Формирование и развитие компании в сфере зарубежного лэнд девелопмента

Конкурентоспособность и рыночные перспективы продвижения лэнд девелопмента в Черногории переоцениваются;
2. Не принимаются во внимание слабые сигналы (угрозы и возможности), которые в перспективе могут сыграть решающую роль в развитии компании;
3. Анализ носит четко структурированный по блокам информации характер. Не возникает вопросов на стыке, приводящих к наиболее интересным выводам;
4. Недостаточное внимание уделяется смежным рынкам и новым технологиям.
5. Несоответствие прогнозов выявленным на этапе анализа ограничениям и тенденциям;
6. Внутреннее несоответствие между отдельными  прогнозами;
7. Отказ учитывать в прогнозе существенные факторы в связи с тем, что их влияние  трудно выразить количественно;
Таким образом, можно сделать вывод, что «Center adria» для решения данных проблем должна иметь собственное видение и цели развития компании на основе достигнутых финансовых результатов и, соответственно, быть способна формулировать их в соответствии с рыночной конъюнктурой. У «Center adria» должна быть осознанная необходимость в разработке стратегии компании. «Center adria» должна быть готова к резким изменениям конъюнктуры рынка резким снижением конкурентоспособности деятельности в связи с мировым финансовым кризисом. Таким образом, можно сделать вывод, что для решения проблем «Center adria» необходимо гибко вести свою деятельность, наращивать объемы деятельности и стараться быть наиболее конкурентоспособным по цене и региону.

Глава 3. Направления развития компании в сфере зарубежного лэнд девелопмента на примере «Center adria»

3.1. Решение стратегических проблем компании

Для решения стратегических проблем «Center adria» необходимо определить миссию и стратегию развития. Для разработки миссии «Center adria» произведем определение интересов основных групп людей, которые заинтересованы в деятельности организации на рынке, таблица 3.1.
Таблица 3.1
Интересы основных групп заинтересованных лиц
Наименование заинтересованного лица Основной интерес 1. Собственник Получение прибыли, повышение собственного статуса 2. Сотрудники организации Престиж организации, высокий уровень оплаты труда 3. Клиенты Высокий уровень надежности проведения сделок 4. Деловые партнеры Постоянные заказы, удобная схема работы, высокая платежеспособность 5. Местные органы власти Обеспечение занятости населения, экологическая безопасность, оплата налогов в бюджет 6. Государство в целом Получение налогов, развитие сфер инвестирования
Таким образом, можно сделать вывод, что основной интерес деятельности «Center adria» заключается в том, что всем лицам интересно, чтобы предприятие:
получало прибыль;
предоставляло качественные услуги;
ее предложения были востребованы на рынке.
Таким образом, на основе представленных интересов произведем разработку миссии «Center adria».
Ясно изложенная и вычлененная миссия предприятия содействует улучшению качества стратегических решений.
Миссия предприятия представлена в виде отдельных утверждений, которые являются неким кодексом организации и определяют ее экономическую, социальную и управленческую «философию», экономические критерии прибыльности, производственной деятельности и качества товаров, стиля поведения внутри организации, подбор и расстановку кадров, и, наконец, такое понятие, как «имидж».
В наиболее упрощенном виде построение миссии может быть рассмотрено как «технологический системный взгляд с позиций бизнес-инжиниринга». Для разработки миссии используем трафарет разработки миссии (табл. 3.2).
Таблица 3.2
Трафарет разработки миссии «Center adria»
Надо Можно Рыночная конъюнктура внешняя среда Политика Экономика Социальная сфера Технология Объект Могу Уникальность технологий на высоком уровне на высоком уровне на высоком уровне на высоком уровне на высоком уровне Исключительность ресурсов доступные редкие дорогие дорогие доступные Субъект Знания и умения на высоком уровне на высоком уровне на среднем уровне на среднем уровне на высоком уровне Навыки и опыт на высоком уровне на высоком уровне на высоком уровне на высоком уровне на высоком уровне Хочу Ценности, ожидания и принципы Мировые стандарты Конкурентоспособность Финансовая стабильность Престиж Законодательство разных стран

