Оценка стоимости недвижимости.

Поэтому она не является идеальным показателем конъюнктуры рынка, так как подвержена воздействию случайных и личных факторов.
Намного чаще при оценке стоимости имущества в целях налогообложения эксперты используют массовую оценку. При этом оценка основывается на стандартизированных моделях массовой оценки и процедурах обеспечения качества, позволяющих произвести расчет стоимости большого количества объектов недвижимости, сводя затраты к минимуму.
Массовая оценка – это систематическая оценка групп сопоставимых объектов недвижимости по состоянию на определенную дату, с использованием стандартных процедур и статистического анализа. Индивидуальная оценка – оценка конкретного объекта недвижимости с применением основных подходов к оценке на конкретную дату.
Массовая оценка применяется при оценке большого количества объектов, различающихся между собой. В связи с этим, необходимо использовать стандартные методы к сопоставимым группам и классам объектов, что требует работы по классификации и систематизации объектов. Создание и внедрение стандартных методов и приемов статистического анализа, разработка методических указаний по их применению – это предмет массовой оценки как специальной отрасли теории оценки и прикладного анализа.
Не стоит отождествлять понятие "массовая" и типовая оценка. Это разные вещи. Термин "массовая" относится к оценке, а не к объектам.
Также не стоит противопоставлять массовую и индивидуальную оценку, определяя жилье как объекты массового характера, а нежилые объекты рассматривать как индивидуальные, плохо поддающиеся стандартизации, стоимость которых формируется под воздействием сочетания уникальных, специфических факторов. Это не совсем так.
Объекты недвижимости все в определенном смысле уникальны и различаются по ряду элементов, таких, как: расположение, высота, этажность, материалы стен и фундамента, близость инфраструктуры и другим.
Поэтому, исходя из целей оценки, эксперт может применять индивидуальные методы оценки (подчеркнуть своеобразие), делая акцент на особенностях объекта и находя недостатки стандартной методики, либо унифицирует (определяет принадлежность к типу) объект недвижимости, применяя методы массовой оценки и вырабатывая единую методику оценки разнообразных объектов недвижимости.
Любая методика оценки состоит из систематических методов сбора, анализа и обработки информации для получения детально обоснованных результатов. Процессы массовой и индивидуальной оценки отличаются в основном масштабом проведения работ и методами контроля качества оценки.
Оценка недвижимости основана на сборе информации. Характеристики объекта недвижимости и информация о нем позволяют выработать план работы, ее объем, а также вид и подход к оценке.
3.2. Этапы оценки недвижимости
Оценка недвижимости включает в себя следующие этапы:
1. Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку, содержащее следующую информацию: объект оценки, имущественные права на объект, цель, предполагаемое использование результатов и связанные с этим ограничения, вид стоимости, дата, срок проведения, допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка;
2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки, осуществляемые посредствам изучения количественных и качественных характеристик объекта, сбора информации, существенной для определения его стоимости теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки;
3. Анализ информации, используемой при проведении оценки, на соответствие требованиям достаточности и достоверности. Оценщик при определении стоимости не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки;
5. Выбор подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов. Эксперт при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Он вправе самостоятельно определять конкретные методы в рамках применения каждого из подходов;
6. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта. Оценщик для получения итоговой стоимости объекта осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета его стоимости при использовании различных подходов и методов. Если в рамках применения какого-либо подхода экспертом использовано более одного метода оценки, результаты применения методов должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта, установленной в результате применения подхода. При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов;
Составление отчета об оценке .
3.3. Виды стоимости объекта оценки: рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, кадастровая стоимость
При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, кадастровая стоимость.
При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой недвижимость может быть отчуждена на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Основным направлением использования рыночной стоимости объектов недвижимости в рамках настоящего исследования является их оценка в целях налогообложения.
При определении инвестиционной стоимости объекта определяется его стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) условиях его использования в инвестиционных целях.
При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.
При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
При определении кадастровой стоимости объекта используются методы массовой оценки рыночной стоимости, в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость определяется для целей налогообложения .
Существующие и вновь разрабатываемые модели оценки, а также полученные результаты для их своевременной и адекватной адаптации необходимо максимально доводить до сведения налогоплательщиков.
Основная задача любого государства, желающего грамотно и полноценно осуществлять процесс администрирования имущественных налогов – это свод результатов оценки в определенный реестр (кадастр).
Огромным шагом вперед в развитии системы имущественно-земельных отношений стал тот факт, что в марте 2008 года вступил в силу Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Основной целью нового закона является упрощение процедуры оформления прав на недвижимость как на единый объект, включающий в себя не только строения, но и землю, а также учета объектов недвижимости на территории Российской Федерации. Ввод в действие указанного закона будет осуществляться поэтапно: первым этапом станет апробация кадастра недвижимости на нескольких (трех) субъектах Российской Федерации; последующим этапом станет расширение числа субъектов до десяти и более. Окончательно кадастр недвижимости России должен быть сформирован к началу 2012 года.
Действующий в настоящее время Федеральный закон "О государственном земельном кадастре" учитывает исключительно земельные объекты (участки) опосредованно от строений и сооружений на них. Создаваемый кадастр недвижимости Российской Федерации призван объединить в себе земельные и имущественные объекты (здания, строения, сооружения, помещения и объекты незавершенного строительства). На основании кадастра недвижимости можно будет получить сведения о виде объекта недвижимости, его границах и размерах, регистрационные данные, этажность и площадь квартир для жилой недвижимости, сведения о лесах, водах и иных природных объектах и другое.
В результате включения в кадастр недвижимости объекты недвижимости получат уникальный учетный номер, не повторяющийся на территории РФ, разделенной на кадастровые округа, районы и кварталы, в соответствии с действующим Законом "О государственном земельном кадастре", что позволит максимально упростить систему оценки недвижимости в Российской Федерации. 3.4. Методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков
Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).
Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций – земельной ренты) (принцип ожидания). Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.
Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).
Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).
Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.
При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание: целевое назначение и разрешенное использование; преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка; перспективы развития района, в котором расположен земельный участок; ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости; текущее использование земельного участка.


