Оценка стоимости неосвоенного земельного участка

Состояние отделки – ремонт не требуется.Право собственности на квартиру по состоянию на дату оценки подтверждено выпиской из ЕГРН из Росреестра. При проведении оценки для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки, Оценщик использовал информацию из следующих документов на оцениваемую квартиру:1. Выписку из Единого государственного реестра недвижимости.2. Технический паспорт (технический план) помещения.3. Паспорт гражданина - собственника квартиры. 242.4Определение стоимости объекта недвижимостиВыбор подходов и методов оценки.В общем случае, для оценки стоимости недвижимости применяются три основных подхода: затратный, доходный и сравнительный. От использования затратного подхода по отношению к оцениваемой квартире решено отказаться, в связи с тем, что оцениваемая квартира является лишь небольшой составной частью здания. Расчет стоимости квартиры с позиций данного подхода, скорее всего, оказался бы некорректным. Кроме того, не было возможности получить технические и правоустанавливающие документы по всему зданию и занимаемому им земельному участку; соответственно проведение оценки затратным подходом не представляется возможным из-за отсутствия необходимых данных.Доходный подход, по нашему мнению, в данном случае также не может быть использован, поскольку оцениваемая квартира не предназначена для целевого извлечения дохода, цель приобретения квартиры - проживание, то есть удовлетворение личной потребности в жилье, а не извлечение дохода.Исходя из целей оценки, а также из совокупности доступной информации, целесообразно сделать вывод, что проведение оценки данной квартиры необходимо производить с позиций сравнительного подхода методом качественного сравнения. Для проведения оценки с позиций сравнительного подхода выбираем метод качественного сравнения цен. Выбор данного метода обусловлен следующими причинами: 25оценка основывается на прямой рыночной информации, опубликованной в открытых источниках; для анализа доступно большое количество предложений к продаже квартир, что позволяет отобрать аналоги с достаточной степенью точности и в достаточном количестве; структура информации позволяет проводить параметрическое сравнение объектов по основным ценообразующим параметрам; представленная информация доступна для проверки посредством интервью с представителями риэлтерских компаний и анализа фотоматериалов, если они доступны.При определении рыночной стоимости квартиры используем цены предложений о продаже аналогичных квартир, которые на дату оценки были представлены в крупных московских агентствах недвижимости и ЦИАН.Информация по аналогам получена из открытых источников в сети Интернет. В каждом конкретном случае приводится источник. В качестве единицы сравнения выбираем 1 кв. м., поскольку эта единица является общепринятой единицей сравнения на рынке квартир.Для проведения оценки методом качественного сравнения цен были найдены следующие аналоги:Аналог 1. Двухкомнатная квартира, г. Москва, р-н Аэропорт, Ленинградский проспект д. 48 к.1, от метро 12 мин. пешком, 3/5 кирп. дома, 44/32/6 кв. м. Цена предложения 9000000 рублей. Стоимость одного кв. м 204545 руб. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: https://www.cia№.ru/sale/flat/195829498 262. Аналог 2. Двухкомнатная квартира, г. Москва, р-н Аэропорт, ул. Верхняя Масловка, д.29, от метро 14 мин. пешком, 3/5 кирп. дома, 40,3/27,2/5 кв. м. Цена предложения 7800000 рублей. Стоимость одного кв. м 193548 руб. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: https://www.cia№.ru/sale/flat/1917236403. Аналог 3. Двухкомнатная квартира, г. Москва,р-н Аэропорт, Новый Зыковский проезд, 5, от метро 15 мин. пешком, 4/5 кирп. Дома, 45/25/6 кв. м. Цена предложения 8300000 рублей. 184444 руб. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу:https://www.cia№.ru/sale/flat/183035586 4. Аналог 4. Двухкомнатная квартира, г. Москва, р-н Аэропорт, 2-й Амбулаторный проезд, 17, от метро 16 мин. пешком, 3/5 кирп. дома, 43/29/5,8 кв. м. Цена предложения 7200000 рублей. 167442 руб. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: https://www.cia№.ru/sale/flat/195503476Предложения по продаже аналогичных квартир методом качественного сравнения обобщены в «Таблице 1». 27 «Таблица 1.»Ценообразующий факторОбъект оценкиАналог 1Аналог 2Аналог 3Аналог 41. Вид права.собственность собственность собственность собственность собственность2.Время определения ценына дату оценкина дату оценкина дату оценкина дату оценки3.Расположениежилой микрорайон жилой микрорайонжилой микрорайонжилой микрорайон жилой микрорайон4.Транспортная доступность объекта. микрорайон Аэропорт микрорайон Аэропорт микрорайон Аэропорт микрорайон Аэропорт микрорайонАэропорт 5.Экология.удовлетворительноеудовлетворительноеудовлетворительноеудовлетворительноеудовлетворительное6. Тип домакирпичныйкирпичныйкирпичныйкирпичныйкирпичный7.Этажность дома. 5 5 5 5 58.Год постройки 1960 1958 1966 1966 1963 28 Продолжение «Таблицы 1». Ценообразующий факторОбъект оценкиАналог 1Аналог 2Аналог 3Аналог 49. Этаж на котором находится квартира 3 3 3 4 310. Общая площадь. 45 44 40,3 45 4311. Жилая площадь. 32 32 27,2 25 2912.Потребность в ремонте не требуетсяне требуетсяне требуетсят не требуется не требуется 13. Площадь кухни. 6 6 5 6 5,814.Расположение окон квартиры. во двор во двор во дворна улицу и во двор во двор 15. Наличие балкона, лоджии. балкон балкон балкон 29 Сравнивая объект оценки с каждым из объектов-аналогов, стрелкой обозначаем направление корректировки, которая могла бы привести цену аналога к значению, соответствующему свойствам объекта оценки. Результирующая поправка будет иметь направление, совпадающее с направлением большинства корректировок. После расстановки аналогов по направлению корректировок определяется диапазон, в котором должна находиться величина рыночной стоимости 1 кв. м. оцениваемой квартиры. При этом корректируются только цены объектов-аналогов. Данная техника корректировок выбрана потому, что аналоги, по своим наиболее весомым факторам, близки с объектом оценки. Выбранные факторы сравнений и полученные корректировки обобщены в «таблице 2.»Расстановка объектов-аналогов по направлению корректировок. «Таблица 2.» ОбъектЦена за 1 кв. м., руб.Направление корректировкиАналог 1204545 vОбъект оценки204545-167442-Аналог 2193548 ^Аналог 3184444 ^Аналог 4167442 ^В соответствии с примененной техникой качественного сравнения получаем, что рыночная стоимость 1 кв. метра площади в оцениваемой квартире находится в диапазоне 204545-167442 руб. 30Учитывая узость полученного диапазона, в качестве рыночной стоимости 1 кв. м., полученной при оценке сравнительным подходом принимаем среднее арифметическое значение (204545+167442)/2 = 185993,5 руб. Рыночную стоимость всей квартиры является произведением общей площади квартиры на рыночную стоимость одного квадратного метра: 185993,5 х 45 = 8369707,5 руб. Таким образом, рыночная стоимость рассматриваемой квартиры, определенная с помощью сравнительного подхода к оценке, составляет, округленно, 8 370 000 (Восемь миллионов триста семьдесят тысяч) рублей.Поскольку при проведении оценки рассматриваемой квартиры использовался только сравнительный подход, а от использования других подходов решено отказаться, в силу причин, указанных выше, то результат оценки, полученный с помощью сравнительного подхода, совпадает с итоговой величиной стоимости рассматриваемой квартиры. 31 ЗаключениеКурсовая работы была выполнена с целью проведения оценки двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, д. 54А.Структурно работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованной литературы.