Договор аренды

Пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса РФ содержит исключение из общих норм об ответственности арендодателя, за недостатки вещи, которая была сдана в аренду. Он не несет ответственности за недостатки, которые были оговорены во время заключения договора или заранее были известны арендатору. Помимо этого, арендодатель не отвечает за недостатки, которые следовало обнаружить арендатору при осмотре либо проверке исправности имущества при его получении. В данной норме речь идет о явных недостатках, для выявления которых следует всего лишь внимательно осмотреть получаемую в аренду вещь, и она предназначена побудить арендаторов проводить их надлежащую приемку и обезопасить арендодателей от притязаний недобросовестных лиц.Законодательством установлена возможность влияния и арендодателя на своего контрагента, который ненадлежащим образом исполняет свою главную обязанность. При значительном нарушении сроков внесения платы за аренды он имеет право потребовать досрочного внесения арендных платежей, но не больше одного срока подряд.Под существенным нарушением понимается неоднократная или продолжительная задержка оплаты. При месячных сроках внесения арендных платежей досрочная оплата может быть затребована не более чем за два месяца вперед, при квартальных - за соответствующих два квартала.Зачастую в судебной практике встречается достаточное количество споров, которые связаны с использованием мер гражданско-правовой ответственности по договорам аренды зданий и сооружений вследствие несвоевременной уплаты арендной платы. Гражданский кодекс РФ устанавливает основания, в соответствие с которыми арендодатель обладает правом в одностороннем порядке требовать досрочного расторжения соглашения в случаях, когда арендатор (статья 619 Гражданского кодекса РФ):1)использует имущество со значительным нарушением условий соглашения либо назначения имущества или с нарушениями неоднократного характера;2)значительно ухудшает имущество;3)не вносит плату за аренду более двух раз подряд по истечении определенного соглашением срока платежа;4)уклоняется от производства капитального ремонта имущества в определенные соглашением сроки, а в случае их отсутствия в договоре – в разумные сроки, в тех случаях, когда законом, другими правовыми актами либо договором осуществление капитального ремонта признается обязанностью арендатора. Арендатор имеет право требовать расторжения договора в досрочном порядке лишь после предупреждения в письменной форме арендатора о необходимости исполнения собственных обязательств в разумный срок. В том случае, если данного поступка со стороны арендодателя не последует, то суд откажет ему в принятии к исследованию иска о расторжении соглашения.В свою очередь, арендатор вправе в досрочном порядке расторгнуть соглашение по его требованию, когда (статья 620 Гражданского кодекса РФ):1)арендодатель не предоставляет имущество арендатору в пользование или создает препятствия пользованию имуществом согласно условиям соглашения либо назначением имущества;2)имущество, которое было передано арендатору, обладает недостатками, препятствующими его использованию, которые не были оговорены арендодателем во время заключения договора, не были известны арендатору и могли быть обнаружены арендатором при осмотре имущества либо проверке его исправности во время заключения договора; 3)арендатор не осуществляет являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в определенные соглашением сроки, а в случае их отсутствие в соглашении – в разумные сроки; 4)имущество из-за обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в непригодном для использования состоянии. В данном случае имеются ввиду обстоятельства непреодолимой силы и обстоятельства случайного характера. В том случае, если будет получен отказ расторгнуть договор добровольно либо не будет получен ответ на него в установленный предложении срок, арендатор вправе подать исковое заявление в суд.Исходя из всего вышеизложенного, можно прийти к следующим выводам.На основании договора аренды здания либо сооружения арендодатель обязан передать во владение на временной основе и пользование либо во временное пользование арендатору здание либо сооружение.