недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений

..обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры».
Одновременно с изменениями, защищающими интересы кредиторов, приняты также меры, защищающие права граждан, лишившихся жилья в связи с обращением взыскания на него по договору ипотеки. По п. 2 ст. 95 и п. 2 ст. 106 ЖК РФ таким гражданам предоставляются жилые помещения в домах маневренного фонда. Договоры аренды или найма жилого помещения, заключенные до залога жилого помещения либо с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, сохраняют силу при реализации жилого помещения. Порядок и условия их расторжения определены ГК РФ, а также нормами жилищного законодательства.
Итак, жилые помещения обладают определенной социальной значимостью, поскольку основная их цель - служить исполнению жилищных потребностей граждан; она имеет общественное, материальное и духовное значение. Отсюда и особенности оформления сделок с жилыми помещениями (например, такие как: государственная регистрация указанных сделок; указание в договорах лиц, имеющих право проживания; требования к жилым помещениям и др.), отличные от оформления сделок с другими объектами недвижимого имущества.
Здания, строения, сооружения и иные помещения, которые имеют производственное, административное, социальное, образовательное и другое назначение, а также не включенные в жилищный фонд, относятся к нежилым помещениям. Определение понятия «помещение» в законодательстве в данный момент отсутствует. В Концепции развития гражданского законодательства предлагается следующее: «...под помещением как объектом гражданских прав следует понимать конструктивно и пространственно обособленную часть (трехмерный объем) внутри здания (сооружения), пригодную для использования». По мнению автора, В.А. Алексеев в Концепции государственной регистрации прав на недвижимость в Российской Федерации предлагает более удачное определение: «...помещение - часть здания или помещения, обособленная от других его частей, имеющая вход либо с земельного участка, либо из общих помещений здания или сооружения». ГК РФ отказался от термина «нежилое помещение» и заменил его термином «здания, сооружения», тем не менее понятие «нежилое помещение» сохраняет смысл для отличия его от жилого помещения.
Здания, сооружения, строения могут принадлежать Российской Федерации на праве собственности, ее субъектам, чаще являются муниципальной собственностью, могут быть объектами частной собственности юридических лиц или граждан. Балансодержатели - государственные и муниципальные предприятия и учреждения могут использовать нежилые здания на праве оперативного управления или хозяйственного ведения.
Часто развиваются споры в связи со стремлением комитетов по управлению имуществом, иных органов государственного и местного управления изъять нежилые помещения из владения одних государственных или муниципальных предприятий или учреждений и передать их во владение и пользование другим.
Пленум Высшего Арбитражного Суда по этому поводу, ориентируя арбитражную практику, указывает, что при рассмотрении подобных споров необходимо исходить из того, что в федеральном законе, в частности в ст. 295 ГК РФ, определяющей права собственника на имущество, находящееся в хозяйственном ведении, не предусмотрено иное. Собственник, передав во владение унитарному предприятию имущество, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия такого предприятия. Эти полномочия ограничены ст. 295 и ст. 296 ГК РФ. Собственник имущества, закрепленного за учреждением или за казенным предприятием, вправе изъять лишь излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению.
Распространенным основанием приобретения права собственности на здания, сооружения и иные нежилые помещения является их покупка при приватизации предприятия. Законодательство о приватизации предусматривает передачу приватизируемому предприятию находящихся в его пользовании помещений или в собственность, или в долгосрочную аренду.
Основанием владения и пользования нежилыми зданиями могут быть различные договоры, среди которых наиболее распространенным является договор аренды. «В условиях перехода к рыночной экономике договор аренды недвижимости вообще, и особенно нежилых помещений получил широкое распространение. Проблематика аренды нежилых помещений в научной литературе практически не исследовалась, хотя практически каждое условие договора аренды недвижимости вызывает вопросы и заслуживает подробного рассмотрения. Вопросы аренды недвижимости в той или иной степени освещаются лишь в учебниках гражданского права и комментариях к Гражданскому кодексу РФ, а также в газетных публикациях финансово-экономической направленности, которые в основном касаются сугубо практических аспектов аренды нежилого фонда». По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование или только во временное пользование здание или сооружение.
