Принципы земельного права , как основополагающая часть земельного правопорядка

Следует подчеркнуть, что полная реализация рассматриваемого принципа - предмет совместных будущих усилий ученых - земельников и цивилистов, законотворческой работы и правоприменительной практики. Но первый шаг в этом направлении все-таки сделан.Подпункт 8 п. 1 статьи 1 ЗК РФ указывает на еще один важный принцип регулирования земельных отношений - деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. Согласно этому пункту все положения о владении, пользовании и распоряжении землями, а также все положения, связанные с охраной и управлением земельным фондом в Российской Федерации, устанавливаются и применяются к конкретным земельным участкам в зависимости от определенной категории земель.Указанный принцип не уступает по важности перечисленным ранее и представляет собой один из основных методов регулирования земельных отношений и государственного управления земельным фондом. Перечень категорий земель является закрытым и может быть установлен только ЗК. Иными законами или законодательством субъектов РФ и тем более решением органов государственной исполнительной власти либо решением собственников иные категории земель установлены быть не могут. Для каждой категории земель определяется правовой режим, принципиальные положения которого закреплены ЗК.Под целевым назначением понимается совокупность норм, определяющих основное направление использования земель, функции земель в общественных отношениях: средство производства, база для развития промышленности, место проживания людей и расположения всех существующих природных объектов. Использование земельного участка, его функция относительно стабильны, имеют свои особенности, что составляет особый правовой режим каждой категории. Действительно, если посмотреть на способы использования, например, земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов, то нетрудно заметить, насколько различной будет эксплуатация этих территорий, а значит, и их охрана, задачи собственников и пользователей, а также полномочия органов управления при решении вопросов владения, пользования и распоряжения ими.Несмотря на то что основные принципы деления земель по целевому назначению были разработаны и оформлены правом в "дореформенный" период, актуальность этого не исчезла и сейчас: поскольку у государства остается функция регулирования хозяйственной деятельности, постольку оно должно обеспечить различные виды хозяйствования и социальной жизни определенной территориальной базы. Это и достигается институтом деления земель по целевому назначению. Поэтому современная земельная реформа не отменила установленное ранее деление земель по целевому назначению.Принцип разграничения государственной собственности на собственность РФ, собственность субъектов РФ и муниципальных образований (подп. 9 п. 1 ст. 1 ЗК) утверждается в процессе современной земельной реформы. Это новое концептуальное положение, требующее раздела государственной и муниципальной земельной собственности и предполагающее комплекс управленческих, в том числе землеустроительных, работ, конечным результатом которых выступает разграничение земельных участков в натуре, определение правового режима этих земель и правового статуса субъектов, обладающих на эти земли определенными правами.Следует заметить, что нормы ЗК, касающиеся управления и распоряжения землями, находящимися в публичной собственности, установлены "в расчете" на реализованное разграничение государственной собственности.В то же время процедура разграничения из-за своей важности и сложности требует весьма взвешенного подхода, с тем чтобы ее реализация проходила без нарушения прав всех потенциальных собственников земель (Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований).Принцип, установленный подп. 10 п. 1 статьи и требующий дифференцированного подхода к установлению правового режима земель, корреспондирует к принципу деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется принадлежностью к той или иной категории и разрешенным использованием в соответствии с территориальным зонированием. При этом природные, социальные, экономические и иные факторы должны учитываться при отнесении земельного участка к той или иной категории.Принцип, закрепленный подп. 11 п. 1 статьи 1 - сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком, - вытекает из свойств земли как объекта общественных отношений и тесно связан с иными, установленными статьей принципами. Реализация этого принципа находит выражение в нормах ЗК и иных нормативных актах земельного законодательства, регулирующих использование земельных участков правообладателями и определяющих особые ограничения и требования, направленные на защиту и обеспечение интересов всего общества. Но одновременно данный принцип требует, чтобы эти требования и ограничения устанавливались и исполнялись с соблюдением всех утвержденных прав собственников и пользователей земельных участков.