Совершенствование процессов эксплуатации и обслуживания недвижимости на примере рекреационной зоны Федерального автономного учреждения дополнительного профессионального образования Омский учебный центр ФПС

2 этап. Определение потребностей технической эксплуатации элементов и систем объекта: группировка стоящих задач в зависимости от вида работ, получение информации по видам необходимых работ, их периодичности, квалификации необходимого персонала, оборудования.3 этап. Оценка возможностей по эксплуатации: определение существующих возможностей, оценка примерного объема работ и времени, необходимого для выполнения каждого вида работ. 4 этап. Определение потребностей в персонале и оборудовании, необходимых для выполнения работ. 5 этап. Принятие решения о том, кто будет выполнять работы. Первоначальная инвентаризация имущества должна производиться на каждом принятом в управление объекте недвижимости. После приемки объекта в управление необходимо определить, какие именно виды оборудования и материалы необходимо иметь на объекте. Работы по технической эксплуатации подразделяются на: техническое обслуживание; текущий и капитальный ремонт;санитарное содержание объектов недвижимости, их элементов и систем. При составлении перечней работ и периодичности их выполнения необходимо руководствоваться данными проведенного технического обследования (паспортизации) объекта, строительными чертежами с обозначениями последних изменений, инструкциями по эксплуатации имеющегося на объекте оборудования, действующими нормативно-техническими документами уполномоченных государственных органов (Госстроя России, Госэнергоналзора, Санэпиднадзора, Минтопэнерго, Госгортехнадзора и т. п.), требованиями правил техники безопасности. При разработке программы эксплуатации объекта компания должна определить и согласовать МЛ-31 ТОМ 3 17-18 октября 2018 года ISBN 978-5-907049-99-4 241 с собственником перечень и состав выполняемых работ, а также их периодичность в соответствии с выбранным уровнем эксплуатации.Следующим мероприятие для роста доходов от предпринимательской деятельности учреждения можно предложить реализацию инвестиционного проекта по реконструкции и проведении капитального ремонта одного двухэтажного здания для предоставления гостиничных услуг частным лицам в периоды, когда заканчиваются детские смены. Предлагается создание инфраструктурного гостиничного объекта - гостевой дом. Гостевые дома – это концептуальные мини отели, которые предлагают клиентам размещение на короткое время, без предоставления питания. Данный проект станет стартом получения прибыли от эксплуатации номеров, доля которой может быть направлена для соинвестирования по созданию гостевых номеров, пребывания на выходных, праздничных днях работников, обучающихся Учреждения. В результате будет достигнут не только экономический, но и социальный проект.Гостиница будет выполнена в классическом стиле, очень уютна и комфортабельна. В ней всего 20 номеров различных категорий. В их числе: 6 одноместных, 4 двухместных и два номера-люкса. В стандартном одноместном однокомнатном номере – санузел с душем, спутниковое ТВ, телефон, холодильник, стоимость номера 3000 рублей.В стандартном однокомнатном двухместном номере – то же оснащение, стоимость номера 2000 рублей.Номера-люкс дополнительно оборудованы кондиционером и сейфом, стоимость номера 6000 рублей.3.2 Расчёт экономической эффективности от внедрения рекомендацийНа первом этапе планируются строительно-монтажные и ремонтные работы.На втором этапе планируется закупка оборудования для помещений.Таблица 9 - Календарный план инвестиционного проектаНазваниеДлительность, дниДата началаДатаокончания1234Строительно-монтажные, ремонтные работы8401.02.202130.08.2021Поиск поставщиков оборудования3001.09.202130.09.2021Закупка и установка оборудования6001.10.202130.11.2021Закупка необходимых материалов3001.12.202131.12.2021Разработка рекламы3001.12.202131.12.2021Общая площадь здания составит 1134 м2. Стоимость ремонтных работ примем из расчета 500 рублей за кв.