В договоре аренды нежилых помещений должно быть указано конкретно, какое помещение передается в аренду (местонахождение, состав, общая площадь всех арендованных помещений и каждого в отдельности, назначение, тип и другие данные состояния и технической характеристики помещения, а также этаж помещения и нумерация, если таковая имеется). В случаях когда предоставляемое в аренду помещение состоит из нескольких помещений, и в случаях когда часть сдаваемых помещений основные, а другие - вспомогательные, то к договору необходимо составить план-схему помещения и указать все эти детали. Существенное значение имеет указание в договоре аренды сведений, которые однозначно определяют помещение, предоставляемое в аренду, так как ГК РФ (п. 3 ст. 607) этим вопросом определяет, считается ли договор аренды заключенным. Для договоров аренды нежилого помещения, подлежащих государственной регистрации, необходимым приложением являются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения, где должен быть указан размер арендуемой площади (ст. 26 Закона о регистрации). Договор аренды помещения либо его части регистрируется как обременение прав арендодателя.
При сдаче в аренду нежилого помещения, прямо связанного с земельным участком, в договоре аренды необходимо определить порядок пользования арендатором этим земельным участком. В этих случаях к договору аренды необходимо приложить также план-схему земельного участка.
В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор нежилого помещения должен использовать арендуемое помещение согласно с указанными в договоре аренды условиями, а если в договоре они не определены, то по прямому назначению этого нежилого помещения. Несоблюдение такого условия есть основание требования арендодателем расторжения договора и возмещения причиненных ему этим убытков. Для аренды недвижимого имущества, например нежилых помещений, определение в договоре аренды размера арендной платы есть одно из существенных условий для заключения сделки (ст. 654 ГК РФ), в отличие от общего правила аренды имущества. Поэтому при отсутствии в договоре аренды нежилого помещения размера арендной платы или порядка ее определения договор рассматривается как незаключенный и не влекущий никаких правовых последствий, до тех пор, пока сторонами дополнительным соглашением не будут пересмотрены условия договора с определением размера арендной платы или не будет согласован размер арендной платы. В таких случаях договор аренды следует считать заключенным с момента достижения согласия о размере арендной платы сторонами.
Срок действия договора аренды в договоре необходимо определить. Для отдельных видов имущества законом могут быть установлены максимальные (предельные) сроки. В случаях когда в договоре срок аренды не определен, такой договор считается заключенным на неопределенный срок. При этом каждая из сторон в любое время вправе расторгнуть договор, с обязательным предупреждением за три месяца об этом второй стороны. Такое предупреждение осуществляется в письменной форме. Однако срок предупреждения о предстоящем прекращении договора аренды сторонами может быть изменен в договоре или это может быть предусмотрено в законе.
При аренде нежилых помещений есть и другие особенности, а именно: «Договор аренды нежилого помещения, который должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, подлежит государственной регистрации, если срок аренды по договору превышает один год».
Согласно ст. 655 ГК РФ, после заключения договора аренды или непосредственно при заключении договора нежилое помещение по акту должно быть передано арендатору. Взамен акта приема-передачи (передаточного акта) возможно составление иного документа (протокол, соглашение и т.д.). Это положение сторонами может быть изменено договором аренды или же это предусмотрено в законе. По истечении срока аренды и прекращении действия договора нежилое помещение подлежит возврату арендодателю с соблюдением всех указанных в договоре или законе действий. Невыполнение сторонами изложенных требований или уклонение от них рассматривается как отказ от исполнения своих договорных обязательств. Таким образом, на протяжении многих лет нормативные акты нежилые помещения выделяют как самостоятельный объект недвижимости, предмет сделок, однако не выработано единого понимания термина «нежилые помещения». Законодательным порядком необходимо определить единообразное значение термина «нежилые помещения», и это разъяснит, какой объект правового регулирования в каждом конкретном случае. Разумеется, это требует внесения изменений в действующие акты, затрагивающие данные проблемы, но все участники таких правоотношений в итоге только выиграют.