Условия согласования действия норм земельного и гражданского законодательства также в определенной степени очерчены подп. 11 п. 1 статьи 1 ЗК РФ. Это касается одного из аспектов соотношения гражданского и земельного законодательства, а именно - регулирования оборота земельных участков. Существенным положением в данном случае является то, что изъятие земельных участков из оборота или ограничение в обороте осуществляется в случаях, установленных федеральным законом, в соответствии с положениями ЗК как основного закона земельного законодательства. Так, согласно ст. 129 ГК земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Основу заключения сделок (общие положения) составляют нормы гражданского законодательства, но данный принцип закрепляет существовавшее и ранее положение, согласно которому сделки заключаются и реализуются с учетом специфики, установленной земельным и иным законодательством.2.3. Проблемы реализации принципов земельного права в правоприменительной деятельностиРассмотрим проблемы реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества при государственной регистрации ипотеки.Действующий Гражданский кодекс РФ ввел земельные участки в сферу гражданско-правового регулирования, закрепив их в качестве объектов гражданских прав. Это вызвало необходимость распространения на них гражданско-правовых норм, регулирующих правоотношения с объектами недвижимости. В то же время специфика земельного участка как объекта недвижимого имущества обусловила появление в ГК РФ гл. 17, которая непосредственно регулирует права на земельные участки.Поскольку земельный участок сочетает в себе несколько функций (наряду с объектом недвижимости он является также и природным объектом, и природным ресурсом), законодатель счел недостаточным регулирование вопросов, связанных с возникновением, изменением и прекращением прав на земельный участок, одними лишь нормами гражданского законодательства. Такая позиция нашла отражение в принятии ряда последующих федеральных законов, прежде всего Земельного кодекса РФ, Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", Федерального закона от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" и др.Норма п. 3 ст. 3 ЗК РФ определяет соотношение норм гражданского и земельного законодательства в пользу последнего в сфере регулирования имущественных правоотношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также совершению сделок с ними.Анализ норм гражданского и земельного законодательства позволяет сделать вывод о том, что эти нормы имеют настолько существенные различия, что в ряде случаев положения земельных законов блокируют действие гражданско-правовых норм.В данном случае хотелось бы проанализировать один из основных принципов земельного законодательства в свете государственной регистрации ипотеки.Поскольку одним из этапов государственной регистрации является проведение правовой экспертизы и проверка законности сделки, установленные п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), то и при осуществлении государственной регистрации ипотеки осуществляется проверка соблюдения одного из основополагающих принципов Земельного кодекса.ЗК РФ в подп. 5 п. 1 ст. 1 провозгласил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Данный принцип раскрывается в ст. 35 ЗК РФ.Основная идея данного принципа заключается в том, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.Необходимо также отметить, что п. 1 названной статьи устанавливает, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу последнее приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.Вопрос о соблюдении принципа единства земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости при государственной регистрации ипотеки возникает в связи с тем, что в случае неисполнения обязательств, обеспеченных ипотекой недвижимого имущества, на данное имущество обращается взыскание, что влечет смену собственника.В частности, согласно ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона-залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны-залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.В Законе об ипотеке принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости отражен в ст. 64, 65, 66 и 69.Так, в силу п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.Настоящая норма хоть и отражает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, однако носит диспозитивный характер. Возможность сторон предусмотреть в договоре "иное" означает отход законодателя от указанного принципа земельного законодательства.Кроме того, залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые право залога не распространяется.В данном случае норма Закона об ипотеке прямо противоречит ст. 35 ЗК РФ, которая устанавливает недопустимость отчуждения земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.Несмотря на мнение некоторых юристов о ничтожности данных сделок, по правилам ст. 168 ГК РФ, они имеют место.В то же время законодатель, пытаясь соблюсти принцип единства, предусмотрел возникновение у залогодателя права ограниченного пользования частью земельного участка, на котором находится принадлежащее ему здание, в случае обращения взыскания на земельный участок. Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.