Трафарет разработки миссии представляет собой матрицу анализа отношений конъюнктуры рынка (надо), возможностей компании (могу), устремленности компании (хочу) и ограничений внешней среды (можно).
В таком трафарете разработка миссии представляет собой задачу поиска компромисса между потребностями рынка, с одной стороны, и возможностями и желаниями компании - с другой.
Таким образом, основным устремлением компании является выход на международные стандарты работы, показывать конкурентоспособность, стабильность и престиж своего развития.
На основе составленного трафарета произведем обоснование миссии организации.
Миссия «Center adria» - оказание качественных, современных услуг в области зарубежного лэнд девелопмента для Российских инвесторов
Поставленная миссия определяет два вида стратегических целей предприятия:
долгосрочные (стратегические);
краткосрочные (тактические).
Произведем целеполагание для долгосрочного периода.
Таблица 3.3
Цели стратегического планирования «Center adria»
Цель Россия Объем продаж Увеличение в три раза Темп роста объема продаж Ежемесячно на уровне 30% Размер прибыли Достаточный для выхода на IPO Норма прибыли на весь капитал не менее 2% Отношение прибыли к объему продаж не менее 4% Доля на рынке 10% Базовая политика цен Гибкая, умеренная
Основными стратегическими целями компании «Center adria» на Российском рынке является увеличение в ближайшие 3 года объема продаж в 3 раза, темп роста объема продаж должен составлять не менее 30% ежемесячно. Размер прибыли должен быть достаточным, чтобы предприятие через 3 года могло выйти на IPO. Норма прибыли на весь капитал должен составлять не менее 2%, а отношение прибыли к объему продаж не менее 4%. Доля рынка предприятия должна составлять не менее 10%, а ценовая политика должна быть гибкой и умеренной с целью выполнения поставленных целей.
В краткосрочном периоде стратегической целью (до года) «Center adria» является:
разработка программы реализации долгосрочных целей;
По указанным в таблице 3.3. целям провести составление планов выполнения, назначить ответственных лиц.
Таким образом, на основе поставленной миссии и разработанных стратегических целей можно сделать вывод, что в настоящее время «Center adria» достигла определенного уровня развития, располагает четко налаженными каналами продвижения услуг зарубежного лэнд девелопмента и, занимает определенную долю рынка.
Основными задачами для перехода на более качественный уровень необходимо:
провести маркетинговые исследование и определить наиболее востребованный на рынке вид участков, который в настоящее время наиболее востребован;
провести рекламную кампанию с целью продвижения услуг компании;
привлечь заемные средства, которые необходимо потрать на проведение рекламной кампании;
подготовить персонал к увеличению спроса, провести обучение персонала с целью обеспечения высокого уровня сервиса;
провести рекламную кампанию;
выйти на новый уровень продаж услуг, т.е. обеспечить ежемесячное увеличение объема деятельности на 30%;
погасить заем.
Таким образом, «Center adria» рекомендуется провести рекламную кампанию с целью увеличения сбыта и доли рынка.


3.2. Совершенствование методики ленд девелопмента на примере компании «Center adria»


Девелоперская деятельность «Center adria» включает в себя следующие основные виды задач, выполнение которых организовывает девелоперская организация:
подбор команды участников проекта;
исследование рынка;
маркетинг (создание брэнда, концепция продвижения);
проектирование с привлечением архитектурных консультантов;
выполнение функций технического заказчика;
строительство;
финансирование;
бухгалтерский учет;
юридическое сопровождение проекта;
управление имуществом.
Если рассматривать девелопмент «Center adria», как отдельный профессиональный вид деятельности, то можно выделить следующую последовательность деятельности, рис. 3.4.



Рис.3.1. Схема работы «Center adria» с инвесторами

Сложности для «Center adria» в построении качественной системы управления лэнд девелопментом связаны с рядом вопросов:
1) слабо проработанная законодательная база, как следствие, небольшой и противоречивый опыт правоприменительной практики;
2) слабая осведомленность персонала российских организаций в вопросах девелопмента;
3) сильное влияние на инвестиционно-строительный комплекс властей и государственных органов, особенно на местном уровне;
4) отсутствие рынков профессиональных услуг, что заставляет на некоторые виды работ привлекать иностранных подрядчиков.
В последнее время девелоперские услуги полного цикла «Center adria» становятся все более востребованными.