Договор должен быть заключен в письменной форме при помощи составления одного документа, который подписывается каждой стороной. В соответствие с общим правилом, установленным в статье 434 Гражданского кодекса РФ, подлежит заключению в любой форме, определенной для совершения сделок, если законодательством для договоров этой разновидности не определена конкретная форма. Если стороны пришли к соглашению заключить договор в конкретной форме, то он признается заключенным после придания ему договоренной формы, хотя действующим законодательством для договоров этой разновидности подобная форма не является обязательным требованием. Несоблюдение формы договора аренды здания либо сооружения влечет за собой его недействительность. Основная обязанность арендодателя - своевременно предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами.Основные обязанности арендатора связаны с порядком пользования арендованным имуществом.За нарушение условий заключенного договора аренды наступает ответственность, которая может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя.ЗаключениеДоговор аренды следует отнести к категории классических договорных институтов, входит в категорию договоров, регламентирующих правоотношения, связанные с передачей имущества в пользование на временной основе, и представляет из себя обычную независимую разновидность договорных обязательств.Современное понятие договора «аренды» на законодательном уровне содержится в нормах статьи 606 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с договором аренды одна сторона должна предоставить второй стороне имущество в пользование и владение на временной основе за установленную плату. Арендатор должен владеть и пользоваться арендованным имуществом в строгом соответствии с условиями арендного договора, а если подобные условия в договоре не регламентированы – согласно прямому назначению имущества.Из определения арендного соглашения исходит, что данный договор признается возмездным (передача имущества на праве аренды может быть осуществлено исключительно за плату), реальным (договор признается заключенным с момента передачи арендатору имущества, выступающего в качестве предмета аренды) и срочным (имущество передается арендатору в пользование и (либо) владение на временной основе. Вместе с тем, срочность признается не обязательным условием договора аренды, так как нормы Гражданского кодекса РФ допускают возможность заключать арендные соглашения без указания в них фактического срока действия. Арендный договор не влечет за собой смену собственника (в отличие, к примеру, от договора купли-продажи и иных договоров, связанных с передачей имущества в собственность), устанавливая передачу арендодателем имущества арендатору или в пользование, или одновременно в пользование и владение. Вместе с тем, следует принимать во внимание тот факт, что лицо не имеет право передавать кому бы то ни было в аренду имущество, если не признается его собственником, и не имеет права им распоряжаться. Договор признается заключенным в том случае, если стороны достигли согласия по всем существенными условиям арендного договора. Существенными признаются условия о предмете договора, условия, отмеченные в законодательстве либо других актах права в качестве существенных либо необходимых для договоров этой разновидности, а также все условия, по отношению к которым по заявлению одной стороны должно быть достигнуто соответствующее соглашение. Соответственно, существенными признаются условия о предмете и размере платы.Формы арендных отношений весьма многообразны. К ним относятся прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг). В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.Вместе с тем отсутствуют законодательные нормы, предписывающие необходимость регистрации прекращения зарегистрированного договора аренды недвижимости. Отсутствие правового механизма погашения записи о регистрации договора аренды в связи с его прекращением по причине истечения срока действия, соглашения сторон и т.д. порождает различную практику относительно необходимости регистрации соглашения о прекращении договора.В этой связи представляется целесообразным добавить в п. 2 ст. 651 ГК РФ абз. 2 следующего содержания:«Договор аренды здания или сооружения, заключенный на неопределенный срок или заключенный на срок менее года, возобновленный на тех же условиях на неопределенный срок, по истечении годичного срока со дня заключения договора подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».Дополнить п. 1 ст. 452 ГК РФ абзацем следующего содержания:«Соглашения об изменении существенных условий или расторжении договора, подлежащего государственной регистрации, подлежат государственной регистрации».Изложить абз. 2 ст. 1 ФЗ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в следующей редакции:«С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества в течение месяца со дня заключения договора».