Методы прогнозирования рыночной стоимости объектов недвижимости в г. Зеленограде.

Так, на конец 2016 года наибольшая стоимость наблюдается на жилье в домах с монолитными стенами, стоимость 1 кв. м в которых составила 54807 руб. (рисунок 7).Рисунок 7 – Стоимость 1 кв. м на первичном рынке жилья г. Зеленограда в 2016 г. в зависимости от материала стен, руб.Стоимость на жилые крупнопанельные и крупноблочные дома составила 47808 тысяч рублей, что на 14% меньше стоимости монолитных домов. Наблюдается спад стоимости на кирпичные дома города, она составляет 45825 тысяч рублей, тем самым разница в 4% от панельных домов и 19% от монолитных домов. К числу макроэкономических факторов, которые с точки зрения их влияния на рынок жилой недвижимости могут быть отнесены к однозначно негативным либо, по меньшей мере, потенциально рискованным и сдерживающим его развитие, следует отнести, в частности:крайне малое количество «игроков» на рынке ипотечного кредитования, на которых приходится «львиная» доля выдаваемых кредитов. Напомним, за 3 квартала 2016 года 70 % всей выдачи ипотеки занимают Сбербанк и группа ВТБ.По итогам 2016 г. в целом, рынок ипотечного кредитования остается по-прежнему высококонцентрированным: доля трех крупнейших ипотечных кредиторов снизилась на 4,5 п.п. с 79,3 до 74,9%;продолжающееся снижение реальных располагаемых доходов (за вычетом обязательных платежей);государственная политика в сфере рынка жилой недвижимости является узконаправленной, а не системной; как результат – исключение рыночных механизмов там, где они могут и должны эффективно работать (реальная конкуренция строительных организаций, равновесные цены на жилье на первичном и вторичном рынках как косвенный регулятор качества и объема желаемой застройки; как результат, большинство населения вынуждены приобретать то, что предлагается одним-двумя застройщиками по ценам, которые, вероятнее всего, являются завышенными в соотношении с качеством предлагаемого нового жилья).В отношении регионального рынка жилья г. Зеленограда к числу таковых, относится отсутствие единой политики регулирования застройки города. Из приведенного анализа можно сделать вывод о том, что главные, ключевые цели этой политики – рост ввода жилья эконом-класса в будущем и поддержка региональной строительной отрасли. Представляется, что главным ориентиром, все же, должно быть повышение уровня качества жилья и, соответственно, удобства и комфорта тех, кто в нем проживает.В январе-апреле 2017 г. на рынке коммерческой недвижимости г. Зеленограда экспонировалось 122 объекта общей площадью 25 тыс.кв.м. По сравнению с предыдущим месяцем количество экспонируемых торговых объектов уменьшилось на 2%, а общая площадь – на 4%.Средняя запрашиваемая ставка аренды на эти объекты за месяц выросла на 21% и составила 48505 руб./кв.м/год, при этом ставки по объектам, которые экспонируются уже давно, снизились на 2%. Объем предложения офисных объектов в аренду по количеству сократился на 11%, а по общей площади - на 12% и составил 36 объектов общей площадью 9 тыс. кв. м.В отличии от торговых помещений, роста ставок по помещениям офисным практически не наблюдается, что может свидетельствует о том, что спрос на рынке офисов пока восстанавливается медленнее, чем на торговые площади.Объем предложения производственно-складских объектов в апреле 2017 г. составил 48 объектов общей площадью 39 тыс. кв.м. По сравнению с мартом он уменьшился на 17% по количеству и на 18% по общей площади.Средняя ставка в апреле снизилась на 2% и составила 6414 руб./кв.м/год.Предложения земельных участков под коммерческую застройку в прошедшем периоде 2017 года имеют следующую структуру:под строительство торговых, торгово-офисных, административных объектов, гостиниц; под строительство производственно-складской недвижимости; под размещение объектов придорожного сервиса (станции технического обслуживания автомобилей, автомойки, автотехцентры, автомобильные стоянки). Большинство экспонируемых земельных участков указанного назначения имеют площадь от 20 до 100 соток. Преобладающим видом права является право аренды.