Необходимо отметить, что до вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 216-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" действовала прямо противоположная норма, устанавливавшая нераспространение при ипотеке земельного участка права залога на находящиеся или возводимые на земельном участке здания и сооружения залогодателя, если договором об ипотеке не предусмотрено иное. Аналогичные положения содержатся в настоящее время и в п. 4 ст. 340 ГК РФ.В полной мере принцип единства судьбы земельного участка и зданий, находящихся на нем, реализован в п. 4 ст. 64 Закона об ипотеке. Положения данного пункта предусматривают, что если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находятся здания, строения, сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, принадлежащие на том же праве собственнику такого земельного участка, ипотека такого земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости.Принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости также закреплен и в ст. 65 Закона об ипотеке. Данная норма предусматривает, что на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.В первоначальной редакции данная статья предусматривала нераспространение ипотеки на вновь созданные здания на заложенном участке, что нарушало принцип единства.Необходимо также отметить и положения ст. 66 Закона об ипотеке, в соответствии с которыми если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.Таким образом, в случае поступления на государственную регистрацию договора об ипотеке, предметом которого является земельный участок, необходимо определить, к какой категории земель он относится. В случае если земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, то его ипотека допускается только с ипотекой зданий и сооружений, расположенных на нем.Если же закладываемый земельный участок не относится к землям сельскохозяйственного назначения, то при проведении правовой экспертизы договора об ипотеке необходимо определить, находятся ли на закладываемом участке здания и сооружения, кто является их собственником, а также определить волеизъявление сторон договора в отношении данных зданий. В случае если на закладываемом земельном участке расположены здания и сооружения, принадлежащие залогодателю, и стороны не определили, распространяется ли на них ипотека, регистрирующий орган, помимо регистрации ипотеки земельного участка на основании договора, обязан зарегистрировать ипотеку находящихся на нем зданий в силу закона на основании п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке.В соответствии со ст. 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.Данные положения Закона об ипотеке соотносятся с п. 3 ст. 340 ГК РФ, который предусматривает, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.В данной связи Постановлением Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" было дано следующее разъяснение.При разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст. 168 ГК РФ).В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п. 3 ст. 340 ГК РФ. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст. 35 ЗК РФ, согласно которой при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу последнее приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.Необходимо отметить, что в силу п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.Кроме того, п. 1 указанной статьи устанавливает, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.На практике встречаются случаи, когда стороны указывают в договоре об ипотеке часть земельного участка, которая занята зданием, при этом право зарегистрировано не на часть, а на весь земельный участок. В данном случае представляется целесообразным приостановить государственную регистрацию и указать на п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке, который устанавливает, что предметом ипотеки может являться имущество, права на которое зарегистрированы.Из правового анализа норм следует, что в ст. 69 Закона об ипотеке принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости реализован в полной мере.Таким образом, при проведении правовой экспертизы поступившего на государственную регистрацию договора об ипотеке здания или сооружения необходимо определить наличие либо отсутствие прав на земельный участок, на котором находится закладываемое здание или сооружение. В случае отсутствия указания на земельный участок в договоре об ипотеке, предметом которого является здание, возникают основания для приостановления государственной регистрации, а в случае неустранения замечаний - для отказа по основаниям абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации.В заключение хотелось бы отметить, что в настоящее время в российском законодательстве фактически установлены два противоположных режима ипотеки недвижимого имущества в зависимости от того, что стороны рассматривают в качестве главного предмета ипотеки: земельный участок или объекты недвижимого имущества, расположенные на нем. Однако при проведении правовой экспертизы поступающих на государственную регистрацию договоров ипотеки необходимо обращать особое внимание на соблюдение принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимого имущества.Важную роль в успешной реализации данного принципа должны сыграть и соответствующие поправки в ГК РФ и Закон об ипотеке, необходимость которых очевидна.