Особенности договора купли - продажи жилого помещения

Ими могут быть любые лица, в том числе и несовершеннолетние. Однако порядок совершения таких сделок имеет ряд существенных особенностей. Если их своевреме6нно не учесть, то заключенный договор с участием несовершеннолетнего в последующем может быть признан недействительным.
Основным отличием дееспособности несовершеннолетнего до 14 лет от дееспособности несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет является отсутствие у первых способности самостоятельно совершать сделки, за исключением мелких бытовых сделок; сделок, направленных на безвозмездное получение выгоды, не требующих нотариального удостоверения либо государственной регистрации; сделок по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения (ст. 28 ГК РФ). Все сделки, за исключением специально оговоренных законом, могут совершать от имени малолетних только их законные представители (родители, усыновители, опекуны).
На современном рынке недвижимости наибольшее количество сделок совершается путем заключения договоров купли-продажи и договоров инвестирования (Договоры долевого участия).
В Регистрационные палаты все чаще поступают договоры купли-продажи и договоры долевого участия в строительстве жилья, заключаемые с несовершеннолетними в возрасте до 14 лет, от имени которого действуют его законные представители. При этом несовершеннолетний именуется в зависимости от вида договора «Покупателем» либо «Долевиком», который согласно условиям договора должен оплатить определенную соглашением сторон денежную сумму. Однако, учитывая то, что у несовершеннолетнего, как правило, отсутствуют собственные средства на приобретение жилья, в таких случаях целесообразнее заключать не двусторонний договор, а трехсторонний – между застройщиком (продавцом), родителями несовершеннолетнего и несовершеннолетним. Тем более, что гражданское законодательство предусматривает возможность заключения договора в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ). В соответствии с указанной статьей договор в пользу третьего лица в отличие от всех других договоров, заключаемых в интересах самих сторон, во-первых, предусматривает обязанность должника исполнить свое обязательство не кредитору, а третьему лицу прямо указанному в договоре, во-вторых, третье лицо наделяется правом требования в отношении должника по договорному обязательству. Применительно к рассматриваемым случаям это будет выглядеть следующим образом. При оформлении трехсторонних сделок, ее сторонами будут выступать продавец (застройщик), родители несовершеннолетнего, оплачивающие сумму, установленную договором, несовершеннолетний выгодоприобретатель (покупатель, долевик), в чью пользу совершается сделка, в лице законных представителей.
Указанная схема более приемлема и отвечает требованиям закона, нежели схема, при которой несовершеннолетний, от имени которого действует законный представитель, приобретает имущество на якобы собственные средства.
Учитывая то, что в настоящее время существует насущная потребность в том, чтобы права требования могли передаваться от одного лица к другому, возможен вариант, когда законный представитель несовершеннолетнего, имея определенное право требования по сделке, может уступить это право последнему.
ГК РФ предусматривает случаи, когда кредитор, в силу различных обстоятельств может выйти из обязательства, т.е. происходит ситуация, когда обязательство сохраняется в первоначальном виде, но меняются стороны обязательства. В соответствии со ст. 382 ГК РФ при переходе прав кредитора другому лицу (уступке права) происходит перемена лиц в обязательстве, при этом кредитор выбывает из него. Например, один из родителей заключил договор долевого участия с застройщиком и в последующем пожелал свое право требования по такой сделке передать своему ребенку.
В случае переуступки малолетнему по договору долевого участия права требования, последний, как правило, не оплачивает стоимость доли, поскольку ребенок, являясь иждивенцем, находится на содержании законного представителя, каких-либо денежных сумм на покупку квартиры не имеет, и после сдачи объекта в эксплуатацию законный представитель будет принимать объект недвижимости по акту приема-передачи. Таким образом произойдет передача законным представителем права требования в пользу третьего лица (малолетнего), при которой первый должен оставаться стороной в обязательств путем заключения двухстороннего соглашения об уступке.









Заключение

Проведенное в рамках курсовой работы исследование позволяет сделать следующие выводы:
В настоящее время большое внимание уделяется институту купли-продажи, в частности купле-продаже жилых помещений. Купля-продажа жилья регулируется не только гражданским, но и жилищным законодательством.
Договор купли-продажи жилого помещения выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи по предмету - недвижимому имуществу.
Выявлены требования к форме договора - простая письменная форма заключения договора купли-продажи путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Обязательное нотариальное оформление договора продажи недвижимого имущества не предусматривается.
В рамках исследования были разграничены понятия цены договора купли-продажи жилого помещения и инвентаризационной цены БТИ. Данный анализ позволил сделать вывод о том, что эти категории по своей сущности не являются синонимами и их следует употреблять как терминологически неоднозначные понятия. Кроме того они применяются с различными целями: цена договора купли-продажи жилого помещения является обязательным условием заключения данного договора, а инвентаризационная цена БТИ используется в целях налогообложения.
Выявлен порядок регистрации договора купли-продажи жилого помещения.
В рамках курсовой работы были проанализированы некоторые особенности при заключении договора купли-продажи жилья. Так, например, одним из существенных условий договора купли-продажи жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым помещением; при продаже комнаты в коммунальной квартире необходимо соблюдать право преимущественной покупки отчуждаемой комнаты, принадлежащее остальным собственникам комнат в данной коммунальной квартире; своеобразными имущественными особенностями отличается и покупка квартиры, комнаты в многоквартирном жилом доме и т.д.
Можно сделать вывод о том, что на законодательном уровне процедура заключения договора купли-продажи жилого помещения регламентирована достаточно четко и детально (установлено легальное определение договора, требования к оформлению договора, основательно прописана процедура регистрации и т.д.).