Средняя стоимость земельных участков на первичном рынке (организованные коттеджные поселки с полным или частичным подведением коммуникаций и инфраструктурой) составляла в марте 2017 года 226805 руб., на вторичном рынке (свободные земельные участки в садово-дачных товариществах, деревнях) – 214048 руб..По сравнению с аналогичным периодом 2016 года по первой группе участков наблюдается снижение стоимости на 22,5%, по второй группе – рост на 1,4%.Целесообразно отметить, что рынок земельных участков также, как коммерческой и жилой недвижимости находится под влиянием, кризисных тенденций в экономике, что приводит к необходимости предоставления скидок на приобретение и аренду со стороны продавцов. Глава 3. Прогнозирование рыночной стоимости объектов недвижимости в г. Зеленограде в 2017 г.Прогноз рыночной стоимости объектов недвижимости в г. Зеленограде в 2017 г.На основе проведенного анализа основных показателей рынка жилой недвижимости г. Зеленограда, на наш взгляд целесообразно реализовать прогноз стоимости объектов на будущие периоды. Как отмечалось выше, для этой цели в рамках исследования используются методы статистического анализа.В таблице 2 представлена сформированная система показателей.Таблица 2 – Система показателей для эконометрического анализаОбозначениеПоказательYСтоимость жилой недвижимости на первичном рынке, руб.X1ВРП на душу населения, руб.X2Курс доллара, руб.X3Уровень инфляции (индекс потребительских цен), %X4Среднедушевой доход, руб.Исходные данные по сформированной системе показателей представлены в таблице.Таблица – Исходные данные для построения прогноза стоимости жилой недвижимости в г. ЗеленоградеПериодСтоимость жилой недвижимости на первичном рынке, руб.ВРП на душу населения, руб.Курс доллара, руб.Уровень инфляции (индекс потребительских цен), %Среднедушевой доход, руб.YX1X2X3X4200011892,395467,228,14102,33872200115289,392382,229,17102,84827200222738,399839,531,35103,16225200321832,3101672,530,69102,46872200425672,3102637,428,81101,87236200529838,2104738,328,3102,67445200632673,2119738,427,17102,49827200729837,414567925,58101,710927200832389,2184728,324,86102,313893200934872,3228382,931,83102,418734201031829,3259421,530,36101,622641201133093,2304342,629,39102,425605201242783336650,631,08100,530572201343159359047,331,85101,032739201444816376698,638,61100,634948201546248372367,761,07103,937622201646976372176,862,82101,039362На первоначальном этапе для выявления наиболее значимых показателей и исключения наличия мультиколлинеарности выполним анализ на основе матрицы парных коэффициентов корреляции (таблица 3).Таблица 3 – Матрица парных коэффициентов корреляции YX1X2X3X4Y1X10,8912431X20,6023160,6279511X3-0,42271-0,453730,0408761X40,9149770,9919690,705323-0,429971Анализ показывает, что наиболее значимое влияние на показатель стоимости объектов недвижимости оказывают следующие индикаторы:ВРП на душу населения – 0,891;Среднедушевой денежный доход населения – 0,914;Курс доллара – 0,602.Кроме того, между показателем стоимости объектов недвижимости и уровнем инфляции наблюдается умеренная обратная связь.Выполним построение модели регрессии на четырех факторных признаках. Результаты представлены в таблице 4.Таблица 4 – Модель № 1 множественной регрессии на четырех факторных признакахАнализ результатов построения модели № 1, в целом, свидетельствуют об ее адекватности. Показатель R-квадрат =0,971, свидетельствует о том, что 97,1% вариации показателя стоимости объектов недвижимости объясняется переменными, вошедшими в модель. Уравнение регрессии значимо на 5% уровне ().Анализ коэффициентов при переменных показывает, что значимыми являются коэффициенты при переменных «ВРП на душу населения», «Курс доллара», «Среднедушевой доход».