При этом первая глава посвящена изложению теоретических материалов по определению рыночной стоимости объектов недвижимости. В первой главе работы рассмотрена необходимость оценки, виды стоимости недвижимости, а также факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости, приведены стандарты, применяемые при оценке. Оценку недвижимости осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Если методы определения рыночной стоимости основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, все они приводят к одной и тоже же величине рыночной стоимости. Только качество используемой информации, а также правильность использования методов может служить гарантом определения достоверной стоимости недвижимого имущества.Во второй главе рассмотрены все существующие подходы к оценке объектов недвижимости, описаны основные этапы оценки и требования к содержанию отчета об оценке. Выполнено обоснование применения того, или иного подхода при оценке конкретного объекта. 32Во второй главе, также выполнена практическая часть работы оценка объекта недвижимости: двухкомнатной квартиры общей площадью 45,0 кв. м., расположенная по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, д. 54А. Результат оценки двухкомнатной квартиры общей площадью 45,0 кв. м при применении сравнительного подхода, составляет 8 370 000 (Восемь миллионов триста семьдесят тысяч) рублей.В результате согласования результатов, пришли к следующему выводу:Рыночная стоимость двухкомнатной квартиры общей площадью 45,0 кв. м., расположенной по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, д. 54А по состоянию на дату оценки составляет 8 370 000 (Восемь миллионов триста семьдесят тысяч) рублей. 33Список использованных источников и литературы 1) Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в российской федерации» в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 № 178-ФЗ,от 21.03.2002 № 31-ФЗ, от 14.11.2002 № 143-ФЗ, от 10.01.2003 № 15-ФЗ,от 27.02.2003 № 29-ФЗ, от 22.08.2004 № 122-ФЗ, от 05.01.2006 № 7-ФЗ,от 27.07.2006 № 157-ФЗ, от 05.02.2007 № 13-ФЗ, от 13.07.2007 № 129-ФЗ,от 24.07.2007 № 220-ФЗ, от 30.06.2008 № 108-ФЗ, от 07.05.2009 № 91-ФЗ,от 17.07.2009 № 145-ФЗ, от 27.12.2009 № 343-ФЗ, от 27.12.2009 № 374-ФЗ,от 22.07.2010 № 167-ФЗ, от 28.12.2010 № 431-ФЗ, от 01.07.2011 № 169-ФЗ,от 11.07.2011 № 200-ФЗ, от 21.11.2011 № 327-ФЗ, от 30.11.2011 № 346-ФЗ,от 03.12.2011 № 383-ФЗ, от 07.06.2013 № 113-ФЗ, от 02.07.2013 № 185-ФЗ,от 23.07.2013 № 249-ФЗ, от 12.03.2014 № 33-ФЗ, от 04.06.2014 № 143-ФЗ,от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 21.07.2014 № 225-ФЗ, от 31.12.2014 № 499-ФЗ,от 08.03.2015 № 48-ФЗ, от 08.06.2015 № 145-ФЗ, от 13.07.2015 № 216-ФЗ,от 13.07.2015 № 224-ФЗ, от 29.12.2015 № 391-ФЗ, от 26.04.2016 № 111-ФЗ,от 02.06.2016 № 172-ФЗ, от 23.06.2016 № 221-ФЗ, от 03.07.2016 № 360-ФЗ,от 03.07.2016 № 361-ФЗ, от 29.07.2017 № 274-ФЗ, от 03.08.2018 № 312-ФЗ,с изм., внесенными Федеральными законами от 18.07.2009 № 181-ФЗ,от 28.07.2012 № 144-ФЗ,Постановлением Конституционного Суда РФ от 05.07.2016 № 15-П)2) «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО№1), утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256.3) «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255. 344) «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254.5) «Федеральныйстандарт оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7), утвержденприказом Минэкономразвития Россииот 25.09.2014 № 611.6) Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. Учебное пособие для вузов. Издательство «Питер», СПб, 2001г., 336 с.7)Озеров Е. С. Экономический анализ и оценка недвижимости, МКС, СПб, 2007г. 535 с.6) Старинский В.Н., Асаул А.Н., Кускова Т.А. Экономика недвижимости. Учебное пособие Санкт-Петербургской государственной инженерно-экономической академии под редакцией Краюхина Г.А., СПбГИЭА,1999г., 187с.7)ЦИАН – база недвижимости в Москвеhttps://www.cia№.ru/8) Обзор рынка недвижимости в Москве по итогам ноября 2018 г.https://www.ir№.ru/№ews/125336.html35