м., итого общая стоимость строительства с внутренней отделкой и коммуникациями составит = 500*1134 = 567 000 рублей. Примем затраты на оборудование из следующих расчетов: обустройство номеров (двери, мебель, ТВ, кондиционер, сантехника, ковролин и пр.) – 1 500 000 руб. (150 тыс. руб. на один номер – 10 номеров); обустройство подсобных помещений, зоны приема посетителей, гостиной, т. д. – 800 000 руб.Таблица 10 – Капиталовложения, тыс. руб.Наименование оборудованияСумма, тыс. руб.Строительно-монтажные, ремонтные работы567000Приобретение оборудования1580Итого2147Таким образом, затраты на ремонтные работы и оборудование составят 2147 тыс. руб. Таблица 11 - Потребность в средствах на оплату труда, руб.Должностькол-во, чел.оклад, руб.всего, руб.страховые взносы (30,2%)администратор2250005000015100Кассир2200004000012080обслуживающий персонал5150007500022650Итого916500049830Таблица 12 – Расходы на оплату труда, тыс. руб.Наименование показателя2022год2023 год2024 год2025 год2026 годЗаработная плата19802204,932455,4082734,3433044,964Страховые взносы594661,4789736,6224820,3029913,4892Итого25742866,4083192,033554,6463958,453В авансовые платежи будут включены расходы на рекламу, аудит. Таблица 13 - Авансовые платежи, тыс. руб.Наименование показателя2022год2023 год2024 год2025 год2026 годРасходы на рекламу, представительство, аудит и т.д.184,54205,51228,85254,85283,80В эксплуатационные расходы включаем:- средства и материалы (моющие средства, предметы личной гигиены, дезинфицирующие средства, ведра, щетки и пр.) – 100 000 руб. в год;- коммунальные платежи (содержание, электроэнергия, вода) – 1 400 000 руб. в год;- расходы на охрану – 150 000 руб.Таблица 14 - Эксплуатационные расходы, тыс. руб.Наименование показателя2021год2022год2023 год2024 год2025 год2026 годСредства и материалы-111,36124,01138,10153,79171,26Коммунальные платежи-1559,041736,151933,372153,002397,59Расходы на охрану-167,04186,02207,15230,68256,88Источники финансирования проекта:40% кредитных средств – 858,80 тыс. руб.60% собственных средств –1288,20 тыс. руб.Кредит на 10 лет под 9% годовых, дифференцированные платежи.Таблица 15 - Потребность в инвестициях и источники их финансирования, тыс. руб.Наименование показателяВеличина показателя по периодам, тыс. руб.2021 год1 кв.2 кв.3 кв.4 кв.Потребность в инвестициях всегостроительство567покупка оборудования1580Источники финансирования всего, в том числекредит банка858,80собственные средства1288,20Рассчитаем доходы гостиницы.Заполняемость номеров – 60% в день в первый квартал; 70% в день – во второй квартал; 90% в день – в третий квартал; 100% в день – в четвертый квартал.Норма выручки:1 квартал = 1200*6*0,6*91+2500*12*0,6*91+4000*2*0,6*91 = 2467920 рублей2 квартал = 1200*6*0,7*91+2500*12*0,7*91+4000*2*0,7*91 = 2 879 240 рублей3 квартал = 1200*6*0,9*92+2500*12*0,9*92+4000*2*0,9*92 = 3 742 560 рублей4 квартал = 1200*6*92+2500*12*92+4000*2*92 = 4 158 400 рублейТаблица 16 - Норма выручки ежеквартально на первый год реализации проекта, тыс. руб.НаименованиепоказателейПериоды по кварталамИтого за год1234Итого норма выручки2467,922879,243742,564158,413248,12Итого доход от продажи номеров = 13248,12+2400=15648,12 тыс. руб.Таблица 17 - Бюджет доходов и расходовБез НДС, тыс. руб.2020 год 2021 год2022 год2023 год2024 годитогоВаловый объем продаж5772,206366,877083,507858,967858,9634940,49Чистый объем продаж5772,206366,877083,507858,967858,9634940,49Расходы на рекламу, представительство, аудит и т.