Формирование кадастровых сведений и оценка стоимости двухэтажного дома

Бюджетные учреждения, осуществляющие работы по государственной кадастровой оценке наделены следующими полномочиями:- определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в результате работ по государственной кадастровой оценке;- определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, сведения о которых отсутствовали в ЕГРН, определение кадастровой стоимости ранее учтенных объектов недвижимости, если сведения о таких объектах вносятся в ЕГРН, а также определение кадастровой стоимости объектов в отношении которых произошло изменения качественных и количественных характеристик в период, когда государственная кадастровая оценка уже была проведена, а очередная еще не проводилась;- предоставление разъяснений заинтересованным лицам и организациям, связанных с размерами кадастровой стоимости объектов;- рассмотрение обращений, связанных с ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости- сбор, обработка, систематизация исходной информации и данных, необходимых для проведения работ по государственной кадастровой оценке.В случае, если в результате деятельности бюджетного учреждения какое-либо лицо или организация понесли убытки, они возмещаются в полном объеме за счет такого бюджетного учреждения.Законом установлено, что государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года, если речь идет о городах федерального значения, то не чаще одного раза в два года. Также установлено, что работы по государственной кадастровой оценке должны проводиться не реже одного раза в пять лет, исключая внеочередную кадастровую оценку. Комплекс подготовительных работ проводится до 1 января года проведения работ по государственной кадастровой оценке.Сбор и обработка исходных данных документов и сведений осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями по государственной кадастровой оценке.Для получения более достоверной информации об объектах недвижимости перед проведением работ по государственной кадастровой оценке, правообладатели объектах недвижимости вправе предоставить в бюджетное учреждение декларации, содержащие данные о принадлежащих им объектах недвижимости.В состав сведений, необходимых для проведения работ по государственной кадастровой оценке также входят сведения о результатах оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости.Для сбора данных, необходимых для проведения работ по кадастровой оценке уполномоченные бюджетные учреждения направляют запросы в различные органы государственной власти и местного самоуправления, осуществляющие нормативно-правовое регулирования в сфере земельно-имущественных отношений, регулирование градостроительной деятельности, охраны и использования природных ресурсов и т.д.Проведение работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости проводятся строго в соответствии с методическими указаниями по проведению государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 07.06.2016 №358.Главным итоговым документом, содержащим результаты определения кадастровой стоимости, является отчет. Составление отчета осуществляется в виде бумажного документа, а также в форме электронного документа.Также в результате проведения работ по государственной кадастровой оценке бюджетным учреждением составляется ряд отчетных документов, в последующем из которых формируется отчет. В таких документах содержится следующая информация:1) информация об объектах недвижимости, содержащихся в перечне (характеристики объектов недвижимости, кадастровые номера, адреса и т.д.);2) информация о характеристиках объектов недвижимости, использованных при определении их кадастровой стоимости, или о недостаточности информации о характеристиках объектов недвижимости, необходимых для определения их кадастровой стоимости, с указанием такой недостающей информации;3) максимально подробное описание процесса определения кадастровой стоимости с указанием рассчитанных значений кадастровой стоимости.Бюджетной учреждение, проводимое кадастровую оценку, обязано в течение трех рабочих дней со дня подготовки промежуточных отчетов, разместить такие отчеты на своем официальном сайте в сети «Интернет», а также направляет такие отчетные документы в электронном виде в орган регистрации прав на электронном носителе.Затем, в течение 10 рабочих дней орган регистрации прав осуществляет проверку таких отчетных документов на соответствие установленным требованиям к отчету.Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации в течение десяти рабочих дней со дня получения уведомления от органа регистрации о соответствии отчетных документов требованиям, обеспечивает размещение таких документов:- на своем официальном сайте в сети «Интернет»;- публикует извещение об опубликовании соответствующих правовых актов;- размещает извещение на своих информационных щитах;- направляет информацию о необходимости размещения информации на щитах органам местного самоуправления, входящих в состав соответствующего субъекта РФ.Акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости вступает в силу с 1 января года, следующего за годом проведения государственной кадастровой оценки, а также не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.Также исполнительный орган власти субъекта Российской Федерации в рамках информационного взаимодействия осуществляет передачу результатов государственной кадастровой оценки в орган регистрации прав для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости и размещения в фонде данных государственной кадастровой оценки.Кроме тех объектов недвижимости, сведения о которых уже содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, кадастровой оценке подлежат и те объекты, которые вновь вносятся в реестр или объекты, у которых происходит изменение качественных или количественных характеристик. Кадастровая оценка таких объектов также осуществляется в соответствии с методическими указаниями.При внесении в реестр нового объекта или изменений характеристик существующего (если изменения влекут за собой изменение кадастровой стоимости), орган регистрации прав в течение трех рабочих дней обязан направить в бюджетной учреждение информацию о внесении или изменении таких сведений.Бюджетное учреждение обязано определить кадастровую стоимость вновь внесенного или измененного объекта в течение пяти рабочих дней со дня поступления сведений из органа регистрации. Если сведений для определения кадастровой стоимости недостаточно, данный срок увеличивается до получения таких необходимых данных.После определения кадастровой стоимости объектов недвижимости бюджетное учреждение в течение трех рабочих дней направляет в орган регистрации прав результаты ее определения для внесения сведений в единый государственный  Выполнив анализ нормативных документов была составлена обобщенная схема порядка осуществления государственной кадастровой оценки, учитывая всех участников процесса (рисунок 3).Орган исполнительной власти субъекта РФОрган регистрации недвижимостиБюджетные учрежденияУтверждают результаты государственной кадастровой оценки, издают правовой акт, обеспечивают его опубликование на сайтеПринимает решение о проведении государственной кадастровой оценкиВносят сведения в ЕГРНСогласовывают результаты государственной кадастровой оценки, передают информацию в орган исполнительной властиФормирует перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценкеПроводят государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, передают результаты в орган регистрации недвижимостиРисунок 3 – Порядок государственной кадастровой оценки3.3Оценка стоимости одноэтажного жилого домаОбъектом оценки является одноэтажный жилой дом, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Первоуральск, ул. Чапаева,37. На рисунке 3 представлено расположение жилого дома в ресурсе 2GIS.Рисунок 3 - Расположение жилого дома в ресурсе 2GISИсходя из документов, имеющихся у собственника объекта недвижимости, жилой дом (согласно технического паспорта) стоял на государственном техническом учете в органах БТИ, соответственно, в настоящее время сведения о нем должны содержаться в Едином государственном реестре недвижимости. Сведения окадастром номере данного дома на публичной кадастровой карте отсутствуют. Однако, есть сведения о земельном участке, на котором располагается данный жилой дом. Земельному участку присвоен кадастровый номер 66:58:0111014:81. Уточненная площадь земельного участка составляет 1302 кв.м. На рисунке 4 представлено расположение земельного участка на публичной кадастровой карте и его характеристики. Кадастровый паспорт земельного участка приведен в приложении 3.Рисунок 4 - Расположение земельного участка на публичной кадастровой картеТакже в нашем распоряжении имеется технический паспорт жилого дома, приведенный в приложении 2. Согласно данному техническому паспорту общая площадь дома составляет 37,4 кв.