Разработка экономико-организационных мер по оптимизации деятельности районного жилищного агентства в жилой сфере города (на примере СПб) (3-4 района или РЖА)

В условиях предельно жесткой ограниченности ресурсов реформа ЖКХ призвана обеспечить рост эффективности их использования, возмещение необходимых затрат организаций, предоставляющих услуги. Однако нельзя принять наблюдаемую в последние годы тенденцию перекладывания полностью на население всех проблем, связанных с финансированием преобразований в сфере ЖКХ.
Необходимым условием организации эффективного управления ЖКХ является полная, достоверная и своевременная информация о состоянии жилищного фонда и коммунальных объектов, об уровне и качестве жилищно-коммунального обслуживания населения, о процессах, происходящих в различных его звеньях, с позиции комплексной оценки результатов развития ЖКХ.
В качестве программы реформирования жилищно-коммунального хозяйства рассматриваемых районов можно предложить следующее:
1. Минимизировать исполнительно-распорядительные и контрольные функции по регулированию ЖКХ как на уровне федерации, так и её субъектов, оставив за государством регулятивные функции: разработку законодательных и нормативных актов в сфере ЖКХ, ведение обязательных государственных стандартов предоставления жилищно-коммунальных услуг и их оплаты, установление предельных тарифов. Кроме того, можно оказать помощь местным органам власти, в первую очередь, в депрессивных регионах, в выплате льгот и адресных субсидий малоимущим категориям граждан (преимущественно на первом этапе проведения реформы ЖКХ).
2. Прекратить бюджетное дотирование ЖКХ. При этом все затраты на модернизацию этого комплекса, которые оцениваются в три триллиона рублей (без учета жилищного фонда), предполагается переложить на потребителей услуг ЖКХ в виде установления дополнительных надбавок к тарифам, регулируемых государством.
В условиях отсутствия эффективного антимонопольного регулирования в ЖКХ процветает монополизм. Также отсутствует открытость (прозрачность) тарифной политики - необходимого условия установления доверия потребителей коммунальных услуг и обеспечения баланса интересов их потребителей и производителей.
3. Коммерциализировать ЖКХ на принципах самоокупаемости, используя рычаги жесткого административного воздействия. В качестве примера реализации данных планов можно привести создание на базе жилищно-эксплуатационных служб (ЖЭС) открытых акционерных обществ со 100-процентным участием муниципалитета в уставном капитале, главной целью которых является не удовлетворение потребностей клиентов и даже не достижение самоокупаемости, а извлечение прибыли, что, в свою очередь, способствует, особенно в условиях отсутствие конкуренции, постоянному росту тарифов на услуги ЖКХ. В качестве примера можно привести ряд ЖКХ Приморского района, на улице Савушкина и Планерной улице.
4. Перейти на 100-процентную оплату жилищно-коммунальных услуг.
5. Предоставить адресные льготы (субсидии) на оплату жилья и коммунальных услуг малоимущим гражданам, у которых доля расходов на услуги ЖКХ превышают 22 процента от совокупного дохода семьи, согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 29 августа 2005 года №541 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг».
6. Снизить издержки производителей жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ). Правительство Российской Федерации приняло ряд постановлений, согласно которым осуществлять изменение цен и тарифов на оплату жилья и коммунальных услуг возможно лишь при условии обязательной реализации мероприятий, направленных на снижение издержек при оказании жилищно-коммунальных услуг.
7. Передать ЖКХ в частный сектор экономики. В 2002 году была создана первая частная компания: открытое акционерное общество (ОАО) «Российские коммунальные системы». По официальным данным, на начало 2008 года от 16 до 25 процентов коммунальных предприятий в сфере водо-, тепло- и электроснабжения сменили форму собственности на частную или смешанную. Так в Приморском районе перешло только 12%, в Выборгском – 10%, а Красносельском – 11%.
8. Привлечь частные инвестиции в ЖКХ следующим образом:
- посредством банковского кредита и облигационных займов;
- посредством заключение договоров подряда на выполнение услуг частными компаниями на конкурсной основе, что не только сделает возможным сокращение издержек при предоставлении коммунальных услуг, но и упростит управление объектами ЖКХ;
- посредством передачи в доверительное управление имущества муниципальных предприятий и организаций ЖКХ так называемым управляющим компаниям, которые работают за фиксированное вознаграждение.
- посредством долгосрочной аренды имущества объектов ЖКХ, при которой большая часть ответственности за оказание коммунальных услуг возлагается на компанию-оператора, а не на муниципальные органы.
