Исследования методики оценки сх земель на современном этапе развития кадастра недвижимости
Заказать уникальную дипломную работу- 5555 страниц
- 24 + 24 источника
- Добавлена 04.03.2020
- Содержание
- Часть работы
- Список литературы
- Вопросы/Ответы
Введение 4
Глава 1. Теоретические и правовые основы оценки земельных участков в РФ. особенности земельного участка как объекта оценки 7
1.1. Понятие земельного участка, как объекта гражданских прав 7
1.2. Специфика земельного участка как объекта оценки 14
1.3. Теоретические положения ведения реестра недвижимости на современном этапе 16
1.4. Роль кадастровой оценки в формировании реестра недвижимости 22
Глава 2. Анализ методической базы оценки земельных участков 34
2.1. Обзор федерального закона от «О государственной кадастровой оценке» 34
2.2 Методы и подходы к оценке земельных участков сельскохозяйственного назначения 36
2.3. Этапы осуществления кадастровой оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения 40
2.4 Результаты кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в РФ 43
2.5. Проблемы в сфере государственной кадастровой оценки и порядок оспаривания кадастровой стоимости 46
2.6. Выработка решений по совершенствованию процедуры государственной кадастровой оценки в части контроля за ее результатами 51
Заключение 55
Список литературы 57
ПРИЛОЖЕНИЕ А Дополнительные характеристики сегмента "Сельскохозяйственное использование" 59
Существует три основных подхода к оценке стоимости земельных участков: затратный, доходный и сравнительный.
Затратный подход рекомендовано использовать для оценки объектов недвижимости - земельных участков, которые застроены объектами капитального строительства.
Слайд 9.
С момента вступления в силу нового федерального закона «О государственной кадастровой оценке» и новых методических рекомендаций, многие проблемы в данной сфере были решены, например, неразработанность нормативной базы, выполнение оценки сторонними организациями, что могло сказаться на качестве результатов и т.д.
Основной проблемой на данный момент остается то, что кадастровая оценка в основном осуществляется в массовом порядке, что влечет за собой неточность ее результатов, невозможность оценить объект комплекса, учитывая все его характеристики. В итоге, в настоящее время часты случаи, когда кадастровая стоимость объектов недвижимости необоснованно завышена, соответственно, завышенной является и сумма налога. Данные обстоятельства вызывают большое количество судебных разбирательств, качающихся оспаривания кадастровой стоимости. На слайде отражены типы ошибок при определении кадастровой стоимости.
Из вышеизложенного можно сделать вывод, что кадастровая стоимость земельных участков и других объектов недвижимости не всегда определяется объективно и необходимо применять механизм проведения рыночной оценки для оспаривания ошибочной кадастровой стоимости, что и будет рассмотрено в третьей главе диссертационного исследования.
Исходя из изложенных выше проблем, можно сказать, что на сегодняшний день процедура государственной кадастровой оценки является несовершенной, поскольку продолжает выполняться в массовом формате. Для оценки объективности ее результатов предлагается процесс оценки добавить блоком независимого контроля. То есть, после получения результатов государственной кадастровой оценки, делать выборку определенного количества объектов из каждого кадастрового квартала (возможно проводить контроль по более крупным территориальным блокам), сведения о данных объектах направлять независимым оценщикам для проведения индивидуальной оценки объекта недвижимости, учитывая все возможные факторы. Затем, проводить сравнение результатов, полученных бюджетным учреждением и независимым оценщиком, в случае, если в рамках одного кадастрового квартала суммарная кадастровая стоимость и стоимость определенная независимым оценщиком будет отличаться более чем на 20%, то на территории данного квартала стоит осуществить перерасчет кадастровой стоимости.
Реализация предложенного порядка потребует:
1) Дополнительных затрат бюджетных средств для оплаты работы оценщиков по проверке результатов кадастровой оценки;
2) Внесение соответствующих изменений в нормативно-правовую базу, регулирующую процедуры выполнения работ по кадастровой оценке;
3) Подготовки и сертификации экспертов-оценщиков для осуществления контроля результатов кадастровой оценки.
Принятие указанных мер позволит производить контроль за результатами кадастровой оценки до их утверждения, что позволит сделать налогооблагаемую базу более объективной, уменьшить количество разбирательств по оспариванию кадастровой стоимости.
В результате такого контроля максимально исключится возможность завышения кадастровой стоимости объектов недвижимости, что в свою очередь снизит социальную напряженность, количество судебных разбирательств.