м., данных о кадастровой стоимости объекта нет. Согласно выписке из кадастрового паспорта, приведенной в приложении 1, инвентаризационная стоимость жилого дома на дату подготовки выписки составляла 135 111 рублей. Год ввода в эксплуатацию 1998.В связи с тем, что в настоящее время для исчисления налогов используется кадастровая стоимость объектов недвижимости, органами исполнительной власти субъектов РФ инициируются работы по проведению кадастровой оценки объектов капитального строительства. В связи с тем, что такая оценка чаще всего проводится в массовом порядке, невозможно учесть все особенности того или иного объекта недвижимости, что в свою очередь может повлиять на завышение кадастровой стоимости. Для объективного определения кадастровой стоимости объектов недвижимости возможно использовать рыночную оценку, которая детально подходит к методам оценки и учитывает все особенности того или иного объекта недвижимости. Далее выполним оценку двухэтажного жилого дома, являющегося объектом оценки в данной работе.При составлении индивидуального отчета о рыночной стоимости конкретных объектов недвижимости для целей оспаривания их кадастровой стоимости применение сравнительного подхода является предпочтительным. Для реализации сравнительного подхода необходимо подобрать объекты-аналоги. Для подбора таких объектов использовались следующие ресурсы В результате была сформирована выборка, включающая аналогичные объекты недвижимости со следующими параметрами (таблица 3). Таблица 3 – Описание земельных участков, аналогичных объекту оценки ХарактеристикаОбъект-аналог №1Объект-аналог №2Объект-аналог №3МестоположениеОбъект сравнения№1 Жилой дом, общей площадью 31 кв. м, расположенный по адресу: ул Ельничная, Первоуральск, Свердловская областьОбъект сравнения№2 Жилой дом , общей площадью 38 кв. м, расположенный по адресу: ул Черняховского,, Первоуральск, Свердловская областьОбъект сравнения№3 Земельный участок, общей площадью 32 кв. м, расположенный по адресу: Пильная, Первоуральск, Свердловская областьОбщая площадь объекта недвижимости, кв.м.313832Рыночная стоимость, руб.1 250 0001 400 0002 000 000Источник информацииhttp://www.domofond.ruhttp://www.domofond.ruhttp://www.domofond.ruПередаваемые праваправо собств.право собств.право собств.Наличие инженерной инфраструктурывсявсявсяТранспортная доступностьхорошаяхорошаяхорошаяСостояние объекта недвижимостихорошеехорошеехорошее До осуществления  процедуры внесения корректировок цены аналогов необходимо проверить на степень близости. Значительные отличия говорят о неверно подобранных объектах сравнения.  Характеристики аналогов идентичны характеристикам объекта оценки.  Далее необходимо проверить выборку на предмет однородности,  расчетом коэффициента вариации, чтобы понять, будет ли она служить надежной базой дальнейшего расчета рыночной стоимости. Для этого используем коэффициент вариации удельного значения рыночной стоимости для аналогов.Охарактеризовать однородность совокупности цен аналогов можно, используя коэффициент вариации – меру относительного разброса случайной величины.  Математическая формула расчета коэффициента вариации следующая:  , (4)где σ – среднее квадратическое отклонение; – среднее арифметическое значение. Совокупность будет считаться однородной, если полученное значение коэффициента вариации не превысит 33%. Расчет произведем посредством Microsoft Excel, написав в строке формул: «=СТАНДОТКЛОН.Г(диапазон)/СРЗНАЧ(диапазон)». Полученное значение коэффициента,  равное 11,0%, позволяет признать выборкуоднородной и пригодной для дальнейшей работы с ней. Следующий этап – непосредственный расчет стоимости объекта недвижимости методом прямого сравнения: путем внесения соответствующих корректировок к ценам аналогов (таблица 4). Таблица 4 – Расчет стоимости объекта недвижимости  с применением сравнительного подхода Элементы сравненияОбъект оценкиАналоги№1№2№3Рыночная стоимость, руб.1 250 0001 400 0002 000 000Общая площадь, кв.м.32313832Единицы сравненияЦена 1 кв. м общей площади40,32336,84262,500Вид правправо собств.право собств.право собств.право собств.Корректировка1,01,01,0Местоположениеул Чапаева, 37 Первоуральск, Свердловская областьул Ельничная, Первоуральск, Свердловская областьулЧерняховского,Первоуральск, Свердловская областьПильная, Первоуральск, Свердловская областьКорректировка1,01,01,0Условия рынка (время продажи)10.05.2017г.