Аренда как форма коммерческого использования земли.

Остается открытым вопрос о соотношении понятий «значительное ухудшение экологической обстановки» и «существенный экологический вред»;
Неустранение совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
Неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Резюмируя все вышесказанное, можно сделать вывод о том, что в любом случае договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора. Причем в силу ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Однако нарушение именно этого условия чаще всего встречается на практике. Так как ч. 3 ст. 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в 30-дневный срок.
Как подчеркнул Пленум ВАС РФ в п. 30 Обзора, «необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства». Из этого следует вывод, что арендатор должен принять надлежащие меры, которые свидетельствовали бы о направлении письменного предупреждения арендатору (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении). В этом случае одним из доказательств направления арендатору предупреждения может послужить почтовая квитанция со штампом о принятии корреспонденции.
Если после направления уведомления о досрочном прекращении договора аренды арендатор устранил нарушения, то надо считать, что это является отпадением условий, необходимых для расторжения договора.
Заключение

В соответствии со ст. 36 Конституции РФ и ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом. Учитывая данные положения, а также то, что, на наш взгляд, нельзя устанавливать одинаковые условия для аренды земель сельскохозяйственного назначения и аренды земель других категорий, как это сделано в ст. 22 Земельного кодекса РФ, в существует предложение внести изменение в ст.22 Земельного кодекса РФ, закрепляющее право арендатора нередавать арендованный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка только с согласия собственника земельного участка. Защищая интересы собственника, арендатор обязан согласовывать передачу земельного участка в субаренду.
На практике многие арендодатели предоставляют земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения высокого качества для несельскохозяйственных нужд. Предлагается в законодательстве (ЗК РФ) закрепить обязанность арендодателя учитывать данные земельного кадастра о качестве земельного участка при передаче его в аренду для несельскохозяйственных нужд и предусмотреть в Кодексе Российской Федерации об административных правонарушениях административную ответственность за нарушение этой обязанности. Отсутствие такой ответственности влечет негативные последствия для земельного фонда РФ в целом, а именно: происходит «разбазаривание», свободная передача земель сельскохозяйственного назначения высокого качества для несельскохозяйственных нужд в целях получения больших денег.
Список использованных источников и литературы
Источники

«Конституция Российской Федерации» (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ). Режим доступа: http://www.consultant.ru/online/base/?req=doc;base=LAW;n=2875.
«Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) (ред. от 29.12.2010). Режим доступа: http://www.consultant.ru/online/base/?req=doc;base=LAW;n=108903
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 27.07.2010). Режим доступа: http://www.consultant.ru/online/base/?req=doc;base=LAW;n=102067
Закон РФ от 11.10.1991 N 1738-1 (ред. от 26.06.2007) «О плате за землю». Режим доступа: http://www.consultant.ru/online/base/?req=doc;base=LAW;n=69403
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 N 14 (ред. от 06.02.2007) «О практике применения судами законодательства об ответственности за экологические правонарушения». Режим доступа: http://www.consultant.ru/online/base/?req=doc;base=LAW;n=66342


Литература

Боголюбов, С.А. Земельное право: учебник/ С.А. Боголюбов.- 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Юрайт-Издат, 2009. – 402 с.
Герасимова Н.С., Криволапова Л.В. Правовое регулирование особенностей договора аренды земель различных категорий / Н.С. Герасимова, Л.В. Криволапова // Известия Оренбургского государственного аграрного университета. 2005. Т. 2. № 6-1. С. 177-178.
Засядь-волк, В.В. Факторы эффективной земельной политики в регионе / В.В. Засядь-волк // Управленческое консультирование. 2007. № 2. С. 62-82.
Лукманов Д.Д. Рациональное использование земельных ресурсов аграрной сферы: вопросы теории и практики / Д.Д. Лукманов // Аграрный вестник Урала. 2010. Т. 69. № 3. С. 27-29.
Грачева Е.В., Югфельд А.С. Основные направления совершенствования арендных отношений на землях поселений как основы социально-экономического развития муниципальных образований / Грачева Е.В., Югфельд А.С. // Среднерусский вестник общественных наук. 2007. Т. 1. № 3. С. 128-131.

Герасимова Н.С., Криволапова Л.В. Правовое регулирование особенностей договора аренды земель различных категорий / Н.С. Герасимова, Л.В. Криволапова // Известия Оренбургского государственного аграрного университета. 2005. Т. 2. № 6-1. С. 177.
«Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) (ред. от 29.12.2010). Режим доступа: http://www.consultant.ru/online/base/?req=doc;base=LAW;n=108903; «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 27.07.2010). Режим доступа: http://www.consultant.ru/online/base/?req=doc;base=LAW;n=102067

Боголюбов, С.А. Земельное право: учебник/ С.А. Боголюбов.- 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Юрайт-Издат, 2009. – 402 с.
Герасимова Н.С., Криволапова Л.В. Правовое регулирование особенностей договора аренды земель различных категорий / Н.С. Герасимова, Л.В. Криволапова // Известия Оренбургского государственного аграрного университета. 2005. Т. 2. № 6-1. С. 177-178.
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 27.07.2010). Режим доступа: http://www.consultant.ru/online/base/?req=doc;base=LAW;n=102067
«Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) (ред. от 29.12.2010). Режим доступа: http://www.consultant.ru/online/base/?req=doc;base=LAW;n=108903
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 27.07.2010). Режим доступа: http://www.consultant.ru/online/base/?req=doc;base=LAW;n=102067
Грачева Е.В., Югфельд А.С. Основные направления совершенствования арендных отношений на землях поселений как основы социально-экономического развития муниципальных образований / Грачева Е.В., Югфельд А.С. // Среднерусский вестник общественных наук. 2007. Т. 1. № 3. С. 128-131.









2