Таким образом, из последующего анализа целесообразно исключить переменные, коэффициенты при которых не значимы на 5% уровне («Уровень инфляции»).Выполним построение модели на трех факторных переменных (таблица 5).Таблица 5 – Модель № 2 множественной регрессии на трех факторных признакахСледует отметить, что качество модели несколько ухудшилось R-квадрат =0, 964, но уравнение, в целом, и все коэффициенты при переменных значимы на 5% уровне.Таким образом, на основе проведенных расчетов можно сделать вывод о том, что наиболее значимое влияние на стоимость объектов недвижимости г. Зеленограда оказывают показатели «ВРП на душу населения», «Курс доллара», «Среднедушевой доход».Уравнение регрессии имеет вид:Таким образом, приувеличение ВРП на душу населения на 1 р., стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке недвижимости снижается на 0,353 руб., при росте курса доллара на 1 руб. происходит снижение стоимости на 608,764 руб., при увеличении среднедушевого денежного дохода на 1 руб. – увеличение на 4,34 руб..Выполним построение прогноза стоимости квадратного метра жилья в г. Зеленограде на 2017-2020 гг.. На рисунке представлена линейная линия тренда, отражающая тенденцию изменения стоимости объектов недвижимости. Рисунок – Прогноз стоимости квадратного метра жилья на первичном рынке недвижимости в г. Зеленограде в 2017-2020 гг., руб.Таким образом, согласно прогнозу в 2017-2020 гг., несмотря на негативные явления в экономике России на современном этапе продолжится тенденция роста стоимости объектов недвижимости на первичном рынке жилья г. Зеленограда. На основе показателей динамики стоимости земельных участков и аренды коммерческой недвижимости выполним построение прогноза на основе линий тренда.В таблице 4 представлены исходные данные для прогнозирования показателей.Таблица 4 – Динамика стоимости земельных участков и арендной платы за коммерческую недвижимость в г. Зеленограде в 2000-2016 гг.ПериодСредняя стоимость 1 сотки землиСредняя величина арендной платы за коммерческую недвижимость20007328414873200172382157822002714931678420038937418273200486729174822005894931946220069238318473200711028317490200814782321338200918937420936201020983419362201122178317983201222767918739201322428921546201422925122763201522456121782201622167319764Выполним построение прогноза. Для этого осуществим подбор линий тренда, наиболее адекватно оценивающей тенденцию изменения показателей. На рисунке представлены результаты прогноза по стоимости 1 сотки земли в г. Зеленограде.Рисунок – Прогнозирование стоимости 1 сотки земли в г. Зеленограде на основе линейной и экспоненциальной линий тренда до 2019 г.Как показывает анализ, наиболее адекватно отражает тенденцию изменения экспоненциальная линия тренда. Согласно прогнозу до 2019 г. ожидается рост показателя.Выполним аналогичные расчеты для показателя арендной платы за коммерческую недвижимость (рисунок).Рисунок - Прогнозирование арендной платы за коммерческую недвижимость в г. Зеленограде на основе логарифмической и полиномиальной линий тренда до 2019 г.Согласно полученным данным наиболее адекватным является прогноз, построенный на основе логарифмической линии тренда, согласно которому на рынке коммерческой недвижимости арендная плата демонстрирует незначительное увеличение.Оценка прогноза рыночной стоимости объектов недвижимости в г. Зеленограде в 2017 г.Как отмечалось в рамках данного исследования цены на недвижимость, зависят от спроса и предложения. При этом спрос на объекты недвижимости определяется с учетом устойчивого роста экономики, платежеспособностью покупателей. В связи с этим следует отметить, что на современном этапе предложение на рынке недвижимости значительно превышает спрос, что в конечном итоге может привести к значительному снижению цен на рынке жилья. По прогнозу экспертов в российской экономикев 2017 г. продолжитсятенденция сокращения роста ВВП. Так в 2016 году снижение составляет 0,7%, а в 2015 данный показатель составлял 3,7%. Благосостояние населениядемонстрирует тенденцию к снижению с ноября 2014 г..