью определения размера ее рыночной стоимости,нужно учесть не только права, принадлежащие продавцу и которые он продает покупателю, но и законные права иных лиц, которые тоже могут быть в наличии и которые будут оказывать влияние на оценку стоимости.Порядок проведения оценки имущества (и недвижимого имущества в том числе) регламентируется требованиями "Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации" № 135-ФЗ.Возможными факторами – активаторами покупки загородной недвижимостимогут служить появление свободных денежных средств и новый привлекательный проект недвижимости. Местоположение объекта, который может заинтересовать потенциального инвестора 50–70 км от центра города, транспортная доступность. Особое внимание уделяется технологиям строительства, качеству материалов, экологической экспертизе. Наличие образовательных, медицинских учреждений является преимуществом. Барьерами покупки могут служить: сомнения в востребованности нового типа жилья, нового проекта, а также неуверенность в застройщике.Жить за городом, вдали от шума и суеты в организованном коттеджном поселке становится все более актуально. Сравнивая стоимость городской и загородной недвижимости, необходимо отметить, что покупатели полу- чают больше удобств и преимуществ, приобретая недвижимость загородом, затратив меньший бюджет.Однако, до сих пор остается в подсознании покупателей мнение, что условия жизни лучше налажены в пределах городской черты. Безусловно, эффективное совершенствование рынка загородной недвижимости в условиях современной России – это перспективное направление и его необходимо изучать, используя отечественный и зарубежный опыт.Чаще всего к оценке загородной недвижимости применяется затратный или сравнительный подход, основанный на сравнении аналогичных квартир на рынке. Во внимание принимаются квартиры, максимально похожие наоцениваемую, с точки зрения ее местонахождения, размера, этажности дома, этажа, площади и других физических характеристик.Таким образом, подход к оценке загородной недвижимости обладает рядом особенностей, которые необходимо учитывать.СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ1 Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" № 122-ФЗФедеральный закон об оценочной деятельности в Российской Федерации" № 135-ФЗАсаул А.Н., Иванов С.Н., Старовойтов М.К. Экономика недвижимости: учеб- ник для вузов / изд. 3-е, исп. СПб: АНО ИПЭВ, 2011. 304 с.Баронин С. А., Основы менеджмента, планирования и контроллинга в недвижимости: Учебное пособие / С.А. Баронин. - М.: НИЦ Инфра-М, 2012. - 160 с.Баронин С. А., Управление в развитии недвижимости: Учебное пособие / С.А. Баронин, С. Бижанов, В.В. Бочкарев и др.; Под ред. С.А.Баронина - М.: НИЦ ИНФРА-М, 2014. - 182 с.Белых Л. П., Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие / Л.П. Белых. - М.: ИНФРА-М, 2011. - 231 с.Варламов А. А., Оценка объектов недвижимости: Учебник / А.А. Варламов, С.И. Комаров; Под общ.ред. А.А. Варламова. - М.: Форум, 2011. - 288 с.Иванов В. В., Управление недвижимостью / В.В. Иванов, О.К. Хан. - М.: ИНФРА-М, 2012. - 446 с.Кожухар В. М., Кожухар, В. М. Основы управления недвижимостью: Практикум / В. М. Кожухар. - М.: Дашков и К, 2013. - 200 с. Косорукова И. В., Косорукова, И. В. Оценка стоимости имущества : учеб.пособие / О. М. Ванданимаева, П. В. Дронов, Н. Н. Ивлиева и др.; под ред. И. В. Косоруковой. - М.: Московский финансово-промышленный университет «Синергия», 2012., 1340 с.Малкина М.Ю., Щупельникова Е.А. Неоклассический и неоинституцио-нальный анализ рынка жилой недви- жимости Российской Федерации // J. ofInstitutionals (Журнал институ- циональных исследований). 2012. № 3. С. 22–32Прокофьев К.Ю. Рынок недвижимости: понятия, анализ // Эко-номический анализ: теория и практика. 2014. № 3. С. 43–52.Савельева Е. А., Экономика и управление недвижимостью: Учебное пособие / Е.А. Савельева. - М.: Вузовский учебник: НИЦ ИНФРА-М, 2013. - 336 с.Савельева Е. А., Экономика и управление недвижимостью: Учебное пособие / Е.А. Савельева. - М.: Вузовский учебник: НИЦ ИНФРА-М, 2013. - 336 с.Чеботарев Н. Ф., Чеботарев, Н. Ф. Оценка стоимости предприятия (бизнеса)] : Учебник для бакалавров / Н. Ф. Чеботарев. - 3-е изд. - М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К°», 2014Швандар В. А., Тепман, Л. Н. Оценка недвижимости [Электронный ресурс]: учеб.пособие для студентов вузов, обучающихся по специальностям экономики и управления (060000) / Л. Н. Тепман; под ред. В. А. Швандара. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2012. - 463 с.