- посредством концессии с инвестиционными условиями, такими как «реабилитация» объектов ЖКХ, их эксплуатация с возвратом имущества собственнику после окончания сроков концессионного соглашения, строительство новых объектов ЖКХ.
- посредством приватизации- полной или частичной передачи имущества предприятия ЖКХ на возмездной основе в собственность частным компаниям или физическим лицам.
9. Сформировать конкурентный рынок услуг ЖКХ, в том числе путём привлечения организаций разных форм собственности для оказания жилищно-коммунальных услуг. Это предполагает проведение структурных преобразований в ЖКХ, призванных способствовать приходу в жилищно-коммунальную сферу малого и среднего бизнеса.
10. Приватизировать и, в меньшей степени, муниципализировать жильё. В настоящее время в рассматриваемых районах Санкт-Петербурга уже 71,5 процент жилищного фонда находится в собственности граждан и 21,5 процента - в собственности муниципалететных образований. Доля государственного жилищного фонда сократилась до 7 процентов.
11. Перейти на пообъектное управление жилищным фондом. Каждый дом должен иметь персонального управляющего, а жильцы такого дома смогут выбрать обслуживающие организации. Особая роль в этом должна отводиться товариществам собственников жилья (ТСЖ).
12. Предусмотреть публичность процедуры утверждения тарифов ЖКХ по результатам независимой экспертизы.
13. Развивать жилищное строительство доступного и комфортного жилья. Главным финансовым источником должна стать система ипотечного кредитования.
14. С целью стимулирования реформирования ЖКХ создан специальный Фонд содействия его реформированию.
Альтернативные варианты реформы жилищно-коммунального хозяйства
Традиционный набор альтернативных предложений:
1. повысить цену рабочей силы с одновременным освобождением от подоходного налога граждан с низким уровнем дохода.
2. установить квартирную надбавку к заработанной плате или пенсии соразмерно росту тарифов ЖКХ.
3. предоставлять бесплатные услуги ЖКХ в рамках социально-гарантированного минимума, а сверх этого минимума - платные.
4. направить часть средств так называемого Стабилизационного фонда на оздоровление ЖКХ.
5. провести дореформенную санацию объектов ЖКХ за счёт средств государственного бюджета или в процессе реформы ЖКХ- за счёт государственных кредитов, которые должны быть погашены из средств «оздоровленных» предприятий ЖКУ, с последующей продажей их на аукционах.
6. не допустить приватизацию ЖКХ до его демонополизации и развития конкуренции в управлении и обслуживании жилищно-коммунальной сферы, что даст возможность, а не только формальное право собственникам жилья и предприятия жилищно-коммунального назначения выбирать организацию, которая сможет обеспечить необходимое качество работ и услуг по более низким ценам.
7. установить общественный контроль за функционированием ЖКХ в качестве одного из важнейших условий обеспечения прозрачности реформы и деятельности ЖКХ.
8. провести общественные независимые экспертизы обоснованности тарифов ЖКХ.
9. установить действенный государственный контроль за тарифами производителей услуг ЖКХ, рост которых превышает инфляцию как текущую, так и прогнозируемую. В первую очередь речь идёт о контроле за тарифами предприятий -монополистов, путём прямого регулирования или фиксации тарифов для предприятий, работающих этой сфере, а также тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения.
10. ввести экономические санкции в отношении предприятий ЖКХ в случае нарушения или договорных обязательств перед потребителями их услуг.
11. повысить роль институтов гражданского общества и органов местного самоуправления при проведении реформы ЖКХ.
Таким образом можно выделить четыре направления оптимизации деятельности районного жилищного агентства:
1. перевод коммунальной отрасли на рыночные отношения.
2. привлечение частного бизнеса (и частных инвестиций), стимулирование конкуренции, повышение качества коммунальных услуг.
3. модернизация всего комплекса жилищно-коммунального хозяйства.
4. сохранение системы социальной защиты и поддержка льготных слоёв населения.
Однако следует сказать, что главной предпосылкой успеха оптимизации деятельности районного жилищного агентства является получение потребителями очевидных и осязаемых преимуществ от ее результатов. Чтобы поддерживать предлагаемые механизмы оптимизации, потребители должны быть удовлетворены качеством предоставляемых услуг. Нарастание их неудовлетворенности в условиях роста тарифов на ЖКУ и цен на жилье приводит к созданию социального давления, которое в условиях действующей системы организации коммунального хозяйства не находит выхода там, где собственно должны решаться проблемы.