д.49,1750,6452,1653,7355,34261,03Средства и материалы83,3385,8388,4191,0693,79442,43Коммунальные платежи590,00607,70625,93644,71664,053132,39Расходы на охрану125,00125,00125,00125,00125,00625,00ФОТ1762,801762,801762,801762,801762,808814,00Аренда2400,002400,002400,002400,002400,0012000,00Суммарные издержки5010,305031,985054,305077,305100,9825274,85Прибыль до выплаты налогов761,901334,902029,202781,662757,989665,64Налогооблагаемая прибыль761,901334,902029,202781,662757,989665,64Налог на прибыль152,38266,98405,84556,332551,5961933,13Чистая прибыль609,521067,921623,362225,332206,387732,51Как видим из расчетов, планируемая организация при минимальном запланированном объеме продаж показывает операционную прибыль уже на первом году деятельности. Собственные средства складываются из расходов на оборудование и расходов на аренду помещения на 3 месяца.Таблица 18 - Бюджет движения денежных средствСтрока2021 год2022 год2023 год2024 год2025 годИтогоПоступления от продаж5772,26366,877083,57858,967858,9634940,5общие издержки3247,53269,183291,53314,53338,1816460,9затраты на персонал1762,81762,81762,81762,81762,88814Суммарные постоянные издержки5010,35031,985054,35077,35100,9825274,9Налоги152,38266,98405,84556,332551,5961933,13Денежный поток от операционной деятельности609,521067,911623,362225,332206,387732,5Затраты на приобретение активов2147    2147Другие издержки подготовительного периода     0Денежный поток от инвестиционной деятельности-2147    -2147Собственные средства858,80    858,80Займы     0Выплаты в погашение займов     0Денежный поток от финансовой деятельности1288,20    1288,20Баланс наличности на начало периода01329,521067,911623,362225,33 Баланс наличности на конец периода1329,521067,911623,362225,332206,38 Свободные денежные средства образуются в конце первого года продаж услуг, а в конце периода составляют уже значительную величину.Рассчитаем номинальную ставку дисконта по модели оценки капитальных активов (САРМ - CapitalAssetPricingModel) основана на представлении о том, что любой дополнительный риск для инвестора находит свое выражение в увеличении ожидаемой доходности инвестиционного проекта. В модели размер ожидаемого дохода на собственный капитал и соответствующей ставки дисконта определяется на основе трех компонентов: безрисковой ставки дохода, коэффициенте β и рыночной премии за риск.Ставка дисконтирования (ставка доходности) собственного капитала (Re) рассчитывается по формуле:Re =Rf + β(Rm - Rf)+S2,где Rf — безрисковая ставка дохода;β — коэффициент, определяющий изменение цены на акции компании по сравнению с изменением цен на акции по всем компаниям данного сегмента рынка;(Rm - Rf) — премия за рыночный риск;Rm — среднерыночные ставки доходности на фондовом рынке;S2 – премия за риск.В качестве безрисковой ставки дохода в условиях работы на российском рынке будем использовать учетную ставку ЦБ РФ – 4,25%.Коэффициент «бета» - 1.042952.Среднерыночная ставка дохода, % (Rm) – это среднерыночный индекс доходности (средняя доходность акций на фондовом рынке) – 6,69%.Страновой риск, % (дополнительная премия за страновой риск) (С) примем на уровне 3%.Re = 4,25+1,042952*(6,69-4,25)+3=9,72%Рассчитаем реальную ставку дисконтирования по формуле:dr = (1+dn)/(1+i)-1dr - Реальная ставка дисконтированияdn - Номинальная ставка дисконтированияi – инфляция.Прогноз Центробанка РФ предполагает инфляцию на уровне 3,8—4,8% и ее замедление в дальнейшем до показателей вблизи таргета (основного ориентира) в 4%.dr = (1+0,0972)/(1+0,04) – 1= 5,5%Таблица 19 - Расчет коэффициента дисконтированияПериодКоэффициент дисконтирования(номинальная ставка)Коэффициент дисконтирования(реальная ставка)2021 год112022 год1/(1+0,0972)= 0,911/(1+0,055)= 0,952023 год1/(1+0,0972)2=0,831/(1+0,055)2=0,902024 год1/(1+0,0972)3=0,761/(1+0,055)3=0,852025 год1/(1+0,0972)4=0,691/(1+0,055)4=0,81Таблица 20 - Расчет денежных потоков на основе номинальной ставки дисконтирования, тыс. руб.