В настоящее время в связи с качественным развитием инвестиционно- строительной сферы важным вопросом в деятельности «Center adria» становится построение системы управления, адекватной процессам девелопмента в организации через решение следующих задач:
определение основных функций и задач, подлежащих решению в процессе практической реализации проектов девелопмента;
определение качественного и количественного состава основных подразделений организации;
определение качественного и количественного состава специалистов;
построение эффективной гибкой организационной структуры;
разработка необходимой управленческой документации: политики, процедуры, положения об отделах, должностные инструкции и т.д.
построение эффективной системы оперативного управления и контроля деятельности организации.
Построение системы управления «Center adria» должно быть подчинено важным принципам и аспектам девелопмента. К основным из них необходимо отнести следующие:
1. Управление девелоперскими проектами по системе «под ключ».
2. Процессно-проектный принцип построения структуры девелопера.
3. Системное использование концепции управления проектами.
4. Глубокая проработка прединвестиционной фазы проектов.
5. Эффективное сопровождение реализации проектов (мониторинг, контроль, управление изменениями) в течение проектного цикла.
В соответствии с правовыми нормами большинства развитых стран и современным российским законодательством основные градостроительные регламенты и информационные ресурсы, необходимые для подготовки земельного участка и оформления прав застройки, получения разрешений на строительство и ввод построенного объекта, как правило, разрабатываются и используются на муниципальном уровне. Хорошее знание местных регламентов, расстановки политических сил и социально-экономических отношений является весьма важным фактором успешного девелопмента в целом и девелопмента земли как его определяющей стадии.
Документальная подготовка к архитектурно-строительному проектированию и застройке земельного участка, если он проходит три предшествующие стадии, занимает по российским нормам 2,5-3 года, а фактически может продолжаться и 5-6 лет. За это время земельный рынок может радикально измениться. Поэтому в практике зарубежного девелопмента его изучают дважды: при выборе и по завершению оформления покупки земельного участка.
У российского девелопера необходимость повторной процедуры рыночного анализа чаще всего отсутствует, так как он вынужден изначально оформлять земельный участок под определенный способ использования. Соответственно, в отечественном девелопменте преобладает вариант точечной застройки, при которой разукрупнение и продажа другому девелоперу частично улучшенного земельного участка пока еще представляет достаточно редкий случай. Однако в перспективе подключение девелоперов земли к выполнению концессионных соглашений по землеустройству с органами государственной и муниципальной власти может значительно ускорить этот процесс благодаря привлечению к его осуществлению предпринимательской инициативы и финансовых ресурсов частного инвестирования.
Прежде всего объектом заинтересованного участия российского девелопмента земли, как показывает мировая практика, может и должно стать развитие коммунальной инфраструктуры городов и поселений. Ее существующее аварийное состояние рассматривается в качестве одной из основных проблем, сдерживающих увеличение объемов жилищного строительства.
Согласно общепринятой схеме распределения затрат между администрацией субъектов РФ и инвесторами-застройщиками, затраты по прокладке магистральных инженерных коммуникаций обычно берут на себя региональный и муниципальный бюджеты, а инвестор финансирует прокладку лишь внутриплощадочных сетей. На 2006-2007 гг. в виде государственных гарантий на обеспечение земельных участков, предназначенных под строительство жилья, коммунальной инфраструктурой в федеральном бюджете выделено 30 млрд. руб.
Возврат кредитов намечено осуществлять за счет средств, вырученных от продажи земельных участков, уже обеспеченных коммунальной инфраструктурой. Но прежде чем ее построить, необходимо завершить предпроектную подготовку территорий. Вместе с тем, в большинстве регионов из-за недостатка средств до сих пор отсутствуют схемы территориальных планировок, что лишает органы государственной власти и местного самоуправления возможности своевременно принять решения о резервировании земель или их изъятии для государственных и муниципальных нужд.
Незавершенность по той же причине разработки современных генеральных планов городов и поселений затрудняет отведение под застройку крупных территорий, выполнение градостроительного зонирования и межевания земель.