Рассмотрим правовые проблемы реализации принципа единой судьбы земельного участка и расположенного на нем строения при наследовании.Российским гражданским законодательством, судебной практикой и теорией гражданского права недвижимое имущество всегда рассматривалось как особый объект гражданских прав, оборот которого нуждался в особом правовом регулировании. Действующий в настоящее время Гражданский кодекс РФ в ст. 130 закрепляет конститутивный признак недвижимости - прочную связь объектов с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. При этом законодатель концептуально исходит из самостоятельности земельных участков и неразрывно связанных с ними зданий, сооружений, строений как объектов вещных и обязательственных прав; в случаях, установленных законодательством, подчиненных принципу "единой судьбы".Анализ нормативно-правовых актов позволяет сделать вывод о том, что очевидна внутренняя противоречивость норм как гражданского законодательства, регулирующего вещные права на объекты недвижимости и оборот этих объектов, так и земельного законодательства.В частности, непонятен подход законодателя к определению статуса земельного участка по отношению к объекту недвижимости, на нем расположенном: земельный участок следует судьбе объекта недвижимости или наоборот? Кроме того, действующее законодательство отличается непоследовательностью регулирования оборота земельных участков и находящихся на них зданий. Так, земельные участки и здания, с одной стороны, рассматриваются как объекты самостоятельные и участвующие в обороте вполне независимо друг от друга, для которых могут быть установлены различные правовые режимы, с другой - как физически и юридически связанные друг с другом объекты недвижимого имущества. Установлено значительное число исключений, при которых допускается оборот зданий без оборота земельных участков, в частности в тех случаях, когда здание расположено на земельном участке, изъятом из оборота или ограниченном в обороте.На противоречивость норм гражданского законодательства указано и в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе.Отсутствие последовательности и определенности в действующем законодательстве в данной сфере предопределено во многом отсутствием единой позиции и среди ученых по данному вопросу. Одни правоведы предлагают совокупность "земельный участок - строение" рассматривать как конструкцию единой вещи. Другие исследователи считают, что для тех же случаев, когда земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества находятся в собственности одного лица, важно установить правило, согласно которому земельный участок и расположенные на нем объекты хотя и не рассматриваются в качестве единого объекта гражданских прав, но в гражданском обороте в случаях, когда речь идет о возможном отчуждении здания или земельного участка, должны выступать вместе.На практике встречаются ситуации, когда земельный участок и расположенное на нем строение завещаны разным лицам. Возникает вопрос: насколько действительно такое завещание и вправе ли нотариус выдать свидетельства о праве на наследство отдельно на земельный участок и отдельно на строение?В юридической литературе в качестве примера приводятся материалы дела, рассмотренного Видновским городским судом по спору между наследниками по закону и завещанию.После смерти Л. осталось наследство в виде садового участка и возведенного на этом участке строения. Садовый домик был завещан дальней родственнице Н., а земельный участок унаследовала по закону дочь умершей С. Последняя обратилась в суд с иском о признании завещания недействительным, считая, что не может быть завещано строение в отрыве от земельного участка, поскольку это делает невозможным использование как земельного участка, так и строения по своему назначению и ведет к различного рода спорам и конфликтам. Решением городского суда, оставленным без изменения в кассационном порядке, в иске о признании завещания недействительным было отказано.Таким образом, при разрешении настоящего дела суды первой и второй инстанций дали положительный ответ относительно возможности завещания земельного участка и строения разным лицам и действительности такого завещания.Заявленная позиция судебных органов находит отражение в юридической литературе. Некоторые юристы полагают, что принятое городским судом решение не вызывает сомнений, считая при этом, что, во-первых, положения подп. 1 п. 1 ст. 1, ст. 35 Земельного кодекса РФ не могут затрагивать общие правила наследования, предусмотренные Гражданским кодексом РФ. Земельные участки и строения нельзя рассматривать как вещь и принадлежность, а также как сложную вещь в виде единого целого. Между ними, безусловно, имеется известная связь, которая в соответствии со ст. 35 ЗК РФ должна учитываться при отчуждении строений и земельных участков, однако с точки зрения гражданского права земельные участки и прочно связанные с ними объекты, то есть строения, - это самостоятельные объекты права собственности (ст. 130 ГК РФ). Поэтому нет никаких оснований для признания завещания недействительным, если завещатель сделал отдельные распоряжения по поводу земельного участка и строения либо только некоторых из них по своему усмотрению. Во-вторых, подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, закрепивший принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, содержит оговорку "за исключением случаев, установленных федеральными законами". Таким исключением можно считать раздел V "Наследственное право" ГК РФ, нормы которого не содержат каких-либо ограничений по распоряжению гражданином земельными участками и строениями на случай смерти.