Таким образом, одним из важнейших путей оптимизации деятельности районного жилищного агентства является профессионализация коммунальной отрасли, а для этого необходима специализация и профессионализация участников рынка.
Специализация означает, что нужно четко разделить функции:
- муниципалитетов в качестве заказчиков социальной эффективности коммунальных услуг;
- коммунальных компаний в качестве операторов коммунальной инфраструктуры;
- государства в качестве регулятора этой деятельности и организатора процесса создания профессиональной отрасли коммунального хозяйства.
Профессионализация означает, что участники рынка должны отвечать (капиталом, бюджетом, субсидиями) за исполнение своих обязанностей и быть компетентными в своих вопросах.
Муниципалитет - заказчик социальной эффективности коммунальных услуг
Каждый из нас способен сделать качественную покупку в магазине, но то, что мы покупаем, делают профессиональные производители. В управлении коммунальным хозяйством давно пора отказаться от известной, но устаревшей концепции о том, что управлять государством может каждая кухарка.
Муниципалитеты не могут одинаково профессионально исполнять принципиально разные роли: и регулятора, и собственника, и поставщика коммунальных услуг. Коммунальная отрасль является сложным техническим комплексом, требующим особой дисциплины в техническом управлении. Поэтому роль муниципалитета и соответствующих ему публичных процедур должна заключаться в том, чтобы быть профессиональным заказчиком качества и эффективности коммунальных услуг.
Учитывая тенденции на рынке частных операторов, можно предположить, что тепло, электричество и газ являются отраслями коммунального хозяйства, в которых интенсивно развивается процесс вертикальной интеграции. В этих условиях тем более необходимо определить, каким именно образом муниципалитет заказывает услуги этих компаний по развитию городской инфраструктуры.
Позиция муниципалитета как заказчика работы коммунальных компаний должна исходить из интересов потребителей, поэтому предмет заказа определяется как заказ социальной эффективности коммунальных услуг.
Иными словами, заказ муниципалитетом социальной эффективности означает, что власть регулирует конечное качество услуг: надежность, качество условий проживания и качество коммунального обслуживания граждан.
Заключение

По итогам проделанной работы необходимо отметить следующее:
1. Реформа ЖКХ рассматривается как самостоятельно организуемое преобразование в сфере ЖКХ, тогда как она должна выступать как составной элемент общей системы социально-экономического реформирования.
2. Реформа по существу сохраняла затратный механизм, перенося при этом "центр тяжести" по оплате услуг ЖКХ с государства на население.
3. Концепция реформы не рассматривала научно-технический и социально-экономический прогресс как основу повышения эффективности ЖКХ и снижения тарифов за счет внедрения высокоэффективных и ресурсосберегающих технологий.
4. Внедрение рыночных элементов в систему ЖКХ не связывалось должным образом с повышением эффективности и качества оказываемых услуг.
5. Отдельные элементы Концепции противоречат ГК РФ.
6. Реформа ЖКХ преимущественно рассматривалась с позиций рыночной экономики без должного учета функций социальной защиты населения. Реформа не рассматривалась как элемент развития социальной инфраструктуры и механизма социальной защиты населения.
В то же время необходимость коренных преобразований в сфере ЖКХ обусловлена, следующими основными причинами:
необходимостью значительного улучшения качества жизни населения, его обеспечения жилищно-коммунальными услугами общественно-нормального уровня;
необходимостью обеспечить устойчивое функционирование всех структур ЖКХ;
потребностями адресной социальной защиты малообеспеченных слоев населения.
Дальнейшее проведение реформы должно исходить из следующих принципов:
1. Реформу ЖКХ следует рассматривать как одно из важнейших направлений социально-экономического развития российского общества.
2. Реформа ЖКХ является одним из важнейших факторов социальной защиты населения и стабилизации социально-экономических процессов в обществе.
3. Реформирование ЖКХ имеет двойственную природу: развитие рыночных отношений и социальная защита уязвимых слоев населения.
4. Государство несет ответственность за проведение реформы, определяет концепцию и этапы ее проведения.
5. Концепция реформирования ЖКХ должна включать комплекс мероприятий: экономических, организационных, информационных, социально-психологических и т.д. Важное значение имеет психологическая подготовленность и информированность людей о проводимых преобразованиях.
6. Реформа должна строиться на тщательно выверенной правовой и нормативной основе, особенно в области управления естественными монополиями.