3.3. Направления повышения эффективности финансовой деятельности компании

Проведенный анализ финансового состояния «Center adria» свидетельствует о наличии у организации серьезных проблем связанных с недостатком денежных средств, отсутствием рациональной заемной политики, что в целом негативно отражается на показателях финансового состояния организации.
Для реализации этого «Center adria» на основе данных бухгалтерского баланса за 2008 год произведем составление прогнозного агрегированного баланса. Прогнозирование баланса основано на анализе отдельных элементов активов и пассивов, доходов и расходов и оценке их будущей величины. Целью составления данного баланса является определение величины финансовых показателей на краткосрочный период.
Составление прогнозного баланса основано на преобразовании бухгалтерского баланса за 2008 год, агрегированная характеристика которого приведена в таблице 3.5.
Составление прогнозного баланса начинают с определения величины собственного капитала. Уставный капитал обычно меняется редко, поэтому в прогнозном балансе «Center adria» его включаем той же суммой, что и в последнем отчетном балансе.
Добавочный капитал может возрасти на величину переоценки основных средств и по другим причинам. В «Center adria» переоценка не ожидается, поэтому он останется без изменений. Резервный капитал, так же не изменится.
Таким образом, основным элементом, за счет которого изменяется сумма собственного капитала, является прибыль, остающаяся в распоряжении предприятия. На величину прибыли влияют в первую очередь размер выручки и затраты.
Прогноз объема реализации основывается на данных прошлых периодов и его динамике, общих и отраслевых экономических условиях, и финансовых возможностях, доле рынка, принадлежащего «Center adria», конкурентных факторах.
Кроме прогноза реализации, составляются еще расчеты: дополнительных средств для обеспечения роста реализации и их источников, предполагаемых остатков денежных средств и оценки их поступления, взыскания (сбора) дебиторской задолженности, прогноза затрат и ожидаемых остатков запасов, уплаты денежных средств за покупку материалов и др.
В прогнозном периоде «Center adria» собирается расширить предложения для инвестиций в зарубежный лэнд девелопмент, который обеспечит рост чистой прибыли в размере 5538 тыс. евро. в 2009 году. На эту сумму «Center adria» увеличит собственный капитал.
Для обеспечения роста деятельности компании в прогнозируемом периоде ожидаются инвестиции в основные средства в объеме 2400 тыс. евро.
Источник финансирования — прибыль компании. Следовательно, на сумму инвестиций уменьшаем величину собственного капитала (прибыль прошлых лет) и увеличиваем величину внеоборотных активов в прогнозируемом периоде.
Величина собственного капитала с учетом прибытия и выбытия средств составит: 20101 + 5538 - 2400 =23 239 тыс. евро.
Сумма всех источников средств: 23239 + 600 + 4200 + 11724 = 39 763 тыс. евро.
Сумма основных средств (за вычетом амортизационных отчислений при норме 10%):
[15546-(15546 * 0,1)] + [2400-(2400 • 0,1)] = 16 151,4 тыс. евро.
(где 0,1 — относительный коэффициент амортизации при норме в 10%). По сравнению с отчетным периодом сумма внеоборотных активов возрастет на 605,4 тыс. евро. (16151,4 - 15546) и составит 19 389,4 тыс. евро. (18784 + 605,4).
Средства, полученные от реализации услуг, предприятие направит на:
приобретение дополнительных запасов сырья, сумма которыхвозрастет на 498,6 тыс. евро. и составит 10 035,6 тыс. евро. (9537 ++ 498,6);
увеличение краткосрочных финансовых вложений на сумму849 тыс. евро., что составит 1 208 тыс. евро. (849 + 359);
денежных средств на расчетном счете предприятия на сумму1 185тыс. евро., что составит 2 098 тыс. евро. (1185 + 913).
Сумму дебиторской задолженности руководство «Center adria» планирует на уровне 2008 года.
Получим сумму оборотных активов: 10035,6 + 7032 + 2098 + + 1208 = 20 373,6 тыс. евро.; стоимость имущества: 19389,4 + 20373,6 = 39 763 тыс. евро.
Таблица 3.5
Агрегированный бухгалтерский баланс «Center adria» (тыс. евро.)
Актив Отчет Прогноз Пассив Отчет Прогноз Внеоборотные активы 18784 19389,4 Капитал и резервы В том числе: 20101 23239 В том числе: Основные средства 15546 16151,4 Нераспределенная прибыль прошлых лет 1426 (1426 + 2659-2400) Оборотные активы, всего В том числе: 17841 20373,6 Нераспределенная прибыль отчетного года 2659 5538 Запасы и НДС 9537 10035,6 Долгосрочные пассивы 600 600 Дебиторская задолженность 7032 7032 Краткосрочные кредиты и займы 4200 4200 Денежные средства 913 2098 Кредиторская задолженность 11724 11724 Краткосрочные финансовые вложения 359 1208 - - - Баланс 36625 39763 Баланс 36625 39763

Таким образом, общая сумма капитала увеличится на 3 138 тыс. евро. (5538 - 2400) и составит 39 763 тыс. евро. (36625 + 3138). Денежные средства, поступившие на расчетный счет предприятия, могут быть использованы на погашение долговых обязательств, что станет гарантом повышения финансовой устойчивости предприятия.
Таким образом, реализация поставленных задач позволит «Center adria» повысить свою финансовую устойчивость в краткосрочном периоде.
В начале 2009 года ожидается поступление средств от дебиторов на сумму 3468 тыс. евро., а также реализация дополнительных услуг на сумму 1245 тыс. евро. Эти средства пойдут на погашение краткосрочных обязательств и кредиторской задолженности.
Общая сумма оборотных средств сократится на 4 713 тыс. евро. (3468 + 1245) и составит 15 660,6 тыс. евро. (20373,6 - 4713), в том числе сумма дебиторской задолженности - 3 564 тыс. евро. (7032 - 3468), запасов —
8 790,6 тыс. евро. (10035,6 - 1245). На эту же величину уменьшится сумма заемных средств, в том числе: сумма краткосрочных кредитов и займов на 2 500 тыс. евро., кредиторской задолженности на 2 213 тыс. евро. Размер краткосрочных кредитов и займов составит 1700 тыс. евро. (4200 - 2500), кредиторской задолженности — 9511 тыс. евро. (11724 - 2213). Валюта баланса получит значение 35 050 тыс. евро. (39763 - 4713). Агрегированный баланс «Center adria» будет иметь следующий вид (таблица 3.6).
Таблица 3.6
Агрегированный бухгалтерский баланс «Center adria» на 2006 год

Актив Прогноз 1 Прогноз 2 Пассив Прогноз 1 Прогноз 2 Внеоборотные активы 19 389,4 19389,4 Капитал и резервы 23 239 23239 Оборотные активы, всего
В том числе: 20 373,6 15 660,6 - - - Запасы и НДС 10035,6 8790,6 Долгосрочные пассивы 600 600 Дебиторская задолженность 7032 3564 Краткосрочные кредиты и займы 4200 1700 Денежные средства 2098 2098 Кредиторская задолженность 11724 9511 Краткосрочные финансовые вложения 1208 1208 - - - Баланс 39 763 35050 Баланс 39763 35 050