Другие правоведы считают заявленную позицию весьма дискуссионной и полагают, что завещанием создан источник конфликтов, поскольку использование садового участка практически невозможно без использования садового домика для хранения инвентаря, а использование домика - без использования садовой земли. По мнению Н.В. Волковой, завещания, касающиеся земельных участков и расположенных на них строений, должны признаваться незаконными (т.е. ничтожными), если их содержание входит в противоречие с требованиями земельного законодательства, в том числе с принципом единства юридической судьбы земельного участка с расположенной на нем недвижимостью. В случае признания такого завещания недействительным должны применяться положения наследства по закону. Так, если отец в закрытом завещании определил передачу дома в собственность старшего сына, а земельного участка, на котором расположен данный дом, - в собственность младшего, то после признания такого завещания недействительным земельный участок с домом должен стать объектом наследования в общей совместной собственности обоих сыновей. Необходимо также ввести в закон правило обязательного разъяснения нотариусом, принимающим закрытое завещание, основных положений наследственно-земельного права в части основных положений, по которым завещание имущественно-земельных объектов может быть признано недействительным. К числу этих положений необходимо прежде всего отнести недопустимость разрыва права собственности на земельный участок с правом собственности на расположенную на этом участке недвижимость.На наш взгляд, наиболее обоснованной является вторая точка зрения на существо указанной проблемы. Представляется, что земельный участок и расположенный на нем дом должны переходить в порядке наследования как единое целое. Что же касается другой части земельного участка, не занятого строениями, то наследодатель вправе распорядиться им по своему усмотрению.И в заключение необходимо отметить, что действующее гражданское законодательство допускает возможность принадлежности земельного участка и находящейся на нем недвижимости разным собственникам. Однако такое решение, связанное с очевидными осложнениями и неудобствами, не может считаться окончательным. Видимо, можно ожидать, что в течение определенного времени будет постепенно происходить переход к установлению правила: собственнику земли принадлежит на праве собственности все, что прочно связано с принадлежащим ему земельным участком. Налицо движение от правила "Земельный участок следует за строением (иным объектом недвижимости)" к правилу "Строение составляет единый объект с земельным участком". Однако в настоящее время можно говорить только о тенденции, не завершившейся созданием соответствующего вещного права.Данные суждения продиктованы, прежде всего, требованиями экономической целесообразности: очевидно, что соединение и использование данных объектов по единому назначению создают некую новую хозяйственную единицу, представляющую собой определенное нераздельное благо, дополнительная экономическая ценность которого была бы значительно уменьшена либо утрачена вовсе вследствие разъединения первоначальных объектов.В данной главе были рассмотрены практические проблемы реализации принципов земельного права. В частности были раскрыты проблемы реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества при государственной регистрации ипотеки, а также правовые проблемы реализации принципа единой судьбы земельного участка и расположенного на нем строения при наследовании.По первой проблеме было выявлено, что нормы гражданского и земельного законодательства имеют настолько существенные различия, что в ряде случаев положения земельных законов блокируют действие гражданско-правовых норм. Так норма п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке прямо противоречит ст. 35 ЗК РФ, которая устанавливает недопустимость отчуждения земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.По второй проблеме, анализ нормативно-правовых актов позволяет сделать вывод о том, что очевидна внутренняя противоречивость норм как гражданского законодательства, регулирующего вещные права на объекты недвижимости и оборот этих объектов, так и земельного законодательства.ЗаключениеВ результате проделанной работы был проведен анализ принципов земельного права как основополагающей части земельного правопорядка.Сформулируем основные выводы по работе.