7. Учитывая масштабность проводимой реформы, территориальные (региональные) различия в социально-экономических, демографических и географических условиях, темпы проведения реформы должны быть дифференцированы по субъектам РФ и муниципальным образованиям.
8. Недопустимо и безнравственно представлять реформу в сфере жилищно-коммунальных услуг в качестве источника дополнительных бюджетных поступлений.
Рассмотрены предложения по финансовой реструктуризации ЖКХ, включая тарифное регулирование деятельности региональных естественных монополий, определение экономически обоснованных тарифов, проведение финансово-технологического аудита; на материалах предприятий Калужской области вскрыты существенные резервы снижения себестоимости и рационализации хозяйственно-финансовых отношений и расчетов между предприятиями, отказа от перекрестного субсидирования, мониторинга качества и объема услуг и т.д.
Реформа ЖКХ имеет целью развитие рыночных отношений в сфере услуг при одновременном усилении социальной защиты уязвимых слоев населения. Исходя из этого, в монографии проведен анализ результатов приватизации в ЖКХ, обоснованы пути дальнейшего развития отношений собственности, рационального разграничения объектов региональной, муниципальной и других форм собственности, в том числе в сфере земельных отношений, организационно-правовые формы производства бесприбыльных услуг, использования доверительной собственности (траста) и т.д.
Особое значение имеет демонополизация и создание конкурентной среды в жилищном хозяйстве, ремонтно-строительном, дорожно-мостовом и садово-парковом хозяйстве, благоустройстве и санитарной очистке территорий и т.д. Выделен тип конкуренции, характерный для различных подотраслей ЖКХ, обоснованы условия организации и проведения тендеров при распределении государственных и муниципальных заказов в ЖКХ, включая порядок оценки оферт участников торгов.





Список использованной литературы

Авдеев В.В. Почему пробуксовывает реформирование в жилищно-коммунальной сфере. М.: Жилищное и коммунальное хозяйство., №3., 2006.
Авдеев В.В., Яганов В.М., Чернышев Л.Н. Экономические правоотношения в ЖКХ: опыт, проблемы, документы. М.: Т. 1-4., 2006-2007 гг.
Бессонова Н.Е. Экономика и управление в бытовом и жилищно-коммунальном обслуживании, городском хозяйстве. Учебное пособие. Л.: ЛИЭИ., 2001., 280 с.
Бычковский И.В. Приватизация инфраструктуры., Журнал для акционеров., М., 2003., №11., с. 17-18.
Васильева Н.В. Экономико-организационные основы управления жилищным хозяйством крупного города. Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук. Спб: СпбГИЭА., 2004., 18с.
Жилищная стратегия: как уйти от городов-трущоб. М.: "Эко"., №5., 2001.
Зотов В.Б. Новый этап реформирования жилищно-коммунального хозяйства. М.: "Жилищное и коммунальное хозяйство", №4., 2006.
Козлюк А.Г. Как ЖКХ перейти к самоокупаемости. М.: "Жилищное и коммунальное хозяйство"., 2006., №3., с. 10.
Лопаткин Н.Т. О переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг. М.: "Жилищное и коммунальное хозяйство"., №11., 2003.
Лопаткин Н.Т. Жилищная реформа - состояние и перспективы развития. М.: "Жилищное и коммунальное хозяйство", №2., 2006.
Москаленко Е.Г. Особенности реформирования жилищно-коммунальной сферы за рубежом. В сб. тезисов-докладов научно-практической конференции ППС Санкт-Петербургского Технологического института сервиса МГАСБУ., 17-18 декабря., 2007 г. Спб: СпбТИС., 2008.
О реформе жилищно-коммунального хозяйства. М.: "Экономика и жизнь". 2001, 13 марта, с. 27.
Попович Е.А. Коммунальные услуги: поиск новых организационных форм, М.: "Жилищное и коммунальное хозяйство"., 2003, №5., с. 14-16.
Преобразования научно-инновационной сферы региона. /Под ред. А.Е. Когута. Спб: ИСЭП РАН., 2005.
Проектирование городского хозяйства. Учебное пособие для Вузов., Под ред. Э.Я. Тухчина, 3-е изд., перераб, дополн. М.: "Стройиздат", 2001., 368с.
Радыгин В. Технический взгляд на приватизацию в странах Запада. М.: "Эко", 2002., №3, с.53-57.
Рохчин В.Е, Чекалин B.C. Муниципальное планирование. Учебное пособие по спец. 0608 "Экономика и управление в городском хозяйстве". Спб: СпбГИЭА, 2006, 137с.