Как следует из таблицы 3.6, сокращение объема хозяйственных средств произойдет по причине частичного погашения краткосрочных долговых обязательств. При этом в составе источников средств предприятия возрастет доля собственного капитала, а в составе актива баланса — сумма наиболее ликвидных средств. Результаты агрегированного баланса «Center adria» могут использоваться для проведения сравнительной оценки финансовых коэффициентов. Показатели отчетного периода, рассчитанные на 2008 год, сопоставляются с аналогичными показателями, которые исчислены по данным прогнозного баланса.
Таблица 3.7
Прогноз показателей ликвидности «Center adria» на 2009 год
№ п/п Показатели Отчет (на конец периода) Прогноз Изменение (+.-> Исходные данные для расчета 1. Денежные средства, тыс. евро. 913 2098 + 1185 2. Краткосрочные финансовые вложения, тыс. евро. 359 1208 + 849 3. Итого наиболее ликвидных активов, тыс. евро. 1272 3306 + 2034 4. Активы быстрой реализации (краткосрочная дебиторская задолженность), тыс. евро. 7032 3564 -3468 5. Итого наиболее ликвидных и быстро реализуемых активов, тыс. евро. 8304 6870 -1434 6. Медленно реализуемые активы (запасы, НДС), тыс. евро. 9537 8790,6 -746,4 7. Итого ликвидных активов, тыс. евро. 17 841 15660,6 -2180,4 8. Краткосрочные долговые обязательства, тыс. евро. 15 924 11211 -4713 Относительные коэффициенты 9. Коэффициент абсолютной ликвидности (К*,) 0,08 (1272/15924) 0,29 (3306/11211) + 0,21 10. Коэффициент критической ликвидности {Кт) 0,52 (8304/15924) 0,61 (6870/11211) + 0,09 11. Коэффициент текущей ликвидности (Кт) 1,12 (17841/15924) 1,40 (15660,6/11211) + 0,28
Результаты сравнительного анализа коэффициентов ликвидности показывают, что платежеспособность «Center adria» в прогнозном периоде улучшится. Коэффициент абсолютной ликвидности повысится с 0,08 на 0,21 пункта и достигнет рекомендуемого уровня. Внедрение предложенного мероприятия позволит «Center adria» увеличить сумму наиболее ликвидных активов и погасить в размере 29% объем краткосрочных обязательств за счет использования денежных средств и краткосрочных финансовых вложений. Коэффициенты критической и текущей ликвидности также возрастут, но их значения не достигнут рекомендуемого уровня. Это говорит о необходимости дальнейшего увеличения суммы ликвидных активов.
Для оценки финансовой устойчивости «Center adria» необходимо рассчитать сумму собственного оборотного капитала аналогично выполненным ранее расчетам , которая составит в планируемом году 4 449,6 тыс. евро. (23239 + 600 - 19389,4).
Сумма собственных оборотных средств возрастет по сравнению с отчетным периодом на 2532,6 тыс. евро. (4449,6 - 1917), или в 2,3 раза.
Таблица 3.8
Анализ показателей финансовой устойчивости «Center adria»

Показатели Отчет (на конец периода) Прогноз Изменение (+,-) 1. Коэффициент автономии (Ка) 0,549 (20101/36625) 0,663 (23239/35050) + 0,114 2. Коэффициент соотношения заемных и собственных средств (Кз/с) 0,822 (16524/20101) 0,508 (11811/23239) -0,314 3. Коэффициент обеспеченности запасов и затрат (Кзиз) 0,204 (1917/9394) 0,506 (4449,6/8790,6) + 0,302 4. Коэффициент обеспеченности оборотных активов (Кта) 0,107 (1917/17841) 0,284 (4449,6/15660,6) + 0,177 5. Коэффициент маневренности (Км) 0,095 (1917/20101) 0,191 (4449,6/23239) + 0,096
Результаты сравнительного анализа коэффициентов, представленных в табл. 3.4, характеризуют улучшение финансовой устойчивости «Center adria», вызванное увеличением доли собственного капитала в общей сумме источников финансирования. Так, если в отчетном году на 1 евро собственного капитала приходилось 0,822 евро заемных источников, то по прогнозным данным — 0,506 евро заемного капитала на 1 евро собственных средств. Приобретение товарно-материальных запасов планируется осуществлять на 50,6% за счет собственных оборотных средств и на 49,4% — за счет привлеченных ресурсов, в то время как в прошлом году запасы были сформированы почти на 80% за счет привлеченных ресурсов. Обеспеченность текущей деятельности собственными источниками финансирования повысится с 10,7% до 28,4%, то есть в 2,6 раза по сравнению с отчетным годом и критическим уровнем данного коэффициента. Следовательно, если «Center adria» достигнет в 2009 году показателей рассчитанных агрегированном балансе, тогда «Center adria» сможет добиться улучшения платежеспособности и ликвидности, что обязательно отразится на улучшении финансовой устойчивости.