Показатель2021 год2022 год2023 год2024 год2025 годДоход от операционной деятельности5772,26366,877083,57858,967858,96Расходы от операционной деятельности5010,35031,985054,35077,35100,98Чистый денежный доход609,521067,911623,362225,332206,38Дисконтированный денежный доход609,52973,304781348,481684,751522,43Дисконтированный денежный доход нарастающим итогом609,521582,82931,34616,066138,49Инвестиционные расходы-21470000Дисконтированные инвестиционные расходы-2147    Чистый денежный поток-605,481067,911623,362225,332206,38Дисконтированный чистый денежный поток-605,48973,304781348,481684,751522,43Дисконтированный чистый денежный поток нарастающим итогом-605,48367,81716,33401,064923,49Приведенная текущая стоимость проекта в реальном выражении составит4923,49 тыс. руб.Инвестиции в основной капитал преимущественно финансируются за счет собственных средств предприятия.Общая потребность в инвестициях создания гостиницы составляют 858,80 тыс. руб. В качестве источников финансирования приняты собственные средства и кредит банка. Проект рассчитан на 5 лет.Чистая текущая стоимость равна 4923,49 тыс. руб., что означает преемственность проекта по данному критерию. Индекс доходности равен 3,97. Внутренняя норма доходности инвестиций равна 337%. Срок окупаемости равен 1,06 года.Анализ интегральных показателей экономической эффективности проекта гостиницы характеризует его как приемлемый для реализации и позволяет рекомендовать проект к внедрению.Проводя анализ финансово-экономических показателей проекта можно сделать вывод о жизнеспособности и успешности данного проекта. Малый срок окупаемости и осторожные выверенные расчеты предполагают хороший задел для гармоничного развития этого вида бизнеса.Итак, эффект очевиден, прежде всего – это синергетический эффект. Экономический эффект выражается в получении прибыли.Социальный эффект характеризуется такими показателями, как: повышение уровня адаптации лиц с ограниченными возможностями здоровья к инфраструктурным объектам средств размещения; повышение уровня качества жизни семей, через предоставление эконом кластерно-туристического объекта – гостевой дом.ЗАКЛЮЧЕНИЕВ последнее время управление эксплуатацией недвижимости в Российской Федерации становиться все более востребованным видом профессиональной деятельности. Обслуживание недвижимости, техническое и сервисное, занимает немалую долю временных и трудовых затрат у владельцев зданий. На сегодняшний день насущным вопросом является грамотная техническая эксплуатация объектов недвижимости. Это обеспечит продление срока службы зданий и сооружений. Техническая эксплуатация объектов недвижимости обеспечивает поддержание инженерных характеристик здания для комфортного, а главное, безопасного проживания населения. При этом необходимо минимизировать финансовые, трудовые и временные затраты. В настоящее время в России законодательно закрепленного понятия «эксплуатация здания» не существует. Недавнее определение управления эксплуатацией было дано в стандарте по управлению эксплуатацией ISO 41011:2017 Эксплуатация и обслуживание объектов недвижимости – Терминология (Facility management. Vocabulary), согласно которому управление эксплуатацией недвижимости – это организационная функция, которая объединяет людей, место и процесс в рамках созданной среды с целью улучшения качества жизни людей и производительности основного бизнеса.Самая важная управленческая задача при использовании объекта недвижимости – это обеспечение достойных и безопасных условий жизнедеятельности, что включает в себя: предоставление ежедневных услуг – обслуживание недвижимости, благоустройство здания и прилегающей территории, техническое обслуживание и проведение необходимых организационно-технических мероприятий по поддержанию архитектурно-строительных и инженерно-технических показателей. Управление эксплуатацией является вспомогательной функцией, с помощью которой организация обеспечивает и поддерживает качественную рабочую среду для своих сотрудников и клиентов для достижения целей организации при минимальных затратах. Зачастую собственность, в частности, как один компонент организации, рассматривается как амортизирующее материальное бремя расходов, а не как актив, который при правильном управлении может повысить стратегическую ценность организации. Одна из причин этого негативного восприятия заключается в том, что связь между зданиями и организационной деятельностью не полностью оценена. Результатом эффективной технической эксплуатации объекта становится оптимизация расходов, повышение имиджа организации, обеспечение конкурентного преимущества основной деятельности организации и его непрерывного функционирования.