Данное изменение порядка регистрации договора аренды позволит, с одной стороны, урегулировать отношения, связанные с заключением договоров аренды здания (сооружения) на неопределенный срок, с другой стороны, обеспечит правовые гарантии для арендатора, возобновивших договор по истечении годичного срока.В заключение следует подчеркнуть, что договор аренды является одним из самых распространенных на практике. При его заключении и исполнении необходимо учитывать множество деталей, которые помогут правильно построить взаимоотношения с контрагентом. Договоры аренды всех видов играют огромную роль в осуществлении рыночной реформы в нашей стране.Список использованных источников и литературыНормативные правовые акты:1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020) // Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 04.07.2020.2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 09.03.2021) // Российская газета , N 238-239, 08.12.19943. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ(ред. от 09.03.2021) // Российская газета, N 23, 06.02.1996, N 24, 07.02.1996, N 25, 08.02.1996, N 27, 10.02.1996.Научная и учебная литература:1.Афанасьева Е.Д. Земельный участок как предмет договора аренды земельных участков населенных пунктов // Журнал «Юридический мир». - 2018. - № 10. - С. 33-35.2. Белов В. А. Гражданское право в 2 т. Том 1. Общая часть: учебник для академическогобакалавриата / В. А. Белов. — Москва: Издательство Юрайт, 2019. — 451 с.3. Вилкова М.К. Теоретические и практические аспекты развития арендных отношений // Журнал «Современные тенденции развития науки и производства». - 2017. - С. 500-504.4. Гражданский кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 11.06.1964)(ред. от 26.11.2001) // Ведомости ВС РСФСР, 1964, N 24, ст. 407 (утратил силу)5. Гражданское право России. Часть вторая: Курс лекций / Под ред. М.И. Брагинского, Н.И. Клейна. - М.: БЕК, 2013. - 570 с.6. Дамчыт А.М.И. Договор аренды: гражданско-правовые аспекты // Журнал «NovaUm.Ru». -2018. - № 16. - С. 271-273.7.Дзуцева З.Б. История развития договора аренды // Журнал «Актуальные проблемы права». - 2017. - С. 116-119.8. Загалаева Ж.А. Существенные условия договора аренды // Журнал «Colloquium-journal». - 2020. - № 10-9 (62). - С. 66.9. Кожевникова Л. А. Становление и развитие арендных отношений // Журнал «Развитие общественных наук российскими студентами». – 2017. – С.128-12910. Косенкова Е.С. Правовое регулирование договора аренды // Сборник «25 лет Гражданскому кодексу РФ: традиции и новации частноправового развития». - 2019. - С. 376-383.11. Мандрыкина В.Ю. Существенные условия договора аренды // Журнал «Научный альманах». - 2018. - № 5-1 (43). - С. 218-222.12. Михайленко, Е. М. Гражданское право. Общая часть : учебник и практикум для прикладного бакалавриата / Е. М. Михайленко. — Москва : Издательство Юрайт, 2017. — 356 с.13. Нестерова Т.И., Смиркин А.Н. Договор аренды: правовое регулирование // Журнал «Научная дискуссия современной молодежи: актуальные вопросы юридических наук». -. 2018. - С. 134-137.14. Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде (утв. ВС СССР 23.11.1989 N 810-1)(ред. от 07.03.1991) // Ведомости СНД и ВС СССР, 1989, N 25, ст. 481 (утратил силу)15. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. - М.: «Статут». - 2002. - 800 с. 16. Подмаркова Е.Р., Пальчикова С.И. Актуальные проблемы правового регулирования договора аренды // Журнал «Актуальные проблемы права». - 2019. - С. 132-135.17. Постановление ВЦИК от 11.11.1922 (ред. от 01.02.1949) О введении в действие Гражданского кодекса Р.С.Ф.С.Р.(вместе с "Гражданским кодексом Р.С.Ф.С.Р.") // СУ РСФСР, 1922, N 71, ст. 904 (утратил силу)18. Стародубова Л.В. О понятии и юридической природе договора лизинг: современные подходы // Журнал «Вестник Самарской гуманитарной академии. Серия: Право».-Выпуск № 1 / 2017. – С. 10919. Тимофеева, А. В. Элементы договора аренды зданий и сооружений / А. В. Тимофеева, А. А. Алексанян. —// Молодой ученый. — 2019. — № 8 (246). — С. 139-14020. Чарыяров М. Ч. Понятие предприятия в гражданском праве // Журнал «Достижения науки и образования». – 2018. – С. 52Материалы правоприменительной практики:1. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 21.10.2017 по делу N 309-ЭС16-8125, А50-11810/2017 // Документ официально опубликован не был, СПС Консультант Плюс 2. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 09.10.2018 N Ф09-5814/18 по делу N А60-64952/2017; Определением Верховного Суда РФ от 07.12.2018 N 309-ЭС18-20137 отказано в передаче дела N А60-64952/2017 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления // Документ официально опубликован не был, СПС Консультант Плюс