Указанные негативные тенденции в значительной степени оказывают влияние на спрос на рынке недвижимости и, как следствие на рыночную стоимость объектов.Таким образом, для рынка недвижимости это означает существенную корректировку стоимости объектов недвижимости в направлении снижения.Эксперты отмечают, что формально стоимость объектов жилой недвижимости в последние периоды находится в режиме стагнации. Об этом свидетельствуют и показатели, представленные в данном исследовании. Рост наблюдается, но он не значительный.Для исследования экспертных прогнозов воспользуемся данными «ИРН-Консалтинг». По данным агентствав Московской области, в общем, и в г. Зеленограде, в частности, в ближайшие периоды будет наблюдаться рост предложений на рынке недвижимости. Кроме того, по мнению специалистов «ИРН Консалтинг», не произойдет и ощутимого снижения цен на объекты, сохранится динамика, последних двух лет. Данный факт нашел отражение и в результатах прогноза, выполненного в рамках настоящего исследования.На наш взгляд, в современныхусловияхна показатели стоимости 1 кв. м жилья, оказывают значительное влияние следующие факторы:На стороне спроса - фактор ожидания (в 2014 году - резкая девальвация рубля, мгновенно спровоцировавшая ажиотажный спрос: многие стремились побыстрее вложить обесценивающиеся рубли в спасительные «метры квадратные») и фактор дохода, количество покупателей. На стороне предложения - цены на ресурсы (в 2005-2007 гг. рост цен на основные строительные материалы), количество продавцов и внешние шоки предложения (строители первыми почувствовали влияние финансового кризиса). В современных условиях наблюдаются следующие тенденции: Приоритет у строительства недорогого жилья, в частности сегмент эконом-класса. Таким образом застройщики адаптируются к новым условиям рынка и продают большое количество однокомнатных квартир и квартир-студий. Создание правительственной программы по субсидированию ипотеки, которая поспособствовала увеличению спроса на квартиры и доли ипотеки на рынке жилья. Программа льготной ипотеки стала самой эффективной экономической мерой по поддержке экономики в 2015 году. Началась строительство социнфраструктуры в новых проектах комплексной застройки, в результате которой новые микрорайоны станут более привлекательными для покупателей. Появились и активно действуют социальные программы по приобретению жилья.ЗаключениеОдним из значимых показателей развития в стране эффективных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных секторов. При этом рынок недвижимостинаходится в непосредственной взаимосвязи рынком капитала, рынком труда, рынком товаров и услуг. Обеспеченность населения комфортным жильем является приоритетным направлением и важным социальным показателем развития общества. Он отражает уровень благосостояния населения, качество его жизни. Данная проблема в России проявляется наиболее остро, что отражается и в показателях строительства и ввода в эксплуатацию жилья, и в показателях доступности жилья для населения, что выражается в индикаторах стоимости квадратного метра жилья на первичном и вторичном рынках, а также возможности населения приобрести жилье по рыночной стоимости. В рамках данной работы для реализации цели и задач исследования была определенасущность прогнозирования рыночной стоимости объектов недвижимости в г. Зеленограде, выявлены методы прогнозирования рыночной стоимости объектов недвижимости на основе анализа теоретических подходов к данному вопросов различных исследователей, выполнен анализ основных тенденций и показателей рынка недвижимости в г. Зеленограде, а также выполнено построение прогноза рыночной стоимости объектов недвижимости в г. Зеленограде в 2017-2020гг.