Май 2017Май 2017Май 2017Корректировка1,01,01,0Площадь32313832Корректировка0,991,120,84Категория земельЗемли населенных пунктовЗемли населенных пунктовЗемли населенных пунктовЗемли населенных пунктовКорректировка1,01,01,0Приведение цены предложения к цене продажипредложениепредложениепредложениеКорректировка0,950,950,95Наличие инженерной инфраструктурывсяВсявсявсяКорректировка1,01,01,0Транспортная доступностьхорошаяхорошаяхорошаяхорошаяКорректировка1,01,01,0Состояние земельного участкахорошеехорошеехорошеехорошееКорректировка1,01,01,0Суммарное значение абсолютных величин поправок6,947,076,79Скорректированное значение рыночной стоимости 1 кв.м., руб.33,3829,755,71Весовой коэффициент1,000,6020,1810,217Рыночная стоимость1кв.м. объекта оценки, руб.0,602*33,38+0,181*29,7+0,217*55,71 = 37,54Итоговая рыночная стоимость объекта оценки, руб.37,54*32=1200000Исходя из выполненных работ по оценке объекта недвижимости, использую сравнительный подход, рыночная стоимость объекта оценки составила 1 200 000 рублей.ЗАКЛЮЧЕНИЕНеобходимо отметить, что в настоящее время нормативно-правовая база в области кадастрового учета очень динамично меняется и кадастровым инженерам необходимо всегда обладать самой поной и актуальной информацией и знаниями для качественной подготовки документов, необходимых для постановки на кадастровый учет объектов недвижимости.Первым шагом для оформления и регистрации объекта недвижимости как объекта права, являются кадастровые работы. Важно достоверно определять основные характеристики объектов недвижимости, выполнять кадастровые работы в соответствии с нормами действующего законодательства, как с технологической, так и правовой точек зрения. От качества выполнения работ зависит насколько качественными и достоверными сведениями будет наполнен ЕГРН.Одна из основных целей осуществления государственного кадастрового учета-налогообложение объектов недвижимости. Только после прохождения процедур ы кадастрового учета и регистрации прав объекты недвижимости могут облагаться налогом. Сумма налога исчисляется исходя из кадастровой стоимости таких объектов. Кадастровая стоимость объектов капитального строительства во многом зависит от их рыночной стоимости и даже может быть равна ей, поскольку для определения рыночной и кадастровой стоимости используются аналогичные показатели. В данном отчете приведен пример расчета рыночной стоимости двухэтажного жилого дома, которая может быть принята за кадастровую и использоваться для расчета налога на данный объект недвижимости.БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК1  Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации недвижимости: Федеральный закон № 218-ФЗ.- принят Государственной Думой 213.07.2015.2 Федеральный закон "О государственной кадастровой оценке" от 03.07.2016 N 237-ФЗ3 Постановление Правительства Российской Федерации О федеральной целевой программе «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014‒2019 годы)» [Электронный ресурс]: от 10.10.2013 № 903. ‒ Режим доступа: http://www.consultant.ru ‒ Загл. с экрана.4 Программа развития системы государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним РБ на 2014-2018 годы [Электронный ресурс]: от 11.09. 2014 № 874. ‒ Режим доступа: http://nca.by ‒ Загл. с экрана.5 Приказ Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости…»6 Приказ Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 (с изм. от 01.11.2016 № 689) от "Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости..."6 Приказ Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 (с изм. от 01.11.2016 № 689) от "Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости..."7 Богославец Т.Н. Оценка недвижимости : учебное пособие / Т.Н. Богославец. - Омск : Изд-во Ом. Гос. Ун-та, 2012. - 194 с.8 Оценка бизнеса : учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - Москва : Финансы и статистика, 2009. - 733 с.9 Абрамов А.В. Актуальные вопросы оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в суде / А.В. Абрамов // Закон. - 2014. - №7. - С. 143-153.10 Бабенко Р.В. Решение проблемы несовпадения кадастровой и рыночной стоимости / Р.В. Бабенко // Имущественные отношения в РФ. - 2012. - №4. - С. 49-55.11 Бабун Р.В. Современные проблемы управления земельно-имущественными комплексами муниципальных образований / Р.В. Бабун // Имущественные отношения в РФ. - 2013. - №9. - С. 34-38.12 Бастыркин В.В. Анализ результатов судебного оспаривания кадастровой стоимости земельных участков в Новосибирской области / В.В. Бастрыкин, Л.Л. Бирюкова, В.В. Болотских // Имущественные отношения в РФ. - 2014. - №11. - С. 46-67.Приложение 1Кадастрвовый паспортПриложение 2Выписка из технического паспортаПриложение 3Кадастровый паспорт земельногоучаска