Правопорядок – часть общественного порядка, это система общественных отношений, урегулированных нормами права, выраженная в правомерном поведении участников отношений. Правопорядок – это комплексное образование, отдельные части (элементы) которого придают ему юридическую форму. Поэтому можно отметить, что элементами правопорядка являются: 1. Совокупность норм права – основа правопорядка 2. Правомерное поведение субъектов правоотношения – содержание правопорядка 3. Участники правоотношений, наделенные юридическими правами и обязанностями – субъекты правопорядка.Земельный правопорядок - это совокупность правовых отношений, сложившихся на принципах Конституции РФ и земельного законодательства между субъектами земельных отношений, которые реализуют принадлежащие им земельные права и законные интересы и надлежаще исполняют возложенные на них обязанности в области рационального использования земли как природного объекта и принадлежащих им земельных участков. Конституция РФ содержит ряд статей, как прямо, так и косвенно регулирующих земельные отношения. Заметное место в Конституции занимают вопросы собственности на землю (ст. 8, 9 и 36).В качестве конституционной основы правового регулирования земельных отношений выступает ст. 42, провозгласившая право граждан на благоприятную окружающую среду и другие экологические права. В ст. 71 и 72 Конституции РФ определены соответственно сферы ведения РФ и совместного ведения РФ и субъектов РФ. Преимущественно регулирование земельных отношений относится к области совместного ведения, а за РФ остается право управления федеральной собственностью, в том числе земельной, принятие гражданского законодательства.Государство регулирует земельные отношения и как властная политическая организация {суверен), и как собственник земли. Такое различение необходимо - не только ради "чистоты" юридического анализа, но и ради практических соображений. Так если компетентный орган Российской Федерации в интересах охраны природы отменит хозяйственное распоряжение местных органов власти в отношении земли, то возникает типичный конфликт типа "власть против собственности". В теории права власть государства, не связанная с его титулом собственника, получила название "империум" (по латинскому слову, означающему высшую юрисдикцию), а правомочия государства, вытекающие из его титула собственника, - "доминиум" (по латинскому слову, означающему правомочие собственника). Принципы земельного права – это его основные начала, руководящие идеи и положения, определяющие общую направленность и конкретное содержание правового регулирования в сфере земельных отношений.Статья 1 Земельного кодекса РФ устанавливает четыре группы основных принципов, которые должны определять регулирование земельных отношений: а) экологические, б) социальные, в) экономические, г) правовые.К принципам, определяющим экологические основы регулирования земельных отношений, относятся принципы: учета значения земли как основы жизни и деятельности человека; приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества; приоритета сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий.Ко второй группе принципов, к принципам, определяющим социальные основы регулирования земельных отношений, относятся принципы: приоритета охраны жизни и здоровья человека; участия граждан и общественных организаций (объединений) в решении вопросов, касающихся их прав на землю; сочетания интересов общества и законных интересов граждан.К третьей группе относятся принципы, определяющие экономические основы регулирования земельных отношений: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов; платность использования земли.К четвертой группе относятся принципы, определяющие правовые основы регулирования земельных отношений: дифференцированный подход к установлению правового режима земель; разграничение действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательстве в части регулирования отношений по использованию земель; деление земель по целевому назначению на категории; разграничение государственной собственности на землю на собственность РФ, собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований; государственное регулирование приватизации земли.Содержание данных принципов было подробно раскрыто в работе.Также были рассмотрены практические проблемы реализации принципов земельного права. В частности были раскрыты проблемы реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества при государственной регистрации ипотеки, а также правовые проблемы реализации принципа единой судьбы земельного участка и расположенного на нем строения при наследовании.По первой проблеме было выявлено, что нормы гражданского и земельного законодательства имеют настолько существенные различия, что в ряде случаев положения земельных законов блокируют действие гражданско-правовых норм. Так норма п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке прямо противоречит ст. 35 ЗК РФ, которая устанавливает недопустимость отчуждения земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.По второй проблеме, анализ нормативно-правовых актов позволяет сделать вывод о том, что очевидна внутренняя противоречивость норм как гражданского законодательства, регулирующего вещные права на объекты недвижимости и оборот этих объектов, так и земельного законодательства.