Заключение

Лэнд-девелопмент - комплекс мероприятий и операций с земельным участком, включая покупку и освоение в целях повышения рыночной стоимости земельного участка, преобразование неосвоенных территорий в инженерно-подготовленные зоны и разработка проектов по комплексному развитию земель.
На сегодняшний день комплексное освоение земель в России  - это один из инструментов реализации ряда приоритетных национальных и региональных проектов. Вследствие этого ленд-девелопмент видится как огромная ниша для привлечения инвестиций.
Цель лэнд-девелопмента состоит в окончательном оформлении продукта (в данном случае – земли) к началу строительства проекта коммерческой недвижимости. При этом готовый товар лэнд-девелопментской деятельности полностью обеспечивается всеми необходимыми дежурными инженерными коммуникациями. Сам процесс трансформации земли в инвестиционный продукт связан с решением множества разноплановых проблем правового, инженерно-технического и, как ни странно, концептуального характера.
Все большее влияние Ленд-девелопмента входит в процессы покупки и продажи землевладений. Чтобы удовлетворять постоянно растущие аппетиту бизнесменов работающих по схеме ленд-девелопмента в агентствах недвижимости даже создаются специализированные отделы, которые предлагают к продаже - приобретению или земельные массивы которые требуется облагородить и благоустроить, или уже готовые объекты к продаже. Так же встречаются предложения с частично выполненными работами, которые предлагаются с подрядом на выполнение последующего строительства или же без подряда.
Так что благодаря возникновению и дальнейшему развитию ленд-девелопмента имеется все более высокий рост темпов развития рынка земли в России.
Безусловно, в России ленд-девелопмент носит все больше инвестиционный характер. Но в связи с все более разрастающимся рынком земли, и ленд-девелопмент переняв механизмы и опыт реализации проектов из западных стран, будет иметь все больше новых форм, позволяющих получить наиболее выгодную реализацию проектов.
Покупка недвижимости и земли за рубежом - постоянный процесс, меняется только география покупок и продаж. Элитное жилье и земля покупается для последующей продажи или сдачи в аренду. Покупка недвижимости и земли может быть и выгодной инвестицией и возможностью обустроить жилье для летнего отдыха, а землю для собственных нужд. Специалисты по покупке и продаже недвижимости отмечают тенденцию к росту покупок зарубежной недвижимости и земли, что приводит к увеличению предложения лэнд девелоперских компаний.
Инвестиции в недвижимость и землю за рубежом можно осуществлять и с помощью инвестиционных фондов (mutual funds), которые покупают акции компаний, работающих с недвижимостью. Таким образом, например, фонд Morgan Stanley European Property Fund вкладывает деньги в недвижимость Англии, Франции, Голландии, Испании и других европейских стран. Инвестиции распределены в установленной пропорции между жильем, коммерческой и промышленной недвижимостью, офисными зданиями и торговыми центрами и землей.
На данный момент времени лэнд-девелопмент становится перспективным и востребованным видом бизнеса, а число потребителей, нуждающихся в столь “новомодных” услугах, прибывает с каждым днем. Всего несколько лет назад застройщики, специализирующиеся на возведении коммерческой недвижимости, не стремились к реализации монументальных проектов и, соответственно, не нуждались в слишком крупных участках земли, находящихся за чертой города и вдали от инженерных коммуникаций. Сейчас же ситуация развернулась в противоположную сторону и крупные девелоперы не хотят тратить драгоценное время на юридическую и инфраструктурную подготовку земельного участка.
Поэтому в будущем можно ожидать постепенного развития зарубежного лэнд девелопмента на Российском рынке.
«Center adria» осуществляет свою деятельность в Черногории г. Будва с 1998 года. В Москве компания имеет свое представительство с 2000 года.
Основным направлением деятельности офиса компании в Москве является – продажа, оформление документов на недвижимость в Черногории, управление объектом недвижимости, а так же инвестиции в недвижимость и землю.
Деятельность компании базируется на ценностях, являющихся основой деятельности во всем мире, это:
выполнение взятых обязательств;
компетентность;
надежность.
«Center adria» постоянно поддерживает контакт с различными строительными и инвестиционными компаниями, как в России, так и зарубежом.
Комплекс услуг компании «Center adria» включает инвестиционный консалтинг, брокеридж и управление объектами в Черногории.
В основе услуги - инвестиционный консалтинг - предполагает комплексную экспертизу приобретаемого объекта.
Брокеридж - собственно процедура приобретения объекта.
Управление - организация процесса получения дохода с инвестиционного объекта.
Пакет услуг формируется индивидуально для каждого клиента, и может включать как весь комплекс услуг, так и каждую услугу в отдельности.
Цены на объекты недвижимости в Черногории в силу повышенного спроса постоянно растут и следует учитывать тот факт, что они формируются индивидуально, и рынок недвижимости с конкретными законами ценообразования пока до конца не сформирован. В общем случае, стоимость объектов зависит от престижности места, удаленности от моря, уровня развития инфраструктуры, жилой площади и площади участка земли.
Конкурентные преимущества проекта «Center adria» формируются характеристикам конкурентоспособности:
1. комфортность пребывания клиента на территории земельного участка.
Определяется оригинальностью стилевых решений и ландшафтными достоинствами, численностью населения, уровнем антропогенной нагрузки, плотностью застройки, размерами придомовых участков, наличием лесопарка, достаточностью сервиса, природно-климатическими и экологическими показателями;
Для комфортного длительного пребывания (проживания) пользователей объектов жилья на территории земельного участка необходимо, чтобы социальная и деловая инфраструктура ближнего района находилась в пределах пешеходной доступности и была разнообразной.
2. качество жилого фонда.
Определяется применением гостиничных нормативов, удельными показателями инвестиций в сотку земли, квадратный метр жилья или гостиничный номер, долей общих площадей, размерами спален, размерами придомовых участков и пр.;
3. качество сервиса.
Определяется разнообразием видов сервиса, составом и удельными показателями инвестиций в объекты сервиса, инфраструктурным коэффициентом, удельными показатели обеспеченности клиентов площадями по видам сервиса, стилем обслуживания, прочими показатели в соответствии с нормативами социального, гостиничного и курортного обслуживания;
4. ценовая доступность.
Определяется ценой квадратного метра жилого фонда, стоимостью услуг ЖКХ, стоимостью платного сервиса, соответствием цены и качества услуг;
5. уровень инженерной и технологической обеспеченности.
Определяется инженерными объектами или специализированным оборудованием (стабильность обеспечения энергоресурсами, качество водоснабжения и др.).
7. качество персонала.
Определяется нормами численности персонала по видам сервиса, наличием программы подготовки кадров, обеспеченностью персонала жильём и пр.
В качестве рекомендаций по повышению эффективности системы лэнд девелопмента существует необходимость разработки более широкой номенклатуры показателей, применения новых технологий обработки данных и, на этой базе, поиска оптимального варианта использования земель в рамках градостроительных решений.
Все нормативы и критерии эффективности использования земель, применяемые ранее, были действенны и эффективны при обычном уровне урбанизации. Все это обуславливает как необходимость работы в направлении поиска и создания новых нормативов, так и более широкого перечня критериев определения эффективности использования городских земель, а так же создания комплексной многокритериальной методики оценки эффективности использования земель городов высокоурбанизированного региона.
На сегодняшний день не существует единого комплексного показателя эффективности использования земель городов, а методика подобных экономических оценок недостаточно разработана.
Компьютерные технологии позволяют осуществить многокритериальную оценку эффективности использования земли. Поэтому в настоящее время задача разработки методики оценки эффективности использования земель города, основанной на современных технологиях, позволяющих производить комплексный анализ эффективности использования земель, представляется чрезвычайно важной.
Важным недостатком является то, что существующие методики оценки слабо учитывают влияние географических, климатических и демографических факторов. Их игнорирование при оценке земель, для которых невозможно определить рыночную стоимость, приводит к необоснованному завышению цены таких участков.
Оценочная деятельность в современной России находится на весьма высоком востребованном уровне и является очень важном элементом экономической деятельности. Земельные ресурсы, как составляющая национального богатства страны, подлежат оценке по следующим главным аспектам:
как всеобщий пространственный базис;
как средство производства в сельском и лесном хозяйстве; как эталон естественной ненарушенной природы;
как база размещения объектов отдыха и оздоровления.
Оценка земли, как составляющей национального богатства страны, представляет собой сопоставимый количественный и экономический расчет ее потребительских свойств и эколого-экономических эффектов использования при разном целевом назначении земельных участков.
Ограниченность земли и невозможность ее воспроизводства способствуют возникновению двух видов монополии на землю: монополию собственности (реализует собственник) и монополию на землю как объект хозяйствования (реализует пользователь). Монополия собственности порождает абсолютную ренту, а монополия хозяйствования на земле - дифференциальную земельную ренту.
Список использованной литературы