В качестве основных выводов теоретического характера целесообразно привести следующие:С самого начала новейшей истории рынка недвижимости России в первую очередь были востребованы экспертные предсказания для прогноза рыночной стоимости объектов недвижимости.В качестве основных трудностей в создании и совершенствовании методов прогнозирования целесообразно отметить неприспособленность методов народно-хозяйственного прогнозирования, сложившихся в плановой экономике к прогнозированию в условиях рыночной экономики и неприспособленность стандартных эконометрических методов к прогнозированию тенденций рынка недвижимости в современных условиях.Применяемые для прогнозирования методы разнообразны и, в общем случае, могут быть разделены на методы эвристического и математического анализа. В то же время на современном этапе не существует универсальных методов, которые позволили бы с высокой точностью определить развитие ситуации на рынке недвижимости.В качестве основных направлений для построения прогноза рыночной стоимости объектов недвижимости в г. Зеленограде целесообразно использовать:построение тренда и прогноза на его основе с учетом сохранения общего характера движения цен;построение моделей на основе методов статистического подобия, которые основаны на анализе прошлых кризисов;использование моделей и методов корреляционно-регрессионного анализа, основу которого составляет анализ рынка с позиции сложной взаимосвязанной системы.Для реализации построения прогноза в рамках исследования, как отмечалось выше, был выполнен анализ основных тенденций развития рынка в г. Зеленограде. В качестве основных выводов можно заключить следующее:Рынок жилья в г. Зеленограде начал развиваться в начале 90-х годов, когда была разрушена существовавшая система принадлежности жилой недвижимости к государственному сектору.На современном этапе рынок жилья г. Зеленограда можно считать сформировавшимся и стабильно функционирующим.В 2015 году на территории города за счет различных источников финансирования застройщиками введено в действие 161,2 тыс. кв. метров жилья, что превышает показатели 2014 и 2013 года 2,1 и 42,8 % соответственно.Наблюдается увеличение вводимого жилья население за счет собственных и заемных средств в 2015 году.С 2011 года по 2015 год наблюдается стабильный рост жилищного строительства – ввод в действие жилых домов в 2015 году увеличился по сравнению с показателями 2011 года на 72,7%. Анализ структуры жилья по категории квартир показывает, что с 2013 года наблюдается снижение доли однокомнатных, а с 2014 года доли двухкомнатных квартир и некоторое увеличение числа квартир с тремя и более комнатами.Наблюдается увеличение числа объектов незавершенного жилищного строительства при увеличении общей площади.В целях стимулирования спроса и предложения на рынке жилья в г. Зеленограде разработаны и используются различные финансовые и организационные механизмы, основными из которых являются: целевые программы, облигационные займы, жилищное кредитование, организация государственно-частного партнерства.В 2014 году рынок недвижимости г. Зеленограда, как и всей России, находился под давлением геополитических и макроэкономических факторов. Конфликт вокруг Украины, ухудшение отношений с Западом, введение санкций, отток капитала, падение цен на нефть и девальвация рубля — все эти обстоятельства повлияли на рынок недвижимости двояко. С одной стороны, их действие привело к снижению количества денег, а с другой их влияние привело к повышенному интересу к недвижимости.Наблюдается стабильный рост стоимости 1 кв. м жилья на первичном рынке. В 2016 году по сравнению с 2015 годом рост составил 1,5%, по сравнению с 2012 годом – 9,8%. Наибольший темп роста характерен для 2014 года, года стоимость 1 кв. м жилья на первичном рынке увеличилась на 3,8%.Наиболее значимое влияние на стоимость объектов недвижимости г. Зеленограда оказывают показатели «ВРП на душу населения», «Курс доллара», «Среднедушевой доход».Несмотря на негативные явления в экономике России на современном этапе продолжится тенденция роста стоимости объектов недвижимости на первичном рынке жилья г. Зеленограда.