Не смотря на дополнительные бюджетные затраты на осуществлении проверки, налогооблагаемая база будет более объективной, равномерной и стабильной, что положительно скажется на пополнении бюджетов различных уровней.
Слайд 10.
Создание ЕГРН важнейший шаг в развитии учетно-регистрационной системы недвижимого имущества. Сведения, поступающие в систему ЕГРН служат основными источниками информации о недвижимом имуществе и правах на него для государства и его граждан. Информация о недвижимом имуществе выполняет главную роль при налогообложении и использовании гражданами недвижимости, поэтому она должна быть достоверна и актуальна. Для этого и был создан Единый государственный реестр недвижимости, который систематизирует и актуализирует все сведения, поступившие в него, чтобы в итоге выдать достоверную информацию.
9
А.В. Абрамов // Закон. - 2014. - №7. - С. 143-153.
2 Богославец Т.Н. Оценка недвижимости : учебное пособие / Т.Н. Богославец. - Омск : Изд-во Ом. Гос. Ун-та, 2012. - 194 с.
3 Бабенко Р.В. Решение проблемы несовпадения кадастровой и рыночной стоимости / Р.В. Бабенко // Имущественные отношения в
РФ. - 2012. - №4. - С. 49-55.
4 Бабун Р.В. Современные проблемы управления земельно-имущественными комплексами муниципальных образований /
Р.В. Бабун // Имущественные отношения в РФ. - 2013. - №9. - С. 34-38.
5 Бастыркин В.В. Анализ результатов судебного оспаривания кадастровой стоимости земельных участков в Новосибирской области / В.В. Бастрыкин, Л.Л. Бирюкова, В.В. Болотских // Имущественные отношения в РФ. - 2014. - №11. - С. 46-67.
6 Буянов А.Ю. Кадастровая оценка: кто не виноват и что делать / А.Ю. Буянов // Имущественные отношения в РФ. - 2014. - №3. - С. 58-64.
7 Бычков А.И. Изменение стоимости земельного участка с кадастровой на рыночную / А.И. Бычков // Бухгалтерский учет. - 2014. - №12. - С. 100-103.
8 Волович Н.В. К вопросу о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков. Часть 1 / Н.В. Волович, Е.Ю. Турова // Имущественные отношения в РФ. - 2012. - №5. - С. 6-18.
9 Волович Н.В. К вопросу о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков. Часть 2 / Н.В. Волович // Имущественные отношения в РФ. - 2012. - №11. - С. 11-30.
10 Григорьев В.В. Кадастровая стоимость недвижимости: 8 проблем ее оспаривания и 8 мероприятий по решению этих проблем / М.А. Федотова, В.В. Григорьев // Имущественные отношения в РФ. - 2014. - №11. - С. 40-45.
11 Григорьев В.В. Обоснование необходимости совершенствования механизма управления процессом государственной кадастровой оценки недвижимости в Российской Федерации / В.В. Григорьев // Имущественные отношения в РФ. - 2015. - №2. - С. 101-105.
12 Земельный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 25.10.2001 №136-ФЗ // КонсультантПлюс – надежная правовая защита [Электронный ресурс] : офиц. сайт / Компании «КонсультантПлюс». – Электрон дан. – Москва, 1997 – 2015. - Режим доступа : http://www.consultant.ru/popular/earth/, свободный из локальной сети Сиб. ин-та управления РАНХиГС, (дата обращения: 17.04.2015). – Загл. с экрана.
13 Иваненко Д.Е. Аспекты кадастровой оценки недвижимости: институциональный опыт зарубежных стран / Д.Е. Иваненко // Имущественные отношения в РФ. - 2014. - №1. - С. 16-24.
14 Лаврентьева Т. Сложности при определении стоимости земельного участка / Т. Лавреньтьева, Е. Левченко // Оценочная деятельность. - 2014. - №1. - С. 27-30.
15 Мунерман И.В. Реальные опционы и оценка земли и прочих активов в условиях неопределенности / И.В. Мунерман // Имущественные отношения в РФ. - 2009. - №7. - С. 61-66.
16 Об оценочной деятельности в Российской Федерации : федер. закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ : [ред. от 08.03.2015] // КонсультантПлюс – надежная правовая защита [Электронный ресурс] : офиц.
сайт / Компании «КонсультантПлюс». – Электрон дан. –
Москва, 1997 – 2015. - Режим доступа : http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_173446/?frame=6#p1120, свободный из локальной сети Сиб. ин-та управления РАНХиГС,
(дата обращения: 17.04.2015). – Загл. с экрана.