Соловьев В.Н. Развитие экономических форм и методов управления сферой сервиса в условиях становления рыночных отношений. Автореферат диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук. Спб: СпбТИС., 2007.
Тахи-Заде Ф.Г., Ярошевский Д.А. Программа жилищной реформы в коммунальном хозяйстве. М.: "Жилищное и коммунальное хозяйство"., 2002., №7., с.11-13.
Трегубов А.И., Хайло Е.Г. Некоторые проблемы перехода к рынку жилищно-коммунальной сферы. //Проблемы ремонта и эксплуатации жилищного фонда города в условиях проводимой реформы городского хозяйства. Сб. научн. трудов. Спб.: "Оргтехиздат"., 2005., с. 37-43.
Чернышев Л.Н. О совершенствовании договорных отношений в отрасли. М.: "Жилищное и коммунальное хозяйство"., №9., 1993., с. 8-11.
Шопенко Д.В., Москаленко Е.Г., Родионов Д.Г. Зарубежный опыт привлечения инвестиций в развитие социально значимых отраслей сферы услуг крупных городов. В сб. тезисов-докладов научно-практической конференции ППС СпбГУ (экономический факультет)., 9-11 апреля 2006 г. Спб: СпбГУ., 2006.
Рохчин В.Е, Чекалин B.C. Муниципальное планирование. Учебное пособие по спец. 0608 "Экономика и управление в городском хозяйстве". Спб: СпбГИЭА, 2006, 137с.
Москаленко Е.Г. Особенности реформирования жилищно-коммунальной сферы за рубежом. В сб. тезисов-докладов научно-практической конференции ППС Санкт-Петербургского Технологического института сервиса МГАСБУ., 17-18 декабря., 2007 г. Спб: СпбТИС., 2008.
Рохчин В.Е, Чекалин B.C. Муниципальное планирование. Учебное пособие по спец. 0608 "Экономика и управление в городском хозяйстве". Спб: СпбГИЭА, 1996
Лопаткин Н.Т. Жилищная реформа - состояние и перспективы развития. М.: "Жилищное и коммунальное хозяйство", №2., 2006.
О реформе жилищно-коммунального хозяйства. М.: "Экономика и жизнь". 2001, 13 марта, с. 27.
Авдеев В.В., Яганов В.М., Чернышев Л.Н. Экономические правоотношения в ЖКХ: опыт, проблемы, документы. М.: Т. 1-4., 2006-2007 гг.
Жилищная стратегия: как уйти от городов-трущоб. М.: "Эко"., №5., 2001.
Бессонова Н.Е. Экономика и управление в бытовом и жилищно-коммунальном обслуживании, городском хозяйстве. Учебное пособие. Л.: ЛИЭИ., 2001., 280 с.
Авдеев В.В., Яганов В.М., Чернышев Л.Н. Экономические правоотношения в ЖКХ: опыт, проблемы, документы. М.: Т. 1-4., 2006-2007 гг.
Жилищная стратегия: как уйти от городов-трущоб. М.: "Эко"., №5., 2001.
Зотов В.Б. Новый этап реформирования жилищно-коммунального хозяйства. М.: "Жилищное и коммунальное хозяйство", №4., 2006.
Авдеев В.В., Яганов В.М., Чернышев Л.Н. Экономические правоотношения в ЖКХ: опыт, проблемы, документы. М.: Т. 1-4., 2006-2007 гг.
Соловьев В.Н. Развитие экономических форм и методов управления сферой сервиса в условиях становления рыночных отношений. Автореферат диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук. Спб: СпбТИС., 2007.
Козлюк А.Г. Как ЖКХ перейти к самоокупаемости. М.: "Жилищное и коммунальное хозяйство"., 2006., №3., с. 10.
Зотов В.Б. Новый этап реформирования жилищно-коммунального хозяйства. М.: "Жилищное и коммунальное хозяйство", №4., 2006.
Рохчин В.Е, Чекалин B.C. Муниципальное планирование. Учебное пособие по спец. 0608 "Экономика и управление в городском хозяйстве". Спб: СпбГИЭА, 1996, 137с.
Зотов В.Б. Новый этап реформирования жилищно-коммунального хозяйства. М.: "Жилищное и коммунальное хозяйство", №4., 2006.
Чернышев Л.Н. О совершенствовании договорных отношений в отрасли. М.: "Жилищное и коммунальное хозяйство"., №9., 1993., с. 8-11.












2