Список используемой литературыГромыко, Г.Л. Теория статистики: Практикум / Г.Л. Громыко. - М.: НИЦ ИНФРА-М, 2013. - 238 c.Диденко Т.В., Колядов Л.В., Тарасенко П.Ф. Статистика: Д44 Учебное пособие.- М.: Изд-во «Нефть и газ» РГУ нефти и газа им. И.М. Губкина, 2007.-456с.Ефимова М.Р., Петрова Е.В., Ганченко О.И. Практикум по общей теории статистики: учебное пособие для бакалавров.- 3-е изд., перераб. и доп. М.: Издательство Юрайт, 2013.-364 с.Евстафьев А.И., Гордиенко В.А. Прогнозирование индикаторов рынка недвижимости путём двумерного разложения дискретной пространственно-параметрической модели на основе применения нейросетей. – Материалы Х1 Национального конгресса по недвижимости, - М.: 2013.Замков О.О. Эконометрические методы в макроэкономическом анализе: Курс лекций. М.: ГУ ВШЭ, 2012. -122 с.Кондаков Н.С. Эконометрика. Часть 1: учебное пособие и практикум/ Кондаков Н.С.— М.: Московский гуманитарный университет, 2015.— 100 c.Коробкова М.В. Анализ динамики операций на рынке ИЖК в Москве (на примере Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». – Материалы VI Национального конгресса по недвижимости. – М.: 2014Молчанова М.Ю., Печенкина А.В. Особенности использования методов фундаментального и технического анализа при прогнозировании цен на рынке недвижимости региона. - Журнал «Вестник Пермского университета. Серия «Экономика». Выпуск 3(10), Пермь, 2011Мхитарян В. С.,Архипова М. Ю.,Балаш В. А., Балаш О. С.,Дуброва Т. А., Сиротин В. П. Эконометрика/ Под общ. ред.:В. С. Мхитарян. М.: Проспект, 2014.Мхитарян В.С. Эконометрика: учебное пособие/ Мхитарян В.С., Архипова М.Ю., Сиротин В.П.— М.: Евразийский открытый институт, 2012.— 224 c.Печенкина А.В. Использование многоуровневой факторной модели при прогнозировании ситуации на региональном рынке недвижимости (на примере Пермского края). - Журнал «Имущественные отношения в Российской Федерации» № 11 (110), Москва, 2010.Прикладное прогнозирование национальной экономики / под ред. В.В. Ивантера, И.А. Буданова, А.Г. Коровкина, В.С. Сутягина. – М.: Экономистъ, 2007 – 896 ч.Префектура ЗелАО города Москвы [Электронный ресурс].—. Режим доступа: http://zelao.mos.ru/Снитюк В.Е. Применение метода стохастической релаксации для прогнозирования рынка недвижимости. Международная научная конференция «Нейросетевые технологии и их применение. − Краматорск. − 2013.Стерник Г.М. Методика среднесрочного прогнозирования развития рынка жилья города (региона) – Журнал «Имущественные отношения в РФ» №8 (131) 2012Стерник Г.М., Краснопольская А.Н. Негармоническое разложение ценовой динамики рынка жилья Москвы. - Журнал РАН «Экономическая наука современной России» № 2008, стр. 110-114.Стерник Г.М., Печенкина А.В. Прогноз цен предложения квартир на российском рынке жилья (макроэкономический подход). – Журнал «Имущественные отношения в РФ», №10 (73), 2007, стр. 11-18.Стерник Г.М., Стерник С.Г. Типология рынков недвижимости по склонности к образованию ценовых пузырей. – Журнал «Имущественные отношения в РФ» №8 (95) 2009, с. 18-28.Стерник Г.М. Методика прогнозирования цен на жилье в зависимости от типа рынка. – Журнал «Имущественные отношения в РФ» №12, 2010.Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. - М.: Изд. «Экономика», 2009. – 606 с.Стерник Г.М. Как прогнозировать цены на жилье (пособие риэлтору). – Изд. РГР, М.: 1996. – 60 с.Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. сангл. -М.: Дело, 1997Хабибрахманов Р.Р. Влияние мирового финансового кризисана развитие рынка недвижимости г.Казани. [Электронный ресурс].—. Режим доступа:http://realtymarket.ru/stati-kolleg/Vliyanie-mirovogo-finansovogo-krizisa-na-razvitie-rinka-nedvijimosti-g.Kazani..htmlGreen, Richard К. (1997), “Follow the leader: how changes in residential and nonresidential investment predict changes in GDP,” Real Estate Economics, 25(2), 253-70.