Список использованной литературыНормативно-правовые источникиСтокгольмская декларация. Принята в г. Стокгольме 16 июня 1972 года на Конференции ООН по проблемам окружающей человека среды // Действующее международное право. Т. 3. М.: Московский независимый институт международного права, 2007. С. 682 - 687.Декларация Рио-де-Жанейро по окружающей среде и развитию. Принята в г. Рио-де-Жанейро 14 июня 1992 года // Международное публичное право. Сборник документов. Т. 2. М.: БЕК, 2006. - с. 135 - 138.Конвенция о доступе к информации, участии общественности в процессе принятия решений и доступе к правосудию по вопросам, касающимся окружающей среды (вместе с Перечнем видов деятельности, упомянутых в пункте 1 "А" статьи 65, и "Арбитражем"). Заключена в г. Орхусе 25 июня 1998 года // База данных КонсультантПлюс:Международное право.Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12.12.1993 (в ред. от 30.12.2008 N 7-ФКЗ). – Справочная система Гарант.Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ  (ред. от 01.01.2010). – Справочная система Гарант.Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 года N 195-ФЗ (ред. от 22.08.2009). – Справочная система Гарант.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 18.07.2009). – Справочная система Консультант Плюс.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 17.07.2009). – Справочная система Консультант Плюс.Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 N 63-ФЗ (ред. от 27.07.2009). – Справочная система Консультант Плюс.Федеральный закон  «Об охране окружающей среды» от 10.01.2002 N 7-ФЗ (ред. от 27.12.2009). – Справочная система ГарантОсновы законодательства Российской Федерации об охране здоровья граждан от 22.07.1993 N 5487-1 (ред. от 27.12.2009). – Справочная система Гарант.Федеральный закон  «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.07.2009). – Справочная система Гарант.Федеральный закон «Об уничтожении химического оружия» от 02.05.1997 N 76-ФЗ (ред. от 18.12.2006). – Справочная система Гарант.Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998 N 66-ФЗ  (ред. от 30.12.2008). – Справочная система Гарант.Федеральный закон  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 27.12.2009). – Справочная система Гарант.Закон РФ «О плате за землю» от 11.10.1991 N 1738-1 (ред. от 26.06.2007). – Справочная система Гарант.Приказ Госкомэкологии РФ от 16.05.2000 N 372 «Об утверждении Положения об оценке воздействия намечаемой хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду в Российской Федерации». – Справочная система Гарант.Учебники, монографии, брошюрыАбдулаев М. И., Комаров С. А. Проблемы теории государства и права.- СПб.: Питер, 2005. Абросимова Е.Б. Государственная власть в Российской Федерации: система и принципы. - М.: ПРИОР, 2008. – 306 с.Арановский К.В. Конституционная традиция в российской среде. - СПб.: Нева, 2007.Бойдаченко П.Г. Земельное право Российской Федерации. - Новосибирск: ЭКО, 2007.Волгин А.П., Матирко В.И. и др. Управление земельными ресурсами: Опыт ФРГ и России. - М.: Дело, 2008.Волков Г.А. Принципы земельного права России. – М.: Дело, 2005.Горелов Н.А. Земельные правоотношения: Монография. - М.: Высшая школа, 2006.Горнев А.3., Удалов Ф.Е. Некоторые проблемы управления в условиях формирования рыночных отношений: Монография. - Н. Новгород: Изд-во Нижег. ун-та, 2005.Грешников И.П. Субъекты гражданского права: юридическое лицо в праве и законодательстве. - СПб.Питер, 2007.Грешников И.П. Субъекты права: юридическое лицо в праве собственности и законодательстве. - СПб.: Питер, 2006. - с. 4Журавлев П.В., Карташов С.А., Маусов Н.К., Одегов Ю.Г. Технология оценки земельных участков. - М.: Экзамен, 2007.Зайцев Г.Г. Земельное право: Учебное пособие. - СПб.: Северо-Запад, 2009.Липатов В.С. Земельное право Российской Федерации: Учебник для вузов. - М.: ТОО «Люкс-арт», 2006.Предпринимательское право: Учебник / Под ред. Проф. Н.Ф.Самсонова. - М: ИНФРА-М, 2008.Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М.: Изд-во "Статут", 2007.Шершеневич Г.Ф. Общая теория права: Учебное пособие.Т.1, 2. М.: Изд-во «Юридический колледж МГУ», 2008.Диссертации и авторефераты диссертацийЕльникова Е.В. Гражданско-правовой оборот земельных участков под строениями в России: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - Волгоград, 2006. - с. 20 - 21.Периодические изданияВолкова Н.А. К вопросу о правовом регулировании наследственно-земельных отношений // Законодательство и экономика. - 2006. -№2. – с. 46 - 53Ельникова Е.В. Проблемы реализации принципа единой судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов // Бюллетень нотариальной практики. - 2008. - № 4. – с. 37 - 44Ефимов А.Ф. Некоторые вопросы рассмотрения судами дел о наследовании земельных участков // Обзор судебной практики. Комментарий судебной практики. Выпуск 8. М.: Изд-во "Юридическая литература", 2007.Козырь О.М., Маковская А.А. "Единая судьба" земли и недвижимости // ЭЖ-Юрист. - 2008. - №1. – с. 31 - 37Левакова И.В. Проблемы применения Земельного кодекса России // Журнал российского права. - 2005. - № 10. – с. 33 - 38Наумова Л. Ипотека "незавершенки" // ЭЖ-Юрист. - 2008. - № 32. – с. 10-12Ялбулганов А.А. Плата за землю: механизм правового регулирования // Юристъ. - 2006. - № 12. - с.18 – 21.