Заключение
Подводя итог данной работе, можно сделать следующие выводы.
1. Под оценкой недвижимости, следует понимать, последовательность действий, направленных на определение стоимости права в отношении различных объектов недвижимости. Оцениваемое право в отношении объекта недвижимости может быть как правом собственности, так и другим правом, например, правом аренды или правом пользования.
2. Оценка недвижимости является, наверное, одним из самых востребованных видов оценки. Оценочная экспертиза может проводится в отношении совершенно различных по своему назначению объектов - таких как как здания промышленного, социального или культурного назначения, производственные комплексы; жилые дома, квартиры, комнаты и иные жилые помещения; офисные, складские и производственные помещения; земельные участки, многолетние насаждения - сады, парки, скверы, освоенные участки в садовых и дачных товариществах; сооружения - дороги, мосты, подъездные пути, резервуары, ограждения и т.п.; объекты незавершенного строительства, включая объекты с приостановленным строительством, законсервированные объекты и объекты с прекращенным строительством.
3. В зависимости от задач проводимой оценки, оценщик может определить различные виды стоимости объекта недвижимости: рыночную стоимость, инвестиционную стоимость, ликвидационную стоимость или кадастровую стоимость. Вид определяемой стоимости всегда обусловлен тем, как в дальнейшем планируется использовать результаты оценки данного объекта недвижимости.
4. При определении стоимости оценщик принимает во внимание все факторы, влияющие на стоимость объекта: месторасположение, наличие и качество инфраструктуры, удаленность от основных центров, транспортное сообщение, экологическую обстановку вокруг объекта; внимательно и подробно изучает состояние оцениваемого объекта, опредяется износ всех основных конструкций.
5. Итоговая величина стоимости объекта устанавливается путем анализа и последующего взвешивания результатов оценки, полученных с применением различных оценочных подходов.
Список использованной литературы:
1. Земельный кодекс РФ
2. Гражданский кодекс РФ
3. Федеральный закон N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
4. Федеральный закон N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
5. Федеральный закон № 126-ФЗ “О связи”
6. Федеральный закон N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
7. Федеральный закон. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах"
8. Федеральный закон №28-ФЗ “О государственном земельном кадастре”
9. Правила проведения государственной кадастровой оценки земель (в ред. Постановлений Правительства РФ от 11.04.2006 N 206, от 14.12.2006 N 767, от 17.09.2007 N 590)
10. Муравьев С.Н. Кадастр: учет и контроль // ЭЖ-Юрист №12.2007. С.21.
11. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006. С.562.
12. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2006. С. 448.
13. Фролов К.В. Комментарий к Федеральный закон №28-ФЗ “О государственном земельном кадастре” . М. Бек. 2008. С.187.
14. Фузайлов М.Е. Система оценки недвижимого имущества в РФ. // Деловая пресса № 2 2007.
15. Храмцов К.В. Критерии оценки земельных участков// Земельное право. №4. 2007. С.185.
16. Якимов А.Н. Комментарий к Федеральному закону №135-ФЗ “Об оценочной деятельности в РФ” М. Статут. 2007. С. 189.


Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006. С.78.
Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2006. С. 33.

Гражданский кодекс РФ. ст.130.
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"ст.1.
Федеральный закон N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ст.5.
Федеральный закон № 126-ФЗ “О связи” ст.8.
Якимов А.Н. Комментарий к Федеральному закону №135-ФЗ “Об оценочной деятельности в РФ” М. Статут. 2007. С.21.
Федеральный закон N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" ст.8.
Федеральный закон. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" ст.3.
Земельный кодекс РФ.
Федеральный закон №28-ФЗ “О государственном земельном кадастре” ст.7.
Постановление Правительства РФ от 06.09.2000 N 660 "Об утверждении Правил кадастрового деления территории Российской Федерации и Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам"
Фролов К.В. Комментарий к Федеральный закон №28-ФЗ “О государственном земельном кадастре” . М. Бек. 2008. С.45.

Фролов К.В. Комментарий к Федеральный закон №28-ФЗ “О государственном земельном кадастре” . М. Бек. 2008. С.53.

Храмцов К.В. Критерии оценки земельных участков// Земельное право. №4. 2007. С.12.
Муравьев С.Н. Кадастр: учет и контроль // ЭЖ-Юрист №12.2007. С.17.
Муравьев С.Н. Кадастр: учет и контроль // ЭЖ-Юрист №12.2007. С.21.
Правила проведения государственной кадастровой оценки земель (в ред. Постановлений Правительства РФ от 11.04.2006 N 206, от 14.12.2006 N 767, от 17.09.2007 N 590)


Федеральным законом "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" ст.8.
Храмцов К.В. Критерии оценки земельных участков// Земельное право. №4. 2007. С.18.
Муравьев С.Н. Кадастр: учет и контроль // ЭЖ-Юрист №12.2007. С.38.
Храмцов К.В. Критерии оценки земельных участков// Земельное право. №4. 2007. С.21.
Фузайлов М.Е. Система оценки недвижимого имущества в РФ. // Деловая пресса №2 2007.












35