Буданов С.А. Девелопмент объектов недвижимости: учеб. пособие /С. А. Буданов. - СПб., 2008
Девелопмент торговой недвижимости в России /Кристиан Кульц, Татьяна Матюшина, Алексей Панфилов [и др.]. - М.: Паблишинг Хаус, 2007.- 214 с
Инвестиции в зарубежную недвижимость http://property-real-estate.net/rus/vacation-home-investment.html
Инвестиции в зарубежную недвижимость znedv.ru  
Кущенко В.В. Девелопмент: соврем. концепция развития недвижимости /В. В. Кущенко; Всерос. гос. налоговая акад. М-ва Рос. Федерации по налогам и сборам. - М.: Норма, 2004.- 367 с
Лэнд-девелопмент www.rusflat.ru/press/commerce/1/s12606081/
Ленд-девелопмент www.bsn.ru/news/event/moscow/13903
Ленд-девелопмент - перспективы развития земельного рынка в России www.greenga.ru/land-develop.html  
Лэнд-девелопмент или покупка собственной земли art.thelib.ru/business/real/regions/lenddevelopment_ili_pokupka_sobstvenno
Ленд девелопмент Земля и Право www.z-p.com.ua/land-development.html
Маркетинг территорий: повышение стоимости земельного участка www.marketing.spb.ru/lib-special/regions/land-development.htm
Максимов С.Н. Девелопмент. Развитие недвижимости: Организация. Управление. Финансирование /С. Н. Максимов. - СПб.; СПб.: Питер; Питер принт, 2003.- 256 с.