Представляется, что под нежилыми помещениями нужно понимать части зданий (включая помещения в жилых зданиях, переведенные из жилых в нежилые в установленном порядке), к которым относятся и встроенно-пристроенные части зданий.
Самые существенные особенности договора аренды, такие как связь с земельным участком и относимость к недвижимости, относятся к нежилым помещениям в той же мере, что и к зданиям, поэтому нормы § 4 гл. 34 ГК РФ приемлемо применять к договору аренды нежилых помещений.

Имущество, отнесенное законом к недвижимым вещам
Авторы Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе видят в формулировке статьи 130 ГК РФ наличие следующих критериев, которым объект должен отвечать для признания его недвижимой вещью: во-первых, это неразрывность физической связи объекта с землей; во-вторых, это невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению объекта. При этом авторы Концепции, толкуя статью 130 ГК РФ, акцентируют внимание на двух моментах:
1) связь с землей должна носить именно «физический характер»;
2) неразрывность физической связи объекта с землей является главным критерием признания вещи недвижимым имуществом.
Ссылаясь на толкование статьи 222 ГК РФ, авторы Концепции утверждают, что наличие физической связи объекта с землей предопределяет и наличие во всех случаях его юридической связи с землей.
И на наш взгляд, именно прочная связь с землей и невозможность перемещения без причинения несоразмерного ущерба ее назначению определяет вещь как недвижимую. А при возникновении вопросов об объектах, которые не отвечают указанному критерию, но требуют правового режима, сходного с режимом недвижимости, эти объекты будут приравнены к недвижимости в части этого правового режима, но недвижимостью считаться не будут, что будет в полном объеме соответствовать фактическому положению дел.
Однако если говорить о недвижимости в свете изменений ГК РФ, то следует отметить, что ст. 130 в новой редакции не содержит изменений понятия недвижимого имущества. Новеллой являются положения, согласно которым к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, выделенные в установленном порядке в качестве самостоятельных объектов гражданских прав.
Еще одна новелла ст. 130 проекта ГК РФ касается такого понятия как единый объект, в качестве которого признается единый имущественный комплекс – совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных аналогичных объектов, неразрывно связанных физически и технологически, либо расположенных на едином земельном участке, если объединение указанных объектов в одну недвижимую вещь отражено в едином государственной реестре прав на недвижимое имущество (ст. 131).
Законодатель также предлагает рассматривать как единый объект земельный участок и находящиеся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, и включать их в гражданский оборот как одну недвижимую вещь, т.е. законодательно закрепляется принцип неразрывности судьбы зданий, строений и земельного участка.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Таким образом, можно подвести следующие итоги.
В отличие от прочих средств производства земля при правильном с ней обращении не только не утрачивает своих природных данных, но даже улучшает их. Человечество всегда уделяло повышенное внимание рациональному использованию земель, а в современных условиях данные вопросы стали особенно актуальными, что объясняется целым рядом причин.
В связи с тем, что численность населения с каждым годом растет, а также с рядом других факторов уменьшается площадь обрабатываемой земли (пашни) в расчете на душу населения, что означает следующее. Рост производства и потребления продукции в расчете на человеческую единицу необходимо обеспечивать с меньшей земельной площади за счет лучшего ее использования.
Данный процесс усугубляется тем фактом, что многие земли, причем пригодные для сельского хозяйства, выпадают из оборота потому, что ведется промышленное и гражданское строительство, а также за счет действия эрозии и других факторов, которые разрушают почвенный слой.
Представленные в курсовой работе результаты являются пригодными для реализации на практике, а также представленные в последней главе рекомендации могут служить источником решения существующих проблем в сфере земельных правоотношений между государством и пользователями земельных ресурсов.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ
Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ).
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 25.12.2012) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013).
Земельный кодекс Российской Федерации. – Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2009. – 112 с. – (Кодексы и законы Российской Федерации).
Лесной Кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 N 200-ФЗ (ред. от 28.07.2012).
Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 27.12.2009) «О государственном кадастре недвижимости». Консультант плюс.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017).
Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ (ред. от 23.06.2014) «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества».
Федеральный закон от 20.02.1995 N 24-ФЗ (ред. от 10.01.2003) «Об информации, информатизации и защите информации».
Алексеев В.А. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. М.: Волтерс Клувер, 2011. С. 85 - 86.
Алпатов Ю.М. Землепользование в Российской Федерации и особенности правового регулирования земельных отношений в городе Москве. Монография. – М.: ЮРКОМПАНИ, 2010. – 576 с.
Буняева В. Ипотека земли / В. Буняева // Мой Алтай: село и город. 2007. № 1 (53). С. 20-23.
Воронцов А.П. Пути повышения экономической эффективности землепользования при кадастровой оценке земли: Учеб. пособие. – М.: РУДН, 2008. – 409 с.: ил.
Дамдын О. С. Государственное регулирование земельных отношений [Текст] / О. С. Дамдын // Молодой ученый. — 2011. — №5. Т.1. — С. 175-177.
Коняева А.Г. Сравнительный анализ требований к качеству и содержанию кадастровой информации в советской и современной России // Сборник статей по итогам научно-технической конференции – Вып. 4. – М.: Изд-во МИИГАиК. – 2011. – С. 54-56.
Липски С.А. Особенности государственного регулирования сделок с различными видами недвижимости // Нотариус. – 2014. – № 3. – С. 7–10.
Экономика сельского хозяйства / И.А. Минаков, Н.П. Касторнов, Р.А. Смыков и др.; под ред. И.А. Минакова. 2-е изд., перераб. и доп. М.: КолосС, 2005. - 400 с.
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии [Электронный ресурс] / Отдел «Состояние земли Российской Федерации». - Электрон. дан. – М., 2016. - Режим доступа: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_other_lines_activity/cc_ib_condition_earths_Russia/cc_ib_texts_of_documents
Липски С.А. Особенности государственного регулирования сделок с различными видами недвижимости // Нотариус. – 2014. – № 3. – С. 7–10.
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии [Электронный ресурс] / Отдел «Состояние земли Российской Федерации». - Электрон. дан. – М., 2016. - Режим доступа: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_other_lines_activity/cc_ib_condition_earths_Russia/cc_ib_texts_of_documents
Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 27.12.2009) «О государственном кадастре недвижимости». Консультант плюс.
Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ (ред. от 23.06.2014) «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества».
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017).
Федеральный закон от 20.02.1995 N 24-ФЗ (ред. от 10.01.2003) «Об информации, информатизации и защите информации».
Буняева В. Ипотека земли / В. Буняева // Мой Алтай: село и город. 2007. № 1 (53). С. 20-23.
Земельный кодекс Российской Федерации. – Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2009. – 112 с. – (Кодексы и законы Российской Федерации).
Воронцов А.П. Пути повышения экономической эффективности землепользования при кадастровой оценке земли: Учеб. пособие. – М.: РУДН, 2008. – 409 с.: ил.
Коняева А.Г. Сравнительный анализ требований к качеству и содержанию кадастровой информации в советской и современной России // Сборник статей по итогам научно-технической конференции – Вып. 4. – М.: Изд-во МИИГАиК. – 2011. – С. 54-56.
Лесной Кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 N 200-ФЗ (ред. от 28.07.2012).
Экономика сельского хозяйства / И.А. Минаков, Н.П. Касторнов, Р.А. Смыков и др.; под ред. И.А. Минакова. 2-е изд., перераб. и доп. М.: КолосС, 2005. - 400 с.
Алпатов Ю.М. Землепользование в Российской Федерации и особенности правового регулирования земельных отношений в городе Москве. Монография. – М.: ЮРКОМПАНИ, 2010. – 576 с.
Алексеев В.А. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. М.: Волтерс Клувер, 2011. С. 85 - 86.
Дамдын О. С. Государственное регулирование земельных отношений [Текст] / О. С. Дамдын // Молодой ученый. — 2011. — №5. Т.1. — С. 175-177.













4