17 Пылаева А.В. Определение понятия «кадастровая стоимость» на современном этапе развития государственной кадастровой оценки недвижимости»/ А.В. Пылаева // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2010. - №2. - С. 40-43.
18 Смоляк С.А. О капитализации доходов при оценке недвижимости / С.А. Смоляк // Имущественные отношения в РФ. - 2009. - №8. - С. 69-85.
19 Тананушко В.С. Практика оспаривания кадастровой стоимости земельных участков в суде / В.С. Тананушко // Имущественные отношения в РФ. - 2012. - №5. - С. 73-78.
20 Федеральные стандарты оценки // КонсультантПлюс – надежная правовая защита [Электронный ресурс] : офиц. сайт /Компании «КонсультантПлюс». – Электрон дан. – Москва, 1997 – 2015. - Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_126896/, свободный из локальной сети Сиб. ин-та управления РАНХиГС, (дата обращения: 17.04.2015). – Загл. с экрана.
21 Хлопцов Д.М. Системные вопросы кадастровой оценки: роль института оценки в налоговой и бюджетной политике / Д.М. Хлопцов // Имущественные отношения в РФ. - 2014. - №6. - С. 42-48.
22 Хотько А.В. Оспаривание результатов кадастровой оценки земель: правовые позиции высших судов России / А.В. Хотько // Российский юридический журнал. - 2012. - №1. - С. 141-154.
23 Шарапова Н.В. О кадастровой стоимости земельных участков: спорные моменты / Н.В. Шарапова // Финансы. - 2014. - №3. - С. 47-50.
24 Шарипов Ю.В. Оценка земельных участков и экспертиза отчетов об оценке для оспаривания кадастровой стоимости / Ю.В. Шарипов // Имущественные отношения в РФ. - 2013. - №9. - С. 82-92.
Вопрос-ответ:
Что такое кадастровая оценка земельных участков?
Кадастровая оценка земельных участков - это процесс определения рыночной стоимости земельных участков с использованием методов и подходов, установленных законодательством РФ. Она проводится с целью формирования достоверной информации о стоимости земельных участков для использования в гражданском обороте, включая сделки купли-продажи, аренды, залога и другие. Кадастровая оценка осуществляется органами государственной власти и местного самоуправления, а также специально уполномоченными организациями и оценщиками.
Какие особенности имеет земельный участок как объект оценки?
Земельный участок имеет несколько особенностей как объект оценки. Во-первых, он является нематериальным объектом, состоящим из уникальных характеристик, таких как местоположение, площадь, категория земель, границы и другие. Во-вторых, земельный участок может иметь различное назначение (сельскохозяйственное, промышленное, жилые и др.), что также влияет на его стоимость. Кроме того, стоимость земельного участка может быть подвержена изменениям в зависимости от экономической ситуации, инфраструктуры и других факторов.
Какая роль кадастровой оценки в формировании реестра недвижимости?
Кадастровая оценка играет важную роль в формировании реестра недвижимости. Результаты кадастровой оценки земельных участков используются для включения информации о стоимости этих участков в реестр недвижимости. Это позволяет обеспечить гражданам и организациям достоверную информацию о стоимости земельных участков при совершении различных сделок. Кроме того, кадастровая оценка способствует улучшению прозрачности и эффективности использования земельных ресурсов, поможет в формировании налоговой базы и реализации земельной политики государства.
Что такое методика оценки сх земель?
Методика оценки сх земель - это набор правил и алгоритмов, которые определяют порядок оценки земельных участков в системе кадастровой оценки.
Какие особенности имеет земельный участок как объект оценки?
Земельный участок имеет свои особенности как объект оценки, такие как его географическое расположение, площадь, форма, природные и исторические особенности, а также правовой статус.
Какие теоретические положения ведения реестра недвижимости на современном этапе?
Современный этап развития кадастровой системы предполагает ведение реестра недвижимости, основываясь на принципах актуальности, достоверности и доступности информации.
Какая роль у кадастровой оценки в формировании реестра недвижимости?
Кадастровая оценка играет важную роль в формировании реестра недвижимости, так как позволяет определить стоимость земельных участков и других объектов недвижимости, что является основой для регистрации прав на них.
Что подразумевается под понятием земельного участка как объекта гражданских прав?
Земельный участок как объект гражданских прав означает, что на него могут быть учтены и зарегистрированы различные права собственности, аренды, пользования и др., которые обладатели могут осуществлять в соответствии с законодательством.