Носов С.И. Оценка земельных ресурсов для рентного регулирования землепользования /Сергей Носов. - М.: Рус. оценка, 2004.- 301 с.
Недвижимость за рубежом www.vip-money.com/invnedvizhimost.html
Операции по покупке и освоению земельных участков www.novostroy.ru/html/land.htm  
Пейзер Р.Б. Профессиональный девелопмент недвижимости: Рук. ULI по ведению бизнеса:[Пер. с англ. /Р. Б. Пейзер, А. Б. Фрей]. - 2-е изд.. - 2003.- X,450 с.
Профессиональный девелопмент земли www.pro-realtor.ru/?p=31рн
Профессиональный девелопмент www.klerk.ru/events/detail/11016
Петров В.И. Оценка стоимости земли: учеб. пособие /В. И. Петров; Финансовая акад. при Правительстве Рос. Федерации, Каф. оценоч. деятельности и антикризис. упр.. - М.: ФА, 2005.- 170 с.
Российский рынок земли www.i-stroy.ru/new11780.html
Сладкопевцев С.А. Комплексная оценка земель: (Конспекты лекций):Учеб. пособие для специальностей "Прикладная геодезия" и "Гор. кадастр" /С. А. Сладкопевцев; Моск. гос. ун-т геодезии и картографии. - М.: МИИГАИК, 2002.- 76,с.
Скалабан В.Д. Математическая модель государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий Российской Федерации и некоторые ее практические приложения /Скалабан В. Д., Скалабан Д. В.; Рос. акад. с.-х. наук, Почв. ин-т им. В. В. Докучаева. - М.: Почв. ин-т, 2004.- 69 с.
Трухина Н.И. Оценка недвижимости: учеб. пособие по специальности 080502 "Экономика и упр. на предприятии (строительство)" /Н. И. Трухина. - Воронеж, 2006
Цапу Л.И. Девелопмент в жилищной сфере: (на примере Санкт-Петербурга) /Л. И. Цапу. - СПб.: С.-Петерб. гос. архитектур.-строит. ун-т, 2002.- 115 с.
Шаховой В.А. Управление недвижимым имуществом на основе его оценки /В. А. Шаховой, А. В. Молокова. - М.: Дашков и Ко, 2004.- 155 с.
Ярмоленко А.С. Оценка стоимости земли в системе недвижимости: учеб. пособие по направлению 650500 и специальности 311000 /А. С. Ярмоленко. - Великий Новгород, 2006






























Приложения





Буданов С.А. Девелопмент объектов недвижимости: учеб. пособие /С. А. Буданов. - СПб., 2008
Лэнд-девелопмент www.rusflat.ru/press/commerce/1/s12606081/

Маркетинг территорий: повышение стоимости земельного участка www.marketing.spb.ru/lib-special/regions/land-development.htm

Профессиональный девелопмент www.klerk.ru/events/detail/11016

Операции по покупке и освоению земельных участков www.novostroy.ru/html/land.htm  

Максимов С.Н. Девелопмент. Развитие недвижимости: Организация. Управление. Финансирование /С. Н. Максимов. - СПб.; СПб.: Питер; Питер принт, 2003.- 256 с.

Джорджи Р. Прошлое и будущее недвижимости. // Секреты инвестиционного дела. Все, что нужно знать об инвестициях. / Под ред. Джеймса Пикфорда / Пер. с англ. – М.: ЗАО «Олимп-Бизнес», 2006. – С. 69-75.
Горностаева А.Н. Стратегический менеджмент: теория и практика /А. Н. Горностаева, И. Н. Горностаева, Н. С. Горностаев; Федер. агентство по образованию, Брян. гос. техн. ун-т. - Брянск: Изд-во БГТУ, 2006.- 212 с.

Носов С.И. Оценка земельных ресурсов для рентного регулирования землепользования /Сергей Носов. - М.: Рус. оценка, 2004.- 301 с.










2



Директор представительства

Юридическая служба

Финансовый отдел

Маркетинговый отдел

Отдел по работе с клиентами

Одел развития

Бухгалтерская служба