С учетом проведенной аналитической работы руководство ФБУ «Детский оздоровительный центр Пламя МЧС России» определяет возможности перехода организации на круглогодичный режим работы. При утверждении стратегической программы действий в направлении перехода на другой вид круглогодичной работы следует учитывать материально-техническую составляющую лагеря, которая должна быть ориентирована на работу не только в летний каникулярный период, но и в период зимних погодных условий. Важной составляющей при учете стратегического планирования является бюджетное проектирование расходов и поиск источников финансирования на перевод работы ФБУ «Детский оздоровительный центр Пламя МЧС России» на круглогодичный цикл. Выполнение стратегических планов предполагает формирование будущего потенциала ФБУ «Детский оздоровительный центр Пламя МЧС России», как центра организации отдыха круглогодичного действия, согласование структуры и системы управления с выбранной стратегией развития, создание корпоративной культуры, поддерживающей стратегию. Координация действий персонала по формированию и реализации генеральной стратегии заключается в согласовании стратегических решений различных уровней и последовательной консолидации целей и стратегий структурных подразделений на более высоких ступенях управления. Контроль состоит в непрерывном наблюдении за процессом поэтапного превращения ФБУ «Детский оздоровительный центр Пламя МЧС России»в центр организации отдыха и оздоровления круглогодичного действия. Он призван заблаговременно определять надвигающиеся опасности, выявлять ошибки и отклонения от принятых стратегий и политики организации.БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОКГражданский кодекс Российской Федерации. Часть I от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 23.03.2018) // Актуальное законодательство, эксмо-пресс 2018 –896 с. Градостроительный кодекс РФ. 1997 / Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 19. Ст. 2069.Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 18.03.2020). Статья 98. Земли рекреационного назначенияЗакон РФ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 № 384-ФЗГОСТ 31937-2011. «Межгосударственный стандарт. Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» (приказ Росстандарта от 27.12.2012 № 1984-ст)ГОСТ Р 54964-2012 «Оценка соответствия. Экологические требования к объектам недвижимости» СП 255. 1325800. 2016 Здания и сооружения. Правила эксплуатацииСП 42.13330.2011 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений [Текст] / Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89. – М.: Минрегион России, 2011.Постановление Госстроя СССР «Об утверждении положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» от 29.12.1973 г. № 279Положение «Техническая эксплуатация промышленных зданий и сооружений» ПОТ РО 14000-004-98 Акчурина, И.Г. Проблемы управления и эксплуатации муниципального жилищного фонда города Братска / И.Г. Акчурина, А.Д. Данилова, Г.А. Аксентьева // Часть 1, Стерлитамак: АМИ, 2019. – с. 77- 84.Арифуллин, М.В. Как обеспечить качество гостиничных услуг? / М.В. Арифуллин // Стандарты и качество. – 2014. – № 6 (924). – С. 84-86.Баринов В.Н. Эффективные технологии в управлении земельными ресурсами / Баринов В.Н., Трухина Н.И., Хахулина Н.Б. // ФЭС: Финансы. Экономика.. 2020. Т. 17. № 1. С. 49-54. Баринов В.