Список использованной литературы
Нормативные правовые акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // «Российская газета», 1994 г. 08 декабря; часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // «Собрание законодательства РФ», 1996, № 5, ст. 410.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // «Собрание законодательства РФ», 2005, № 1, ст. 14.
3. Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // «Собрание законодательства РФ», 1997, № 30, ст. 3594.

Литература

1. Ем В. С. Договор продажи недвижимости (научно-практический комментарий действующего законодательства) / Законодательство. 2003. № 10.
2. Богданов Е. В. Природа и сущность права граждан на жилище / Журнал российского права. 2003. № 4.
3. Жилищное право: учебник для студентов вузов, обучающихся по специальности «юриспруденция»/ П. В. Алексий, Н. Д. Эриашвили, И. А. Еремичев и др.; Под ред. проф. И. А. Еремичева, проф. П. В. Алексия. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2006.
4. Ильченко А. Л. Защита прав продавца при купле-продаже недвижимости / Юрист. 2004. № 6.
5. Калачева с. А. Справочник по жилищному законодательству. – М.: «Издательство ПРИОР», 2005.
6. Кичихин А. Н., Марткович И. Б., Щербакова Н. А. Жилищные права. пользование и собственность: Комментарии и разъяснения / под ред. Мартковича И. Б. – М.: Юристъ, 2007.
7. Крашенинников П. В. Жилищное право. Изд. 5-е, перераб. и доп. – М.: Статут, 2006.
8. Крашенинников П. В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. Изд. 2-е, перераб. и доп. – М.: Статут, 1999.
9. Наумова Л. Н. К вопросу о «парадоксе регистрации» / Юрист. 2004. № 5.
10. Прокопьева Н. Особенности заключения договоров инвестирования и купли-продажи жилых помещений с участием несовершеннолетних./ Российская юстиция. 2004. № 2.
11. Пчелинцева Л. Проблемы реализации прав граждан Российской Федерации на жилище / Хозяйство и право. 2004. №5.
12. Сборник договоров. Авт. Сост. А. Н. Долженко, А. М. Кожевников и др. – М.: «Проспект», 2005.
13. Сделки с недвижимостью – оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов.– М.: Юрайт-М, 2007.
14. Седугин П. И. Жилищное право. Учебник для вузов. 2-е изд., перераб. и доп. – М.: издательство НОРМА, 2001.
15. Шевцов С. Г. Передача имущества: проблемы теории и практики / Юридический мир. 2003. № 10.





Приложения
Приложение 1

Договор купли-продажи квартиры (образец)