Н. Управление городскими территориями / Баринов В.Н., Околелова Э.Ю., Трухина Н.И., Корницкая О.В. // Воронеж, 2020. – 128 с. Божко М.П. Право недвижимости. От новичка до эксперта [Текст] / М.П. Божко, Д.А. Галанцев, А.П. Божко. - М.: Юстицинформ, 2017. - 174 с.Волкова С.Н. Анализ динамики развития экосистемы города и условий формирования безопасной и комфортной городской среды [Текст] / С.Н. Волкова, Е.Е. Сивак, Н.В. Бакаева, А.В. Шлеенко, М.И. Пашкова // Экология урбанизированных территорий. – 2016Гровер, Р. Управление недвижимостью: учебник для среднего профессионального образования / Р. Гровер, М. М. Соловьев. — 2-е изд., испр. и доп. — Москва : Издательство Юрайт, 2020. — 347 с. Дмитриева А.А., Шлеенко А.В. Управление инвестиционными проектами в строительстве [Текст] // Молодежь и XXI век - 2016: материалы VI Международной молодежной научной конференции (25-26 февраля 2016 года), в 4-х томах, Том 3, ЮгоЗап. гос. ун-т., ЗАО «Университетская книга», Курск, 2016. – С.228-230. Жизненный цикл жилого объекта недвижимости. [Электронный ресурс] // URL: http://www.grandars.ru/college/biznes/zhiznennyy-cikl-obekta-nedvizhimosti.htmlКадастр застроенных территорий / Н.В. Ершова, В.Н. Баринов, Н.И. Трухина и др.// Воронеж, 2019. Козельская И.Н. Управление государственным и муниципальным имуществом: учеб. пособие для студентов/ Козельская И.Н., Козельский А.В. – Саратов : ССЭИ РЭУ им. Г.В. Плеханова, 2017. – 136 с. Кусков А. С., Голубева В. Л., Одинцова Т. Н. Рекреационная география: учеб.-метод. комплекс. – М. : МПСИ, Флинта, 2005. – 496 с.Максимов С.Н. Экономика недвижимости [Текст]: учебник и практикум для академического бакалавриата / С.Н. Максимов. - М.: Юрайт, 2018. - 402 с.Мкртичан А.А., Габулова К.А., Гагиев Т.Х., Вахилевич Н.В. Организационно-экономические решения по снижению стоимости и сокращению сроков строительства зданий // Материалы XVII международной научно-практической конференции «Академическая наука – проблемы и достижения», North Charleston, USA. - 2018.- С.84-86.Надежность технических систем объектов наземных комплексов: учеб. пособие / В.В. Буренин [и др.] под общ. ред. Н.П. Кириллова. — М.: МАДИ, 2017. — 88 с.Перелет Р. А. Экосистемный подход для управления природопользованием и природоохранной деятельностью // Экономика природопользования. – 2006. – № 3. – С. 3–19.Стерник Г.М. Девелопмент недвижимости. Инвестиционный анализ и проектный консалтинг [Текст] / Г.М. Стерник, С.Г. Стерник, Н.В. Тулинова. - М.: Проспект, 2017. - 304 с.Техническая эксплуатация и ремонт зданий и сооружений: учеб. пособие / С. И. Рощина [и др.]; Владим. гос. ун-т. — Владимир: Изд-во Владим. гос. ун-та, 2019. — 200 с.Ульянченко, Л.А. Проектирование гостиничной деятельности: учебное пособие для вузов / под редакцией Л.А. Ульянченко; Российский государственный ун-т туризма и сервиса. – М.: КноРус, 2016. – 223 с.Управление государственной и муниципальной собственностью : учебник и практикум для академического бакалавриата / С. Е. Прокофьев, А. И. Галкин, С. Г. Еремин, Н. Л. Красюкова ; под редакцией С. Е. Прокофьева. — 2-е изд., перераб. и доп. — Москва : Издательство Юрайт, 2019. — 305 с. Чернышев Л.Н., Бородина Е.А. Методические основы организации эксплуатации объектов недвижимости на основе мониторинга// Недвижимость: экономика, управление. – 2010. - №3-4. – С. 61-66.Экономика и управление недвижимостью [Текст]: учебник / под ред. П.Г. Грабового. - М.: АСВ, 2014.Экономика недвижимости: учебник для вузов / А.Н. Асаул [и др.]. - 18-е изд., испр. и доп. - М.: Юрайт, 2018.Яськова Н.Ю. Современные контексты проектного подхода в сфере недвижимости // Недвижимость: экономика, управление. - 2017.- № 3. - С. 35–38.AvisМ., Gibson, V. (1993): PropertyManagementPerformanceMonitoring. Oxford Brookes and Reading Universities. Avis M., Gibson, V. (1995): Real Estate Resource Management. Oxford Brookes and Reading Universities.