Город Москва
Третье сентября тысяча девятьсот девяносто восьмого года
Мы, гр. Воронин Олег Васильевич, проживающий по адресу: г. Москва, Смольный переулок, д. 32, кв. 213, с одной стороны,
и Закрытое акционерное общество «СТРОЙИНВЕСТ», действующее на основании Устава, зарегистрированного администрацией Кежемского района Красноярского края 21 ноября 1997 года за номером 63 9-Д, юридический адрес:_____________________, в лице Романова Алексея Антоновича, проживающего по адресу: Московская область, поселок Тучкове, ул. Лебедева, д. 2, кв. 43, действующего на основании доверенности № 112 от 01 сентября 1998 года, с другой стороны,
заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Гр. Воронин О.В. продал Закрытому акционерному обществу «СТРОЙИНВЕСТ» принадлежащую ему на праве собственности квартиру, находящуюся по адресу: город Москва, улица Петровская, д. 14, кв. 39, состоящую из семи комнат общей полезной площадью 216,7 (двести шестнадцать целых семь десятых) кв. м, в том числе жилой - 141,8 (сто сорок одна целая восемь десятых) кв. м.
2. Указанная квартира принадлежит гр. Воронину О.В. на основании договора купли-продажи квартиры, удостоверенного 27 декабря 1996 года ___________, нотариусом города Москвы, реестр № 2-585, зарегистрирован в Комитете муниципального жилья 30 декабря 1996 года за №2-1358855.
3. Инвентаризационная оценка квартиры составляет 213.142 (двести тринадцать тысяч сто сорок два) рубля 41 копейку, что подтверждается справкой № 16345, бланк № 0692149, выданной 01 сентября 1998 года Территориальным БТИ № 3-4 Московского городского бюро технической инвентаризации.
4. Указанная квартира продается за 4.285.242 (четыре миллиона двести восемьдесят пять тысяч двести сорок два) рубля по согласованию сторон.
5. Закрытое акционерное общество «СТРОЙИНВЕСТ» в лице Романова А.А. купило у гр. Воронина О.В. указанную квартиру за
4.285.242 (четыре миллиона двести восемьдесят пять тысяч двести сорок два) рубля.
Окончательный расчет между сторонами будет производиться после регистрации в Комитете муниципального жилья.
6. Закрытое акционерное общество «СТРОЙИНВЕСТ» приобретает право собственности на указанную квартиру после регистрации настоящего договора в Комитете муниципального жилья.
7. Закрытое акционерное общество «СТРОЙИНВЕСТ» осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию указанной квартиры в соответствии с правилами и нормами, действующими в Российской Федерации для государственного и муниципального жилищного фонда
8. Содержание ст. 167, 209, 223, 288, 292, и 556 Гражданского кодекса Российской Федерации сторонам разъяснено.
9. Указанная квартира продается свободной от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данной квартирой.
10. Гр. Воронин О.В. гарантирует, что до подписания настоящего договора указанная квартира никому другому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.
11. Расходы по заключению настоящего договора оплачивает Закрытое акционерное общество «СТРОЙИНВЕСТ».
12. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в делах нотариуса города Москвы________по адресу: г. Москва, ________, по экземпляру выдается Закрытому акционерному обществу «СТРОЙИНВЕСТ» в лице Романова А.А. и гр. Воронину О.В.
ПОДПИСИ СТОРОН:
Договор подписан в моем присутствии после прочтения текста договора вслух. Личность подписавших договор установлена, их дееспособность, а также принадлежность отчуждаемой квартиры проверены.
Правоспособность Закрытого акционерного общества «СТРОЙИНВЕСТ» и полномочия его представителя проверены.
Зарегистрировано в реестре за №________
Взыскано по тарифу___________________
Нотариус____________________________


Пчелинцева Л. Проблемы реализации прав граждан Российской Федерации на жилище // Хозяйство и право. 2004. №5. С. 23.
Седугин П. И. Жилищное право. Учебник для вузов. 2-е изд., перераб. и доп. – М.: издательство НОРМА, 2001. С. 63-66.
Жилищное право: учебник для студентов вузов, обучающихся по специальности «юриспрудениция»/ П. В. Алексий, Н. Д. Эриашвили, И. А. Еремичев и др.; Под ред. проф. И. А. Еремичева, проф. П. В. Алексия. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2006. С. 217.
Ильченко А. Л. Защита прав продавца при купле-продаже недвижимости / Юрист. 2004. № 6. С. 27.
Крашенинников П. В. Жилищное право. Изд. 5-е, перераб. и доп. – М.: Статут, 2006. С. 315-317.
Сделки с недвижимостью – оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов.– М.: Юрайт-М, 2007. С. 87-88.
Сделки с недвижимостью – оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов.– М.: Юрайт-М, 2007. С. 88.
Крашенинников П. В. Жилищное право. Изд. 5-е, перераб. и доп. – М.: Статут, 2006. С. 316.
Седугин П. И. Жилищное право. Учебник для вузов. 2-е изд., перераб. и доп. – М.: издательство НОРМА, 2001. С. 299-300.
Крашенинников П. В. Жилищное право. Изд. 5-е, перераб. и доп. – М.: Статут, 2006. С. 317-319.
Наумова Л. Н. К вопросу о «парадоксе регистрации» / Юрист. 2004. № 5. С. 56.
Сделки с недвижимостью – оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов.– М.: Юрайт-М, 2007. С. 81-87.
Ем В. С. Договор продажи недвижимости (научно-практический комментарий действующего законодательства) / Законодательство. 2003. № 10. С. 20-21.
Жилищное право: учебник для студентов вузов, обучающихся по специальности «юриспрудениция»/ П. В. Алексий, Н. Д. Эриашвили, И. А. Еремичев и др.; Под ред. проф. И. А. Еремичева, проф. П. В. Алексия. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2006. С. 218-219.
2 Ем В. С. Договор продажи недвижимости (научно-практический комментарий действующего законодательства) / Законодательство. 2003. № 10. С. 20-21.

Ем В. С. Договор продажи недвижимости (научно-практический комментарий действующего законодательства) / Законодательство. 2003. № 10. С. 20-21.
Н. Прокопьева. Особенности заключения договоров инвестирования и купли-продажи жилых помещений с участием несовершеннолетних./ Российская юстиция. 2004. № 2. С. 35.
Крашенинников П. В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. Изд. 2-е, перераб. и доп. – М.: Статут, 1999. С. 94-95.












36